"הרוכשים חוזרים לתל אביב"

אנשי העיר אנשי העיר -4.74%   שפועלת בתחום ההתחדשות העירונית, הנפיקה לפני חודשים ספורים וירדה מאז 20% לשווי של 200 מיליון שקל. מאכזב, אבל מנכ"ל החברה, רון חן לא מודאג - "אני מאמין בחברה ומסתכל לטווח ארוך. לא באתי לעשות סיבוב". חן משדר בראיון לביזפורטל אופטימיות לגבי השנה הקרובה. לדבריו, שוק הנדל״ן בתל אביב, שהוא השוק העיקרי של החברה (30 פרויקטים של התחדשות עירונית בעיר) - חוזר לשגרה, ״אנשים אמרו 'רגע, אנחנו לא סגורים אם לקנות עכשיו, אנחנו רוצים לקנות נכס בישראל, אבל לא עכשיו'. הם חיכו ועכשיו אנחנו רואים אותם חוזרים, גם תושבי חוץ. אנחנו רואים הבשלה שלהם, ומדובר על שינוי משמעותי".

״תל אביב נכנסה ראשונה להאטה, והיא תהיה הראשונה לצאת"

האם הצפי להורדת ריבית משפיע? ״זה ישפיע בהמשך לסיום המלחמה והחזרת החטופים החיים וחזרת הסנטימנט החיובי. יש תנועה משמעותית של אנשים שרוצים להיות בתל אביב, גם ברמה של מגורים וגם ברמה של השקעה״. 

אנשי העיר ממשיכה בקצב מהיר של קידום וביצוע פרויקטים, ומחזיקה כיום צבר משמעותי של אלפי דירות בתהליך, בעיקר בפינוי-בינוי באזורי הביקוש בתל אביב, גבעתיים והרצליה. בתוך חמש שנים, מעריך חן, החברה תסיים את רוב הפרויקטים הגדולים בתל אביב ותכוון את משאביה לעבר פרויקטים רחבי היקף של עירוב שימושים ואלפי דירות, בהיקפים של מאות דירות בכל מתחם. ״הפרויקטים של הדור הבא יהיו הרבה יותר גדולים, מורכבים ואורבניים, שם נמצא הערך האמיתי ליזמים שיידעו לבצע״.

"הרוכשים חוזרים לתל אביב", אומר חן ומספק אנקדוטה מעניינת - "באותו בניין יש דירות ב-50 אלף שקל למ״ר וגם 75 אלף״. הסיבות לפער הן קומה גבוהה ששווה יותר, גימור איכותי לעומת גימור בסיסי, וחניה ששווה הרבה כסף. 

• אנשי העיר קיבלה היתר בניה בתל אביב בפרויקט עם צפי הכנסות של כ-78 מיליון שקל
• צפי להכנסות של כ-1.06 מיליארד שקל: פרויקט לה גוארדיה של אנשי העיר מתקדם
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

מה אתה רואה בשוק היוקרה? 

״אנחנו רואים חזרה של רוכשים, בעיקר בשוק היוקרה ובקרב משפרי דיור מבוססים. הרבה מאוד אנשים ישבו על הגדר בשנה-שנתיים האחרונות, ועכשיו חוזרים. זה נובע מציפייה לירידת ריבית, תחושת אופטימיות שחוזרת, וגם ביקושים שמגיעים מבחוץ, יהודים מחו״ל שמעדיפים נכס בתל אביב״.

מה השתנה בשוק בתוך תל אביב?

• פסק דין היסטורי: חברות נדל"ן שזכו ב"מחיר למשתכן" זכאיות להחזר מיליוני שקלים במס רכישה
• זיהום בשליש משדה דב: בדיקות חושפות חומרי PFAS במתחם הענק
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• משכירי דירות שמעלימים מס - רשות המסים בדרך אליכם

״בשלוש השנים האחרונות נוצר עודף היצע נקודתי, כי הרבה פרויקטים התבשלו במקביל. זה גרם לזה שהשוק נהיה יותר בררן. דירות איכותיות עם נוף, תכנון טוב, קומה גבוהה - שמרו על המחיר. אם הלקוח מסודר, תהליך הרכישה יימשך 3-4 חודשים לעבור בין כולם ולהשוות מחירים - בשל ההיצע היחסית גדול. וגם בזמן קבלת ההחלטה, הוא לוקח הרבה זמן. אם פעם ראינו לקוחות סוגרים בתוך חודש או חודש וחצי, היום לוקח להם כמעט חמישה חודשים״

זה לא פוגע במודל העסקי שלכם?

״להפך, זה מחזק את החשיבות של איכות תכנון וביצוע. כשיש עודף היצע, השוק הולך למוצר הטוב. זה תמיד היה נכון בתל אביב, והיום עוד יותר. כתוצאה מכך, הרוכשים הולכים לקומה גבוהה, לדירות בתכנון טוב, רחובות שקטים״.

הזכרת עלייה חדה במחירי הביצוע, למה זה קורה?

״עלויות הבנייה עלו בכ-50% בתקופה האחרונה. זה לא רק עובדים וחומרים - זה בעיקר זמן. בתל אביב קשה לבנות: מגבלות כניסת משאיות, עומסי תנועה, רגולציה, לוחות זמנים מול העירייה וחברות תשתית. כל חודש עיכוב שווה מאות אלפי שקלים. לכן מי שאין לו יכולת ביצועית אמיתית, יתקשה מאוד״.

איך אתם מתמודדים עם זה?

״הקמנו חברת ביצוע פנימית, אנחנו מנהלים תכנון, שיווק וביצוע In-House. הכמות והניסיון נותנים יתרון. בעקבות העובדה שיש לנו 30 פרויקטים בעיר - זה נותן לנו את הידע והיכולת להניע את המכונה״.

אז מה יעשו החברות הקטנות?

״לחברות שיוזמות פרויקטים בודדים, יהיה קשה לעמוד בזה״, אומר חן ומוסיף, ״היום חברות קטנות, שאין להן ביצוע עצמי, והן ברמת השניים, שלושה, או אפילו חמישה פרויקטים בתוך העיר, אני לא רואה אותן מצליחות להוציא פרויקטים. וזו אחת הסיבות שאנחנו דווקא פה מביאים את הערך שלנו, בגלל יתרון לגודל״.

מה לגבי הביקושים מחו״ל?

״זה קיים, ומתחזק. יש יהודים מחו״ל שרוצים נכס בישראל, גם בגלל אנטישמיות וגם מתוך רצון להיות קרובים. זה לא מגה-טרנד, אבל זה מורגש״.

איך אתה רואה את תל אביב ביחס לשוק הרחב?

״תל אביב נכנסה ראשונה להאטה, והיא תהיה הראשונה לצאת. הביקושים לעיר לא נעלמו אף פעם. פשוט אנשים חיכו. עכשיו זה מתחיל לזוז״. בנוסף מציין חן, ״אגיד עוד משהו: אני חושב שכמו שתל אביב עצרה ראשונה, והרימה את הברקס ראשונה, היא גם תהיה הראשונה שתוביל את החזרה לשגרה״.

לאן אנשי העיר הולכת בחמש השנים הקרובות?

״מסיימים את מלאי הפרויקטים הקטנים בתל אביב, ופותחים פרקים חדשים: פרויקטי עירוב שימושים של מאות ואלפי דירות. פחות פרויקטים, אבל הרבה יותר גדולים ומשמעותיים״.