רשות המסים תודיע לקבלנים: מעכשיו, חובה לדווח על הטבות מימון
בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה צפויים להעלות הילוך כבר בחודש הקרוב בנוגע לשינוי שיטת מדד מחירי הדיור. כפי שפורסם לראשונה בביזפורטל, בשלב הראשון ייכנסו למדד הטבות המימון של הקבלנים, מה שצפוי לגרום להטות מטה את מדד מחירי הדירות, ובשלב השני, מאוחר יותר, ישתנה גם החישוב של מדד תשומות הבנייה.
לפני שנרחיב, חשוב להבהיר: הלמ"ס אמנם מתבסס על הנתונים כעת, אבל מדובר בעיכוב ענק ואת הנזק אין להשיב. הלמ"ס פרסם בעבר כי מדד מחירי הדיור עלה, ללא התחשבות במבצעי הקבלנים. הדבר הוביל, לא בטוח שרק באשמת הלמ"ס, לטעות שעלולה לעלות ביוקר. מחירי הדיור אמורים לעלות השנה בכ-8%, למרות הריבית הגבוהה והמלחמה, אבל הם לא לקחו בחשבון את הטבות המימון ששוות עשרות אלפי שקלים לדירה. חשוב להדגיש כי חלק מקבלנים הודו כי בשל הטבת המימון הם העלו את מחירי הדירות בשיעור של מספר אחוזים.
ההערכה היא שהלמ"ס תעשה לראשונה שימוש בנוגע להטבות המימוניות במהלך 2025. בימים הקרובים אמורים היזמים לקבל הודעה מרשות המסים, לפיה יש לפרט, במקרה שבו הם מכרו דירה חדשה, האם נכלל מבצע מימון בדרישה זו. כלומר, במסגרת הדיווח של עורכי הדין, הם יצטרכו לפרט מה הייתה ההשפעה של מבצעי המימון על מחיר הדירה. הם לא יפרטו על שינוי השיעור בשקלים או באחוזים, אלא האם נכלל מבצע מימון כלשהו - משם, רשות המסים תחליט לאן לקחת את זה ומה תהיה ההשפעה על המדד כולו.
- שליש מהקשישים בישראל נזקקים לתמיכה ממשפחתם - הוצאות הרווחה: 248 מיליארד ש"ח
- פרופ' פלוס היה מזמן מפוטר בממשל טראמפ; מה אפשר ללמוד מפיטורי נציבת הסטטיסטיקה בארה"ב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
דירות חדשות (איציק יצחקי)
עדיין לא ברור האם היזמים ישתפו פעולה באופן מלא והאם רשות המסים תוכל, על בסיס מידע כל כך שטחי, ליצור נתוני אמת. במקרה של מבצעי המימון 10/90, למשל, היזם מקבל לעתים כ-50% מהכסף, כי המבצע מותנה בהלוואת קבלן. למשל, נניח מצב בו דירת 3 חדרים נקנתה בסכום של 2 מיליון שקל. במצב כזה, הלקוח העביר 200 אלף שקל, אבל הקבלן התנה את ההסכם בהלוואת קבלן, שתאפשר לו לקבל עוד 800 אלף שקל באופן מיידי. רשות המסים לא תדע על בסיס ההודעה הבסיסית מה שיעור התשלום של הקבלן, שהוא מרכיב חשוב בעסקה.
במקרה כזה, הלקוח חותם בהסכם על כך שהוא יחזיר את ההלוואה בעוד שנתיים והקבלן נושא רק בתשלום הריבית. מדובר בהחזר של אלפי שקלים בשנה, מה שאומר שהמחיר בפועל ירד, ולכן בלמ"ס יצטרכו להחליט כיצד לפעול כדי שהסטיה בחישוב תהיה מינורית. מה יקרה, למשל, כשהקבלן לא דורש הלוואת קבלן או במקרה שהיא באחוזים נמוכים יותר?
לאחרונה, חלק מהיזמים החלו במבצעים חדשים, כמו "הטבת מימון ללא העלאת המע"מ", שפירושה הורדה של כ-0.85% במחיר הדירה (המע"מ עולה מ-17% ל-18% ב-1 בינואר).
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותכמה שווה הדירה שלכם - עסקאות אחרונות בערים מרכזיות
עשרות עסקאות בערים מרכזיות - תל אביב, חיפה, ירושלים, ראשון לציון, פתח תקווה ורמת גן; וגם - בכמה ירדו מחירי הדירות בשנה האחרונה?
מחירי הדירות בירידה. לפי נתוני הלמ"ס מחירי הדירות ירדו בדיווח האחרון ב-0.3% בחודש (לתקופה של אוגוסט-ספטמבר) כשקצב הירידה הוא כ-5% בשנה. בשטח הירידה גדולה יותר. מדובר על ירידה של 7% ואפילו 10% בשנה וזה מאוד משמעותי בהינתן שקצב עליית מחירי הדירות הוא 2.5% בשנה. מדובר על ירידה ריאלית של 10%.
הבאנו לכם את העסקאות בשבועות האחרונים בערים מרכזיות בארץ - תל אביב, חיפה, ירושלים, פתח תקווה, באר שבע ועוד ערים רבות כדי שתקבלו אינדיקציה למחייר הדירות אם אתם עומדים לרכוש דירה ולהבין "כמה אתם שווים" אם אתם בעלי דירה. הנה הנתונים שמתבססים ברובים על מאגרי רשות המסים:
- דירת יוקרה ב-1.3 מיליון שקל במרכז ת"א; הסיבה: טיל איראני פגע בה. האם כדאי?
- מגבלת האשראי שתקבור את החלום לדירה של רבבות צעירים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
תל אביב
דירות בבת ים. צילום: צלי אהרוןתשואה של 12% בשנה; האם בת ים היא הזדמנות?
סיור שכונות בבת ים - על ההשבחה בעשור האחרון, על דמי השכירות והתשואה שהם מניבים, והאם יהיה אפסייד בהמשך? וגם - השמאי שמעריך שהמחירים יעלו דרמטית בשנתיים הקרובות בזכות התחדשות ותוכניות של העירייה
סיירנו בשכונות בבת ים, דיברנו עם שמאים ומתווכים. התמונה אופטימית. אבל לפני העתיד, הנה מה שקרה בשנים האחרונות. בחודש יוני 2022 משקיע רכש דירה ברחוב רמב״ם 19 בבת ים בסכום של 1.85 מיליון שקל, אותה הדירה נמכרה לאחרונה בסכום של 2.5 מיליון שקל. מדובר על תשואה של מעל ל-9% בשנה כל שנה במשך 3 שנים - שצריך להזכיר, מדובר על תקופה ״יבשה״ בשוק הנדל״ן שלא נאמר ״קפואה״. נראה שהעסקה הנוכחי מספרת את הסיפור של בת ים, שכבר למעלה מעשור נחשבת ל״עיר של המשקיעים״.
לתשואה של אותו משקיע צריך להוסיף דמי שכירות. מדובר על עוד 3% בשנה. המשקיע הרוויח 12% בשנה. רווח משמעותי. האם בת ים תמשיך לספק תשואות חיוביות? בת ים מספקת תשואות יפות למשקיעים שנהרו ונוהרים אליה בעשור האחרון. זה בולט במיוחד אם מסתכלים על האזורים שעברו פינוי בינוי ודה פקטו השביחו את ערך הנכס באופן דרמטי - דירות של 1.5-2 מיליון שקל הפכו לשוות 3-3.5 מיליון שקל.
זה אומנם נכון לכל הארץ אגב - בעל דירה שמקבל דירה משודרגת בבניין חדש עם מעלית מחסן וחניה מרוויח סכום מינימלי של מיליון שקל, זה גם יכול להגיע לכפול. אנשים "פשוטים" הפכו למיליונרים.
מחירי הדירות בבת ים עלו בכ-40% ב-5 השנים האחרונות בממוצע. המחיר למ״ר עומד על כ-30.5 אלף שקל והשכירות החודשית המוצעת היא כ- 4.6 אלף שקל. דירת 5 חדרים תעלה לכם כ-3.5 מיליון שקל, 4 חדרים כ- 2.9 מיליון שקל ו-3 חדרים כ-2 מיליון שקל.
- קבוצת גבאי תקדם פרויקט רחב במתחם בלפור בבת ים
- בוני תיכון מקבלת אור ירוק לשתי תוכניות חדשות: 610 דירות במרכז הארץ
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
