פינוי בינוי ביפו: קבוצת חג'ג' בהסכם של מעל 1,900 יח"ד

קבוצת חג'ג' ייזום נדל"ן חג'ג' נדלן 3.76%  הודיעה כי חברת הפרויקט שבשליטתה (כ־85%) ובעלי הזכויות במקרקעי פרויקט יפו חתמו על הסכם פינוי־בינוי מקיף, למיזם התחדשות עירוני ולהקמה של שכונה חדשה בעיר, עם 1923 יחידות דיור ובנוסף, 15,000 מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה בפרדס דכה שבדרום יפו. המתחם, נמצא ממערב לשדרות ירושלים ומדרום לרחוב סהרון, והוא משתרע על פני כ־120 דונם, שרובו בבעלות רשות מקרקעי ישראל.

לפי התכנית החדשה שאושרה להפקדה בוועדה המקומית תל אביב, צפוי הפרויקט לכלול כ־1,923 יחידות דיור תכנוניות, מתוכן ייבנו בפועל כ־1,800 יח"ד בשלבי ביצוע. במסגרת חלוקת הזכויות, 310 יחידות דיור יוקצו לרמ"י, בעוד החברה תבנה כ־1,500 יח"ד. מתוך אלו, כ־1,100 יחידות ייוחסו לחברה עצמה, וכ־400 יח"ד יוקצו לבעלי הזכויות ולמחזיקים שונים בשטח, לרבות כאלה היושבים כיום על מקרקעי רמ"י.

מבחינת שטחי המסחר והתעסוקה, חלקה הסופי של קבוצת חג'ג' בשטחים אלה ייקבע בהתאם לתוכנית האיחוד והחלוקה, שצפויה להיות מוסדרת מול רמ"י על בסיס הסכמות עקרוניות שכבר גובשו.

על אף התקדמות התכנון, בחג'ג' מדגישים כי יישום הפרויקט תלוי במספר אישורים רגולטוריים, ובראשם הפקדה ואישור סופיים של התכנית החדשה, הכוללת הגדלת זכויות בנייה מהותית. אחד התנאים המרכזיים הוא השלמת תכנית איחוד וחלוקה שתגדיר את חלוקת הזכויות בין רמ"י, בעלי הזכויות והחברה. בשלב זה עיקרי התכנית כבר תואמו עקרונית, אך טרם קיבלו את אישור הנהלת רמ"י.

• ברקת תממן את חג'ג' ב-2 פרויקטים באיינשטיין במעל חצי מיליארד שקל
• חג'ג' וג'קי בן זקן בשת"פ התחדשות עירונית: כ-2,800 יח"ד באשדוד ובירושלים
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

בנוסף, בניית הפרויקט מחייבת קבלת כלל היתרי הבנייה הדרושים על פי דין. מימוש ההסכם כולו כפוף גם לאי־התקיימותם של תנאים מפסיקים שונים, הקשורים להיקף הזכויות, התקדמות קידום ההיתרים והכרזת המתחם כפרויקט פינוי־בינוי לצורכי הטבות מס.

ההסכם כולל מתווה מפורט של תנאים מפסיקים. בין היתר נקבע, כי אם בתוך 66 חודשים ממועד חתימת הסכם המכר לא תאושר בניית לפחות 1,200 יח"ד במתחם – חברת הפרויקט תוכל לבטל את ההסכם. תנאים נוספים קובעים כי בקשה להיתר הבנייה הראשון צריכה להיות מוגשת תוך 9 חודשים מרגע כניסת התכנית החדשה לתוקף, וכי ההיתר עצמו חייב להתקבל בתוך 22 חודשים ממועד הגשת הבקשה.

לצד לוחות הזמנים וההתקדמות התכנונית, בחג'ג' מציינים כי אתגר מרכזי הניצב בפני הפרויקט הוא פינוי כלל המחזיקים והפולשים במתחם, המצוי בתפיסה חלקית מזה שנים רבות. נכון להיום, התקבלו הסכמות לפינוי כ־80% מהמחזיקים בשטחי רמ"י, אך ייתכן שיידרשו הליכים משפטיים מול סרבנים שיסרבו לחתום.

• אבן יהודה בדרך לקפיצה גדולה: תגדל פי שלושה
• בית דגן תיהפך לעיר קטנה: תכפיל עצמה בתוך עשור
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• משרד הבינוי והשיכון הכריז על 32 מתחמי פינוי-בינוי עם כ-15.5...

כיום, דירות חדשות באזור נמכרות בכ-45,000 שקל למ"ר, ובפברואר נמכרו מספר דירות של 4 חדרים, בגודל של 95-96 מ"ר, במחיר ממוצע של כ-4.3 מיליון שקל. דירות ישנות, בנות מספר עשורים, נמכרות בכ-30,000 שקל למ"ר, כאשר במהלך החודשים האחרונים ניתן לראות מספר עסקאות של דירות 3 חדרים. 

שכונה חדשה עם אוכלוסיה חדשה וחזקה תשפיע על מחירי הדירות בסביבה ועצם ההתחדשות עשויה להרים את ערכן של כלל הדירות באזור, גם אלו שלא נכללו בפרויקט.

מבחינת קבוצת חג'ג' עצמה, ברבעון האחרון, הראתה החברה התאוששות לאחר תקופה מאתגרת, ודיווחה על שהצליחה למכור 112 יחידות דיור בשווי כולל של כ-896 מיליון שקל כולל מע״מ - קפיצה חדה לעומת 21 יחידות בלבד בשווי של כ-145 מיליון שקל כולל מע״מ בתקופה המקבילה אשתקד.