בכמה מחירי השכירויות עלו והאם העלייה תימשך?

לצד מחירי הדיור שיורדים, נרשם זינוק במחירי שכר הדירה. העלייה באה לידי ביטוי בקרב מחדשי חוזה. הם משלמים כ-5% יותר. עבור השוכרים החדשים, כאלה שזו דירתם הראשונה או שעברו מדירה אחרת - מדובר במכה של ממש. בדירות בהן הייתה תחלופת שוכר נרשמת בחודשים האחרונים עלייה של 8%-7%. יש מקומות ששכר הדירה עלה בהם ב-10%. בקיצור, השוכרים משלמים, בריבית דריבית, על עליית הריבית.

לכאורה, היינו מצפים שדווקא השוכרים יהיו מוגנים מעליית הריבית, משום ששכר הדירה לא מושפע ישירות מעליית הריבית (הוא מושפע בעקיפין בחלק מהמקרים, בהם שכר הדירה צמוד למדד). אז המדד הוא לא הבעיה שלהם - בעלי הדירות משלמים יותר בגלל עלויות המימון שגדלו והם מנסים לגלגל את זה על השוכר. חלקם מסכימים לפתוח את החוזה עוד במהלך השנה וחלקם מסרב ומקבל הודעה - בסוף החוזה, אתה בחוץ, אלא אם תוסיף לשכר הדירה אחוזים גבוהים יותר. אבל מה הבעיה העיקרית? למה שכר הדירה לא מפסיק לעלות?

הסיפור הוא שמשרד האוצר העלה את המס על המשקיעים בחזרה ל-8% ובעצם גרם למשקיעים חדשים לוותר על אלפי דירות. התוצאה: ירידה חדה בהיצע הדירות להשכרה והתוצאה כותבת את עצמה: זינוק במחירי השכירות. אפשר היה לחזות את זה מראש והתרענו על כך מספר פעמים בשנה האחרונה (למשל כאן וכאן). גם כלכלנים חוזרים על כך יותר מפעם אחת, למשל פרופ' עומר מואב (הנה כאן למשל).

מואב מבקש שתחשבו על זה כך: אדם קונה דירה של 200 מ"ר, מחלק אותה ל-4 ומשכיר 4 דירות. הוא מגדיל את ההיצע אבל הוא נחשב למשקיע בעיני משרד האוצר ולכן צריך להוציא אותו מהשוק. אבל אדם שקונה את אותם 200 מ"ר וגר בהם הוא בעיני האוצר אדם טוב וצריך לעודד אותו. זה כמובן הפוך מההיגיון - צריך לעודד גידול בהיצע ולא קיטון. באוצר לא ממש מספקים תשובות לנושא ורק אומרים שבמקום זה הם מקדמים דירות להשכרה (אבל איפה ההיגיון להוציא שוכרים פרטיים שמסתפקים בתשואה נמוכה, ולהכניס במקומם משקיעים מוסדיים שרוצים תשואה גבוהה? מישהו משלם את ההפרש כמובן - הציבור).

• באר יעקב: היתר ראשון להתחדשות עירונית – פרויקט של 1,880 דירות יוצא לדרך
• הביקוש משתולל בבני ברק; הרשות זימנה דמויות מרכזיות לחקירה בשל בנייה לא חוקית

"היצע הדירות להשכרה לא גדל ואף יכול להיות שקטן, על רקע קיטון בדירות המוחזקות על ידי משקיעים", מסביר גיל אברהמי, מנהל פעילות תאגידים, S&P מעלות. "הביקוש אף מתחזק עם עצירת רכישת הדירות בחודשים האחרונים (ואז ממשיכים לשכור דירות). במקביל, עליית הריבית והאינפלציה מפעילה לחץ על בעלי דירות להשקעה והם מגלגלים חלק מהעלויות לשוכרים. להערכתנו, אלה הגורמים שמובילים ללחץ להמשך עליית שכירות".

שאלנו את עו"ד חגי אדורם, מומחה נדל"ן המייצג חברות בניה, מדוע מחירי השכירות והבניה לא נעים באותו אופן. "מי אמר שהמחירים נבלמים?", הוא מסביר. "אז הייתה שמחה וצהלה של הפחתה של 0.2% אחרי נתוני הלמ"ס, אבל עוד מוקדם לדעת אם נבלמים. הראיה היא חצי שנתית או שנתית. הנתון של מרץ מושפע מהעלאות של הריבית שמייקרות את המשכנתא וזה מכביד על אנשים לקנות דירות. זה שלאנשים קשה זה לא דבר טוב, זה רע".

איך זה קשור לשוק השכירות? "שוק השכירות הוא שוק משני, אבל שוק הבעלות קשור אליו. בשורה התחתונה, הסיבה למחירי השכירות המזנקים היא שכל מי שבטעות ניסה להילחם במשקיעי הדירות, אלה שקראו להם אספני הדירות וקשרו אותם לקונוטציות שליליות כאילו הם החזיר הקפיטליסטי, לא הפנים עובדה בסיסית בכלכלה: בלי דירה אחת להשקעה, לא תהיה אפילו אחת להשכרה".

• בנייה לגובה בירושלים? לא כל כך מהר
• שוק המשרדים מתקרר: ההיצע עולה, המחירים יורדים; תמונת המחירים באזור המרכז
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

כלומר, הפתרון הוא במשקיעים? "רגע שאתה מכביד על המשקיעים והופך את ההשקעה לפחות אטרקטיבית, כדאי שתדע: לא יהיו דירות להשקעה וזה מעלה את מחירי הדירות לשכירות. אני רוצה להזכיר שהמדינה לא נמצאת בפועל, בוודאי לא כשחקן משמעותי, בשוק השכירות כפי שקורה בכל מדינה מדרג בינוני באירופה, בטח בבריטניה, שם יש דיור להשכרה ארוכת טווח תחת פיקוח רגולטורי. היום אף אחד לא יכול לקנות דירות שעולות 4 מיליון שקל. לא סביר שדירה קטנה במרכז הארץ, אפילו לא בתל אביב, תעלה מיליון דולר. החלופה הראויה היא דיור להשכרה ארוכת טווח. כזה שדוחף ל-20-30 אלף דירות במכה. זה היה מוריד את מחירי השכרויות ומייצר פתרון לוואקום".

לכתבות נוספות בנושא: >>> פרופ' מואב: "תפסיקו לפגוע במשקיעי הנדל"ן, ההגרלות על דירות - פתרון גרוע, ופוליטיקאים - רק אל תקדמו פיקוח על שכר דירה" >>> חוק ההסדרים: תסכימו לשלם יותר ארנונה כדי להוריד את מחירי הדיור? >>> המשקיעים בורחים מהשוק (ואחר כך אל תתפלאו שמחירי השכירות עולים) >>> כולם מדברים על הזינוק במחירי השכירות. אבל זה נובע מכך שדמי השכירות בקושי עלו בעשור האחרון; מה יהיה בהמשך? >>> המדינה נלחמת במשקיעים, גרעה 23 אלף דירות משוק השכירות - והיא אשמה בעליית המחירים

בכמה מחירי השכירות עולים? "תלוי איפה. בר"ג וגבעתיים אין סחורה וכשיש כזאת שראויה - כל מחיר שמתבקש יכול מתקבל על הדעת. יש שם מחסור בדירות להשקעה וזאת התוצאה. כל פעם שהיה שר אוצר, הוא אמר 'בוא נעשה תכניות דיור', ובסוף מה עשה? העלה את מס רכישה. זה מס לא צודק. זה מס על מס שבחלק נכבד ממדינות אירופה לא קיים. הציבור הרחב לא יודע, אבל המחיר של דירת מגורים הוא לפחות 50 אחוז מסים. מס שבח לפרטיים, מס הכנסה על קבלנים, מס רכישה, היטלי השבחה, דמי הסכמה, דמיי היוון. מע"מ 17 אחוז לדירה מקבלן. כמה מיסים? זאת שעת חירום לאומית? אפשר להכניס את היד לכיס, להוריד חלק מהמסים בהוראת שעה. הבעיה היא שהמדינה התמכרה למיסוי מקרקעין".

מה הפתרון? "1. דיור להשכרה לטווח ארוך, מס הרכישה עולה בלי הפסקה, איינשטיין אמר פעם שאם אתה עושה את אותה פעולה, אל תצפה לתוצאה הפוכה. 2. תורידו את מס הרכישה ותנו לתת חלון קצוב לשנה לפטור בהקלה למס שבח ב-50 אחוז. מחר בבוקר, עשרת אלפים דירות ישתחררו. תפסקו לעבוד עם מקלות, תעבדו עם גזרים. 3. התחדשות עירונית - לתת כספים גדולים ולא גרגירים לרשות להתחדשות עירונית. לנתב את עודף הגביה במיסוי מקרקעין לרשויות המקומיות כנגד התרי בניה להתחדשות עירונית. תנו להם צ'ק של 10 אלפים שקל על כל דירה. ארנונה למשרדים ולמסחר גבוהה פי שלושה ולא משתלם להם לעודד את שוק המגורים. לעשות הסכם פשוט: כל היתר בניה בגין חלופת שקד, פינוי בינוי, כל דבר - צ'ק מהוון שמפצה על ירידה בארנונה. אבל לא עשו ולא יעשו. אז שום דבר בנתוני המאקרו לא משתנה".