שדה התעופה הוותיק באילת נסגר. במקומו, במרחק של 19 קילומטר נפתח נמל התעופה החדיש רמון. שדה התעופה החדש גורם אמנם לנזק כתוצאה מהעתקת השדה מליבה של אילת והן בשל סגירת שדה דב בתל אביב, ששימש עבור אילתים רבים קשר תחבורתי עם מרכז וצפון הארץ. אבל, מבדיקה שערכנו, פינוי 800 הדונמים של שדה התעופה מהווים בטווח הבינוני והארוך הזדמנות מעניינת למי שרוצה להשקיע באילת, ובמיוחד לאחר שנים רבות שלא נבנה בה חדר מלון אחד לרפואה.

ההיסטוריה של אילת מלאה בתהפוכות. היא נכבשה ממש בסוף מלחמת העצמאות, ב-1949, וסיפור "דגל הדיו" שהונף היכן שהיתה משטרת אום א-רשרש, הפך ברבות השנים לאגדה מיתולוגית. ראשיתה דומה לזה של אוסטרליה, שאליה נשלחו שבשנותיה הראשונות אסירים משוחררים, כמו גם ביטניקים ואוהבי טבע, מדבר וים. גם שדה התעופה הקטן שהוקם בה ב-1950 לא הוציא את אילת מבדידותה המזהרת עד 1956 אחרי מבצע קדש ופיתחת נתיבי השייט לישראל בים האדום בואכה האוקיינוס ההודי.

אילת - היסטוריה

בשנים 1956-1967, החלה אילת להתפתח בהדרגה מיישוב קטן ומועצה מקומית לעיר והתיישבו בה בעיקר מועסקים שעבדו בנמל החדש שהוקם בה בראשית שנות ה-60, במפעלים שבסביבה ובתעשיית המלונאות שהחלה להתפתח בהדרגה.  בד בבד שופר כביש מצפה רמו (כיום כביש 40) ובהמשך, במחצית שנות ה-60, נחנך כביש הערבה, החלו טיסות אזרחיות סדירות לצפון הארץ, וכל אלה שיפרו מאוד את הנגישות של אילת.

גם לאחר מלחמת ששת הימים, בשנים 1967-1982, הפכה אילת לצומת דרכים חשובה בדרך לחצי האי סיני, אם כי עיקר התיירים, מישראל ומחו"ל, העדיפו את חופי סיני האקזוטיים.

• טיסות לאילת בתדירות גדולה יותר - וכמה עולה טיסה?
• נתקלה בדלת השקופה בחנות ושברה את האף - האם מגיע פיצוי?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

השנים הטובות של אילת החלו לאחר הנסיגה מסיני ב-1982. הוקמו בה עשרות בתי מלון שמספרם עומד כיום על 48, עם כ-12,000 חדרים ובהמשך החלו גם טיסות צ'רטר שהביאו את מספר התיירים שמגיעים אליה לכשלושה מיליון בקירוב, מה שהפך אותה לבירת התיירות הבלתי מעורערת של מדינת ישראל.

השילוב של הים האדום הייחודי והנוף המדברי על רקע הרי אדום, קסמו לישראלים כמו גם לתיירים רבים. טיסות הצ'רטר הישירות מאירופה שהחלו בשני העשורים האחרונים, הכרזתה כאיזור סחר חופשי פטור ממע"מ ב-1985, אטרקציות דוגמת שמורת האלמוגים וריף הדולפינים, כמו גם פסטיבלים בינלאומיים דוגמת ג'אז בים האדום, טריאתלון, ברידג' וכן עשרות רבות של כנסים המתקיימים מידי שנה, סייעו רבות לכך.

במהלך השנים הוקמו לא מעט שכונות גדולות חדשות, דוגמת השחמון, שכונות וילות דוגמת גנים ב' וכו' ומספר תושבי העיר עומד כיום על 55 אלף בקירוב ועם שטח מוניציפאלי  של כ-85 קמ"ר, פי 1.5 יותר מתל אביב ואחת הערים הגדולות בשטחן בישראל בכלל.

• פטור ממשכנתא ל-5 שנים בהתחדשות עירונית בלוד; דירות 2 חדרים החל ב-1.72 מיליון שקל
• אזורים קיבלה היתר בנייה ל-220 יח"ד בקרית יערים; מה קרה למחירים בשנה האחרונה?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• כמה באמת צריך לשלם ועד בית והאם אתם משלמים יותר מדי?

שדה התעופה בתוך העיר - עקב אכילס נדל"ני 

באופן פרדוקסלי דווקא שדה התעופה הוותיק, שחצץ כל השנים בין מתחם המלונות שבמזרח העיר לבין העיר הוותיקה שבמערב, היווה את העקב אכילס הנדל"ני להתפתחות אורבנית תקינה של אילת. במעבר חד מאווירה תיירותית בינלאומית, היית חוצה את מתחם שדה התעופה ומגיע למרכז עירוני מיושן ומתפורר המזכיר הרבה יותר עיר פיתוח אופיינית בפריפריה מאשר עיר תיירות בינלאומית. גם השכונות החדישות, שהוקמו בעיקר בצפון-מערב העיר, החל משנות ה-90, לא הצליחו לטשטש את הפער התודעתי הזה.

עובדה זו התבטאה גם במחירי הדיור שעלו בממוצע הרבה פחות מאשר ברוב חלקי הארץ.

כיום המחיר למ"ר לדירה באילת עומד בממוצע על כ-14000 שקלים למ"ר, כשליש מאשר בתל אביב, והרבה פחות גם לעומת ערי פריפריה דוגמת אשקלון או באר שבע. להערכתנו מדובר בהחלט בהזדמנות מעניינת למשקיעים, מה גם שהתשואה השנתית הינה כ-4 אחוזים, כמעט כפליים לעומת תל אביב, וכן העובדה שפינוי שדה התעופה, מהווה ב"הפוך על הפוך" הזדמנות בלתי רגילה למנף את אילת מחדש לא רק כבירת התיירות של ישראל, אלא גם כעיר מאוד אטרקטיבית למשקעים.

חשוב לציין כי במתחם שדה התעופה המתפנה ששטחו כ-800 דונם, עתידים להבנות בשנים הקרובות, לראשונה זה 30 שנה(!) אלפי חדרי מלון חדשים, אלפי יחידות דיור וכן רבבות רבות של מ"ר לתעסוקה, מסחר, פנאי ובידור. והחשוב מכל: בניית מתחם החדש יצור "ראש גשר" ישיר בין מתחם בתי המלון במזרח לבין העיר במערב, ויסיים סוף סוף את הנתק הבלתי נסבל.

להלן מבחר עסקות שבוצעו לאחרונה באילת:

ברחוב עין נטפים 35, נמכרה דירת 4 חדרים, 85 מ"ר, קומה 1 ב-1.27 מיליון שקלים. ברחוב ששת הימים 166 נמכרה דירת 2 חדרים, 39 מ"ר, קומה 3 ב-690 אלף שקלים. בשדרות הארגמן 186 נמכרה דירת 3 חדרים, 71 מ"ר, קומה 1 ב-950 אלף שקלים. במשעול רוסן 2 נמכר בית צמוד קרקע 5 חדרים, 200 מ"ר ב-2.7 מיליון שקלים. ברחוב סרפד 8, נמכר בית צמוד קרקע, 5 חדרים, 119 מ"ר ב-2.73 מיליון שקלים. ברחוב זהרון 13 נמכרה דירת 4 חדרים, 93 מ"ר ב-1.65 מיליון שקלים(צמוד קרקע).

אין לנו ספק כי אילת לא אמרה את המילה האחרונה כהזדמנות בהחלט אטרקטיבית הן למשפרי דיור ובמיוחד למשקיעים. רמות המחירים בה נמוכות לאין שיעור לעומת ערי תיירות מקבילות סביב הים התיכון ובעולם בכלל. הסיבה העיקרית לכך,הנראות האנכרוניסטית של שכונות מרכז העיר הוותיקות, תבוא להערכתנו לידי סיום במהלך העשור הקרוב, כשפינוי שדה התעופה והמתחם החדיש שיוקם במקומו, יעניק בד בבד גם זריקת מרץ משמעותית ביותר להתחדשות עירונית במרכז העירוני הוותיק. מ-14 אלף שקלים למ"ר, יש לאן לשאוף למעלה.

*כותב המאמר ארז כהן הינו שמאי ומשפטן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל

מאמרים נוספים של ארז כהן:

>>>האם המחירים באשדוד אטרקטיביים?

>>>כמה עולה דירה בבת ים, והאם המחירים ימשיכו לעלות?

>>>למה דירה בגבעתיים יקרה יותר מדירה ברמת גן?

>>>השכונות הכי מעניינות בחיפה

>>>השקעה בטבריה - לא מה שחשבתם