הלמ"ס מעדכנת - האטה של 16% ברכישת דירות חדשות
דיור לאחר שנתוני האוצר הצביעו אתמול כי הקיפאון בשוק הדיור מעמיק, הלמ"ס פרסמה היום את נתוני הביקוש לדירות חדשות ועל נתוני הדירות שנמכרו שמוסיפים עוד נתונים למגמה.
לפי הלמ"ס, בתקופה של 12 החודשים האחרונים שהסתיימו בחודש אוקטובר, נרשמה האטה של 16% בקניית דירות חדשות לעומת התקופה המקבילה אשתקד. מהסקירה עולה כי בשלושת החודשים אחרונים (יולי-ספטמבר) נמכרו כ-6,140 דירות חדשות, ירידה של 6.1% לעומת מספר הדירות החדשות שנמכרו בשלושת החודשים הקודמים (אפריל-יוני 2017). לאחר ניכוי הגורמים העונתיים, מסתמנת באותה תקופה, עלייה של 1.7%. כ-28% מן הדירות החדשות בתקופה אוקטובר 2016-ספטמבר 2017 נמכרו במחוז המרכז, ואילו במחוז ירושלים נמכרו כ-7% בלבד. ב-12 החודשים האחרונים (אוקטובר 2016-ספטמבר 2017) נרשמה ירידה של 15.9% במספר הדירות החדשות שנמכרו, בהשוואה ל-12 החודשים הקודמים (אוקטובר 2015-ספטמבר 2016).
ירידה קלה בביקושים
לפי נתוני הלמ"ס, בשלושת החודשים האחרונים יולי-ספטמבר עמדה הכמות המבוקשת של דירות חדשות (דירות חדשות ודירות שלא למכירה שהחלה בנייתן) על כ-10,340 יחידות, מתוכן כ-59% דירות חדשות שנמכרו לציבור הרחב והיתרה, כ-41%, דירות שלא למכירה שהחלה בנייתן (לשימוש עצמי של בעל זכויות הבנייה בקרקע, לקבוצות רכישה, להשכרה ועוד). לפיכך, נרשמה בכמות המבוקשת של הדירות החדשות ירידה של כ-0.4% לעומת שלושת החודשים הקודמים (אפריל-יוני 2017). לאחר ניכוי הגורמים העונתיים, מסתמנת באותה תקופה, עלייה של 2.6%.
ב-12 החודשים האחרונים (אוקטובר 2016-ספטמבר 2017) נרשמה ירידה של 13.1% בכמות המבוקשת של הדירות החדשות בהשוואה ל-12 החודשים הקודמים (אוקטובר 2015-ספטמבר 2016).
- לגור בקראוון - כל מה שצריך לדעת על פתרון הדיור שתופס תאוצה
- אלביט הדמיה מציגה רבעון עם קצב מכירות גבוה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מפילוח הערים שערכה הלמ"ס ביישובים השונים, עולה כי באוקטובר 2016 ועד ספטמבר 2017 נרשמה בתל אביב-יפו ובירושלים הכמות המבוקשת הגדולה ביותר של דירות חדשות, כ-2,470 דירות (ירידה של 11%) וכ- 2,360 דירות (ירידה של 16%) בהתאמה. ירידה של כ-48% נרשמה בראש העין, כ-43% בהרצליה, כ-41% בחולון, כ-37% בעפולה וכ-33% ברחובות.
לעומת זאת, בלוד נרשמה כמות מבוקשת של כ-1,040 דירות בהשוואה לכ-290 וכ-70 דירות בתקופות הקודמות עד ספטמבר 2016 ועד ספטמבר 2015, בהתאמה. בנתיבות נרשמה כמות מבוקשת של כ-1,080 דירות לעומת כ-360 דירות בממוצע בכל אחת מהתקופות הקודמות, בקריית מוצקין נרשמה כמות מבוקשת של כ-1,280 דירות לעומת כ-440 וכ-210 דירות בתקופות הקודמות, בהתאמה, בבת ים נרשמה כמות מבוקשת של כ-590 דירות לעומת כ-315 דירות בממוצע בכל אחת משתי התקופות הקודמות ובנהרייה נרשמה כמות מבוקשת של כ-810 דירות לעומת כ-470 וכ-340 דירות בכל אחת מהתקופות הקודמות.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
