רשות המסים תודיע לקבלנים: מעכשיו, חובה לדווח על הטבות מימון
בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה צפויים להעלות הילוך כבר בחודש הקרוב בנוגע לשינוי שיטת מדד מחירי הדיור. כפי שפורסם לראשונה בביזפורטל, בשלב הראשון ייכנסו למדד הטבות המימון של הקבלנים, מה שצפוי לגרום להטות מטה את מדד מחירי הדירות, ובשלב השני, מאוחר יותר, ישתנה גם החישוב של מדד תשומות הבנייה.
לפני שנרחיב, חשוב להבהיר: הלמ"ס אמנם מתבסס על הנתונים כעת, אבל מדובר בעיכוב ענק ואת הנזק אין להשיב. הלמ"ס פרסם בעבר כי מדד מחירי הדיור עלה, ללא התחשבות במבצעי הקבלנים. הדבר הוביל, לא בטוח שרק באשמת הלמ"ס, לטעות שעלולה לעלות ביוקר. מחירי הדיור אמורים לעלות השנה בכ-8%, למרות הריבית הגבוהה והמלחמה, אבל הם לא לקחו בחשבון את הטבות המימון ששוות עשרות אלפי שקלים לדירה. חשוב להדגיש כי חלק מקבלנים הודו כי בשל הטבת המימון הם העלו את מחירי הדירות בשיעור של מספר אחוזים.
ההערכה היא שהלמ"ס תעשה לראשונה שימוש בנוגע להטבות המימוניות במהלך 2025. בימים הקרובים אמורים היזמים לקבל הודעה מרשות המסים, לפיה יש לפרט, במקרה שבו הם מכרו דירה חדשה, האם נכלל מבצע מימון בדרישה זו. כלומר, במסגרת הדיווח של עורכי הדין, הם יצטרכו לפרט מה הייתה ההשפעה של מבצעי המימון על מחיר הדירה. הם לא יפרטו על שינוי השיעור בשקלים או באחוזים, אלא האם נכלל מבצע מימון כלשהו - משם, רשות המסים תחליט לאן לקחת את זה ומה תהיה ההשפעה על המדד כולו.
- במגמת התאוששות: עלייה של 12.3% בהוצאות אשראי במהלך אוגוסט עד אוקטובר
- שליש מהקשישים בישראל נזקקים לתמיכה ממשפחתם - הוצאות הרווחה: 248 מיליארד ש"ח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
דירות חדשות (איציק יצחקי)
עדיין לא ברור האם היזמים ישתפו פעולה באופן מלא והאם רשות המסים תוכל, על בסיס מידע כל כך שטחי, ליצור נתוני אמת. במקרה של מבצעי המימון 10/90, למשל, היזם מקבל לעתים כ-50% מהכסף, כי המבצע מותנה בהלוואת קבלן. למשל, נניח מצב בו דירת 3 חדרים נקנתה בסכום של 2 מיליון שקל. במצב כזה, הלקוח העביר 200 אלף שקל, אבל הקבלן התנה את ההסכם בהלוואת קבלן, שתאפשר לו לקבל עוד 800 אלף שקל באופן מיידי. רשות המסים לא תדע על בסיס ההודעה הבסיסית מה שיעור התשלום של הקבלן, שהוא מרכיב חשוב בעסקה.
במקרה כזה, הלקוח חותם בהסכם על כך שהוא יחזיר את ההלוואה בעוד שנתיים והקבלן נושא רק בתשלום הריבית. מדובר בהחזר של אלפי שקלים בשנה, מה שאומר שהמחיר בפועל ירד, ולכן בלמ"ס יצטרכו להחליט כיצד לפעול כדי שהסטיה בחישוב תהיה מינורית. מה יקרה, למשל, כשהקבלן לא דורש הלוואת קבלן או במקרה שהיא באחוזים נמוכים יותר?
לאחרונה, חלק מהיזמים החלו במבצעים חדשים, כמו "הטבת מימון ללא העלאת המע"מ", שפירושה הורדה של כ-0.85% במחיר הדירה (המע"מ עולה מ-17% ל-18% ב-1 בינואר).
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
