איך המחירים יירדו? התחלות הבנייה ברמה הנמוכה מזה 6 שנים
בשנת 2018 ירד מספר התחלות הבנייה ל-47,430 - רמת שפל שנרשמה נמוכה ממנה רק ב-2012. תנופת הבניה ביבנה, יהוד, קריית אונו, הרצליה וראשל"צ נמשכת
בשנת 2018 ירד מספר התחלות הבנייה ל-47,430, הרמה הנמוכה ביותר במהלך שש השנים האחרונות, וירידה של כ-10.4% לעומת שנת 2017. כך עולה מנתונים שמפרסמת היום (ד') הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. מנגד, מספר הדירות שבנייתן הושלמה הגיע לכ-50 אלף דירות בשנת 2018, עלייה של 3.2% בהשוואה לשנת 2017 וגידול של 31.7% מאז שנת 2011.
אמנם, החל מהמחצית השנייה של 2018 נצפתה מגמת עלייה במספר הדירות שהחלה בנייתן בקצב של כ-3.7% בממוצע לרבע שנה - בממוצע 12,160 דירות. בתוך כך, מספר הדירות שנבנו בבניינים חדשים עמד על 43,673, מהן כ-9,940 נבנו בבתים פרטיים ובתים דו-משפחתיים, וכ-27.5% בבניינים בני 10 קומות ויותר.
בהתפלגות גיאוגרפית, עיקר התחלות הבנייה התרכזו במחוז המרכז עם כ-24.8% מכלל הדירות, ירידה של 5% בהשוואה לשנת 2017. אחריו נמצא מחוז ת"א עם 21.3% מהדירות שהחלה בנייתן - גידול של 10.7 לעומת 2017. באזור יהודה ושומרון היה מספרן של הדירות שהחלה בנייתן ב-2018 הנמוך ביותר, אם כי שם נרשמה העלייה הגבוהה ביותר של 21.5% לעומת 2017 בדירות שנבנו. מנגד, הירידה הגדולה ביותר של 37.2% נרשמה במחוז חיפה.
בדיקה של יישובים נבחרים העלתה כי בעיר ירושלים נרשם המספר הגבוה ביותר של דירות שהחלה בנייתן בשנת 2018, עלייה של 2.9% בהשוואה לשנת 2017. בתל אביב נבנו כ-2,740 דירות, ירידה של 20.4% לעומת שנת 2017. ביישובים יבנה, יהוד, קריית אונו, הרצליה וראשון לציון נמשכה העלייה שנראתה בהתחלות הבנייה ב-2017 גם בשנת 2018. הנה הנתונים המלאים:
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- העלייה בירידה: פחות עולים ב-2024, רובם מרוסיה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
*הנתונים מתייחסים ליישובים בהם החלה בנייתן של יותר מ-400 דירות ב-2018
מחוז תל אביב מוביל בהתחדשות עירונית
בשנת 2018, מספר הדירות שנוספו לבניינים קיימים עמד על 3,754 דירות, מהן כשליש נבנו במחוז תל אביב, וכ-19.4% במחוז המרכז. בתוך כך, 2,313 דירות נבנו במסגרת תמ"א 38, ירידה של כ-2.2% לעומת שנת 2017. בהיבט זה מוביל מחוז המרכז עם 42.4% מהדירות שנבנו, מחוז הדרום עם 18.3% ומחוז ירושלים עם 4.2% בלבד.
מספרן של הדירות שהחלה בנייתן כתוצאה מהריסה של בניין קיים והקמה של בניין חדש הגיע ל-6,564 דירות, עלייה של כ-17.9% לעומת שנת 2017. מתוך דירות אלה, כ-53.6% נבנו במחוז תל אביב, כ-19.6% במחוז המרכז וכ-13.6% במחוז חיפה.
- סמוטריץ' מבטיח - אבל לא בטוח שיכול לקיים
- דירה חדשה או יד שנייה: מה באמת עדיף לרכוש היום?
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- מחירי הדירות בנתניה והפצצה שמחכה לנו בתחילת השנה הבאה?
מתוך כלל הדירות, 2,770 דירות נבנו במסגרת תמ"א 38/2, ירידה של כ-13.5% בהשוואה לשנת 2017.
- 6.nav 21/03/2019 15:13הגב לתגובה זותראו בשנים האחרונות הנתון הראשוני מתעדכן למעלה לאחר שנה ב 11-15%
- 5.אדם 20/03/2019 14:55הגב לתגובה זוכידוע המחירים יעלו בגלל צמצום בהתחלות הבניה כי הקבלנים שונאים להרויח....
- 4.משה 20/03/2019 14:47הגב לתגובה זוחדרה עשרות דירות לא מכורות במחירי מחיר למשתכן
- 3.תגובה שראיתי בגלובס 20/03/2019 14:32הגב לתגובה זו" שערוריה- הלמ"ס מעדכן נתונים בדיעבד!!! שנת 2017 פורסמה לראשונה כאילו היו בה 46,300 התחלות בניה, ובעצם בהשוואה לנתון הזה, שנת 2018 הסתיימה עם עליה של 2.4% בבנייה! והנה פה בכתבה רשום שיש ירידה של 10.4% שזה פשוט לא נכון! מאיפה באה הטעות? מסתבר שהלמ"ס היום מודה שבשנת 2017 היו 52,933 התחלות בניה, כלומר הוסיפו 6,600 דירות למספר הראשוני שפורסם, ועכשיו, משווים את האומדן החלקי והראשוני שיש ל 2018 למספר המעודכן של 2017 שזה דבר שאסור לעשות!!"
- 2.מה עם עיר בת ים ? (ל"ת)מה עם עיר בת ים 20/03/2019 13:38הגב לתגובה זו
- 1.שימו לב לכמות קטנה מבחינה מספרית של בניית דירות בערים (ל"ת)שימו לב ש 20/03/2019 13:29הגב לתגובה זו
- מחיר הקרקע (ל"ת)+ 20/03/2019 14:22הגב לתגובה זו
הדמיית הפרויקט, לינקולן חיפה. קרדיט: סנאפשוט כהן/ארקראפטפרשקובסקי במבצע ״מיוחד״ - סימן נוסף ללחץ של הקבלנים
החברה מציעה דירות מוזלות במורדות לינקולן בחיפה - עדות נוספת לשוק שמחפש את עצמו ולמצוקה שמורגשת היטב במשרדי המכירות של היזמים; בזמן שמניות הנדל״ן מזנקות בבורסה, בשטח הקונים הם אלה שמכתיבים את הקצב
חברת פרשקובסקי פרשקובסקי -3.55% , העוסקת בייזום והקמת פרויקטי בנייה למגורים ובנדל"ן מניב, יוצאת כעת במבצע “מיוחד” במורדות לינקולן בחיפה - מהלך שממחיש היטב את הלחץ שבו נמצאים יזמים וקבלנים בחתירה לפגוש את הקונים במחיר. במסגרת ה-PRE SALE מוצעות עשר דירות בלבד בהנחה שמסתכמת בכ-10% לעומת תגי מחיר קודמים בשוק, עם פתיחה של 3 מיליון שקל לדירת 4 חדרים ו-3.2 מיליון שקל לדירת 5 חדרים בקומה 12. המבצע מוגבל בכמות וממוקם בפרויקט דגל שנמצא כבר בביצוע, מה שמחדד את המסר: גם בפרויקטים חזקים ונחשקים היזמים מתגמשים.
בפרויקט עצמו מתוכננות 453 דירות בשמונה בניינים (חמישה מגדלים בני 19 קומות ושלושה בנייני בוטיק בני שלוש קומות), עם תמהיל רחב - מדירות 3-5 חדרים ועד דירות גן, מיני-פנטהאוזים ופנטהאוזים. בבניין יהיה בנוסף לחניונים, לובי מעוצב ומועדון דיירים. המיקום נחשב ליחסית טוב, על צלע הכרמל סמוך לדרך פרויד ובקרבה לפארק ההיי-טק מתם ולצירי תחבורה מרכזיים.
למה זה קורה עכשיו?
הסיבה היא בעיקר כי למרות ירידת מחירים מצטברת של כ- 5%-10% מתחילת השנה (בהתאם לאזור), בשטח קצב העסקאות עדיין נמוך. רוכשים יושבים “על הגדר”, בוחנים, משווים ומנהלים מו”מ אגרסיבי יותר. והיזמים מבינים שהדרך להזיז מלאי היא לכוון אל נקודת המפגש האמיתית של השוק, לא אל מחיר הרשמי שלקבלנים והיזמים כל כך חשוב לשמור עליו. הרי הסיבה העיקרית של שמירת המחיר הרשמי בתודעה של כולנו היא שלא לפגוע בבעלי האינטרסים בשוק שלא יכולים להרשות לעצמם לירידת מחירים רשמית במחירי הנדל״ן בישראל (הרחבה: מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים )זה בדיוק ההבדל בין הכותרות של הבורסה, שם מניות יזמיות הנדל”ן נהנו לאחרונה ממומנטום חיובי - לבין משרדי המכירות, שבהם הדופק היומיומי של העסקאות עדיין חלש יחסית. כשקונים מרגישים שיש להם אלטרנטיבות, וששוק המשכנתאות יקר. גם גורם להם להשתעבד לתקופה ארוכה וגם ההחזרים החודשיים יכולים להגיע לכחצי מההכנסה הפנויה של משק בית ממוצע. הם מתמקחים עד הסוף: וכשהמימון הבנקאי של הפרויקט דורש עמידה ביעדי מכירות, הקבלנים נאלצים לשחרר.
זה לא שהשוק בקריסה כמובן, אבל זו התאמה למחיר שלא יכול להמשיך להרקיע שחקים כפי שאנחנו רואים בשנים האחרונות .בהקשר הזה, המבצע של פרשקובסקי הוא עדות לאמירה של התקופה הנוכחית שמדברת על “שוק של קונים”. הנחות ממוקדות, מוגבלות בזמן ובכמות, הן כלי המאפשר ליזם לשמור על מחירון רשמי גבוה יחסית - אך לסגור עסקאות במחיר אפקטיבי נמוך יותר.
- ההרשמה להגרלת "דירה בהנחה" הוארכה עד 22 באוקטובר
- חדרה: דירות ליד הים ב-2 מיליון שקל - ואולי לא לעוד הרבה זמן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
שמענו כבר על כל סוגי המבצעים הקיימים בשוק הנדל״ן למגורים של היום. זה התחיל עם מבצעי ה- שלם 20% עכשיו, כנס לדירה היום. תשלם את היתרה בעוד שנה מהיום (זה מגלם בתוכו הנחה של כ- 5-6% נוספים), או תקח 400 אלף שקל ל׳שיפור הדירה׳ (ריצוף חדש, מטבח נחשק או חניה נוספת). ואפילו לאחרונה מדברים על ׳אאוטלט׳ כמו בחניות בגדים ונעליים.
סמוטריץ' מבטיח - אבל לא בטוח שיכול לקיים
שר האוצר בצלאל סמוטריץ' דוחה את היועץ המשפטי לאוצר שטוען שלא ניתן להקצות קרקעות רק למילואימניקים בשל חוסר שוויון ואומר - "מודה באשמה. מקדם מתן העדפה של 100% לחיילי המילואים"; אבל אולי הוא רק מנסה להשיג קולות, ויודע שיש בעיה משפטית קשה?
מכתב ששלח עו"ד דודי קופל, היועץ המשפטי של משרד האוצר, מעלה טענות נגד מדיניות הקרקעות שמוביל שר האוצר בצלאל סמוטריץ'. קופל מתריע מפני שורה של החלטות לא חוקיות אשר אושרו לאחרונה במועצת מקרקעי ישראל, ולפיהן יוענקו הטבות בקרקעות באופן בלעדי למילואימניקים, נכי צה"ל ובני העדה הדרוזית, תוך הדרת אוכלוסיות אחרות.
במכתב, שנשלח לעו"ד כרמית יוליס, המשנה ליועצת המשפטית לממשלה לעניינים אזרחיים, דורש קופל להקפיא את שיווק הקרקעות שנקבע בהחלטות אלה, עד לבחינה מעמיקה של החוקיות שלהם. לדבריו, ההחלטות התקבלו ללא חוות דעת משפטית וללא עמדת הדרגים המקצועיים באגף התקציבים ובמשרד החשב הכללי, מה שמעלה חשש לפגם מהותי בהליך.
החלטות שפוגעות בשוויון ובכבוד האדם
כאמור, קופל מתריע כי ההחלטות אינן חוקיות, פוגעות בשוויון ובצדק החלוקתי, ומנוגדות לחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו. הוא כותב: "ההחלטות פוגעות בעקרון השוויון, בצדק החלוקתי ובכבוד האדם במידה העולה על הנדרש", ומדגיש כי הן "מעוררות קשיים של ממש במתחם הסבירות".
חוות הדעת המשפטית המעודכנת שפורסמה ביום חמישי מתייחסת להחלטת מועצת מקרקעי ישראל מחודש יולי להקצות 100% מהמגרשים במכרזי הרשמה והגרלה לחיילי מילואים ולנכי צה"ל. סמוטריץ' פרסם את ההחלטה ברשתות החברתיות עם הכרזה: "100% מהמגרשים - למילואימניקים!", והוסיף כי זהו חלק ממדיניות ממשלתית לחיזוק החוסן הלאומי והחברתי של המדינה בעקבות מלחמת חרבות ברזל.
- ההזדמנות לירידת מחירי הדירות ולמה היא עלולה להתפספס?
- ועדת המינויים בלמה את מינוי פרוזנפר לראשות אגף התקציבים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אך קופל מזהיר: "דרך הסיוע שנבחרה במסגרת החלטות המועצה מעוררת קשיים של ממש... מובן כי אין בכך כדי לפגוע באפשרות לקדם אופני סיוע אחרים שאינם מעלים את הקשיים האמורים". הוא מציין כי הוא לא חולק על החשיבות של הסיוע לחיילי מילואים ולבני העדות הדרוזית והצ'רקסית, אך קובע כי יש דרכים אחרות לתמוך בהם מבלי לפגוע בזכויות חוקתיות.
