רשות המסים תודיע לקבלנים: מעכשיו, חובה לדווח על הטבות מימון
בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה צפויים להעלות הילוך כבר בחודש הקרוב בנוגע לשינוי שיטת מדד מחירי הדיור. כפי שפורסם לראשונה בביזפורטל, בשלב הראשון ייכנסו למדד הטבות המימון של הקבלנים, מה שצפוי לגרום להטות מטה את מדד מחירי הדירות, ובשלב השני, מאוחר יותר, ישתנה גם החישוב של מדד תשומות הבנייה.
לפני שנרחיב, חשוב להבהיר: הלמ"ס אמנם מתבסס על הנתונים כעת, אבל מדובר בעיכוב ענק ואת הנזק אין להשיב. הלמ"ס פרסם בעבר כי מדד מחירי הדיור עלה, ללא התחשבות במבצעי הקבלנים. הדבר הוביל, לא בטוח שרק באשמת הלמ"ס, לטעות שעלולה לעלות ביוקר. מחירי הדיור אמורים לעלות השנה בכ-8%, למרות הריבית הגבוהה והמלחמה, אבל הם לא לקחו בחשבון את הטבות המימון ששוות עשרות אלפי שקלים לדירה. חשוב להדגיש כי חלק מקבלנים הודו כי בשל הטבת המימון הם העלו את מחירי הדירות בשיעור של מספר אחוזים.
ההערכה היא שהלמ"ס תעשה לראשונה שימוש בנוגע להטבות המימוניות במהלך 2025. בימים הקרובים אמורים היזמים לקבל הודעה מרשות המסים, לפיה יש לפרט, במקרה שבו הם מכרו דירה חדשה, האם נכלל מבצע מימון בדרישה זו. כלומר, במסגרת הדיווח של עורכי הדין, הם יצטרכו לפרט מה הייתה ההשפעה של מבצעי המימון על מחיר הדירה. הם לא יפרטו על שינוי השיעור בשקלים או באחוזים, אלא האם נכלל מבצע מימון כלשהו - משם, רשות המסים תחליט לאן לקחת את זה ומה תהיה ההשפעה על המדד כולו.
- במגמת התאוששות: עלייה של 12.3% בהוצאות אשראי במהלך אוגוסט עד אוקטובר
- שליש מהקשישים בישראל נזקקים לתמיכה ממשפחתם - הוצאות הרווחה: 248 מיליארד ש"ח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
דירות חדשות (איציק יצחקי)
עדיין לא ברור האם היזמים ישתפו פעולה באופן מלא והאם רשות המסים תוכל, על בסיס מידע כל כך שטחי, ליצור נתוני אמת. במקרה של מבצעי המימון 10/90, למשל, היזם מקבל לעתים כ-50% מהכסף, כי המבצע מותנה בהלוואת קבלן. למשל, נניח מצב בו דירת 3 חדרים נקנתה בסכום של 2 מיליון שקל. במצב כזה, הלקוח העביר 200 אלף שקל, אבל הקבלן התנה את ההסכם בהלוואת קבלן, שתאפשר לו לקבל עוד 800 אלף שקל באופן מיידי. רשות המסים לא תדע על בסיס ההודעה הבסיסית מה שיעור התשלום של הקבלן, שהוא מרכיב חשוב בעסקה.
במקרה כזה, הלקוח חותם בהסכם על כך שהוא יחזיר את ההלוואה בעוד שנתיים והקבלן נושא רק בתשלום הריבית. מדובר בהחזר של אלפי שקלים בשנה, מה שאומר שהמחיר בפועל ירד, ולכן בלמ"ס יצטרכו להחליט כיצד לפעול כדי שהסטיה בחישוב תהיה מינורית. מה יקרה, למשל, כשהקבלן לא דורש הלוואת קבלן או במקרה שהיא באחוזים נמוכים יותר?
לאחרונה, חלק מהיזמים החלו במבצעים חדשים, כמו "הטבת מימון ללא העלאת המע"מ", שפירושה הורדה של כ-0.85% במחיר הדירה (המע"מ עולה מ-17% ל-18% ב-1 בינואר).
סמי מצלאווי. קרדיט: מגדלור מאיהמצלאוי: ״מחירי הדירות יעלו שוב"
כך אומר היזם סמי מצלאוי, בעל השליטה בחברת הנדל"ן למגורים, מצלאוי. הוא מאמין שהתחדשות עירונית זו שליחות, וטוען שהירידה בקצב מכירת הדירות ובמחיריהן - זמנית בלבד, בגלל המלחמה. "אחרי חנוכה הכל ייפתח שוב" ועל המחירים
- "הם גבוהים בגלל העובדים הזרים והמסים שאנחנו משלמים. הכל גבוה, אבל לעם ישראל יש הרבה כסף"
הנתונים המצביעים על קושי במכירת דירות, שהיתרגם כבר לירידת מחירים באזורי הביקוש ובעיקר בתל אביב (ירידה של 13% במחירי הדירות ברבעון השלישי לעומת הרבעון השני, וירידה שנתית של 12%), לא מטרידים את סמי מצלאוי, בעל השליטה בחברת הנדל"ן מצלאוי מצלאוי 1.08% , הפעילה בתחום ההתחדשות העירונית. החברה מתכננת ומשווקת אלפי יחידות דיור באזורי הביקוש - תל אביב, רמת גן, קריית אונו, הרצליה, רמת השרון, חולון ובת ים, בנוסף לאלפי דירות שמסרה כבר בעשרות פרויקטים שהקימה.
לדעת מצלאוי, השינוי הנראה כרגע במחירי הדירות, כלפי מטה, הוא עניין זמני בלבד: "אין ספק שהמחירים יעלו שוב , בטח אם המדינה תמשיך להתנהל כמו שהתנהלה".
שזה אומר?
"המדינה מתנהלת מפעם לפעם, מאירוע לאירוע וזה מתווה את הדרך של הכלכלה והעבודה, וכל עניין המחירים, אם הם בעלייה או בירידה או בהמתנה, לא רלבנטי, כי אנחנו אחרי שנתיים של מצב לא רגיל: חצי מהמדינה היו מגוייסים, הבנייה נעצרה. אנחנו בחברה שלנו, בגלל שלא יכולנו להמשיך לבנות, ייצרנו ממ"דים ומסרנו לפיקוד העורף בחינם, והוא חילק את זה הלאה. כך היתה לי הרגשה שאני גם תורם למאמץ המלחמתי. המצב היום הוא לא לאורך זמן, והדירות שנבנו בעבר יימכרו בסופו של דבר".
השאלה באיזה מחיר.
"בסוף המדינה צריכה את הדירות האלה. ואלה שלא קנו דירות, זה בגלל שהיו במילואים, או שהבית שלהם נפגע או שחיכו שמחירי הדירות יירדו, וזה זמני. אני מאמין שאחרי חנוכה הכל ייפתח שוב".
- "מחירי הדירות עלו כי העלויות עלו, לא רואים ירידה במחירים"
- מצלאוי: עלייה של 30% בהכנסות ל-87 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מה לגבי הורדת הריבית שהיתה בשבוע שעבר, והצפי להמשך הירידה? אתה חושב שזה ייתן זריקת עידוד לשוק הנדל"ן?
פאנל הייטק, ועידה כלכלית"בשנה הקרובה נראה התאוששות משמעותית בשוק הדירות"
דן פרנס, מנכ"ל קרסו נדל"ן, רוני בריק, נשיא התאחדות הקבלנים ורונית שבירו מבעלי קבוצת שבירו בפאנל על שוק הנדל"ן; פרנס: "ההתאוששות בשנה הקרובה תחזיר אותנו לרמה של לפני המלחמה; בשנה שעברה היתה הגירה נטו של 40 אלף איש, 10 אלף דירות ירדו מהביקוש במרכז"
מחירי הדירות ענף הנדלן הישראלי עבר בשנתיים האחרונות רכבת הרים. אחרי ירידות חדות ב־2023, התאוששות ב־2024, ושוב חולשה במכירות ב־2025, מנסים השחקנים המרכזיים בשוק להבין אם מדובר בשינוי מבני או באירוע נקודתי. בפאנל על ענף הנדלן והתשתיות בהשתתפות דן פרנס, מנכ"ל קרסו נדל"ן, רוני בריק, נשיא התאחדות הקבלנים, ורונית שבירו, יועמ"שית ומבעלי קבוצת שבירו. שלושת הפנליסטים מסתכלים לעבר 2026 כשנת מפנה פוטנציאלית.
אחד ההסברים המפתיעים לירידה בביקושים ב־2024 וב־2025 מגיע מכיוון דמוגרפי. לדברי דן פרנס, יש להניח שבשנים 2024 וכנראה גם 2025 ישראל חוותה גל הגירה שלילית חריג. לדבריו, בהשוואה לרמה הרב שנתית, מספר העוזבים עלה ב-40 אלף ישראלים, מה שמתורגם לכעשרת אלפים דירות שלא נרכשו או שלא נדרשו.
"חלקם זוגות צעירים שלא קנו דירה, חלקם בעלי דירות שהשכירו את דירתם ועזבו. הדירות הללו נמצאות בעיקר בגוש דן ולא בפריפריה, וזו גם הסיבה שבירושלים ובערי הפריפריה הירידה במכירות הייתה מתונה יותר. זהו אירוע נקודתי ולא בסטנדרט חדש, וכבר ב־2026 נראה היפוך מגמה".
"אנחנו מאמינים בשוק הנדל"ן ולא עוצרים פרויקטים. מחזור העסקים בענף ארוך, וכל פרויקט לוקח שנים משלב תכנון ועד אכלוס. לכן, אין היגיון לעצור בניה בגלל האטה זמנית. כל הדירות שנבנה בשנים הבאות יפגשו את הקונה”.
- מצלאוי: ״מחירי הדירות יעלו שוב"
- דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
