רכישת קרקע לחברה בשלבי הקמה אינה רכישה ע"י נאמן

ע"א 7508/03 יוסף כהן ואח' נ. מנהל מס שבח אזור המרכז בחודש אפריל 2000 רכש המערער 1 בנין בן שלוש קומות (להלן – הבנין). בית המשפט אישר את הרכישה ביום 1.6.2000.

ביום 4.5.2000 נוסדה המערערת 2. ביום 26.6.2000 הודיע מערער 1 למשיב כי הרכישה בוצעה בנאמנות "עבור נהנה חברה בשלבי הקמה". להודעה זו צורף תצהירו של מערער 1, בו הצהיר כי "התמורה עבור המבנה תשולם במלואה על ידי הנהנה וכי למרות רישום המבנה על שמי אין לי אישית כל חלק במבנה ו/או הזכויות בו, וכי אני מחזיק בו עבור הנהנה בלבד".

המשיב הודיע כי יכיר בנאמנות זו בתנאי שיוכח לו כי מערער 1 שולט במערערת 2. מערער 1 לא עמד בדרישה זו והמשיב לא הכיר בנאמנות. בתשובה הודיע מערער 1 כי אם נאמנותו לא תוכר – אזי, למעשה לא היתה כל מכירה בינו לבין מערערת 2. מערער 1 טען כי בנסיבות אלה רכישת המקרקעין נעשתה על ידו והם ירשמו על שמו בלבד.

המשיב לא קיבל טענה זו והוציא שומת מס רכישה למערערת 2 בגין העברת הבנין אליה. המערערים השיגו על שומה זו.

המשיב דחה את ההשגה. על דחייה זו הוגש ערר לועדת הערר. ועדת הערר קבעה כי לא היתה כל נאמנות ומכאן הערעור.

השאלה שבמחלוקת הינה האם העברת הבנין הינה העברת זכות במקרקעין הפטורה ממס בהיותה העברה מנאמן לנהנה.

בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים פסק

סעיף 69 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ"ג-1963, קובע כי במכירת זכות במקרקעין מ"נאמן" ל"נהנה" לא יחול מס שבח. במקביל פטורה אותה עסקה אף ממס רכישה, בהתאם לתקנה 27(א) לתקנות מס שבח מקרקעין (מס רכישה), תשל"ה-1974.

הטוען להיותו נאמן של נכס מקרקעין מסוים שרכש, לא יוכר כנאמן אלא אם מסר למשיב, תוך 30 ימים מיום הרכישה, הודעה לפיה רכש את הנכס בשמו שלו אך עבור אחר.

הודעת הנאמנות חייבת לזהות נהנה ספציפי וקונקרטי, ועל דרך זו מקבע נאמן את מעמדו כנאמן עבור אותו נהנה.

ביום 26.6.2000 הצהיר מערער 1 כי רכש את הבנין עבור "חברה בשלבי הקמה", בלא שצירף לאותה חברה כל סימני זיהוי נוספים. ב"חברה בשלבי הקמה" אין לראות נהנה קונקרטי וספציפי.

הערעור נדחה. המערערים חויבו בהוצאות בסכום כולל של 10,000 ₪. ניתן ביום: 7.2.2005 בפני: כבוד השופט מ. חשין, כבוד השופטת מ. נאור, כבוד השופטת א. חיות. ב"כ המערערים: עו"ד ד. בסון; ב"כ המשיב: עו"ד א. פרסקי.