חוק ההסדרים: תסכימו לשלם יותר ארנונה כדי להוריד את מחירי הדיור?
אחת הבעיות הגדולות בתחום הדיור היא שעיריות לא רוצות תושבים - תושבים זה יקר, צריך לספק להם הרבה שירותים אבל מקבלים מהם פחות מדי כסף. אם חשבתם שאתם משלמים יותר מדי ארנונה, אז העיריות חושבות שאתם משלמים פחות מדי. התוצאה: כל תושב הוא גירעוני לעירייה ולכן היא לא ממהרת לשחרר היתרי בנייה, ולכן אי אפשר לבנות יותר דירות והתוצאה היא כמובן עליית מחירי הדיור.
כלכלנים מדברים על כך לא מעט וכעת במשרד האוצר רוצים לנסות לקדם תיקון של החוק כך שעיריות חזקות (מן הסתם באזור המרכז, איפה שיש מצוקת דיור והמחירים זינקו) יוכלו להפחית את המס לעסקים בגובה של עד 5%, ובמקביל להעלות את הארנונה למגורים (כלומר לאנשים פרטיים) באותו שיעור שהופחת לעסקים. בהנחה שהמהלך יעבור, המשמעות תהיה הפיכת התושבים לכדאיים יותר כלכלית לעירייה וממילא היא תסכים לאשר יותר היתרי בנייה ולבנות עוד דירות למגורים. כאשר ההיצע יגדל - זה אמור לעצור את מחירי הדיור ואולי אפילו להוריד אותם.
ההיגיון ברור אבל יש בעיה אחת - הציבור יצטרך לשלם יותר ארנונה. גם כך הציבור מרגיש שהוא משלם יותר מדי ארנונה לעירייה. האם עמישראל יסכים לשלם יותר ארנונה? עד היום אף פוליטיקאי לא העז להסתכן בעליהום ציבורי עליו בעקבות קידום של ייקור הארנונה והשאלה היא האם כעת הממשלה תעז לקחת את הסיכון הזה. במשרד האוצר מקווים שכן, אבל כאשר ראש הממשלה נתניהו הצהיר שהוא מתכוון להקפיא את התייקרות הארנונה האוטומטית - לא ממש ברור איך שני הצעדים הללו יכולים לקרות במקביל.
בנוסף, על פי הטיוטא, שרי האוצר והפנים יוסמכו לאשר שינוי בשיטת מדידה של שטח דירה, כך שהרשות המקומית תוכל להטיל עוד ארנונה על שטחי דירה שקודם לכן לא גבתה עליו את המס.
- עיריית נס ציונה תשיב עשרות מיליוני שקלים
- העירייה תבעה על חוב של 200 אלף שקל - ותשלם 30 אלף
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מה עוד מתכננים באוצר?
במשרד האוצר סימנו את המשקיעים בשוק הדיור כאויב של השוק ורוצים להוציא אותם מהשוק. כעת, על פי טיוטת חוק ההסדרים, כל מי שמשכיר דירה יחוייב לדווח על כך לרשות המסים. צריך לזכור - בישראל יש הטבת מס לא סבירה של פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירה של כ-5,500 שקל (עלה בעקבות האינפלציה). למה בעצם מגיע למשכירי דירה פטור על השכרת הדירה? מדוע מי שמשקיע בשוק ההון משלם מס של 25% על הרווחים ואילו משקיע בדירה פטור? לא ברור. אז במשרד האוצר רוצים לקדם שוב את המהלך של חובת דיווח על השכרת דירות, מתוך מטרה להגיע למצב שבו המדינה יודעת יותר טוב מה קורה בשוק הפרוץ הזה. הניסיון להחיל חובת דיווח נפל בחוק ההסדרים הקודם בעקבות התנגדות חריפה של השרים גדעון סער וזאב אלקין, בעקבות הטענה שלהם שהמהלך הוא צעד ראשון לביטול הפטור.
מהלך נכון, ובכל זאת - יש חיסרון גדול להוצאת המשקיעים משוק הדיור
צריך לומר, המהלך של הוצאת המשקיעים מהשוק מצליח לאוצר, גם אם לא ברור שזה מהלך חכם. בשנה האחרונה מדי חודש ניתן לראות בנתוני הלמ"ס איך המשקיעים קונים פחות ופחות דירות. הם יוצאים משוק הדיור. אבל יש בעיה - פחות משקיעים זה אומר פחות דירות להשכרה. ומי משלם את המחיר? שוכרי הדירות שנאלצים לראות השנה את מחירי השכירות שלהם מתייקרים ב-5-8% אם הם מחליפים דירה, וב-3-4% אם הם מחדשים את החוזה באותה דירה.
- 11.הם צריכים לממן את ההסכמים של ביבי עם החרדים והמתנחלים (ל"ת)משה 28/01/2023 21:31הגב לתגובה זו
- 10.דור39 27/01/2023 16:13הגב לתגובה זוגם מחקרים מוכיחים שזה משתלם יותר לשוכרים כי זה מאט מאוד את ההתייקרות במחירי השכירות
- 9.דור39 27/01/2023 16:11הגב לתגובה זוכך יהיו פחות מהם ומחירי השכירות יעלו, ברור שעדיף לדעת מה קורה בשוק באופן מדוייק יותר וברור שהגיוני שמי שגם שוכר דירה זה יוכר לו, אבל גם ברור שהסכומים צרכים להיות צמודים למדד, ושאפשר יהיה לעשות עסקאות כלומר להוריד מס רכישה ל1% ולהפחית מס שבח לתקרה הגיונית -המון מבוגרים תקועים לבד בדירות 5 חדרים מבוקשות ולא יכולים למכור בגלל המס, המון משקיעים רוצים להסית את כספם מדירה מסויימת לאיזור שבו הדירות מבוקשות יותר ולא יכולים וזה גורם למחסור בפתרונות דיור וניצול לא נכון של ההון במדינה.
- 8.דור39 27/01/2023 16:09הגב לתגובה זוכך יהיו פחות מהם ומחירי השכירות יעלו, ברור שעדיף לדעת מה קורה בשוק באופן מדוייק יותר וברור שהגיוני שמי שגם שוכר דירה זה יוכר לו, אבל גם ברור שהסכומים צרכים להיות צמודים למדד, ושאפשר יהיה לעשות עסקאות כלומר להוריד מס רכישה ל1% ולהפחית מס שבח לתקרה הגיונית -המון מבוגרים תקועים לבד בדירות 5 חדרים מבוקשות ולא יכולים למכור בגלל המס, המון משקיעים רוצים להסית את כספם מדירה מסויימת לאיזור שבו הדירות מבוקשות יותר ולא יכולים וזה גורם למחסור בפתרונות דיור וניצול לא נכון של ההון במדינה.
- 7.יהודה 27/01/2023 13:31הגב לתגובה זוהדבר הנכון להכיר בשוכר דירה החזר מס שנתי יוכל לעזור המון לשוכרי הדיורכמו בקנדה ואמריקה
- 6.הארנונה מטורפת כבר היום = מישהו כאן השתגע ??? (ל"ת)דן 27/01/2023 11:19הגב לתגובה זו
- 5.כמה תיקונים 27/01/2023 08:51הגב לתגובה זולידי מונופולים שגם יקבעו את המחירים ותנאי השכירות באופן מונופוליסטי בלעדי, וגם יקבלו הטבות מיסוי בלתי נתפסות. מנגד, הפטור ממס על השכרת דירות פרטיות הוא סמלי ולא מייצג את ההוצאות וההפסדים האמיתיים שיש לבעל דירה, ואם היה מגלם אותן בדוח, לא היה משלם אף שקל! ובכלל, למה יש פטור על הכנסה מיגיע כפיים על סכום דומה? הרי שם העובד לא שילם כבר מיסים כפולים, משולשים ומרובעים על הנכס כמו בעל נכס... אז תרגיעו את תירוצי המיסוי שלכם, שנועדו לממן עוד ועוד מקורבים אליכם...
- 4.לילי 27/01/2023 08:23הגב לתגובה זומחירי הדירות הגבוהים מכניסים כסף למדינה . כל הפוליטיקאים בעלי דירות . אף אחד לא מזוכיסט שיפגע בעצמו. לכן המחירים לא ירדו .
- אוהד 31/01/2023 13:12הגב לתגובה זוושהתלג והחינוך בישראל יהיה הכי גבוה בעולם. יש רצון ויש מציאות , במציאות השכר הממוצע והחציוני לא מצדיק את הרמות המחירים הנוכחיות והעסקאות מאוד ממונפות מה שמוביל לירידה חדה במחיר אחרי עליית הריבית. זה לא מיידי ותלוי כמה זמן הריבית תשאר גבוהה וכמה היא תעלה , אבל כמו שזה נראה מלאי הדירות יתחיל להצטבר והמחירים ירדו. מחירי הקרקעות וכמות העסקאות בירידה חדה כבר כמה חודשים
- 3.דן 27/01/2023 06:29הגב לתגובה זוכשמקבלים ריבית 4.5% בפקדון ללא סיכון .....למה מישהו ירכוש דירה כשהתשואה באיזור 2.5% ??
- 2.מחירי הדיור ירדו ואחר כך יעלו והארנונה תשאר לנצח (ל"ת)קשקש 27/01/2023 05:45הגב לתגובה זו
- 1.אבגד 26/01/2023 23:59הגב לתגובה זוממש מלכי הדירות דרעי גולדקנוף בניהם ונכדיהם ושאר המושחתים יסכימו לזה
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותמשכנתא ל-40 שנה - בקרוב בישראל?
על ההלוואה הכי חשובה שתקחו בחיים ולמה דווקא הארכת התקופה שלה היא לא רעיון רע; וגם - מה התמהיל המומלץ לקראת הורדת הריבית?
חלק גדול מהציבור מתקשה "לגמור" את החודש. החזר המשכנתא הוא התשלום הגדול ביותר בתשלומים של משק בית, וההחזר עלה משמעותית בשנתיים האחרונות כי הריבית והאינפלציה עלו. אלו שממש לא יכלו לגמור את החודש פנו לבנקים והאריכו את המשכנתא. מדובר בעיקר על כאלו שלקחו משכנתא לפני שנים ויש להם יכולת להאריך - מי שלקח משכנתא ל-20 שנה לפני 5 שנים, ונותרו לו 15 שנה של תשלומים יכול להאריך ל-25-30 שנה וההחזר יפחת דרמטית. אבל מי שלקח לפני שנה ל-30 שנה לא יוכל לשפר משמעותית את ההחזרים.
הממחזרים-מאריכים נהנים מהפחתה של ההחזר, אבל אליה וקוץ בה - התקופה ארוכה יותר והריבית לרוב גבוה יותר. התוצאה היא שבסה"כ הלווים משלמים יותר, ועדיין - יש פה נוחות ולכן הרבה אנשים בוחרים במשכנתאות ארוכות ובוחרים למחזר. השאלה היותר חשובה ודרמטית בשוק המשכנתאות היא למה אין משכנתא ל-40 שנה? ואם מתעמקים בזה, אז למה בעצם אין משכנתא ל-50 שנה? יש מול ההלוואה בטוחה מאוד חזקה. הבנקים היו שמחים לתת הלוואות כאלו גם ל-50 שנים, הרגולטור עוצר את זה. האם הוא צודק?
החשש של המדינה מכך שאנשים יהיו עמוסים בחובות, שהם ישתעבדו להלוואות, שהשוק ייצא מאיזון - גם שוק המשכנתאות וגם שוק הדירות, הוא מוצדק, אבל אלו תהליכים הדרגתיים. בעבר היה ניתן לקחת משכנתא ל-20 שנה וזה עלה ל-25 שנים ולפני כעשור ל-30 שנה. אם אנשים יכולים לקנות דירה עם המשכנתא היא ל-40 שנה ולא יכולים אם היא ל-30 שנה, תנו להם להחליט - דווקא המגבלה על הבנקם לתת משכנתא מזיקה לציבור. הוא הולך לגופים חוץ בנקאיים להשלים את המימון ומשלם הרבה יותר ריבית. אם זה יהיה מוסדר ומסודר הריבית תהיה נמוכה.
בכל מקום שהרגולטור מתערב ומטיל מגבלה הוא "דופק" את הציבור. כשבנק ישראל מונע את 80/20 - מבצעי הקבלנים לכאורה כדי למנוע משבר מימוני, הוא בפועל, גורם להתייקרות המשכנתא. האנשים פונים לגופים חוץ בנקאיים או להלוואות שהן לא משכנתא ושם הריבית יקרה. 80/20 עזר לקבלנים להוריד את המימון שלהם, כי ברגע שיש להם לקוח ובטוחה שלו (דירה עתידית משועבדת) אזי הריבית נמוכה בכ-2%. הקבלן מרוצה כי הוזיל את הריבית, הלקוח מרוצה כי הוא משלם 80% בסוף הדרך. ההגבלה, בעצם ביטלה את הדרך לתת הנחה במסלול הזה. יש מסלולים נוספים, אבל זו דוגמה לאיך הרגולטור בא לברך ויצא מקלל.
- ריבית המשכנתא - על כמה היא עומדת ולכמה היא תרד?
- ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ובחזרה לאורך חיי המשכנתא. השאלה הבוערת כעת שדנו בה גם בבנק ישראל ובאוצר היא צריך להאריך את משך המשכנתא לתקופה של 40 שנים, זאת במקום לתקופה שהיא נמשכת כעת: 15-30 שנה?
המסר הכפול שבמבצע "דירה בביטחון" של אאורה
חברת אאורה משיקה מסלול חדשני לרכישת דירה עם הגנה מפני ירידת מחירים ואפשרות לביטול חצי שנה לפני המסירה; אמנם החברה מציעה לנטרל עבור הרוכשים את הדאגות אבל בו בזמן משדרת עד כמה הצורך בנתוני מכירות עכשווים הוא קריטי עבורה, וככל הנראה עבור הסקטור כולו; ונשאלת השאלה, מה יקרה לחברה (ולסקטור כולו) במידה ונראה המשך ירידות בשוק?
אאורה קבוצת אאורה אאורה 0.29% חברת הנדל״ן למגורים שעוסקת בהתחדשות עירונית, יוצאת במבצע חסר תקדים "דירה בביטחון", שנועד להעניק לרוכשי דירות שקט נפשי וביטחון בהחלטת הרכישה, במיוחד בתקופה המאופיינת בחוסר ודאות בשוק הדיור. במסגרת המבצע, רוכשי דירות ב-25 פרויקטים של חברת אאורה ברחבי הארץ יזכו באפשרות לקבל את כספם בחזרה, עד שישה חודשים לפני מסירת הדירה, אם יחליטו לבטל את הרכישה בשל ירידת מחירים. גובה הירידה במחיר, במידה שתתרחש, ייקבע בהתאם למדד מחירי הדירות החדשות של הלמ"ס, לאחר נטרול דירות הכלולות בתוכניות ממשלתיות כגון “מחיר מטרה”.
יעקב אטרקצ'י, מנכ"ל ובעלים של קבוצת אאורה: ״אנחנו מבינים את החששות של רוכשי הדירות בתקופה הנוכחית. יצרנו מסלול שמעניק ביטחון מלא וללא סיכון. המהלך משקף את המחויבות של אאורה להוביל את השוק ביצירתיות, באחריות ובשקיפות מלאה כלפי לקוחותינו. אאורה היא חברה ציונית ודווקא עכשיו זה הזמן להשקיע בבית שלנו כאן, בישראל. בשעה שרבים מהציבור מהססים, אנו בוחרים לקדם יציבות, אמון ואחריות כלפי קהל הרוכשים ושוק הנדל”ן כולו".
ה-"ביג לונג" על הנדל"ן למגורים בישראל
עד כאן, הכל טוב ויפה. במידה והתלבטתם אם לרכוש דירה, אאורה פותרת לכאורה את הדילמה. אם יתרחשו ירידות בשוק, החברה תכסה אותם. כלומר, אם לאור ירידות במחיר תרצו לבטל את הרכישה, תוכלו לבטל ממש ברגע האחרון, שישה חודשים לפני מסירת הדירה (אך לא לפני או אחרי). לכאורה, זהו מבצע אטרקטיבי מאד, וייתכן שהוא גם מיטיב עם לקוחות. רכשתם דירה ובבוא המועד הבנתם שהעסקה לא משתלמת בגלל ירידות דרמטיות בשוק, כלומר מדד מחירי הדירות החדשות באותו הרגע נמוך יותר משהיה ביום הרכישה, תוכלו לקבל את כספכם בחזרה. המדד כמובן מנוכה מעסקאות ממשלתיות (מחיר מטרה, דירה למשתכן וכו').
יש כמה אותיות קטנות חשובות בכל המבצע הזה, ואחת הבולטות היא שהמבצע לא יהיה תקף עבור מי שיבצע שדרוגים בדירה בהיקף של יותר מ-100 אלף שקל. בנוסף, גם שינוי מספר חדרים לא יתאפשר במסגרת המבצע, וכמובן כל הפרה בהסכם או קונפליקט משפטי עם החברה יבטלו את הזכאות שבמבצע. כמו כן, כל שינויים במטבח יתבצעו רק לאחר בדיקת הזכאות. ההחזרים כמובן גם אינם כוללים תשלום מסים או תשלומים משפטיים שונים.
- אאורה מכרה 800 דירות מתחילת השנה - גידול של 22% לעומת 2024
- אאורה: יעקב אטרקצ'י מבקש להכפיל את שכרו ל-6.15 מיליון שקל בשנה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במלים אחרות, החברה מבינה את ההשלכות שעלולות להגיע, וכך היא מכסה את עצמה מכל הכיוונים, כדי שהסיכוי לממש את הזכאות הזו יהיה קטן ככל האפשר. ואם זה לא באמת ישים, זהו מבצע שיווקי שמעורר שיח חיובי, שיכול להוביל למכירת דירות. לא כולם בודקים את הפרטים הקטנים, והאפשרות לגידור, גם אם היא בפועל קטנה, יכולה לקסום לרוכשים.
