חוק ההסדרים: תסכימו לשלם יותר ארנונה כדי להוריד את מחירי הדיור?
אחת הבעיות הגדולות בתחום הדיור היא שעיריות לא רוצות תושבים - תושבים זה יקר, צריך לספק להם הרבה שירותים אבל מקבלים מהם פחות מדי כסף. אם חשבתם שאתם משלמים יותר מדי ארנונה, אז העיריות חושבות שאתם משלמים פחות מדי. התוצאה: כל תושב הוא גירעוני לעירייה ולכן היא לא ממהרת לשחרר היתרי בנייה, ולכן אי אפשר לבנות יותר דירות והתוצאה היא כמובן עליית מחירי הדיור.
כלכלנים מדברים על כך לא מעט וכעת במשרד האוצר רוצים לנסות לקדם תיקון של החוק כך שעיריות חזקות (מן הסתם באזור המרכז, איפה שיש מצוקת דיור והמחירים זינקו) יוכלו להפחית את המס לעסקים בגובה של עד 5%, ובמקביל להעלות את הארנונה למגורים (כלומר לאנשים פרטיים) באותו שיעור שהופחת לעסקים. בהנחה שהמהלך יעבור, המשמעות תהיה הפיכת התושבים לכדאיים יותר כלכלית לעירייה וממילא היא תסכים לאשר יותר היתרי בנייה ולבנות עוד דירות למגורים. כאשר ההיצע יגדל - זה אמור לעצור את מחירי הדיור ואולי אפילו להוריד אותם.
ההיגיון ברור אבל יש בעיה אחת - הציבור יצטרך לשלם יותר ארנונה. גם כך הציבור מרגיש שהוא משלם יותר מדי ארנונה לעירייה. האם עמישראל יסכים לשלם יותר ארנונה? עד היום אף פוליטיקאי לא העז להסתכן בעליהום ציבורי עליו בעקבות קידום של ייקור הארנונה והשאלה היא האם כעת הממשלה תעז לקחת את הסיכון הזה. במשרד האוצר מקווים שכן, אבל כאשר ראש הממשלה נתניהו הצהיר שהוא מתכוון להקפיא את התייקרות הארנונה האוטומטית - לא ממש ברור איך שני הצעדים הללו יכולים לקרות במקביל.
בנוסף, על פי הטיוטא, שרי האוצר והפנים יוסמכו לאשר שינוי בשיטת מדידה של שטח דירה, כך שהרשות המקומית תוכל להטיל עוד ארנונה על שטחי דירה שקודם לכן לא גבתה עליו את המס.
- העירייה תבעה על חוב של 200 אלף שקל - ותשלם 30 אלף
- פסיקה נגד עיריית תל אביב: עמותות לא ישלמו ארנונה של משרדים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מה עוד מתכננים באוצר?
במשרד האוצר סימנו את המשקיעים בשוק הדיור כאויב של השוק ורוצים להוציא אותם מהשוק. כעת, על פי טיוטת חוק ההסדרים, כל מי שמשכיר דירה יחוייב לדווח על כך לרשות המסים. צריך לזכור - בישראל יש הטבת מס לא סבירה של פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירה של כ-5,500 שקל (עלה בעקבות האינפלציה). למה בעצם מגיע למשכירי דירה פטור על השכרת הדירה? מדוע מי שמשקיע בשוק ההון משלם מס של 25% על הרווחים ואילו משקיע בדירה פטור? לא ברור. אז במשרד האוצר רוצים לקדם שוב את המהלך של חובת דיווח על השכרת דירות, מתוך מטרה להגיע למצב שבו המדינה יודעת יותר טוב מה קורה בשוק הפרוץ הזה. הניסיון להחיל חובת דיווח נפל בחוק ההסדרים הקודם בעקבות התנגדות חריפה של השרים גדעון סער וזאב אלקין, בעקבות הטענה שלהם שהמהלך הוא צעד ראשון לביטול הפטור.
מהלך נכון, ובכל זאת - יש חיסרון גדול להוצאת המשקיעים משוק הדיור
צריך לומר, המהלך של הוצאת המשקיעים מהשוק מצליח לאוצר, גם אם לא ברור שזה מהלך חכם. בשנה האחרונה מדי חודש ניתן לראות בנתוני הלמ"ס איך המשקיעים קונים פחות ופחות דירות. הם יוצאים משוק הדיור. אבל יש בעיה - פחות משקיעים זה אומר פחות דירות להשכרה. ומי משלם את המחיר? שוכרי הדירות שנאלצים לראות השנה את מחירי השכירות שלהם מתייקרים ב-5-8% אם הם מחליפים דירה, וב-3-4% אם הם מחדשים את החוזה באותה דירה.
- 11.הם צריכים לממן את ההסכמים של ביבי עם החרדים והמתנחלים (ל"ת)משה 28/01/2023 21:31הגב לתגובה זו
- 10.דור39 27/01/2023 16:13הגב לתגובה זוגם מחקרים מוכיחים שזה משתלם יותר לשוכרים כי זה מאט מאוד את ההתייקרות במחירי השכירות
- 9.דור39 27/01/2023 16:11הגב לתגובה זוכך יהיו פחות מהם ומחירי השכירות יעלו, ברור שעדיף לדעת מה קורה בשוק באופן מדוייק יותר וברור שהגיוני שמי שגם שוכר דירה זה יוכר לו, אבל גם ברור שהסכומים צרכים להיות צמודים למדד, ושאפשר יהיה לעשות עסקאות כלומר להוריד מס רכישה ל1% ולהפחית מס שבח לתקרה הגיונית -המון מבוגרים תקועים לבד בדירות 5 חדרים מבוקשות ולא יכולים למכור בגלל המס, המון משקיעים רוצים להסית את כספם מדירה מסויימת לאיזור שבו הדירות מבוקשות יותר ולא יכולים וזה גורם למחסור בפתרונות דיור וניצול לא נכון של ההון במדינה.
- 8.דור39 27/01/2023 16:09הגב לתגובה זוכך יהיו פחות מהם ומחירי השכירות יעלו, ברור שעדיף לדעת מה קורה בשוק באופן מדוייק יותר וברור שהגיוני שמי שגם שוכר דירה זה יוכר לו, אבל גם ברור שהסכומים צרכים להיות צמודים למדד, ושאפשר יהיה לעשות עסקאות כלומר להוריד מס רכישה ל1% ולהפחית מס שבח לתקרה הגיונית -המון מבוגרים תקועים לבד בדירות 5 חדרים מבוקשות ולא יכולים למכור בגלל המס, המון משקיעים רוצים להסית את כספם מדירה מסויימת לאיזור שבו הדירות מבוקשות יותר ולא יכולים וזה גורם למחסור בפתרונות דיור וניצול לא נכון של ההון במדינה.
- 7.יהודה 27/01/2023 13:31הגב לתגובה זוהדבר הנכון להכיר בשוכר דירה החזר מס שנתי יוכל לעזור המון לשוכרי הדיורכמו בקנדה ואמריקה
- 6.הארנונה מטורפת כבר היום = מישהו כאן השתגע ??? (ל"ת)דן 27/01/2023 11:19הגב לתגובה זו
- 5.כמה תיקונים 27/01/2023 08:51הגב לתגובה זולידי מונופולים שגם יקבעו את המחירים ותנאי השכירות באופן מונופוליסטי בלעדי, וגם יקבלו הטבות מיסוי בלתי נתפסות. מנגד, הפטור ממס על השכרת דירות פרטיות הוא סמלי ולא מייצג את ההוצאות וההפסדים האמיתיים שיש לבעל דירה, ואם היה מגלם אותן בדוח, לא היה משלם אף שקל! ובכלל, למה יש פטור על הכנסה מיגיע כפיים על סכום דומה? הרי שם העובד לא שילם כבר מיסים כפולים, משולשים ומרובעים על הנכס כמו בעל נכס... אז תרגיעו את תירוצי המיסוי שלכם, שנועדו לממן עוד ועוד מקורבים אליכם...
- 4.לילי 27/01/2023 08:23הגב לתגובה זומחירי הדירות הגבוהים מכניסים כסף למדינה . כל הפוליטיקאים בעלי דירות . אף אחד לא מזוכיסט שיפגע בעצמו. לכן המחירים לא ירדו .
- אוהד 31/01/2023 13:12הגב לתגובה זוושהתלג והחינוך בישראל יהיה הכי גבוה בעולם. יש רצון ויש מציאות , במציאות השכר הממוצע והחציוני לא מצדיק את הרמות המחירים הנוכחיות והעסקאות מאוד ממונפות מה שמוביל לירידה חדה במחיר אחרי עליית הריבית. זה לא מיידי ותלוי כמה זמן הריבית תשאר גבוהה וכמה היא תעלה , אבל כמו שזה נראה מלאי הדירות יתחיל להצטבר והמחירים ירדו. מחירי הקרקעות וכמות העסקאות בירידה חדה כבר כמה חודשים
- 3.דן 27/01/2023 06:29הגב לתגובה זוכשמקבלים ריבית 4.5% בפקדון ללא סיכון .....למה מישהו ירכוש דירה כשהתשואה באיזור 2.5% ??
- 2.מחירי הדיור ירדו ואחר כך יעלו והארנונה תשאר לנצח (ל"ת)קשקש 27/01/2023 05:45הגב לתגובה זו
- 1.אבגד 26/01/2023 23:59הגב לתגובה זוממש מלכי הדירות דרעי גולדקנוף בניהם ונכדיהם ושאר המושחתים יסכימו לזה
בנייה. קרדיט: Xמחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.
בנייה. קרדיט: Xמחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.
