מגזר הנדל"ן בבורסה בתל אביב

מגזר הפיננסים ללא ספק מוביל את הבורסה המקומית בשנת 2025 עד כה, אבל גם מדדי הנדל"ן עם תשואה דו ספרתית מכובדת, למרות המלחמה, הריבית הגבוהה, והירידה במחירי הדירות. מבט חטוף אל טבלאות המדדים מגלה שמדדי ת"א נדל"ן השונים (יש כמה כאלה) השיאו קרוב ל-30% מתחילת השנה. 

קרנות נדל"ן

סגמנט קרנות הנאמנות המנייתיות לפי ענפים בישראל לא נהנה ממגוון רחב של היצע, אבל דווקא בתחום הנדל"ן ישנו מגוון מסוים עם 6 קרנות אקטיביות. 4 מהן מתייחסות למדד ת"א נדל"ן ובינוי ו-2 לת"א נדל"ן. מדובר בשני מדדים דומים למדי, כשהראשון הוא מקיף יותר וכולל גם נגזרים וחברות קטנות יחסית, בעוד השני ממוקד יותר בחברות המרכזיות. על כל פנים מדובר במדדים דומים למדי עם ביצועים דומים (לקריאה נוספת על מדדי הנדל"ן). מתחילת השנה מדד נדל"ן ובינוי טיפס ב-28.1% ואילו מדד ת"א נדל"ן עלה ב-24.29%, אולם בטווח הארוך יותר, של 3 ו-5 שנים, מדד ת"א נדל"ן עם יתרון קל – 49.75% לעומת 46.75% ו-111.16% לעומת 107.63% בהתאמה.

כאמור, ישנן 6 קרנות אקטיביות הפעילות בתחום הנדל"ן. התייחסנו לכל 6 הקרנות כקטגוריה אחת שכן ההשקעות המרכזיות שלהן כלולות בשני המדדים, וכאמור אין הבדל מהותי בין המדדים. ניתן גם לראות שהתשואות לא שונות באופן מובהק לפי מדד הייחוס. אז מה עשו קרנות הנדל"ן בשנה האחרונה ובשנים האחרונות? האם הן היו עדיפות על פני השקעה ישירה במדדים? הנה טבלת הביצועים של 6 קרנות הנדל"ן:

תחילה בנוגע לדמי הניהול. רוב הקרנות גובות דמי ניהול סבירים לקרן מנייתית של כאחוז ורבע, עם שתי יוצאות דופן. הקרן של אנליסט בולטת לרעה עם דמי ניהול גבוהים של 1.85%, ולא ממש מצדיקה זאת עם ביצועים עודפים. להיפך, היא הקרן הכי גרועה בטווח הזמן של 5 שנים, ובפער, וגם בשאר טווחי הזמן בין האחרונות. מצד שני הקרן של קסם אקטיב זולה משמעותית עם 0.7% דמי ניהול בלבד, אך עד כה היא לא מושכת את תשומת לב המשקיעים עם 8.7 מיליון שקל בלבד של נכסים מנוהלים. מבחינת הביצועים אף היא לא בולטת לטובה.

• הקרנות החדשות של 2025 - האם הן הציעו ערך מוסף?
• אלטרנטיבה לקרנות כספיות? מה עשו קרנות אג"ח שקלי קצר
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

מהם ביצועי הקרנות ביחס למדדי הייחוס?

כפי שניתן לראות אף אחת מהקרנות לא עקפה את המדדים מתחילת השנה. נציין עם זאת שהקרנות הפאסיביות גם לא עקפו את המדדים בגלל עלויות הניהול ובגלל שגיאות עקיבה קלות, כך שהאלטרנטיבה לא בהכרח הייתה טובה יותר. בנוסף, בטווח הזמן של 3 ו-5 שנים 2 או 3 קרנות אקטיביות כן מכות את המדדים, אם כי לא בפער משמעותי. נוכל לומר לכל הפחות שחלק מהקרנות האקטיביות אינן דרך נחותה להיחשף לחברות הנדל"ן בתל אביב מאשר המכשירים הפאסיביים.

המנצחות והמפסידות

כך ביחס למדדים, אך מה קורה בתוך הקרנות עצמן? פה ניתן לסמן שתי מנצחות ברורות, עם ביצועים כמעט זהים לחלוטין בכל טווחי הזמן, למרות שמדדי הייחוס שלהן שונים: מור נדל"ן ואלטשולר שחם נדל"ן. הדבר לא נעלם ככל הנראה מעיני המשקיעים ושתי הקרנות הן הגדולות ביותר בקטגוריה, והיחידות עם מספר תלת ספרתי של מיליוני שקלים של נכסים מנוהלים. ילין לפידות לא רחוקה משתי המובילות בטווח הזמן של 3 ו-5 שנים. שלוש הקרנות האחרות, של אנליסט, מגדל וקסם אקטיב, עם ביצועים נחותים באופן משמעותי.

 לאורך זמן מצטברים הבדלים משמעותיים בין הקרנות הטובות לפחות טובות. מתחילת השנה הפער הצטבר לכ-7%, בשלוש שנים הפער עומד על כ-10% ובטווח הזמן של חמש שנים הפער כבר צומח לכ-30% בין הקרן הטובה לגרועה. 83% שהשיגה אנליסט בחמש שנים זו לא תשואה רעה בכל קנה מידה, אך מדובר על תשואה רחוקה מזו של המדדים ושל הקרנות המובילות.

• הזהב שובר שיאים; מהי הדרך העדיפה למשקיע הישראלי להיחשף לסחורה?
• ראלי סוף שנה או לא? תעשיית הקרנות בשיא חדש: 750 מיליארד שקל
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• הקרנות החדשות של 2025 - האם הן הציעו ערך מוסף?

למה ניתן לייחס את הבדלי התשואה? קשה לבדוק זאת לאורך כל חמש השנים האחרונות, אולם לפי האחזקות האחרונות נראה שהחברות המובילות נוטות יותר לנדל"ן מניב ואילו האחרונות נותנות משקל מעט גבוה יותר לבניה. אכן בחינה של המדדים מגלה שהמדד המוקדש לחברות בניה עלה רק בכ-14% מתחילת השנה, כחצי מת"א נדל"ן. יחד עם זאת בטווח הזמן של 5 שנים מדד ת"א בניה היה עדיף בהרבה, עם מעל 160% תשואה. על כל פנים הפער בין הקרנות הטובות לגרועות הוא עקבי לאורך כל טווחי הזמן שנבדקו, כך שלא ניתן לומר שזה ההבדל לאורך זמן. ניהול האקטיבי הוא כזה שמנסה לבחור כל פעם את החברות הנכונות, ונראה שלפחות בתחום הנדל"ן הקרנות של מור, אלטשולר שחם וילין לפידות עושות זאת טוב יותר.

לסיכום: מדדי הנדל"ן ממשיכים להפתיע לטובה ולספק תשואות דו-ספרתיות גם בשנה מלאה חוסר ודאות. קרנות הנדל"ן הטובות שמות דגש על נכסים מניבים ומסחריים, בעוד שחברות היזמות נותרות מאחור בטווחים קצרים אך מובילות בטווח הארוך. הקרנות של מור, אלטשולר שחם וילין לפידות נראות כדרך טובה להיחשף לתחום המצליח.