רוטשטיין מממשת קרקע בכרמי הנדיב; תרשום רווח של כ-205 מיליון שקל

חברת רוטשטיין רוטשטיין -0.08%  העוסקת בייזום והקמת פרויקטי בנייה, ובתחום הנדל"ן המניב. דיווחה על עסקה משמעותית הבוקר: מימוש הקרקע בפרויקט "כרמי הנדיב" בקריית מלאכי. מדובר בעסקה שבמסגרתה מכרה החברה את חלקה בשותפות שהחזיקה בקרקע רחבת היקף בעיר, קרקע עם זכויות עתידיות לכ-1.3 אלף דירות נוספות, 96 צמודי קרקע וכ־25 אלף מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה. 

עד כה כבר נבנו במתחם מאות דירות, אך הפוטנציאל שנותר היה משמעותי ביותר, והחברה בחרה להפוך אותו לכסף כאן ועכשיו. על פי ההסכם, התמורה עומדת על 180 מיליון שקל, מתוכה 20 מיליון שולמו במזומן כבר במועד החתימה, והיתרה תיפרס על פני שבעה תשלומים שנתיים עד שנת 2032. מעבר לכך, הרוכש לקח על עצמו גם את התחייבויות השותפות, בהיקף של מאות מיליוני שקלים, כולל חוב בנקאי של כ-165 מיליון שקל. 

המשמעות מבחינת רוטשטיין היא לא רק קבלת תזרים עתידי מובטח, אלא גם הקטנה של החוב המאוחד בדוחות החברה וחיזוק ההון העצמי. מבחינה חשבונאית, היא מעריכה כי תרשום רווח לפני מס של כ-205 מיליון שקל: כ-170 מיליון שקל יירשמו באופן מיידי עם השלמת העסקה, והיתרה, כ-35 מיליון שקל - תירשם כהכנסות מימון לאורך תקופת התשלומים. 

מדובר ברווח מהותי שצפוי לשפר את תוצאות החברה כבר בטווח הקצר. מאחורי העסקה עומדת ההנה שעדיף לה "להביא את הכסף הביתה" בחלק מהפרויקטים - כמו במקרה הנוכחי. כלומר, לא להמתין שנים רבות עד להשלמת בנייה ושיווק מלא של הקרקע, אלא לממש מוקדם, לקצר לוחות זמנים ולהפנות את המשאבים לפרויקטים אחרים שככל הנראה מניבים הכנסות ורווחים גבוהים יותר. 

• רוטשטיין זכתה במכרז להקמת 450 יח"ד ברמת גן
• פטור ממשכנתא ל-5 שנים בהתחדשות עירונית בלוד; דירות 2 חדרים החל ב-1.72 מיליון שקל
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

שוחחנו עם מנכ"ל החברה, אבישי בן חיים - שמסביר כי המהלך מאפשר להביא את הרווח להיום, ולמנף אותו לטובת יוזמות חדשות. כמו כן, הוא מתאר את העסקה במילים פשוטות: מה עמד מאחוריה, כיצד חושב הרווח, ואיך המהלך משתלב באסטרטגיה הכוללת של החברה:

מה עומד מאחורי המהלך הנוכחי? למה למכור את הקרקע דווקא עכשיו?

"המכירה של החלק שלנו בקרקע בקריית מלאכי, מגיעה לאחר שביצענו בה השבחה משמעותית מאז שקנינו אותה לפני כעשור. על הקרקע הזו נבנתה שכונת 'כרמי הנדיב', שבה גרים כבר יותר מ-1.7 אלף משפחות. המכירה היא חלק מהאסטרטגיה שלנו - לדעת לממש קרקעות בעיתוי נכון. המהלך הזה מחזק את ההון של החברה, מקטין את רמת החוב, נותן לנו יותר גמישות פיננסית, ומאפשר להמשיך לפתח את הצבר הגדול של הפרויקטים שלנו, בעיקר בתחום ההתחדשות העירונית".

למה לא להמשיך עד סיום הבנייה ולמכור את הדירות בעתיד?

"אם היינו ממשיכים עד הסוף, זה היה לוקח עוד שנים רבות. במכירה הזו בעצם קיצרנו את לוחות הזמנים: לקחנו את כל העודפים שהיו צפויים בעתיד, והבנו אותם להיום. זה אומר שהרווח כבר נכנס עכשיו, ואנחנו יכולים להפנות את ההון והאנרגיה שלנו לפרויקטים חדשים עם פוטנציאל נוסף".

• סגירת מסחר: מי ירדה 2.5% וסגרה בעלייה של 1.7%? ומה קרה היום במדדים
• מהזבל לחשמל: שפיר וג׳נריישן מקימות את מתקן האנרגיה הראשון מפסולת בישראל
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• המניה שצפויה לזנק היום בבורסה, ומה פוטנציאל הרווח למשקיעים?

התמורה היא 180 מיליון שקל, אבל בדוחות אתם מציגים רווח של 205 מיליון. איך זה מסתדר?

"הסכום החוזי הוא באמת 180 מיליון שקל, אבל צריך לזכור שהייתה יתרה שהחברה הייתה חייבת לשותפות, בערך 25 מיליון שקל. ברגע שהעסקה נסגרה גם החוב הזה נמחק, ולכן הרווח החשבונאי יוצא גבוה יותר מהתמורה בלבד: 180 פלוס ה-25, ובסך הכול כ-205 מיליון שקל לפני מס"

מה המשמעות המעשית מבחינתכם, מעבר לרווח בדוחות?

"קודם כל, העסקה משחררת אותנו מחובות של השותפות, בהיקף מאות מיליוני שקלים. זה מחזק את ההון העצמי שלנו ומקטין את המינוף. מעבר לזה, היא נותנת לנו גמישות פיננסית, כלומר כסף ומשאבים זמינים - כדי להמשיך לקדם את הצבר הגדול שלנו, בעיקר בתחום ההתחדשות העירונית. עד סוף השנה כבר נצא לשיווק של כ-1.6 אלף דירות חדשות, וזה רק תחילת התנופה".

איך היית מסכם את המהלך הזה?

"זה מהלך בריא לחברה. השבחנו את הקרקע, הבאנו אותה לנקודת מימוש, והעדפנו להביא את הרווח להיום במקום להמתין שנים קדימה. זו אסטרטגיה פשוטה: להשביח, לממש בעיתוי נכון, ולהמשיך קדימה לפרויקטים עם פוטנציאל חדש".

שווי שוק, הון עצמי ומה עשתה המניה?

שווי השוק של החברה עומד על כ-1.4 מיליארד שקל, הונה העצמי נאמד בכ-700 מיליון שקל, מחצית מהשווי. מתחילת השנה המניה עלתה בכ-32%, בשנתיים היא עלתה פי 3.

כתבה מעניינת שפורסמה לאחרונה על החברה: רוטשטיין תקים 493 דירות בקריית גת; צפי להכנסות של 852 מיליון שקל.