רשות המסים תודיע לקבלנים: מעכשיו, חובה לדווח על הטבות מימון
בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה צפויים להעלות הילוך כבר בחודש הקרוב בנוגע לשינוי שיטת מדד מחירי הדיור. כפי שפורסם לראשונה בביזפורטל, בשלב הראשון ייכנסו למדד הטבות המימון של הקבלנים, מה שצפוי לגרום להטות מטה את מדד מחירי הדירות, ובשלב השני, מאוחר יותר, ישתנה גם החישוב של מדד תשומות הבנייה.
לפני שנרחיב, חשוב להבהיר: הלמ"ס אמנם מתבסס על הנתונים כעת, אבל מדובר בעיכוב ענק ואת הנזק אין להשיב. הלמ"ס פרסם בעבר כי מדד מחירי הדיור עלה, ללא התחשבות במבצעי הקבלנים. הדבר הוביל, לא בטוח שרק באשמת הלמ"ס, לטעות שעלולה לעלות ביוקר. מחירי הדיור אמורים לעלות השנה בכ-8%, למרות הריבית הגבוהה והמלחמה, אבל הם לא לקחו בחשבון את הטבות המימון ששוות עשרות אלפי שקלים לדירה. חשוב להדגיש כי חלק מקבלנים הודו כי בשל הטבת המימון הם העלו את מחירי הדירות בשיעור של מספר אחוזים.
ההערכה היא שהלמ"ס תעשה לראשונה שימוש בנוגע להטבות המימוניות במהלך 2025. בימים הקרובים אמורים היזמים לקבל הודעה מרשות המסים, לפיה יש לפרט, במקרה שבו הם מכרו דירה חדשה, האם נכלל מבצע מימון בדרישה זו. כלומר, במסגרת הדיווח של עורכי הדין, הם יצטרכו לפרט מה הייתה ההשפעה של מבצעי המימון על מחיר הדירה. הם לא יפרטו על שינוי השיעור בשקלים או באחוזים, אלא האם נכלל מבצע מימון כלשהו - משם, רשות המסים תחליט לאן לקחת את זה ומה תהיה ההשפעה על המדד כולו.
- פרופ' פלוס היה מזמן מפוטר בממשל טראמפ; מה אפשר ללמוד מפיטורי נציבת הסטטיסטיקה בארה"ב
- ירידה במחירים, גידול במלאי ועסקאות של מאות מיליונים - סיכום השבוע בנדל"ן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
דירות חדשות (איציק יצחקי)
עדיין לא ברור האם היזמים ישתפו פעולה באופן מלא והאם רשות המסים תוכל, על בסיס מידע כל כך שטחי, ליצור נתוני אמת. במקרה של מבצעי המימון 10/90, למשל, היזם מקבל לעתים כ-50% מהכסף, כי המבצע מותנה בהלוואת קבלן. למשל, נניח מצב בו דירת 3 חדרים נקנתה בסכום של 2 מיליון שקל. במצב כזה, הלקוח העביר 200 אלף שקל, אבל הקבלן התנה את ההסכם בהלוואת קבלן, שתאפשר לו לקבל עוד 800 אלף שקל באופן מיידי. רשות המסים לא תדע על בסיס ההודעה הבסיסית מה שיעור התשלום של הקבלן, שהוא מרכיב חשוב בעסקה.
במקרה כזה, הלקוח חותם בהסכם על כך שהוא יחזיר את ההלוואה בעוד שנתיים והקבלן נושא רק בתשלום הריבית. מדובר בהחזר של אלפי שקלים בשנה, מה שאומר שהמחיר בפועל ירד, ולכן בלמ"ס יצטרכו להחליט כיצד לפעול כדי שהסטיה בחישוב תהיה מינורית. מה יקרה, למשל, כשהקבלן לא דורש הלוואת קבלן או במקרה שהיא באחוזים נמוכים יותר?
לאחרונה, חלק מהיזמים החלו במבצעים חדשים, כמו "הטבת מימון ללא העלאת המע"מ", שפירושה הורדה של כ-0.85% במחיר הדירה (המע"מ עולה מ-17% ל-18% ב-1 בינואר).
הדמיית הפרויקט, לינקולן חיפה. קרדיט: סנאפשוט כהן/ארקראפטפרשקובסקי במבצע ״מיוחד״ - סימן נוסף ללחץ של הקבלנים
החברה מציעה דירות מוזלות במורדות לינקולן בחיפה - עדות נוספת לשוק שמחפש את עצמו ולמצוקה שמורגשת היטב במשרדי המכירות של היזמים; בזמן שמניות הנדל״ן מזנקות בבורסה, בשטח הקונים הם אלה שמכתיבים את הקצב
חברת פרשקובסקי פרשקובסקי 2.6% , העוסקת בייזום והקמת פרויקטי בנייה למגורים ובנדל"ן מניב, יוצאת כעת במבצע “מיוחד” במורדות לינקולן בחיפה - מהלך שממחיש היטב את הלחץ שבו נמצאים יזמים וקבלנים בחתירה לפגוש את הקונים במחיר. במסגרת ה-PRE SALE מוצעות עשר דירות בלבד בהנחה שמסתכמת בכ-10% לעומת תגי מחיר קודמים בשוק, עם פתיחה של 3 מיליון שקל לדירת 4 חדרים ו-3.2 מיליון שקל לדירת 5 חדרים בקומה 12. המבצע מוגבל בכמות וממוקם בפרויקט דגל שנמצא כבר בביצוע, מה שמחדד את המסר: גם בפרויקטים חזקים ונחשקים היזמים מתגמשים.
בפרויקט עצמו מתוכננות 453 דירות בשמונה בניינים (חמישה מגדלים בני 19 קומות ושלושה בנייני בוטיק בני שלוש קומות), עם תמהיל רחב - מדירות 3-5 חדרים ועד דירות גן, מיני-פנטהאוזים ופנטהאוזים. בבניין יהיה בנוסף לחניונים, לובי מעוצב ומועדון דיירים. המיקום נחשב ליחסית טוב, על צלע הכרמל סמוך לדרך פרויד ובקרבה לפארק ההיי-טק מתם ולצירי תחבורה מרכזיים.
למה זה קורה עכשיו?
הסיבה היא בעיקר כי למרות ירידת מחירים מצטברת של כ- 5%-10% מתחילת השנה (בהתאם לאזור), בשטח קצב העסקאות עדיין נמוך. רוכשים יושבים “על הגדר”, בוחנים, משווים ומנהלים מו”מ אגרסיבי יותר. והיזמים מבינים שהדרך להזיז מלאי היא לכוון אל נקודת המפגש האמיתית של השוק, לא אל מחיר הרשמי שלקבלנים והיזמים כל כך חשוב לשמור עליו. הרי הסיבה העיקרית של שמירת המחיר הרשמי בתודעה של כולנו היא שלא לפגוע בבעלי האינטרסים בשוק שלא יכולים להרשות לעצמם לירידת מחירים רשמית במחירי הנדל״ן בישראל (הרחבה: מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים )זה בדיוק ההבדל בין הכותרות של הבורסה, שם מניות יזמיות הנדל”ן נהנו לאחרונה ממומנטום חיובי - לבין משרדי המכירות, שבהם הדופק היומיומי של העסקאות עדיין חלש יחסית. כשקונים מרגישים שיש להם אלטרנטיבות, וששוק המשכנתאות יקר. גם גורם להם להשתעבד לתקופה ארוכה וגם ההחזרים החודשיים יכולים להגיע לכחצי מההכנסה הפנויה של משק בית ממוצע. הם מתמקחים עד הסוף: וכשהמימון הבנקאי של הפרויקט דורש עמידה ביעדי מכירות, הקבלנים נאלצים לשחרר.
זה לא שהשוק בקריסה כמובן, אבל זו התאמה למחיר שלא יכול להמשיך להרקיע שחקים כפי שאנחנו רואים בשנים האחרונות .בהקשר הזה, המבצע של פרשקובסקי הוא עדות לאמירה של התקופה הנוכחית שמדברת על “שוק של קונים”. הנחות ממוקדות, מוגבלות בזמן ובכמות, הן כלי המאפשר ליזם לשמור על מחירון רשמי גבוה יחסית - אך לסגור עסקאות במחיר אפקטיבי נמוך יותר.
- ההרשמה להגרלת "דירה בהנחה" הוארכה עד 22 באוקטובר
- חדרה: דירות ליד הים ב-2 מיליון שקל - ואולי לא לעוד הרבה זמן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
שמענו כבר על כל סוגי המבצעים הקיימים בשוק הנדל״ן למגורים של היום. זה התחיל עם מבצעי ה- שלם 20% עכשיו, כנס לדירה היום. תשלם את היתרה בעוד שנה מהיום (זה מגלם בתוכו הנחה של כ- 5-6% נוספים), או תקח 400 אלף שקל ל׳שיפור הדירה׳ (ריצוף חדש, מטבח נחשק או חניה נוספת). ואפילו לאחרונה מדברים על ׳אאוטלט׳ כמו בחניות בגדים ונעליים.
אישור מזורז להקמת 30.6 אלף דירות בנתיבות, קריית מלאכי ורחובות
הגדלת היצע הדירות, אבל זה לא יפתור את הבעיה בטווח הקצר ובאזורי הביקוש
ועדת השרים לענייני פנים אישרה שורה של מהלכים לקידום בניית עשרות אלפי יח"ד חדשות והתחדשות עירונית. ההחלטות שאושרו היום, מוסרים במשרד השיכון, מהוות נדבך נוסף במדיניות הממשלה להגדלת היצע יחידות הדיור, חיזוק הערים, ותמיכה ברשויות המקומיות באזורי עדיפות לאומית ובמרכז הארץ כאחד. עם זאת, אם משרד השיכון והבינוי ומשרד האוצר לא ימצאו פתרון ליום שאחרי תוכנית דירה להנחה, תהיה בעיה של ביקושים ועודפי ביקוש בשוק הדיור עם עליות מחירים - ההזדמנות לירידת מחירי הדירות ולמה היא עלולה להתפספס?
במסגרת ההחלטות שאושרו, יקודמו למעלה מ־30 אלף יחידות דיור חדשות בארבעה מתחמים מרכזיים:
קריית מלאכי, רובע האלה: הכרזה על מתחם מועדף לדיור בהיקף של 6,080 יחידות דיור לצד 450 אלף מ"ר לתעסוקה ומסחר, שיתרמו לפיתוח תעסוקה מתקדמת בעיר.
רחובות, מרכז תמ״ל/2048: תיקון הכרזה לטובת הרחבת שטח התכנית והקמת 2,035 יחידות דיור חדשות במסגרת מהלך התחדשות עירונית כולל במרכז העיר.
נתיבות, העיר הוותיקה: קידום תכנית פינוי־בינוי רחבת היקף בהיקף של 13,000 יחידות דיור, שתאפשר שדרוג משמעותי של השכונות הוותיקות לצד מוסדות ציבור, תעסוקה ושטחים פתוחים.
נתיבות, תמ״ל/2027: תיקון הכרזה והרחבת התכנית לעוד 750 דונם, לצורך הקמת 9,436 יחידות דיור נוספות, בשיתוף רשות מקרקעי ישראל.
סה״כ, אושרו לקידום מזורז תוספת של 30,551 יחידות דיור חדשות ברחבי הארץ
שר הבינוי והשיכון, חיים כץ: "ועדת השרים אישרה היום צעדים משמעותיים להגדלת היצע הדיור בישראל ולחיזוק הערים. אנו ממשיכים לקדם במלוא העוצמה תכנון וביצוע של מתחמים חדשים לצד התחדשות עירונית, מתוך ראייה לאומית ארוכת טווח שתבטיח פתרונות דיור נגישים בכל רחבי הארץ וקידום בנייה חדשה לצד שדרוד מתחמים ותיקים ופיתוח מרכזי תעסוקה."
