עליה של 70% בפרוייקטים של פינוי בינוי. מובילות: קרית אונו וקרית ים
דוח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לשנת 2022 מציג גידול חד באישור תכניות ובמתן היתרי בנייה לטובת הפרוייקט. מה זה בעצם צריך ללמד אותנו? האם משבר הדיור נפתר או שמדובר בקוצו של יוד? המספרים מלמדים אותנו שהממשלה חייבת לדחוף את הפרוייקטים האלה בכל הכוח. הם עדיין לא פותרים שום מדבר, אבל מגדילים מעט את ההיצע. לקראת סוף תהליך תמ"א 38, אפשר להגדיל היצע דרך חלופת שקד ובאמצעות שחרור קרקעות והגדלת מספר המכרזים של דירה בהנחה.
על פי הדוח, קיימת עלייה דרמטית בהוצאת היתרי הבנייה במסלולי התחדשות עירונית לעומת שנה שעברה. 28,630 יח"ד במיזמי התחדשות עירונית קיבלו היתר בניה בשנת 2022 - 31% מכלל יחידות הדיור שקיבלו היתר בניה בישראל בשנה זו. כמות זו משקפת עלייה בשיעור של כ-70% במספר יחידות הדיור שקיבלו היתר בניה במיזמי פינוי בינוי, ובשיעור של 27% בתמ"א 38 – ביחס לשנת 2021. בעוד שבשנת 2021 התקבלו היתרים בגין כ-7,000 יח"ד במתחמי פינוי-בינוי ובגין 13,163 יח"ד במיזמי תמ"א 38, בשנת 2022 התקבלו היתרי בניה בגין 11,867 יח"ד במתחמי פינוי-בינוי ו- 16,763 יח"ד במיזמי תמ"א 38.
קריית אונו וחולון משקיעות יותר בהתחדשות עירונית; חיפה ור"ג פחות
- מענקים למיזמים ברחובות ואשקלון בהיקף של 115 מיליון שקל
- "הרשות להתחדשות עירונית מסיטה את תשומת הלב מהכישלון הצורם שלה"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
התחדשות עירונית היא המפתח לפתרון מצוקת הדיור - איך להאיץ את הבנייה בתחום?
למה מחירי הדיור לא יורדים? "המדינה התמכרה למיסוי מקרקעין"
הנתון הזה הוא עצוב. אם 31% מהיתרי הבניה הם התחדשות עירונית, כנראה שהקבלנים עוצרים והמדינה לא משחררת מספיק קרקעות. מצד אחד, בולמים ביקושים באמצעות העלאת ריבית. מצד שני, כשלא מגדילים היצע בצורה משמעותית, הריבית לא תעזור - לפחות לא בצורה משמעותית שתפתור את בעיות הדיור כאן.
חשוב להדגיש: חברות רבות רוצות להיכנס לתחום הזה. הן לא זקוקות לקרקע, משום שהן מטפלות בבניין קיים. אין להן צורך במימון (כלומר, במינוף) גדול והן מצליחות למכור במחירים נמוכים ביחס לבניינים סמוכים. היתרון הוא לא רק עבור הקבלן, אלא כפול ומכופל עבור הדיירים: הם מקבלים פטור ממס שבח (על פי תנאים מסוימים, כמו למשל ששטח הדירה לא עלה באופן מהותי או על מחיר מסוים) ומרוויחים גם מעליית הערך.
- הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
- הוועדה המקומית בחולון אישרה את תכנית הבינוי במתחם עין יהב
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
בפרויקט פינוי בינוי, הדיירים הישנים מקבלים דיור חלופי במימון היזם וחוזרים לדירה בסיום הפרוייקטים, כשבינתיים הבנינים הישנים נהרסים ובמקומם נבנים בנייני מגורים חדשים.. בקיצור, הדיירים מקבלים דירה משודרגת ומשפרים את איכות חייהם.
מצד שני, צריך לומר כי הקבלנים לא תמיד נשכרים מכך. מכיוון שיש מספר דרכים לחשב היטל השבחה, שמאים מטילים לעתים היטל השבחה גבוה שמהווה רכיב גבוה בעלות היזם. לכן, חלק מהפרוייקטים אינם רווחיים, לפחות לא ברמה שהקבלן ציפה בתחילת הדרך.
בחברת אאורה, למשל, הגבירו את הפעילות בגלל הרווחיות. הם פתחו אגף ייעודי להתחדשות עירונית - מעין חמ"ל שנלחם על כל פיסת קרקע ומלווה את הדיירים. גם אפריקה מגורים, אזורים, פרשקובסקי, ואחרות נכנסו עמוק פנימה. אתם לא מרגישים את זה רק בהיקף הבניה, אלא בעוצמה של ההודעות שהן מפרסמות - הכנסות פוטנציאליות גדולות שיכולות להכניס להן מיליארדים.
עליה של 200% בהיקף יחידות הדיור
לפי הנתונים, נרשם שיא של היתרי בניה בערים שחתמו על הסכמי המסגרת להתחדשות עירונית, ובראשן העיר ירושלים. הדוח מראה עלייה של 200% בהיקף יחידות הדיור שאושרו בתכניות להתחדשות עירונית לעומת השנה שעברה.
בכמות הבקשות להיתר מכוח תמ"א 38 לא חל שינוי מהותי בשנה החולפת, דבר שמעיד על יציבות בהיקף פעילות זו.
מהרשות להתחדשות עירוני נמסר כי "נתונים אלה מצביעים על חלקה העולה וגובר של ההתחדשות העירונית מכלל הפעילות המשקית של תחום הדיור. הנתון לפיו 31% מכלל היתרי הבנייה שניתנו בישראל בשנת 2022 היו בפרויקטים של התחדשות עירונית (פינוי-בינוי ותמ"א 38), עולה בקנה אחד עם הנתון לפיו 22% מכלל התחלות הבנייה בישראל בשנת 2022 היו בפרויקטים של התחדשות עירונית (על פי נתוני הלמ"ס), ו- 25% מכלל דירות יד ראשונה שנמכרו בישראל בשנת 2022 היו בפרויקטים של התחדשות עירונית (על פי נתוני הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון)".
אחד הנתונים החשובים בדוח מצביע על הכפלה בכמות התכניות ויחידות הדיור המאושרות. ברשות טוענים כי הוותמ"ל המשיכה לסייע באופן משמעותי לעלייה באישורי התכניות, עד כדי הכפלת כמות יחידות הדיור המאושרות. "בהתאם לכך, במהלך שנת 2022 אושרו 39,900 יחידות דיור ב-58 תכניות להתחדשות עירונית (תכנון מפורט) - עלייה של כ- 200% במספר יחידות הדיור המאושרות בהשוואה לשנת 2021. כמו כן, קודמו 33 תכניות מתאר ותכניות אב, הכוללות כ-127,400 יחידות דיור תוספתיות", נכתב.
במסלול הרשויות המקומיות, שבמסגרתו ההכרזה נעשית בתחילת התהליך ומתניעה את הפעילות במתחמים, הוכרזו בשנה 21 מתחמים נוספים, הכוללים 29,554 יח"ד חדשות. בשנה זו חלה גם עלייה במספר המתחמים אשר הוגשו למנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית על מנת שיכריז עליהם כמתחמי פינוי בינוי, בין במסלול רשויות מקומיות ובין במסלול מיסוי. מדובר ב-74 מתחמים בהם צפויות להבנות 38,900 יחידות דיור חדשות – נתון המבטיח פעילות ענפה בתחום גם בשנים הקרובות.
ואילו ערים מובילות באישור תכניות ובמתן היתרי בניה למיזמי התחדשות עירונית? העיר ירושלים עומדת בראש הטבלה, לאחר ש- 2,780 יח"ד במיזמי פינוי בינוי בעיר קיבלו השנה היתר בניה. לעומתה, הערים קרית אונו וקריית ים מובילות במתן היתרי בנייה במיזמי פינוי בינוי, בהתייחס לגודל האוכלוסייה בכל עיר.
ניתן לראות במובהק כי הסכמי המסגרת אשר חתמה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית במהלך שנת 2011 עם 12 רשויות מקומיות בישראל והן ירושלים, לוד, בת ים, קריית אונו, חיפה, נתניה, גבעתיים, רמת גן, אשדוד, בית שמש, חדרה וקריית ים, האיצו את הוצאת היתרי הבנייה בשנת 2022, כאשר תשע מתוך עשר הרשויות המקומיות המובילות את הרשימה הינן רשויות שנחתם עמן הסכם כאמור, המעניק תמריץ כספי משמעותי לרשות המקומית כנגד הוצאת היתרי בניה למיזמי התחדשות עירונית, אשר משמש אותה כסיוע במימון מוסדות ציבור ותשתיות הנדרשים למיזמים אלה. חמש מרשויות אלה, נכללו השנה לראשונה ברשימה זו.
הערים המובילות במספר יחידות דיור בתכניות פינוי-בינוי שאושרו בשנת 2022 הן העיר לוד, אשר מובילה את הרשימה עם 4,619 יחידות דיור בתכניות פינוי-בינוי. לצידה, בולטות הערים רמלה, אשר בתחומה אושרו תכניות התחדשות עירונית בהיקף של 3,909 יחידות דיור, והעיר ירושלים אשר בתחומה אושרו תכניות בהיקף של 3,711 יחידות דיור בשנה זו.
יצחק גולדקנופף, שר הבינוי והשיכון: "התחדשות עירונית היא צורך מהותי של ערי ישראל שהוקמו לפני עשרות שנים. היא מאפשרת שיפור באיכות החיים של הדיירים, שיפור בחזות הערים, לצד חיזוק המבנים הנחוץ לבטחונם. הדוח השנתי שמוציאה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מספק מאגר ידע חשוב להבנת השטח כיום ופיתוח הדרך בעתיד בענף זה. תהליכי ההתחדשות, לא רק שמחזקים בניינים שהתיישנו כאמור, אלא גם מאפשרים התאמה של הבניינים במרחב העירוני לסטנדרטים של איכות חיים ובטיחות המודרניים ביותר. נמשיך לקדם בכל הכלים העומדים לרשותנו תהליכים משמעותיים אלו, ולהוביל להמשך הוזלת מחירי הדיור".
- 7.בתייה 27/04/2023 05:43הגב לתגובה זומוכנה ב 1.5 מילון לקנות
- 6.פוטנציאל לעליות במחירי הדירות קריית חיים מערבית שדרות (ל"ת)מנשה 24/04/2023 11:21הגב לתגובה זו
- 5.יוסף 23/04/2023 21:39הגב לתגובה זובחלק גדול מהמקרים פרוייקט פינוי בינוי מאפשר לעשות סדר בפריטים שבתכולת הדירה וכן להפיק רווח אלטרנטיבי שניתן להפיק מהחפצים שאין בהם עוד צורך. הדבר נכון בעיקר בדירות של אנשים מבוגרים. ככל שיש בדירה פריטים ישנים כמו תקליטים, ספרים, עיתונים ישנים או כל פריט משנות החמישים, יש מצב שמדובר על פריטי אספנות בעלי ערך כספי. אם אתם רוצים לדעת כיצד להעריך את תכולת הדירה באופן עצמאי חפשו בגוגל "פינוי דירה יוסף האוסף" וקבלו מאמר מדוייק שמסביר איך לעשות זאת.
- 4.אלי לוי 23/04/2023 13:25הגב לתגובה זותזכרו תמיד ! לא הורסים בנין שלא היה מועצד מרטש להריסה !
- 3.בוזי 23/04/2023 11:53הגב לתגובה זויהיה מר
- 2.מנשה 23/04/2023 11:17הגב לתגובה זופונטנצייל ענק להשבחה
- 1.קריית ים שווה כל קניה ליד הים (ל"ת)מירה 23/04/2023 10:58הגב לתגובה זו
- מלח 25/04/2023 17:29הגב לתגובה זוהמלח מהים גורם לבלאי עצום במבנה ולכן עלויות התחזוקה גבוהות. לכן עדיף לבחור לגור קרוב לים אבל לא קרוב מדי. נגיד בין כמה מאות מטרים ל 2 קילומטר. זה מספיק קרוב כדי ללכת ברגל אבל לא סובלים מהחסרונות. לגור בקו ראשון אומר הרבה בעיות תחזוקה.
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -1.95% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
