חוק ההסדרים: תסכימו לשלם יותר ארנונה כדי להוריד את מחירי הדיור?
אחת הבעיות הגדולות בתחום הדיור היא שעיריות לא רוצות תושבים - תושבים זה יקר, צריך לספק להם הרבה שירותים אבל מקבלים מהם פחות מדי כסף. אם חשבתם שאתם משלמים יותר מדי ארנונה, אז העיריות חושבות שאתם משלמים פחות מדי. התוצאה: כל תושב הוא גירעוני לעירייה ולכן היא לא ממהרת לשחרר היתרי בנייה, ולכן אי אפשר לבנות יותר דירות והתוצאה היא כמובן עליית מחירי הדיור.
כלכלנים מדברים על כך לא מעט וכעת במשרד האוצר רוצים לנסות לקדם תיקון של החוק כך שעיריות חזקות (מן הסתם באזור המרכז, איפה שיש מצוקת דיור והמחירים זינקו) יוכלו להפחית את המס לעסקים בגובה של עד 5%, ובמקביל להעלות את הארנונה למגורים (כלומר לאנשים פרטיים) באותו שיעור שהופחת לעסקים. בהנחה שהמהלך יעבור, המשמעות תהיה הפיכת התושבים לכדאיים יותר כלכלית לעירייה וממילא היא תסכים לאשר יותר היתרי בנייה ולבנות עוד דירות למגורים. כאשר ההיצע יגדל - זה אמור לעצור את מחירי הדיור ואולי אפילו להוריד אותם.
ההיגיון ברור אבל יש בעיה אחת - הציבור יצטרך לשלם יותר ארנונה. גם כך הציבור מרגיש שהוא משלם יותר מדי ארנונה לעירייה. האם עמישראל יסכים לשלם יותר ארנונה? עד היום אף פוליטיקאי לא העז להסתכן בעליהום ציבורי עליו בעקבות קידום של ייקור הארנונה והשאלה היא האם כעת הממשלה תעז לקחת את הסיכון הזה. במשרד האוצר מקווים שכן, אבל כאשר ראש הממשלה נתניהו הצהיר שהוא מתכוון להקפיא את התייקרות הארנונה האוטומטית - לא ממש ברור איך שני הצעדים הללו יכולים לקרות במקביל.
בנוסף, על פי הטיוטא, שרי האוצר והפנים יוסמכו לאשר שינוי בשיטת מדידה של שטח דירה, כך שהרשות המקומית תוכל להטיל עוד ארנונה על שטחי דירה שקודם לכן לא גבתה עליו את המס.
- תושבי ירושלים יקבלו החזר ארנונה של אלפי שקלים
- עיריית נס ציונה תשיב עשרות מיליוני שקלים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מה עוד מתכננים באוצר?
במשרד האוצר סימנו את המשקיעים בשוק הדיור כאויב של השוק ורוצים להוציא אותם מהשוק. כעת, על פי טיוטת חוק ההסדרים, כל מי שמשכיר דירה יחוייב לדווח על כך לרשות המסים. צריך לזכור - בישראל יש הטבת מס לא סבירה של פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירה של כ-5,500 שקל (עלה בעקבות האינפלציה). למה בעצם מגיע למשכירי דירה פטור על השכרת הדירה? מדוע מי שמשקיע בשוק ההון משלם מס של 25% על הרווחים ואילו משקיע בדירה פטור? לא ברור. אז במשרד האוצר רוצים לקדם שוב את המהלך של חובת דיווח על השכרת דירות, מתוך מטרה להגיע למצב שבו המדינה יודעת יותר טוב מה קורה בשוק הפרוץ הזה. הניסיון להחיל חובת דיווח נפל בחוק ההסדרים הקודם בעקבות התנגדות חריפה של השרים גדעון סער וזאב אלקין, בעקבות הטענה שלהם שהמהלך הוא צעד ראשון לביטול הפטור.
מהלך נכון, ובכל זאת - יש חיסרון גדול להוצאת המשקיעים משוק הדיור
צריך לומר, המהלך של הוצאת המשקיעים מהשוק מצליח לאוצר, גם אם לא ברור שזה מהלך חכם. בשנה האחרונה מדי חודש ניתן לראות בנתוני הלמ"ס איך המשקיעים קונים פחות ופחות דירות. הם יוצאים משוק הדיור. אבל יש בעיה - פחות משקיעים זה אומר פחות דירות להשכרה. ומי משלם את המחיר? שוכרי הדירות שנאלצים לראות השנה את מחירי השכירות שלהם מתייקרים ב-5-8% אם הם מחליפים דירה, וב-3-4% אם הם מחדשים את החוזה באותה דירה.
- 11.הם צריכים לממן את ההסכמים של ביבי עם החרדים והמתנחלים (ל"ת)משה 28/01/2023 21:31הגב לתגובה זו
- 10.דור39 27/01/2023 16:13הגב לתגובה זוגם מחקרים מוכיחים שזה משתלם יותר לשוכרים כי זה מאט מאוד את ההתייקרות במחירי השכירות
- 9.דור39 27/01/2023 16:11הגב לתגובה זוכך יהיו פחות מהם ומחירי השכירות יעלו, ברור שעדיף לדעת מה קורה בשוק באופן מדוייק יותר וברור שהגיוני שמי שגם שוכר דירה זה יוכר לו, אבל גם ברור שהסכומים צרכים להיות צמודים למדד, ושאפשר יהיה לעשות עסקאות כלומר להוריד מס רכישה ל1% ולהפחית מס שבח לתקרה הגיונית -המון מבוגרים תקועים לבד בדירות 5 חדרים מבוקשות ולא יכולים למכור בגלל המס, המון משקיעים רוצים להסית את כספם מדירה מסויימת לאיזור שבו הדירות מבוקשות יותר ולא יכולים וזה גורם למחסור בפתרונות דיור וניצול לא נכון של ההון במדינה.
- 8.דור39 27/01/2023 16:09הגב לתגובה זוכך יהיו פחות מהם ומחירי השכירות יעלו, ברור שעדיף לדעת מה קורה בשוק באופן מדוייק יותר וברור שהגיוני שמי שגם שוכר דירה זה יוכר לו, אבל גם ברור שהסכומים צרכים להיות צמודים למדד, ושאפשר יהיה לעשות עסקאות כלומר להוריד מס רכישה ל1% ולהפחית מס שבח לתקרה הגיונית -המון מבוגרים תקועים לבד בדירות 5 חדרים מבוקשות ולא יכולים למכור בגלל המס, המון משקיעים רוצים להסית את כספם מדירה מסויימת לאיזור שבו הדירות מבוקשות יותר ולא יכולים וזה גורם למחסור בפתרונות דיור וניצול לא נכון של ההון במדינה.
- 7.יהודה 27/01/2023 13:31הגב לתגובה זוהדבר הנכון להכיר בשוכר דירה החזר מס שנתי יוכל לעזור המון לשוכרי הדיורכמו בקנדה ואמריקה
- 6.הארנונה מטורפת כבר היום = מישהו כאן השתגע ??? (ל"ת)דן 27/01/2023 11:19הגב לתגובה זו
- 5.כמה תיקונים 27/01/2023 08:51הגב לתגובה זולידי מונופולים שגם יקבעו את המחירים ותנאי השכירות באופן מונופוליסטי בלעדי, וגם יקבלו הטבות מיסוי בלתי נתפסות. מנגד, הפטור ממס על השכרת דירות פרטיות הוא סמלי ולא מייצג את ההוצאות וההפסדים האמיתיים שיש לבעל דירה, ואם היה מגלם אותן בדוח, לא היה משלם אף שקל! ובכלל, למה יש פטור על הכנסה מיגיע כפיים על סכום דומה? הרי שם העובד לא שילם כבר מיסים כפולים, משולשים ומרובעים על הנכס כמו בעל נכס... אז תרגיעו את תירוצי המיסוי שלכם, שנועדו לממן עוד ועוד מקורבים אליכם...
- 4.לילי 27/01/2023 08:23הגב לתגובה זומחירי הדירות הגבוהים מכניסים כסף למדינה . כל הפוליטיקאים בעלי דירות . אף אחד לא מזוכיסט שיפגע בעצמו. לכן המחירים לא ירדו .
- אוהד 31/01/2023 13:12הגב לתגובה זוושהתלג והחינוך בישראל יהיה הכי גבוה בעולם. יש רצון ויש מציאות , במציאות השכר הממוצע והחציוני לא מצדיק את הרמות המחירים הנוכחיות והעסקאות מאוד ממונפות מה שמוביל לירידה חדה במחיר אחרי עליית הריבית. זה לא מיידי ותלוי כמה זמן הריבית תשאר גבוהה וכמה היא תעלה , אבל כמו שזה נראה מלאי הדירות יתחיל להצטבר והמחירים ירדו. מחירי הקרקעות וכמות העסקאות בירידה חדה כבר כמה חודשים
- 3.דן 27/01/2023 06:29הגב לתגובה זוכשמקבלים ריבית 4.5% בפקדון ללא סיכון .....למה מישהו ירכוש דירה כשהתשואה באיזור 2.5% ??
- 2.מחירי הדיור ירדו ואחר כך יעלו והארנונה תשאר לנצח (ל"ת)קשקש 27/01/2023 05:45הגב לתגובה זו
- 1.אבגד 26/01/2023 23:59הגב לתגובה זוממש מלכי הדירות דרעי גולדקנוף בניהם ונכדיהם ושאר המושחתים יסכימו לזה
בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
מחירי הרכישה נבלמו ואף ירדו בכ-2% ומעלה, אבל שכר הדירה לחוזים חדשים קפץ ביותר מ-6% בשנה האחרונה. מה עומד מאחורי הפער הזה, למה הפתרון לא יגיע מירידה בריבית בלבד ומה יקרה בשכר הדירה?
בדיונים הציבוריים על שוק הדיור בישראל, רוב תשומת הלב מוקדשת לשאלה הקלאסית: האם מחירי הדירות יעלו או ירדו. כל פרסום של נתונים חדשים מלווה בכותרות על מגמות המחירים, תחזיות של אנליסטים ודיונים על הריבית והשפעתה על שוק הנדל"ן. אולם ניתוח מעמיק של הנתונים מגלה שהזירה שבה מתרחש השינוי העמוק באמת היא דווקא שוק השכירות, שהולך ותופס את מרכז הבמה.
הפער שהולך ונפער
הנתונים מדברים בעד עצמם. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מדד מחירי הדירות ירד ב-7 חודשים בכ-2%, תלוי באזור. אולם בניגוד גמור למגמה זו, נרשמה עלייה משמעותית במחירי שכר הדירה. הנתונים מראים ששכר הדירה לחוזי שכירות חדשים, בשונה מהסכמי שכירות קיימים וחתומים, עלה בשנה האחרונה ביותר מ-6%.
מאחורי המספרים הללו מסתתר צורך בסיסי: מי שלא קונה - צריך לגור איפשהו. זוגות צעירים, משפחות בתחילת דרכן ויחידים או גרושים שאין ביכולתם לרכוש דירה למגורים, עוברים לשוק השכירות. התוצאה היא מצב שבו הביקוש לשכירות קופץ, בעוד ההיצע גדל בקצב איטי הרבה יותר.
אחד הגורמים המשמעותיים ללחץ על שוק השכירות הוא הגל הרחב של פרויקטי פינוי-בינוי והתחדשות עירונית המקודמים ברחבי הארץ. כאשר בניין ישן מפונה מדייריו כחלק מתהליך של הריסה ובנייה חדשה, הדיירים הקיימים, רבים מהם זוגות צעירים או משפחות צעירות, מוצאים את עצמם נדרשים למצוא דירה חלופית בשכירות למספר שנים עד סיום הפרויקט.
- "להעלות את שכר הדירה ל-5,900 ולשלם מס או להשאיר אותו על 5,600 שקל בלי לשלם מס?"
- השכירות בתל אביב ממשיכה לעלות ולמה זה עשוי להימשך?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בשכונות רבות ברחבי הארץ מקודמים כיום מספר פרויקטי פינוי-בינוי במקביל, לעיתים שישה או שבעה פרויקטים בשכונה אחת בו-זמנית. הבעיה מחריפה משום שהדיירים המפונים רוצים או צריכים להישאר באזור המגורים המקורי, משיקולים של מוסדות חינוך לילדים, עבודה וקרבה למשפחה. כתוצאה מכך, הם נאלצים למצוא שכירות זמנית באותה שכונה או קרוב אליה עד לסיום הפרויקט, מה שמייצר ביקוש נוסף על השכירות הקיימת גם כך באותו אזור.
חיפה. קרדיט: צלי אהרוןחיפה: העיר של משקיעי הנדל״ן - דירות על הים ב-1.3 מיליון שקל
סיור בשכונות החוף: קריית אליעזר, קריית שפרינצק ובת גלים - 50 אלף דירות בדרך, זינוק של 12% במחירים בשנת 2024 והמשקיעים ממשיכים להגיע; ״כל הנתונים מעידים על המשך צמיחה״; וגם - מה הסיכונים בהשקעה כזו?
מחירי הדירות לאורך שנים חיפה נחשבה לעיר שמאבדת תושבים, אבל מאז תקופת הקורונה בשנת 2020 - התמונה השתנתה לחלוטין. משקיעים נוהרים אליה ונראה שבצדק - הם הגיעו לתשואות יפות מאוד. בשנה שעברה חיפה הובילה את מדד מחירי הדירות עם זינוק של 12%, ובימים אלה יש כ-50 אלף דירות בתכנון ובביצוע בעיר.
כמובן שבהשקעה בדירה יש גם סיכונים - כמו ירידת מחירים, סיכון של אי-השכרה ועוד. אבל באופן כללי ואם מסתכלים על העבר של השנתיים האחרונות ואפילו 5 השנים האחרונות - המשקיעים בחיפה נהנו מתשואות יפות. בעיקר מעליית ערך מהירה בשכונת בת גלים.
העיר הצליחה להפוך את עצמה ליעד השקעה אטרקטיבי בזכות שילוב די נדיר: מחירי דירות נמוכים יחסית, קרבה לים, תחנות רכבת במרחק הליכה ופארק הייטק במרחק 10 דקות נסיעה בלבד. המחירים בחיפה נעים כיום בין 1.8 ל-2 מיליון שקל בממוצע לדירת 3 חדרים, 2 מיליון שקל עד 2.5 מיליון שקל לדירת 4 חדרים. ויש גם מחירים גבוהים מכך כמובן. התשואה למשכירים נעה בין 2.8% ל-3%, לא מדובר על החזר חודשי גדול, אבל נאה בהחלט ביחס לתל אביב וסביבתה, וחשוב לזכור שההשקעה בעיר נהנתה בעיקר מעליית ערך משמעותית בשנתיים האחרונות.
- השמאית שמזהירה: ״לא רואה איך מחירי הדירות ירדו״
- המהלך שיכול להוריד ב-200-250 אלף שקל את מחירי הדירות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אז איפה בדיוק משקיעים? סיור בשכונות החוף של העיר בוחן שלוש שכונות מרכזיות שעוברות תהליכים מואצים של התחדשות עירונית ומושכות משקיעים מכל הארץ:
