רובי קפיטל חתמה על הסכם למימון פרויקט “מגדלי אדומים”, פרויקט הפינוי-בינוי הראשון שמתקדם לביצוע במעלה אדומים. מדובר במהלך די משמעותי עבור השכונה הוותיקה כלי שיר, שבה ייהרסו 147 דירות ישנות לצד 17 חנויות, ובמקומן יוקם מתחם חדש שיכלול כ-750 דירות, מבני ציבור ושטחי מסחר. ההסכם מאפשר ליזמים להתחיל בפועל את שלבי התכנון המתקדמים, את ההיערכות לבנייה ואת הביצוע בשלבים - בהתאם למודל של בינוי-פינוי-בינוי.

הפרויקט מבוסס על שימוש ב"קרקע משלימה" שנרכשה מרמ"י. על הקרקע הזו יוקם המגדל הראשון במסגרת המתחם, והוא ישמש כפתרון מעבר לדיירי הבניינים הקיימים. המשמעות היא ששלב הפינוי יתבצע רק לאחר שהבנייה הראשונית תושלם, כך שהדיירים לא יידרשו לעזוב את העיר לתקופה ממושכת. מודל זה נמצא בשימוש במספר פרויקטים בארץ בשנים האחרונות, בעיקר באזורים שבהם המתחם הקיים אינו מאפשר תהליך פינוי כולל בתחילת הדרך. כאן, מדובר ביישום ראשון מסוג זה באזור יהודה ושומרון, מה שמוסיף שכבה נוספת של תכנון ובקרה בשל מאפיינים סטטוטוריים יחסית ייחודיים.

לפי התכנון, הפרויקט הכולל צפוי לכלול בנייה של מגדלים בני תשע עד שלושים ואחת קומות, לצד מערכות תשתית חדשות שיותאמו לצפיפות העתידית של השכונה. בין היתר, יוקמו חניונים תת־קרקעיים, שטחי מסחר בהיקף של כ-3,000 מ"ר, מבני ציבור, ופארק שכונתי. בנוסף, אושרה למתחם מערכת פינוי אשפה פניאומטית, מרכיב תשתיתי שמיועד להתמודד עם העלייה הצפויה בכמות התושבים בשכונה המתחדשת.

מבחינת המספרים, היקף ההכנסות הצפוי מהפרויקט מוערך בכ-1.36 מיליארד שקל. מדובר בהיקף שמייצר תזרים רב שנתי ומתפרס על שלבי ביצוע שונים, בהתאם להתקדמות הבנייה ולמכירת הדירות. ליווי פיננסי בדרך כלל מאפשר ליזמים לא רק להתחיל בעבודות בפועל, אלא בנוסף לייצר ודאות עבור מוכרי דירות פוטנציאליים, שרוצים להבין את יציבות הפרויקט. בשוק שבו ריביות גבוהות ומגבלות מימון מקשות על חלק מהחברות, יצירת מסגרות ליווי להפעלות ארוכות־טווח היא תנאי בסיסי לקידום פרויקטים גדולים.

• המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
• זיתוני השיגה רוב במתחם בהרצליה; תקדם פרויקט פינוי בינוי עם 60 דירות
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

המודל המתוכנן לביצוע בשלבים משפיע גם על לוחות הזמנים. בשלב הראשון תבוצע הבנייה על הקרקע המשלימה. לאחר איכלוסה, יועברו הדיירים מהבניינים הישנים אל המגדל החדש, ורק לאחר מכן יתחילו עבודות ההריסה ובניית המגדלים הנוספים. תהליך זה מצריך תיאום הדוק בין גורמי התכנון, גורמי המימון, הדיירים והעירייה. בנוסף, מרכיבי תשתית כמו הסדרי תחבורה, שדרוג כבישים ופתרונות חניה נבחנים במקביל, כדי לאפשר לתושבים החדשים והוותיקים שילוב חלק של השכונה במרקם העירוני.

ברמה התכנונית, הפרויקט נשען על ההכרזה שניתנה למתחם במסגרת החוק להתחדשות עירונית. הכרזה זו מאפשרת תכנון במסלול ייעודי לפינוי-בינוי, מייצרת ודאות סטטוטורית, ומאפשרת לרשות המקומית וליזמים לדחוף את הפרויקט קדימה ללא עיכובים בירוקרטיים מהסוג הנפוץ בפרויקטים דומים. במקרה של מעלה אדומים, מדובר בהחלה של מודל התחדשות עירונית המקובל ברחבי הארץ, באזור שעד כה לא קידם פרויקטים מסוג זה ברמה עירונית־שכונתית. המשמעות היא גם יצירת תקדים תכנוני וכלכלי, שעשוי להשפיע על פרויקטים נוספים ביישובים הסמוכים.

מבחינת האוכלוסייה המקומית, מדובר בשינוי משמעותי של מרחב המגורים. הדיירים הוותיקים יעברו מדירות ישנות - חלקן בסטנדרט בנייה נמוך שאינו תואם את הנחיות הבטיחות המודרניות — אל דירות חדשות, בתוך מתחם שמותאם מבחינה תחבורתית ותשתיתית לגידול באוכלוסייה. התחדשות עירונית בהיקף כזה מייצרת גם שינויים בהרכב האוכלוסייה ובהיקפי השירותים הנדרשים בעיר, ולכן דורשת הערכות של מוסדות החינוך, המרפאות והשירותים העירוניים.

• הוועדה המקומית בחולון אישרה את תכנית הבינוי במתחם עין יהב
• ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך

על אף היתרונות, ביצוע פרויקט כזה כרוך גם באתגרים לא מבוטלים. העלויות בענף הבנייה ממשיכות להיות מושפעות ממדד תשומות הבנייה, שיכול להשפיע על תקציב הפרויקט. בנוסף, קצב המכירות בשוק, תנאי האשראי והיכולת של הקונים להשיג מימון משפיעים ישירות על התזרים. פרויקט כזה מחייב עמידה בלוחות זמנים, ניהול סיכונים, ותיאום בין כל הגורמים המעורבים, מהדיירים ועד הגורמים המממנים והרשות המקומית. מודל הבנייה בשלבים מפחית חלק מהסיכונים אך מוסיף לעניין מורכבות תפעולית.

חשוב לציין - מעבר של שכונה שלמה מבינוי ישן לבינוי חשדני יותר משנה את פני העיר ומציב בפני מעלה אדומים אתגרי תכנון משמעותיים: התאמת דרכי גישה, שדרוג מערכות ניקוז, תוספת של מקומות חניה, וטיפול בזרימת תנועה לשכונה ולמרכזי המסחר. ככל שהעיר תעמוד בקצב הנדרש ותתאם תשתיות באופן מקביל לבנייה, קליטת הפרויקט תהיה חלקה יותר.

בסופו של דבר, חתימת הסכם המימון מסמלת כניסה לשלב מעשי בפרויקט המיועד לשנות את המרקם הבנוי של אחת השכונות הוותיקות בעיר. המשך הדרך תלוי בעמידה בתכנון, בקצב הביצוע וביכולת להתמודד עם האתגרים הנלווים לפרויקט התחדשות רחב היקף.

יעקב ניצן, מנכ"ל ושותף בחברת רובי קפיטל, מסר: "מדובר בפרויקט מורכב וייחודי הן מבחינה תכנונית הן מבחינה רגולטורית והן מבחינת מיקומו הגיאוגרפי. רובי קפיטל שמחה ללוות את קבוצת בן-דוד בפריצת הדרך הזו ולהעמיד פתרונות מימון מותאמים שיאפשרו ודאות תזרימית ויכולת ביצוע גבוהה כבר משלב רכישת הקרקע. אנו רואים חשיבות רבה בקידום התחדשות עירונית גם בפריפריה ובאזורי ההתיישבות כחלק מהמחויבות שלנו לפיתוח שוק הנדל״ן בישראל". 

יוחאי נוי, סמנכ"ל התחדשות עירונית ושותף בקבוצת בן-דוד, מסר: "מדובר בפרויקט מרגש ופורץ דרך. למורכבות האינהרנטית שמתלווה לכל פרויקט התחדשות עירונית, נוסף כאן גם העניין של הקמת פרויקט פינוי-בינוי חלוץ ביהודה ושומרון שהצריך בין השאר חיקוק רלוונטי. אנו מבקשים להודות לרשות להתחדשות עירונית ולעיריית מעלה אדומים, שפעלו ללא לאות על מנת שתושבי מעלה אדומים בפרט, ותושבי יהודה ושומרון בכלל, ייהנו מההטבות והזכויות שמתאפשרות בפרויקטי התחדשות עירונית. החשוב ביותר: אנו מבקשים לשוב ולהודות לדיירים על האמון ועל שותפות הדרך, שהביאו אותנו יחד לרגע המשמעותי הזה"