איך מגייסים 50 ומרוויחים 60? רוטשטיין תרשום רווח נאה

חברת רוטשטיין רוטשטיין -2.19%   צפויה לרשום רווח חשבונאי של כ-60 עד 70 מיליון שקל, בעקבות הנפקת חברת הבת אנשי העיר, העוסקת בפרויקטי התחדשות עירונית בגוש דן. ההנפקה, שעדיין לא הושלמה במלואה, בוצעה לפי שווי חברה נמוך משמעותית מהיעדים שפורסמו מוקדם יותר השנה, אך זה לא מנע מרוטשטיין ליהנות מהמהלך, לפחות מבחינה חשבונאית.

על פי הדיווח שפורסם היום לרשות לניירות ערך, אנשי העיר השלימה את השלב המוסדי של ההנפקה והצליחה לגייס התחייבויות מוקדמות ממשקיעים מסווגים בהיקף של 50 מיליון שקל, במסגרת הצעת מניות לפי שווי של 200 מיליון שקל לפני הכסף. במסגרת המכרז, המחיר ליחידה (100 מניות) עמד על 500 שקל, כלומר 5 שקלים למניה. זהו גם המחיר שייקבע כבסיס לשלב הציבורי, אם וכאשר יתקיים.

הציפיות, כאמור, היו גבוהות יותר: רק בפברואר האחרון דווח כי אנשי העיר מתכננת להנפיק לפי שווי של חצי מיליארד שקל, על רקע שנה מוצלחת שכללה מכירת 27 דירות בהיקף של 141 מיליון שקל, פי שלושה מהשנה שקדמה לה. בשוק אף נרשמה ציפייה לגיוס משמעותי בהרבה, בהתחשב בגל ההתעניינות מצד משקיעים מוסדיים בתחום ההתחדשות העירונית.

ובכל זאת, מי שמרוויחה מהמהלך גם בלי שווי חלומי היא רוטשטיין נדל"ן. החברה מחזיקה כיום בכ-57% ממניות אנשי העיר, ובדוחותיה הכספיים רשומה ההחזקה בשווי של כ-27.5 מיליון שקל בלבד. כעת, לאחר שחברת אנשי העיר קיבלתה תמחור רשמי לפי שווי של 200 מיליון שקל, חלקה של רוטשטיין שווה כ־114 מיליון שקל, מה שמוביל לרווח חשבונאי לפני מס של עשרות מיליוני שקלים.

• רוטשטיין: זינוק של 88% בהכנסות ברבעון - 274 מיליון שקל
• רוטשטיין מגייסת 66 מיליון שקל מהפניקס

המהלך החשבונאי נובע מהפסקת איחוד הדוחות של אנשי העיר בדוחותיה של רוטשטיין. בעקבות ההנפקה והמעבר לשליטה משותפת, תבצע רוטשטיין מדידה מחדש של ההחזקה לפי שווי הוגן, על בסיס שווי החברה שנקבע במכרז, ותכיר ברווח החד־פעמי כתוצאה מהפער בין השווי החדש לשווי ההיסטורי בספרים.

נציין כי מדובר במהלך מקובל לפי כללי החשבונאות התקניים, במיוחד כאשר יש שינוי במעמד השליטה של החברה־הבת. במקרים כאלה לא נדרש מימוש בפועל (כמו מכירת מניות), אלא די בשינוי אופי ההחזקה כדי להכיר ברווח.

עם זאת יש אירוניה: רוטשטיין עצמה השקיעה בעבר בחברה לפי שווי גבוה יותר. במאי 2023 היא רכשה כ-2% ממניות אנשי העיר בהקצאה פרטית, לפי שווי מוערך של כחצי מיליארד שקל, במסגרת המרת הלוואות בעלים. כלומר, על חלק קטן מההשקעה דווקא ייתכן שהיא רושמת הפסד, אך הרווח הכולל מהמהלך החשבונאי נותר חיובי.

• אחרי המימוש בדניה לפידות מבצעת בייבק ב-131 מיליון שקלים
• מיה דיינמיקס דיווחה על שלוש הזמנות חדשות השבוע; תקים מרכז שירות בארה"ב
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

בעוד ההנפקה מתקדמת, היא נעשית בשווי נמוך ממה שדיברה עליו החברה בעבר. ההנפקה צפויה להתבצע לפי שווי של כ-200 מיליון שקל בלבד, לעומת כוונה קודמת לשווי של חצי מיליארד שקל, ונכון לעכשיו גויסו כ-50 מיליון שקל בלבד מהמשקיעים המוסדיים במסגרת התחייבויות מוקדמות.

המהלך מגיע לאחר שנה חיובית שבה הציגה החברה גידול במכירות, עם 27 דירות שנמכרו בהיקף של כ-141 מיליון שקל, פי שלושה מהשנה הקודמת, לצד צבר פרויקטים של מעל 5,000 יחידות דיור בהיקף של כ-5.5 מיליארד שקל ורווח גולמי של כמיליארד שקל. עם זאת, נראה שהמשקיעים לא ממהרים להעניק לה את השווי הגבוה שקיוותה לו, גם אם מדובר באחת החברות הפעילות בתחום ההתחדשות העירונית בתל אביב.