מחירי הדירות בנתניה עלו בכ-7%-8% בשנה בעשור האחרון, זה בערך הממוצע הארצי. הבדיקה שלנו כללה דירות שנמכרו בזמן האחרון שיש להם היסטוריה ב-12 השנים האחרונות של עסקאות קודמות (כלומר בטווח של 12 שנים יש שתי עסקאות) וכך אפשר לקבל תמונה יחסית מהימנה על השינוי במחיר הדירה הספציפית. עם זאת, זה עדיין לא תמונה מלאה כי יש דירות שהושבחו בגלל התחדשות עירונית ויש דירות שעברו שיפוץ והנכס הושבח לפני המכירה כשאנחנו לא יודעים להעריך את העלות, ועדיין - זה המידע הכי נכון שאפשר למצוא כי במקביל לשיפוץ גם יש בלאי אמיתי של הדירה, וככל שהמדגם גדול (לקחנו כמה עשרות) אז הוא מייצג דירות "ממוצעות" - לא חדשות ולא ישנות מאוד. כך שהממצאים האלו משקפים את המציאות

בשנה האחרונה יש חולשה מסוימת במחירים, אבל לא גדולה מדי כשבשנתיים האחרונות, העלייה יחסית נבלמה - המחיר החציוני הממוצע של דירת 5 חדרים בנתניה עומד על 3.35 מיליון שקל בדומה למחיר לפני כשנתיים-שנתיים וחצי.

מחירי הדירות בארץ ירדו בשנה האחרונה ב-5%-10%, יש חשש גדול שסיום המלחמה והחזרת החטופים החיים, יובילו לאופוריה וביקושים מצד כאלו שישבו על הגדר, ואז המחירים יחזרו לעלות. מעבר לכך, שר האוצר ושר השיכון והבינוי לא מייצרים תחליף לדירה בהנחה ופתרון הולם להפחתה דרמטית של דירות והנחות במסגרת המבצעים העתידיים. זה אומר ש150 אלף זכאים מבינים כעת שהסיכוי שלהם לזכות בדירה שהיה בערך 5% בכל הגרלה, יורד דרמטית. חלקם יוותרו על כרטיס ההגרלה ויחפשו דירה. זוג ועוד זוג, ועדו שכאי ועוד זכאית וככה הביקושים נערמים והמחירים יעלו. באוצר מנפנפים אותנו עם תשובה שמעידה על חוסר הבנה ואכפתיות - ההזדמנות לירידת מחירי הדירות ולמה היא עלולה להתפספס? אם השרים לא יפעלו בנידון, יש סיכוי לא קטן שמגמת הירידה במחירים תתהפך - כשזה יקרה תזכרו שהאחראים העיקרים הם בצלאל סמוטריץ' וחיים כץ.   

ונחזור לנתניה. הנה עסקאות מהזמן האחרון:

בשדרת האגמים: דירת 5 חדרים, 130 מ"ר, קומה 2 מתוך 6, עם שני מקומות חניה, נמכרה ב־3.43 מיליון שקל (26.4 אלף שקל למ"ר).

בשדרות ח"ן: דירת 4 חדרים, 94 מ"ר, קומה 6 מתוך 7, נמכרה ב־2.11 מיליון שקל (22.5 אלף שקל למ"ר).

ברחוב קליר, במרכז העיר: דירת 4 חדרים, 131 מ"ר, קומה 15 מתוך 26, נמכרה ב־2.60 מיליון שקל (19.8 אלף שקל למ"ר).

ברחוב חיים כהן מגורי: דירת 4 חדרים, 92.86 מ"ר, קומה 4, נמכרה ב־2.40 מיליון שקל (25.8 אלף שקל למ"ר).

ברחוב בר יהודה: דירת 4 חדרים, 77 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, נמכרה ב־1.86 מיליון שקל (24.2 אלף שקל למ"ר).

ברחוב אהרון צבי פרופס: דירת 4 חדרים, 89.9 מ"ר, קומה 5, נמכרה ב־2.18 מיליון שקל (24.2 אלף שקל למ"ר).

ברחוב הגלבוע: דירת 3 חדרים, 79 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, נמכרה ב־1.75 מיליון שקל (22.2 אלף שקל למ"ר).

ברחוב אנילביץ, בשכונת רמת אפרים: בית בן 3 חדרים, 57 מ"ר, נמכר ב־1.60 מיליון שקל (28.1 אלף שקל למ"ר).

ברחוב יאנוש קורצ'ק: דירת 3 חדרים, 67 מ"ר, קומה 5 מתוך 7, עם חניה, נמכרה ב־1.96 מיליון שקל (29.3 אלף שקל למ"ר).

ברחוב מאיר עמית: דירת 5 חדרים, 117 מ"ר, קומה 6 מתוך 12, עם שני מקומות חניה, נמכרה ב־2.82 מיליון שקל (24.1 אלף שקל למ"ר).

ברחוב בני ברמן: דירת 4 חדרים, 111.4 מ"ר, קומה 6, נמכרה ב־3.79 מיליון שקל (34.0 אלף שקל למ"ר).

בשדרות ניצה, בצפון העיר סמוך לחוף: דירת 3 חדרים, 99 מ"ר, קומה 2 מתוך 17, נמכרה ב־2.00 מיליון שקל (20.2 אלף שקל למ"ר).

ברחוב הרב רפאל: דירת 3 חדרים, 62.95 מ"ר, קומה 2, נמכרה ב־1.67 מיליון שקל (26.4 אלף שקל למ"ר).

שוק השכירות מתחמם מחדש - ובקצב די מהיר. בזמן ששוק הדירות למכירה תקוע או לכל הפחות בהאטה כבדה עבור היזמים, כשהריבית הגבוהה ממשיכה להרחיק את הציבור מהאפשרות לקנות דירה, שוק השכירות עשוי להיכנס לגל של ביקושים. חיילי מילואים שחזרו לשגרה, משפחות שביתן ניזוק במלחמה מול איראן, זוגות צעירים שנאלצים לוותר על רכישה, וגם עולים חדשים מאירופה וארצות הברית - שעלו בשביל לנסות להקים בית ישראל - אלו מחפשים דירות להשכרה. 

אז נכון שיש היצע, נכון שיש גם עזיבה-ירידה מהארץ מול אותם יהודים שעולים לארץ. נכון גם שלחלק גדול מהמילואימניקים יש דירה, אבל יש גם לא מעטים שחיכו - היו אצל ההורים, העבירו את הדירה שלהם כי למה לשלשם שכירות עם רוב הזמן במילואים. עכשיו הצורך בדירות יעלה.  

קיים צפי לתחרות על דירות טובות, ומחירים שמתחילים לטפס. לפי מדד המחירים לצרכן שפורסם אמש - העלייה בחידוש חוזים עומדת על כ-5.3%. ומדובר על נתון של למ״ס שגם ככה מאחר בחודשיים וחצי. הנתון אגב, לא מפחיד. ממש לא, זו אפילו התמתנות יחסית. הכלכלנים דווקא התפלאו מכך ששכר הדירה בירידה. אבל מה שחשוב זה ההמשך, והחשש ששכר הדירה בדרך למעלה. 

הבעיה היא לא רק בצד הביקוש אלא גם צד ההיצע. בחודשים האחרונים, ניתן לראות מגמה ברורה של בלימת קצב הבנייה על ידי יזמים וקבלנים, שחוששים להציף את השוק בעודפי דירות. כתבנו על השיטה של הקבלנים -  כך נעשה ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם. 

• שמאי המקרקעין שמדגיש: "שכר הדירה קפץ בכ-10% - על כל דירה פנויה יש 6-7 שוכרים פוטנציאליים"
• השוחד החדש בשוק השכירות: כך גובים מכם אלפי שקלים בחסות המצוקה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

כיום מצב הקבלנים הוא שקיים אצלם מלאי של למעלה מ-82 אלף דירות חדשות שלא נמכרו. מדובר על מספר גבוה במיוחד שמדאיג את החברות הגדולות. רבות מהן בוחרות "להרים רגל מהגז" ולהשהות שלבים של שיווק או ביצוע, במטרה לשמור על איזון ולא להביא לירידות מחירים חדות. במילים אחרות: הקבלנים מעדיפים לבנות פחות עכשיו, כדי לשמור על מחירים גבוהים בהמשך. ולמה זה חשוב לשוק השכירות? כי מדבר בכלים שלובים - הדירה בסוף או נמכרת למשפחה שגרה בו או שמושכרת. התחלות הבנייה ובניית הדירות הן המנוע לשוק הדירות למכירה וגם לשוק השכירות.