רשות המסים תודיע לקבלנים: מעכשיו, חובה לדווח על הטבות מימון
בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה צפויים להעלות הילוך כבר בחודש הקרוב בנוגע לשינוי שיטת מדד מחירי הדיור. כפי שפורסם לראשונה בביזפורטל, בשלב הראשון ייכנסו למדד הטבות המימון של הקבלנים, מה שצפוי לגרום להטות מטה את מדד מחירי הדירות, ובשלב השני, מאוחר יותר, ישתנה גם החישוב של מדד תשומות הבנייה.
לפני שנרחיב, חשוב להבהיר: הלמ"ס אמנם מתבסס על הנתונים כעת, אבל מדובר בעיכוב ענק ואת הנזק אין להשיב. הלמ"ס פרסם בעבר כי מדד מחירי הדיור עלה, ללא התחשבות במבצעי הקבלנים. הדבר הוביל, לא בטוח שרק באשמת הלמ"ס, לטעות שעלולה לעלות ביוקר. מחירי הדיור אמורים לעלות השנה בכ-8%, למרות הריבית הגבוהה והמלחמה, אבל הם לא לקחו בחשבון את הטבות המימון ששוות עשרות אלפי שקלים לדירה. חשוב להדגיש כי חלק מקבלנים הודו כי בשל הטבת המימון הם העלו את מחירי הדירות בשיעור של מספר אחוזים.
ההערכה היא שהלמ"ס תעשה לראשונה שימוש בנוגע להטבות המימוניות במהלך 2025. בימים הקרובים אמורים היזמים לקבל הודעה מרשות המסים, לפיה יש לפרט, במקרה שבו הם מכרו דירה חדשה, האם נכלל מבצע מימון בדרישה זו. כלומר, במסגרת הדיווח של עורכי הדין, הם יצטרכו לפרט מה הייתה ההשפעה של מבצעי המימון על מחיר הדירה. הם לא יפרטו על שינוי השיעור בשקלים או באחוזים, אלא האם נכלל מבצע מימון כלשהו - משם, רשות המסים תחליט לאן לקחת את זה ומה תהיה ההשפעה על המדד כולו.
- פרופ' פלוס היה מזמן מפוטר בממשל טראמפ; מה אפשר ללמוד מפיטורי נציבת הסטטיסטיקה בארה"ב
- ירידה במחירים, גידול במלאי ועסקאות של מאות מיליונים - סיכום השבוע בנדל"ן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
דירות חדשות (איציק יצחקי)
עדיין לא ברור האם היזמים ישתפו פעולה באופן מלא והאם רשות המסים תוכל, על בסיס מידע כל כך שטחי, ליצור נתוני אמת. במקרה של מבצעי המימון 10/90, למשל, היזם מקבל לעתים כ-50% מהכסף, כי המבצע מותנה בהלוואת קבלן. למשל, נניח מצב בו דירת 3 חדרים נקנתה בסכום של 2 מיליון שקל. במצב כזה, הלקוח העביר 200 אלף שקל, אבל הקבלן התנה את ההסכם בהלוואת קבלן, שתאפשר לו לקבל עוד 800 אלף שקל באופן מיידי. רשות המסים לא תדע על בסיס ההודעה הבסיסית מה שיעור התשלום של הקבלן, שהוא מרכיב חשוב בעסקה.
במקרה כזה, הלקוח חותם בהסכם על כך שהוא יחזיר את ההלוואה בעוד שנתיים והקבלן נושא רק בתשלום הריבית. מדובר בהחזר של אלפי שקלים בשנה, מה שאומר שהמחיר בפועל ירד, ולכן בלמ"ס יצטרכו להחליט כיצד לפעול כדי שהסטיה בחישוב תהיה מינורית. מה יקרה, למשל, כשהקבלן לא דורש הלוואת קבלן או במקרה שהיא באחוזים נמוכים יותר?
לאחרונה, חלק מהיזמים החלו במבצעים חדשים, כמו "הטבת מימון ללא העלאת המע"מ", שפירושה הורדה של כ-0.85% במחיר הדירה (המע"מ עולה מ-17% ל-18% ב-1 בינואר).

רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80
הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט
הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.
זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ.
מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.
חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80, אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל
אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.
- "מבצעי ה-80/20 עיוותו את מחירי הדירות"; ומי אחראי על ויסות מחירי הדירות?
- היקף המשכנתאות: עלייה בפיגורי ההחזרים - הציבור ממחזר יותר ומתקשה לעמוד בתשלומים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.

סולל בונה הוא הקבלן המבצע שנבחר לפרויקט בן גוריון ברמלה
הכשרת היישוב בחרה בקבלן לצורך ביצוע שלב א'. היקף ההסכם הוא כ-287 מיליון שקל לבניית 270 דירות חדשות במקום 48 ישנות. הדיירים החלו להתפנות לקראת הריסה והקמת הבניין החדש. לפי ההערכות החברה, הרווח הגולמי הכולל יעמוד על כ-647 מיליון שקל בפרויקט בכללותו שיכלול כ-3 אלף דירות חדשות עם שטחי מסחר ותעסוקה
הכשרת הישוב התחדשות עירונית הכשרה התחדשות 0.65% מסמנת מציינת שלב די חשוב בפרויקט ההתחדשות העירונית הגדול ברמלה - "מתחם בן גוריון". החברה הודיעה כי חתמה על הסכם עם חברת סולל בונה, שנשלטת בידי חברת שיכון ובינוי שיכון ובינוי -2.25% , לביצוע שלב א' בפרויקט, בהיקף של כ-287 מיליון שקל בתוספת מע"מ.
במסגרת השלב הראשון יהרסו 48 דירות ישנות, ובמקומן ייבנו 270 דירות חדשות בשיטת "עד המפתח", כלומר - הקבלן המבצע - במקרה הנוכחי סולל בונה, נותן את שירותי הבנייה מההתחלה ועד לאיכלוס. קרי - עד לטופס 4. ו"עד למפתח". העבודות יארכו עפ"י התחזית של החברות כ-3.5 שנים. בימים אלו הדיירים החלו להתפנות מהמבנים הישנים כדי לפנות מקום להתחלת העבודות.
מדובר באחד המיזמים הגדולים מהתקופה האחרונה בתחום ההתחדשות העירונית: בסך הכול יכלול הפרויקט כ-3 אלף דירות חדשות, לצד כ-7.5 אלף מ"ר שטחי מסחר וכ-5.6 אלף מ"ר שטחי תעסוקה. המתחם כולו משתרע על פני כ-150 דונם, בין הרחובות יהודה שטיין, שדרות בן גוריון, שדרות דוד רזיאל וא.ס. לוי בעיר, והוא צפוי לשנות את פני השכונה. לפחות במישור המגורים.
הרווח הגולמי הכולל שתרשום הכשרת התחדשות מהפרויקט יעמוד על כ-647 מיליון שקל, כאשר בשלב הראשון לבדו צפוי הרווח הגולמי להגיע לכ-52 מיליון שקל. החברה מדווחת כי עד כה נמכרו בפרויקט 40 דירות בהיקף של כ-93 מיליון שקל, כלומר - דירה ממוצעת ב-2.325 מיליון שקל. חלקה של הכשרת הישוב בפרויקט הוא 65%, במסגרת עסקת שותפות עם מנורה מבטחים.
- הכשרה התחדשות: ההכנסות זינקו פי 4; ההפסד הסתכם בכ-3.7 מיליון שקל
- היתר רביעי בתוך חודש: הכשרה התחדשות תקים 27 דירות בתל אביב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הכשרת הישוב מחזיקה כיום צבר של כ-30 אלף דירות בשלבי קידום שונים ברחבי הארץ, מתוכן כ־9,000 צפויות להיות בשלות לשיווק ולביצוע עד 2027. עבור העיר רמלה, מדובר בתנופת בנייה חסרת תקדים, שתוסיף אלפי דירות חדשות ותעניק לתושבים סביבת מגורים מתקדמת יותר, עם חיבור למסחר, תעסוקה ותשתיות עירוניות חדשות.