למה נעלמו משקיעי הנדל"ן ומתי הם יחזרו לשוק?

בעשור האחרון הורגלנו לכך שמשקיעי הנדל״ן מהווים חלק מרכזי בתנועת השוק. הם רכשו דירות, סיפקו היצע לשוק השכירות והיוו גורם משמעותי לעליית מחירי הדיור. ואולם בשנים האחרונות מתרחשת תופעה הפוכה: משקיעי הנדל"ן יוצאים מהשוק בהיקף משמעותי, מבלי שקיים גורם אחר שממלא את מקומם. מדובר בשינוי מבני בעל השלכות רחבות על שוק המגורים בישראל, שחלקן תוארו בטורים קודמים.

לפי נתוני רשות המסים, חלקם של המשקיעים מכלל רוכשי הדירות בישראל ירד מרמה של 27% ב-2021 לרמה של כ-14% בלבד ב-2025. מדובר בירידה של כמעט 50%, בתוך ארבע שנים בלבד. המגמה הזו אינה נובעת מגורם אחד, אלא משילוב של נתונים ושינויים כלכליים ורגולטוריים שהפכו את ההשקעה בדירה לאטרקטיבית פחות - הן בפני עצמה והן ביחס לחלופות.

אז למה המשקיעים יצאו משוק הנדל"ן? ניתן למנות לכך שלוש סיבות עיקריות:

מס רכישה גבוה - עליית מס הרכישה על דירות להשקעה לרמה של 8% מהשקל הראשון יצרה חסם משמעותי להשקעה בדיור. במצב זה המשקיע מתחיל את הרכישה בפער של עשרות ולפעמים מאות אלפי שקלים עוד לפני שהנכס הניב הכנסה כלשהי. כשתשואת הנדל"ן למגורים ניצבת בממוצע על 3%-4%, מדובר על כשנתיים שכירות לפחות רק כדי להחזיר את גובה המס ששולם עבור רכישת הנכס. כשמס הרכישה על דירות להשקעה ירד ל-5% ב-2020 (בתקופת הקורונה), חלקם של המשקיעים בשוק הדיור קפץ בכמעט פי שניים עד 2022, אז הוחלט להעלות את מס הרכישה בחזרה ל-8%.

עליית הריבית - היתרון המשמעותי של רכישת דירה להשקעה מבוסס במידה רבה על מינוף. ואולם בריבית הנוכחית של המשכנתא שניצבת בממוצע על 5%-6% לעומת תשואת שכירות נמוכה יותר, החזר המשכנתא החודשי גבוה מהכנסות שכר הדירה מהנכס. במצב כזה, השימוש במינוף אינו תומך בתשואה, אלא להפך, ומייצר הוצאה חודשית קבועה מעבר להכנסות משכר הדירה.

• היורשים יקבלו 6 מיליון שקל אחרי חשיפת ההונאה
• משכירים לטווח קצר? אתם בתקלת מס; שאלות ותשובות על פס"ד החדש
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

מעבר להשקעות חלופיות - בשנים האחרונות התרחב מגוון ההשקעות האלטרנטיביות שנגישות למשקיעים פרטיים: קרנות חוב וקרנות השקעה פרטיות ומסחר עצמאי בשוק ההון ביחד עם קרן כספית ואג"ח שנהפכו אטרקטיביים יותר עם עליית הריבית במשק. האפיקים האלה מייצרים תשואות גבוהות יותר, וחלקם מאפשרים גם מינוף משמעותי ונזילות גבוהה. לאור זאת, האטרקטיביות של השקעה בדיור למגורים ירדה באופן משמעותי, וההעדפה של רבים מהמשקיעים זזה לכיוון האפיקים האלה

השפעת היעדרם של המשקיעים על שוק הנדל"ן 

המשקיעים מילאו במשך שנים תפקיד מרכזי ביצירת היצע דירות להשכרה. לכן, וכפי שתואר באחד מהטורים הקודמים של הח"מ, הירידה בחלקם של המשקיעים ברכישת דירות להשקעה משפיעה באופן שלילי על שוק השכירות ועל עלייה משמעותית במחירי השכירות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), שכר הדירה לחוזים חדשים עלה בשנה החולפת בכ-6% והיד עוד נטויה. זאת לאור העובדה שכמות הדירות המוצעות להשכרה קטנה והביקוש עולה, בייחוד בקרב סטודנטים וזוגות צעירים המתקשים לרכוש דירה למגורים במחירים הקיימים. 

 מתי המשקיעים יחזרו לשוק? 

כדי שהמשקיעים יחזרו לשוק הדיור בהיקף משמעותי, נדרש שיתקיימו שני תנאים עיקריים: הראשון, ירידה במס הרכישה ו/או מתן תמריצים כלכליים ממשלתיים ביחס להשכרת דירות (מעבר להטבת המס הנוכחית) והשני, ירידת ריבית בנק ישראל לאזור 3%-3.25%, נתון שיפחית את עלות המינוף מחד ויקטין את אטרקטיביות ההשקעה בנכסים חסרי סיכון מאידך. נכון להיום, לא מתקיים אף אחד מהתנאים האלה ואף התחזיות לעתיד הנראה לעין - בהתאם להצעת תקציב המדינה ל-2026 ולדבריו של נגיד בנק ישראל - לא מבשרות על שינוי משמעותי בתחום. והמשקיעים? הם ימשיכו להשקיע, אבל באפיקים אחרים. 

• אבן יהודה בדרך לקפיצה גדולה: תגדל פי שלושה
• בית דגן תיהפך לעיר קטנה: תכפיל עצמה בתוך עשור
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• משרד הבינוי והשיכון הכריז על 32 מתחמי פינוי-בינוי עם כ-15.5...

הכותב הוא עורך דין וכלכלן, בוגר MBA. יועץ פיננסי ומרצה בתחומי נדל"ן והשקעות