שוק הנדל"ן בדרך לעליות או לירידות? הנתונים שמלמדים על מגמה חדשה
האם מחירי הדיור בדרך לירידה, האם נראה התייצבות בחודשים הבאים או שמא עלייה בחודשים הקרובים? הירידה במדד מחירי הדירות על פי הלמ"ס, מספקת לנו תובנה אחת ברורה - הנתונים לא אמינים (וזה לא חדש) ותובנה נוספת - אם אנחנו נשענים על הנתונים האלו כי הם "האורים והתומים" לשוק כולו, אחרי הכל מדובר בלמ"ס שהיא הגוף שאחראי על הנתונים, אז יש שינוי מגמה. שינוי מגמה שלא נראה בשטח, אבל זה מה שרואים בלמ"ס.
דירות חדשות (איציק יצחקי)
שינוי מגמה?
לאחרונה פרסמנו כאן כי רשות המסים הודיעה לקבלנים כי כבר בשבועות הקרובים הקרובים, אולי כבר עד סוף החודש, הם יחויבו בדיווח על הטבות מימון. הדבר עשוי סוף סוף להביא למאגר נתונים שממנו הלמ"ס תשאב את נתוני ההנחות, תעריך אותם ותשקלל במחירי הדירות והעסקאות. הבעיה היא "שהסוסים כבר ברחו מהאורווה". הלמ"ס בנתונים הלא נכונים ולא מחושבים שלה גרמה להקפצה של מחירי הדירות באמת. איך זה קרה? היא סיפקה נתונים שמראים על עליות מחירים, אבל הם היו בלי חישובי הנחות (בלי להתייחס להטבה מימונית של 5% ויותר בעסקאות של שלם היום 10%-20% ואת היתרה בסוף). הגישה הלא מקצועית הזו הביאה לעליות במדד ואז בהמשך לביקורת שלנו, הלמ"ס הודיעה על שינוי צפוי, רק זה יהיה רק בשנה הבאה. בינתיים אנשים ראו את המחירים על פי הלמ"ס בעלייה וירדו מהגדר וקנו דירות והעלו בעצמם את המחירים.
חלק מהיזמים בטוחים, אולי בצדק, שירידה של 0.1% במדד עדיין לא מבשרת על שינוי מגמה. זה נכון, אבל זה לא מה שצריך להדאיג אותם: ברבעון הראשון, מחירי הדירות עלו בקצב ממוצע של 1% בחודש, כלומר קצב דו ספרתי, 12% בשנה. מאז, קצב העלייה התמתן. אם קצב העלייה היה נשמר, חודש חריג אחד עדיין לא היה מבשר על מגמה, אבל העובדה שמאז הנתונים שפורסמו בחודש יוני-יולי אנחנו רואים התמתנות בקצב העלייה, ייתכן מאוד שהדבר מעיד על עצירה מסוימת. לא בטוח שעל ירידה, אבל בהחלט על התמתנות. 8% השנה זה עדיין יעד בהחלט ריאלי, אבל אם המגמה של המשך הירידה תימשך אנחנו נהיה באזור ה-6%.
מחירי דירות ומלחמה
מלבד מלחמת יום הכיפורים, שאחריה נרשמה ירידה במחירי הנדל"ן, מלחמות "עושות טוב" לשוק הנדל"ן - הן גורמות להאצה בתשתיות ובנייה ובמקביל ל"מצב הרוח" החיובי בעם מחירי הדירות עולות. לא בטוח מה יהיה הפעם, אחרי הכל, אנחנו לא בסיבוב מלחמה קצר, אנחנו במלחמה שמבחינות רבות קשה יותר ממלחמת יום כיפור.- פרופ' פלוס היה מזמן מפוטר בממשל טראמפ; מה אפשר ללמוד מפיטורי נציבת הסטטיסטיקה בארה"ב
- ירידה במחירים, גידול במלאי ועסקאות של מאות מיליונים - סיכום השבוע בנדל"ן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הקצב מתמתן. השינוי במחירי שוק הדירות (למ"ס)
האם זה רק תיקון?המדד של שמאי המקרקעין אוהד דנוס אמנם לא סוקר בצורה רחבה את מחירי הדיור כמו הלמ"ס, אבל הוא בהחלט מעניק תמונה טובה על שוק הדיור. לפי דנוס, ברבעון השלישי, כלומר בין יולי לספטמבר, נצפתה עליה בשיעור של 1.2% במחיר הממוצע, זאת לעומת הרבעון שקדם לו. לפי הנתונים האלה, שכאמור מתמקדים בדירה ממוצעת, העלייה היא מעט גבוהה יותר מהנתונים שהציג הלמ"ס. בדקנו את העלייה הממוצעת במחירי הדירות לעומת המצב לפני שנה ודנוס מצביע על עלייה של 6.2%. כלומר, גם כן לא רחוק מנתוני הלמ"ס.
דנוס מזכיר כי היקף המשכנתאות שנטל הציבור בחודש ספטמבר עמד על כ- 8.5 מיליארד שקל - גבוה בכ-55% ביחס לחודש ספטמבר 2023. הנתון הזה חשוב מאוד, משום שהוא משקף שינוי ביחס למצב לפני המלחמה. אז מצד אחד, הציבור חוזר לקנות דירות ויורד מהגדר. זו עדיין לא התפרצות ביקושים היסטרית, אבל בהחלט מעיד על מגמה. מצד שני, אנחנו רואים התמתנות במחירים. המגמה הזו נמשכה גם באוקטובר.
- עידו חג'ג': "קצב המכירות הגבוה - תוצאה של האסטרטגיה שלנו"; החברה מכרה 166 דירות בשדה דב
- פז מעמידה למכירה 104 דונם בחיפה
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
- 19.והם לפני התמוטטות 24/11/2024 13:42הגב לתגובה זואם הלמס היה משקלל את הטבות המימון הקבלניות ה"עליות של 6%" השקריות עליהן דיווח היו נמחקות. כעת אין כל שפן נוסף בכובע השקרנים, סליחה, הקבלנים והם לא מסוגלים יותר למכור בלי הנחות. גם הבנקים מבינים שאם ינסו להמשיך ולמנוע בכח הורדות מחיר של הקבלנים לא יהיו מכירות בכלל. בקיצור- לא סתם יש מעל 70,000 דירות לא מכורות.....הדירות האלה צוברות הפסדים כל יום והלחץ יכריע את המערכת בתוך שבועות.
- 18.בנצי 24/11/2024 12:17הגב לתגובה זומצב תקין באף מקום.
- 17.חד משמעית בדרך לעליות!!! (ל"ת)עוזי ד. 24/11/2024 08:02הגב לתגובה זו
- 16.חיי 24/11/2024 05:56הגב לתגובה זובקרוב פושטים רגל
- 15.בכר 24/11/2024 05:44הגב לתגובה זוולא חייבים קניה בכלל , מי שרוצה להנות מהחיים ולא להיות משועבד ל 4 קירות שיבדוק את שוק השכירות.
- כן חייבים חדש הדירות הישנות בלי ממד ופח (ל"ת)דניאל 24/11/2024 08:02הגב לתגובה זו
- 14.מאיר 24/11/2024 05:20הגב לתגובה זוברחובות עם ההתחדשות עירונית יוספטל וצה"ל
- 13.דני 23/11/2024 23:35הגב לתגובה זואין פועלים יבוא מטורקיה תקוע ומחיר חומרי הגלם עולה. הריבית תרד כנרטה במחצית שנה הבאה ויחזרו קונים לשוק ויגלו שאין היצע והשוק יעלה.
- ישראלי 24/11/2024 09:17הגב לתגובה זומחירים לא יעלו אסור לקנות במחיר בועה שתתפוצץ בקרוב יש 70 אלף דירות חדשות ריקות ועוד אלפים יד שניה לא לקנות שנה והבועה תתפוצץ אין שום עליה אחרי המלחמה הכל יחזור ויהיו מספיק עובדים
- שחר 24/11/2024 08:51הגב לתגובה זוהוא לא. המחיר הוא המחיר המקסימלי שהקונה מוכן לשלם, וזה תלוי במלא דברים אבל בטח שלא בעלויות הבנייה.
- חחחחחחח 24/11/2024 07:49הגב לתגובה זותגיד, מה אתה אהבל???
- קוקו 24/11/2024 21:47תכלס מצחיק אתה
- 12.אורי 23/11/2024 23:07הגב לתגובה זויש פער של מאות אלפי שקלים בין המחיר שמוכרים שמים ביד 2 לבין מה שמשולם בפועל (לפי אתר רשות המסים). מי שלא מתמקח במצב היום שבו קשה למוכרים למכור - פראייר ברמות
- 11.יוסי מרכז 23/11/2024 22:44הגב לתגובה זוהנדלן למגורים בישראל מתומחר ב- 100% לפחות משוויו הריאלי. הגענו לנקודת השבר! עוד יום, שבוע, או חודש.. לא יעזרו.. המחירים בהחלט יחתכו - בגדול. מי שישלם את הניהול הכושל לאורך שנים של הממשלה, זה הציבור. אותו ציבור עובר, משרת, משלם משכנתא ומגדל את דור העתיד שאמור לממן את דור הפרזיטים. תמו הימים של לסחוט את חשבון הכלל, אין חשבון כזה, הוא נמוג. ביטוח לאומי קורס, איסוף המיסים קורס, החוב החיצוני אין סופי, הכל מנופח! תעתיקו את הדברים ונדבר באמצע 2025. לא תאמינו (-:
- קוקו 24/11/2024 21:49הגב לתגובה זושומע את זה מאז שנולדתי...אני בן 40
- 10.שאפיק 23/11/2024 22:07הגב לתגובה זוחצי מהשכונה. ואז המקומיים לא מצליחים לקנות כי הם באים עם מזוודות של מזומנים.
- 9.כתבה נהדרת תודה (ל"ת)עמיחי 23/11/2024 17:24הגב לתגובה זו
- 8.המהנדס המקורי 23/11/2024 17:03הגב לתגובה זואחרי שנים של ריבית 0 והונאה אחרי הונאה של הקבלנים.מחיר למשתכן תוכנית 80/20 לאחר מיכן 90/10 ועכשיו 95/5 נגמרו השפנים בכובע הריבית הגבוה חשפה את בלוף הנדלן ופוצצה את הבועה!נדלן יד שניה כברקרב ב35 אחוז בדירות חדשות הקבלנים מסתירים את הירידה בעזרת מתן הטבות אבל הכול נגמר תחזיקו חזק הירידה תהיה תלולה!
- 7.משעשע 23/11/2024 16:31הגב לתגובה זובעליית המחירים, חס וחלילה לא את המדינה והממשלה, לא את כול מחדלי הבניה, לא את הסטת הבניה למצביעי גולדקנוף ושות', לכאורה, רק הלמס אשמה, אבל, אולי תהיה עליה יותר קטנה? אשרי המאמין...
- 6.כדי שזה יקרה ושוק הדיור יחזור לפעול צריך ביטחון (ל"ת)דש 23/11/2024 16:23הגב לתגובה זו
- 5.סמי הנמוך 23/11/2024 15:47הגב לתגובה זועל מילואימניקים ולהבדיל על פרזיטים והתוצאה עליות מחירים
- 4.א 23/11/2024 15:33הגב לתגובה זוכשהקבלנים שולחים את אוהד דנוס לצעוק גוועלד אני יודע שככל הנראה הקריסה ממש, אבל ממש קרובה. אגב, חבל שאוהד דנוס, שמתבסס ע"פ הכתבה על סכום המשכנתאות הנלקחות "דנוס מזכיר כי היקף המשכנתאות שנטל הציבור בחודש ספטמבר עמד על כ- 8.5 מיליארד שקל - גבוה ב כ- 55% ביחס לחודש ספטמבר 2023. הנתון הזה חשוב מאוד, משום שהוא משקף שינוי ביחס למצב לפני המלחמה." לא עושה בדיקה מעמיקה יותר- ומגלה שרוב רובו של סכום זה בכלל מחזורי משכנתאות, אנשים שהתחייבו ל"דירה בהנחה" לפני שנים (עוד היה על הנייר) ובעיקר, אבל בעיקר גלגול של הלוואות של אנשים לכדי משכנתא- וזה, הבשורה הכי מדאיגה בנתון הזה. למי שלא הבין- זה אומר שדווקא המצב נהיה גרוע יותר בשוק, כי יותר אנשים צריכים למחזר את המשכנתא (ולהגדיל את סכומה) כיוון שאינם עומדים בנטל החודשי! ואינם קונים כלל דירה חדשה. זה ההפך מחדשות טובות לשוק הנדלן, אותם אנשים לא עומדים בנטל והסיכה מתקרבת בצעדי ענק לבועה. בהצלחה למשתתפים.
- 3.סווינגר 23/11/2024 14:27הגב לתגובה זולהשקעות במדדים.. מגדילים הון, וחיים בנחת. משתעבדי המשכנתאות נחנקים עד הפנסיה ולאחריה. משקיעי הנדלן, נהנים מתשואה זעומה, ועליות קלות של מחיר הנכס המתיישן (עליות אדירות כמו שהיו מאז 2008, כבר לא יהיו, כי הנדלן נותק כבר מכוח קנייה חציוני וממוצע יחד). היו חכמים, והכי חשוב, עקביים. בכל מקרה חושבים נדלן? תחשבו חו"ל.
- חחח תמשיכו להיות עניים (ל"ת)ת 02/02/2025 23:51הגב לתגובה זו
- יפה מאוד...! (ל"ת)שיר 24/11/2024 09:43הגב לתגובה זו
- 2.נדלן לא חייב לעלות 10 אחוז כלשנה גם 6 אחוז סביר (ל"ת)גם שקמה בגדה 23/11/2024 14:26הגב לתגובה זו
- 1.בבר מהממד 23/11/2024 14:15הגב לתגובה זודירות שעומדות חודשים כל המדפ באין קונים ,מחירים גבוהים ולא ריאליים ,של מעל 2 מיליון נתקעות בשוק
- ,קוקו 24/11/2024 21:54הגב לתגובה זוזה נקרא שוק של קונים. משמע שהקונים מכתיבים את הקצב והמחיר
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.
