הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן
פינוי בינוי דירות
צילום: איציק יצחקי

רובי קפיטל תממן פרויקט פינוי-בינוי במעלה אדומים

החברה חתמה על הסכם מימון לקידום פרויקט “מגדלי אדומים” שיהיה הראשון במעלה האדומים לצאת לדרך. הוא כולל הריסה של 147 דירות ישנות ובניית כ-750 חדשות בשכונת כלי שיר; המהלך יתבצע בשיטת בינוי-פינוי-בינוי על ידי חברת בן דוד

צלי אהרון | (1)
נושאים בכתבה פינוי בינוי מעלה אדומים

רובי קפיטל חתמה על הסכם למימון פרויקט “מגדלי אדומים”, פרויקט הפינוי-בינוי הראשון שמתקדם לביצוע במעלה אדומים. מדובר במהלך די משמעותי עבור השכונה הוותיקה כלי שיר, שבה ייהרסו 147 דירות ישנות לצד 17 חנויות, ובמקומן יוקם מתחם חדש שיכלול כ-750 דירות, מבני ציבור ושטחי מסחר. ההסכם מאפשר ליזמים להתחיל בפועל את שלבי התכנון המתקדמים, את ההיערכות לבנייה ואת הביצוע בשלבים - בהתאם למודל של בינוי-פינוי-בינוי.

הפרויקט מבוסס על שימוש ב"קרקע משלימה" שנרכשה מרמ"י. על הקרקע הזו יוקם המגדל הראשון במסגרת המתחם, והוא ישמש כפתרון מעבר לדיירי הבניינים הקיימים. המשמעות היא ששלב הפינוי יתבצע רק לאחר שהבנייה הראשונית תושלם, כך שהדיירים לא יידרשו לעזוב את העיר לתקופה ממושכת. מודל זה נמצא בשימוש במספר פרויקטים בארץ בשנים האחרונות, בעיקר באזורים שבהם המתחם הקיים אינו מאפשר תהליך פינוי כולל בתחילת הדרך. כאן, מדובר ביישום ראשון מסוג זה באזור יהודה ושומרון, מה שמוסיף שכבה נוספת של תכנון ובקרה בשל מאפיינים סטטוטוריים יחסית ייחודיים.

לפי התכנון, הפרויקט הכולל צפוי לכלול בנייה של מגדלים בני תשע עד שלושים ואחת קומות, לצד מערכות תשתית חדשות שיותאמו לצפיפות העתידית של השכונה. בין היתר, יוקמו חניונים תת־קרקעיים, שטחי מסחר בהיקף של כ-3,000 מ"ר, מבני ציבור, ופארק שכונתי. בנוסף, אושרה למתחם מערכת פינוי אשפה פניאומטית, מרכיב תשתיתי שמיועד להתמודד עם העלייה הצפויה בכמות התושבים בשכונה המתחדשת.

מבחינת המספרים, היקף ההכנסות הצפוי מהפרויקט מוערך בכ-1.36 מיליארד שקל. מדובר בהיקף שמייצר תזרים רב שנתי ומתפרס על שלבי ביצוע שונים, בהתאם להתקדמות הבנייה ולמכירת הדירות. ליווי פיננסי בדרך כלל מאפשר ליזמים לא רק להתחיל בעבודות בפועל, אלא בנוסף לייצר ודאות עבור מוכרי דירות פוטנציאליים, שרוצים להבין את יציבות הפרויקט. בשוק שבו ריביות גבוהות ומגבלות מימון מקשות על חלק מהחברות, יצירת מסגרות ליווי להפעלות ארוכות־טווח היא תנאי בסיסי לקידום פרויקטים גדולים.

המודל המתוכנן לביצוע בשלבים משפיע גם על לוחות הזמנים. בשלב הראשון תבוצע הבנייה על הקרקע המשלימה. לאחר איכלוסה, יועברו הדיירים מהבניינים הישנים אל המגדל החדש, ורק לאחר מכן יתחילו עבודות ההריסה ובניית המגדלים הנוספים. תהליך זה מצריך תיאום הדוק בין גורמי התכנון, גורמי המימון, הדיירים והעירייה. בנוסף, מרכיבי תשתית כמו הסדרי תחבורה, שדרוג כבישים ופתרונות חניה נבחנים במקביל, כדי לאפשר לתושבים החדשים והוותיקים שילוב חלק של השכונה במרקם העירוני.

ברמה התכנונית, הפרויקט נשען על ההכרזה שניתנה למתחם במסגרת החוק להתחדשות עירונית. הכרזה זו מאפשרת תכנון במסלול ייעודי לפינוי-בינוי, מייצרת ודאות סטטוטורית, ומאפשרת לרשות המקומית וליזמים לדחוף את הפרויקט קדימה ללא עיכובים בירוקרטיים מהסוג הנפוץ בפרויקטים דומים. במקרה של מעלה אדומים, מדובר בהחלה של מודל התחדשות עירונית המקובל ברחבי הארץ, באזור שעד כה לא קידם פרויקטים מסוג זה ברמה עירונית־שכונתית. המשמעות היא גם יצירת תקדים תכנוני וכלכלי, שעשוי להשפיע על פרויקטים נוספים ביישובים הסמוכים.

מבחינת האוכלוסייה המקומית, מדובר בשינוי משמעותי של מרחב המגורים. הדיירים הוותיקים יעברו מדירות ישנות - חלקן בסטנדרט בנייה נמוך שאינו תואם את הנחיות הבטיחות המודרניות — אל דירות חדשות, בתוך מתחם שמותאם מבחינה תחבורתית ותשתיתית לגידול באוכלוסייה. התחדשות עירונית בהיקף כזה מייצרת גם שינויים בהרכב האוכלוסייה ובהיקפי השירותים הנדרשים בעיר, ולכן דורשת הערכות של מוסדות החינוך, המרפאות והשירותים העירוניים.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

על אף היתרונות, ביצוע פרויקט כזה כרוך גם באתגרים לא מבוטלים. העלויות בענף הבנייה ממשיכות להיות מושפעות ממדד תשומות הבנייה, שיכול להשפיע על תקציב הפרויקט. בנוסף, קצב המכירות בשוק, תנאי האשראי והיכולת של הקונים להשיג מימון משפיעים ישירות על התזרים. פרויקט כזה מחייב עמידה בלוחות זמנים, ניהול סיכונים, ותיאום בין כל הגורמים המעורבים, מהדיירים ועד הגורמים המממנים והרשות המקומית. מודל הבנייה בשלבים מפחית חלק מהסיכונים אך מוסיף לעניין מורכבות תפעולית.

חשוב לציין - מעבר של שכונה שלמה מבינוי ישן לבינוי חשדני יותר משנה את פני העיר ומציב בפני מעלה אדומים אתגרי תכנון משמעותיים: התאמת דרכי גישה, שדרוג מערכות ניקוז, תוספת של מקומות חניה, וטיפול בזרימת תנועה לשכונה ולמרכזי המסחר. ככל שהעיר תעמוד בקצב הנדרש ותתאם תשתיות באופן מקביל לבנייה, קליטת הפרויקט תהיה חלקה יותר.

בסופו של דבר, חתימת הסכם המימון מסמלת כניסה לשלב מעשי בפרויקט המיועד לשנות את המרקם הבנוי של אחת השכונות הוותיקות בעיר. המשך הדרך תלוי בעמידה בתכנון, בקצב הביצוע וביכולת להתמודד עם האתגרים הנלווים לפרויקט התחדשות רחב היקף.

יעקב ניצן, מנכ"ל ושותף בחברת רובי קפיטל, מסר: "מדובר בפרויקט מורכב וייחודי הן מבחינה תכנונית הן מבחינה רגולטורית והן מבחינת מיקומו הגיאוגרפי. רובי קפיטל שמחה ללוות את קבוצת בן-דוד בפריצת הדרך הזו ולהעמיד פתרונות מימון מותאמים שיאפשרו ודאות תזרימית ויכולת ביצוע גבוהה כבר משלב רכישת הקרקע. אנו רואים חשיבות רבה בקידום התחדשות עירונית גם בפריפריה ובאזורי ההתיישבות כחלק מהמחויבות שלנו לפיתוח שוק הנדל״ן בישראל". 

יוחאי נוי, סמנכ"ל התחדשות עירונית ושותף בקבוצת בן-דוד, מסר: "מדובר בפרויקט מרגש ופורץ דרך. למורכבות האינהרנטית שמתלווה לכל פרויקט התחדשות עירונית, נוסף כאן גם העניין של הקמת פרויקט פינוי-בינוי חלוץ ביהודה ושומרון שהצריך בין השאר חיקוק רלוונטי. אנו מבקשים להודות לרשות להתחדשות עירונית ולעיריית מעלה אדומים, שפעלו ללא לאות על מנת שתושבי מעלה אדומים בפרט, ותושבי יהודה ושומרון בכלל, ייהנו מההטבות והזכויות שמתאפשרות בפרויקטי התחדשות עירונית. החשוב ביותר: אנו מבקשים לשוב ולהודות לדיירים על האמון ועל שותפות הדרך, שהביאו אותנו יחד לרגע המשמעותי הזה"



תגובות לכתבה(1):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 1.
    אנונימי 12/12/2025 06:13
    הגב לתגובה זו
    על מנת להכניס יותר כסף לעיריה בונים בלי לתת פתרון בסיסי לאן יכנסו כל המכוניות שעתידות להיתוסף לעיר
פרויקט דירות
צילום: שלומי יוסף
ניתוח

לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח

הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?

רן קידר |
נושאים בכתבה מחירי הדירות מבצעי 80/20

זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?",  "כן, הכל בשבילכם". 

רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו. 

הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון  אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.

למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.

ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%. 

להמשך הכתבה לחץ כאן
פינוי מבנים; קרדיט: רמ"יפינוי מבנים; קרדיט: רמ"י

השמאי הממשלתי קובע 16% רף תחתון לרווח יזמי בפינוי-בינוי במחוז ת"א

העדכון קובע לראשונה רווח יזמי מזערי לפי מחוזות, עם 16% בממוצע בתל אביב, כרף מקצועי להיתכנות כלכלית, במטרה לצמצם סיכון לאי-מימוש מיזמי פינוי-בינוי ולאזן בין כדאיות יזמית למגבלות התכנון; על רקע ירידת המחירים האם היזמים אכן עומדים ב-16%?

רן קידר |
נושאים בכתבה פינוי בינוי התחדשות עירונית שמאי ממשלתי

השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים פרסם עדכון מקיף לערכי הרווח היזמי המזערי בתוכניות פינוי־בינוי, בהתאם לסמכותו לפי תקן 21.1 ולאחר בחינה מקצועית מעמיקה של השינויים שחלו בשוק הנדל"ן בשנים האחרונות. מדובר בעדכון ראשון מאז יוני 2022, שנעשה על רקע עלייה חדה בריבית, התייקרות תשומות הבנייה, האטה בקצב המכירות, גידול במלאי הדירות הלא־מכורות והתארכות משכי הביצוע – כולם גורמים שמגבירים את רמת הסיכון היזמי במיזמי התחדשות עירונית.

עיקר העדכון נוגע למחוז תל אביב, שבו נקבע שיעור רווח יזמי מזערי ממוצע של 16%, בהתחשב ברמות הסיכון, מאפייני השוק והנתונים הכלכליים העדכניים. 

בנוסף, לראשונה נקבעו ערכי רווח יזמי מזערי לפי מחוזות, בצירוף טווחי שונות בכל מחוז, המשקפים הבדלים אזוריים בסיכון ובכדאיות. העדכון נועד לאזן בין הצורך בכדאיות כלכלית מספקת לקידום מיזמי התחדשות עירונית לבין המגבלות התכנוניות, ובראשן יכולת הציפוף המוגבלת במרחב העירוני. במסמך הודגש כי ככל שהתכנון מאפשר זאת, אין מגבלה על רווחיות גבוהה יותר, ואף רצוי לשמר רווחיות מספקת שמגדילה את סיכויי המימוש ומיטיבה עם היזמים ועם בעלי הדירות.

הרווח היזמי המזערי מהווה רף מינימלי להיתכנות כלכלית, שמתחתיו גדל באופן משמעותי הסיכון לאי-מימוש הפרויקט. מדובר בכלי מקצועי לבחינת כדאיות, ולא ברווח נורמטיבי או רצוי. מטרת העדכון היא שמירה על איזון מקצועי בין קידום ההתחדשות העירונית לבין תכנון בר־מימוש, היתכנות כלכלית והפחתת הסיכון לאי־ביצוע של תוכניות מאושרות.

עיקר העדכון נוגע למחוז תל אביב, שבו נקבע שיעור רווח יזמי מזערי ממוצע של 16%, נוכח ירידה ריאלית במחירי הדירות, רמות מלאי גבוהות, קצב מכירות איטי ועלויות מימון וביצוע גבוהות. לראשונה נקבעו גם ערכי רווח יזמי מזערי לפי מחוזות, בצירוף טווחי שונות, המשקפים הבדלים אזוריים במאפייני השוק, רמת הביקוש והסיכון: במחוזות המרכז, תל אביב וירושלים – 16% בממוצע, ובמחוזות הצפון, חיפה והדרום – 17% בממוצע.


להמשך הכתבה לחץ כאן