איך המחירים יירדו? התחלות הבנייה ברמה הנמוכה מזה 6 שנים
בשנת 2018 ירד מספר התחלות הבנייה ל-47,430 - רמת שפל שנרשמה נמוכה ממנה רק ב-2012. תנופת הבניה ביבנה, יהוד, קריית אונו, הרצליה וראשל"צ נמשכת
בשנת 2018 ירד מספר התחלות הבנייה ל-47,430, הרמה הנמוכה ביותר במהלך שש השנים האחרונות, וירידה של כ-10.4% לעומת שנת 2017. כך עולה מנתונים שמפרסמת היום (ד') הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. מנגד, מספר הדירות שבנייתן הושלמה הגיע לכ-50 אלף דירות בשנת 2018, עלייה של 3.2% בהשוואה לשנת 2017 וגידול של 31.7% מאז שנת 2011.
אמנם, החל מהמחצית השנייה של 2018 נצפתה מגמת עלייה במספר הדירות שהחלה בנייתן בקצב של כ-3.7% בממוצע לרבע שנה - בממוצע 12,160 דירות. בתוך כך, מספר הדירות שנבנו בבניינים חדשים עמד על 43,673, מהן כ-9,940 נבנו בבתים פרטיים ובתים דו-משפחתיים, וכ-27.5% בבניינים בני 10 קומות ויותר.
בהתפלגות גיאוגרפית, עיקר התחלות הבנייה התרכזו במחוז המרכז עם כ-24.8% מכלל הדירות, ירידה של 5% בהשוואה לשנת 2017. אחריו נמצא מחוז ת"א עם 21.3% מהדירות שהחלה בנייתן - גידול של 10.7 לעומת 2017. באזור יהודה ושומרון היה מספרן של הדירות שהחלה בנייתן ב-2018 הנמוך ביותר, אם כי שם נרשמה העלייה הגבוהה ביותר של 21.5% לעומת 2017 בדירות שנבנו. מנגד, הירידה הגדולה ביותר של 37.2% נרשמה במחוז חיפה.
בדיקה של יישובים נבחרים העלתה כי בעיר ירושלים נרשם המספר הגבוה ביותר של דירות שהחלה בנייתן בשנת 2018, עלייה של 2.9% בהשוואה לשנת 2017. בתל אביב נבנו כ-2,740 דירות, ירידה של 20.4% לעומת שנת 2017. ביישובים יבנה, יהוד, קריית אונו, הרצליה וראשון לציון נמשכה העלייה שנראתה בהתחלות הבנייה ב-2017 גם בשנת 2018. הנה הנתונים המלאים:
- מדד המחירים באוקטובר עלה ב-0.5%; מחירי הדירות ממשיכים לרדת
- בכמה יעלה מדד המחירים מחר? והאם מחירי הדירות ימשיכו לרדת?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
*הנתונים מתייחסים ליישובים בהם החלה בנייתן של יותר מ-400 דירות ב-2018
מחוז תל אביב מוביל בהתחדשות עירונית
בשנת 2018, מספר הדירות שנוספו לבניינים קיימים עמד על 3,754 דירות, מהן כשליש נבנו במחוז תל אביב, וכ-19.4% במחוז המרכז. בתוך כך, 2,313 דירות נבנו במסגרת תמ"א 38, ירידה של כ-2.2% לעומת שנת 2017. בהיבט זה מוביל מחוז המרכז עם 42.4% מהדירות שנבנו, מחוז הדרום עם 18.3% ומחוז ירושלים עם 4.2% בלבד.
מספרן של הדירות שהחלה בנייתן כתוצאה מהריסה של בניין קיים והקמה של בניין חדש הגיע ל-6,564 דירות, עלייה של כ-17.9% לעומת שנת 2017. מתוך דירות אלה, כ-53.6% נבנו במחוז תל אביב, כ-19.6% במחוז המרכז וכ-13.6% במחוז חיפה.
- אפי קפיטל: מאחורי 888 הדירות - מרוויחה תחת מינוף גדול
- מנכ״ל אאורה: ״הביקוש אצלנו אמיתי, לא פלופ״
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- הריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי...
מתוך כלל הדירות, 2,770 דירות נבנו במסגרת תמ"א 38/2, ירידה של כ-13.5% בהשוואה לשנת 2017.
- 6.nav 21/03/2019 15:13הגב לתגובה זותראו בשנים האחרונות הנתון הראשוני מתעדכן למעלה לאחר שנה ב 11-15%
- 5.אדם 20/03/2019 14:55הגב לתגובה זוכידוע המחירים יעלו בגלל צמצום בהתחלות הבניה כי הקבלנים שונאים להרויח....
- 4.משה 20/03/2019 14:47הגב לתגובה זוחדרה עשרות דירות לא מכורות במחירי מחיר למשתכן
- 3.תגובה שראיתי בגלובס 20/03/2019 14:32הגב לתגובה זו" שערוריה- הלמ"ס מעדכן נתונים בדיעבד!!! שנת 2017 פורסמה לראשונה כאילו היו בה 46,300 התחלות בניה, ובעצם בהשוואה לנתון הזה, שנת 2018 הסתיימה עם עליה של 2.4% בבנייה! והנה פה בכתבה רשום שיש ירידה של 10.4% שזה פשוט לא נכון! מאיפה באה הטעות? מסתבר שהלמ"ס היום מודה שבשנת 2017 היו 52,933 התחלות בניה, כלומר הוסיפו 6,600 דירות למספר הראשוני שפורסם, ועכשיו, משווים את האומדן החלקי והראשוני שיש ל 2018 למספר המעודכן של 2017 שזה דבר שאסור לעשות!!"
- 2.מה עם עיר בת ים ? (ל"ת)מה עם עיר בת ים 20/03/2019 13:38הגב לתגובה זו
- 1.שימו לב לכמות קטנה מבחינה מספרית של בניית דירות בערים (ל"ת)שימו לב ש 20/03/2019 13:29הגב לתגובה זו
- מחיר הקרקע (ל"ת)+ 20/03/2019 14:22הגב לתגובה זו
דירות. קרדיט: רשתות חברתיותהמהלך שיכול להוריד ב-200-250 אלף שקל את מחירי הדירות
האם פריסת תשלומי הקרקע ליזמים תשנה את שוק הדיור או שזה מאמץ נוסף לבלימת הירידות? שינוי מדיניות ראשון מסוגו צפוי להקטין משמעותית את עלויות המימון והחיסכון עשוי להתגלגל לרוכשי הדירות
לראשונה מזה שנים, המדינה מתקרבת לשינוי במנגנון תשלומי הקרקע בפרויקטים למגורים: יזמים וקבלנים שיזכו במכרזי קרקע לא יחויבו עוד להעביר את מלוא הסכום מראש, אלא יוכלו לפרוס את התשלום למספר שלבים. מאחורי המהלך עומדת הבנה הולכת ומעמיקה שההחזר המיידי על הקרקע,
במיוחד בסביבת ריבית גבוהה, יוצר עומס תזרימי שמייקר את עלויות הבנייה ומוביל למחירים גבוהים יותר לרוכשים.
המודל החדש אמור לתת מענה לפער משמעותי: בפרויקטים רבים נאלצים היזמים להמתין שנים עד שהמדינה משלימה את עבודות הפיתוח בשטח, ורק אז ניתן להתחיל
בבנייה בפועל. בזמן הזה, הכסף ששולם מראש על הקרקע "יושב" במימון בנקאי יקר, ובפרויקטים מסוימים הריבית המצטברת מצטרפת למחיר הסופי של הדירה במאות אלפי שקלים. מאחר שמדובר בעלות שאינה נובעת מבנייה עצמה, אלא מהמתנה ממושכת שנכפית על היזמים, מתבקשת רפורמה של המדינה.
בבדיקות שנערכו על עסקאות קרקע מהשנים האחרונות נצפו פערים משמעותיים בעליויות המימון. במתחמים מסוימים באזורים עם ביקוש גבוה, שבהם עלות הקרקע ליחידת דיור נמדדה במיליוני שקלים, הריבית המצטברת לתקופת המתנה של כשנתיים יכולה להגיע לכ-300 אלף שקם לדירה. פריסת התשלומים, לעומת זאת, מקטינה את הצורך במימון מיידי ובהלוואות גישור, ומפחיתה חלק ניכר מהעלות הזו כבר בשלבים הראשונים של הפרויקט.
הסיכונים הנלווים
אנשי מקצוע בתחום הכלכלה, המשפט והמימון מסבירים כי המהלך עשוי לשנות את אופי הסיכונים בענף.
לדבריהם, המודל החדש מאפשר חלוקה מאוזנת יותר של נטל המימון בין המדינה ליזמים, מה שיכול לעודד השתתפות רחבה יותר במכרזי קרקע, בעיקר בתקופה שבה עלויות המימון וחוסר הוודאות גורמים ליזמים רבים להימנע מתחרויות כלל. עם זאת, יש המתריעים מפני תופעות לוואי אפשריות: האפשרות
לשלם פחות בתחילת הדרך עשויה למשוך יזמים בעלי חוסן פיננסי נמוך, ליצור עיוותים במחירי הקרקע ולהגדיל את הסיכון לפרויקטים שלא יושלמו.
- האם הסכם ממון מאפשר לבני זוג להחזיק שתי נחלות?
- המשפחה מכפר טרומן הפסידה שוב - הפינוי ייצא לדרך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בגופים הפיננסיים מציינים שמערכת הבנקאות תידרש להתאים את מנגנוני האשראי למודל החדש. פריסת תשלומים דורשת הבהרות לגבי
השעבודים, יכולתו של היזם להשלים את הרכישה בעתיד, ובמיוחד, התייחסות לתרחיש שבו הפרויקט נעצר באמצע. גורמים בתחום המימון מזהירים כי ללא תיאום מלא בין המדינה למערכת הבנקאית, הוזלת המימון לא תגיע לרוכשי הדירות אלא תיתקע בין המתווכים הפיננסיים.
מנכ״ל אאורה: ״הביקוש אצלנו אמיתי, לא פלופ״
יעקב אטרקצ׳י אומר כי אאורה צפויה לעבור את רף ה-1,000 מכירות השנה ומדגיש את שינוי המגמה בשוק: “הציבור כבר לא יכול לקנות בתל אביב - הוא הולך לאיפה שהוא יכול״; על הפרויקטים בתכנון ובביצוע שמגיעים לכ-6 מיליארד שקל צפוי: ״הצבר שלנו יציב מאוד, יש לנו אמון מלא מהבנקים והמוסדיים״
אאורה אאורה 2.11% העוסקת ביזום ובנייה למגורים בישראל ומזרח אירופה ובנדל"ן מניב מציגה רווח נקי של 183 מיליון שקל בתשעת החודשים הראשונים של השנה, לגבי קצב המכירות מנכ״ל החברה יעקב אטרקציי מציין: ״נעבור את רף ה-1,000 דירות השנה״. בשיחה עם ביזפורטל הוא מוסיף כי ״הפיזור שלנו עשה את ההבדל״. לדבריו, שינוי המגמה בשוק המגורים מורגש היטב: ״תל אביב אאוט - פריפריה אין. המחירים בתל אביב גבוהים מדי, הציבור הרחב כבר לא יכול לקנות שם דירה. אז הוא הולך לאיפה שהוא יכול. מי שיכול לקנות בפריפריה הקרובה קונה, ומי שלא - בפריפריה רחוקה”.
מתחילת השנה מכרה אאורה 840 דירות, כולל 39 לאחר תאריך המאזן. מדובר על קצב מכירות גבוהה ביחס לחברות אחרות בענף. אטרקצ׳י אומר כי הביקושים לדירות של החברה הם ׳אורגניים׳ כלומר משקי בית שצריכים דירה כדי לגור בה, ולא משקיעים שמחפשים תשואה. ״אנחנו פונים לקהל אמיתי שבא לגור, זוגות צעירים ומשפרי דיור. אנחנו פחות פונים למשקיעים, וזה חלק מהיתרון שלנו בתקופה שבה המשקיעים לא ממהרים לקנות״.
אתמול הודיעו לזוכים בהגרלת ״דירה בהנחה״ על זכייתם - לגבי ההגרלות אטרקצ׳י מציין כי: ״ניגשו 130 אלף משפחות, וזכו רק כמה אלפים בודדים. מעל 120 אלף איש נשארו בלי דירה״, ״צריך להוסיף לזה את הודעת המדינה על הפסקת התכניות הממשלתיות באזורי הביקוש, מי שלא זכה, ורובם לא זכו - כנראה יתחיל לרדת מהגדר ולחפש דירה. זה משנה את הדינמיקה״.
במקביל, אטרקצ׳י מתאר שוני משמעותי בין אזורי הארץ: “ב-2025 היו לנו ביקושים עצומים באופקים, בלוד, בחדרה, בנתניה ובירוחם - ככל שאתה מתרחק מתל אביב זה עובד טוב יותר. מי שמרוכז רק בתל אביב בבעיה. הפיזור שלנו עשה את ההבדל״.
- המסר הכפול שבמבצע "דירה בביטחון" של אאורה
- אאורה מכרה 800 דירות מתחילת השנה - גידול של 22% לעומת 2024
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ומה לגבי הצבר?
אחד הנתונים הבולטים בדוחות הוא היקף הרווח הגולמי שטרם הוכר מפרויקטים שכבר יצאו לביצוע, מדובר על כ-3.7 מיליארד שקל. כאשר מצרפים את הפרויקטים שמתוכננים להתחיל בשנה הקרובה, נתון זה מגיע לכ-6 מיליארד שקל רווח גולמי עתידי. אטרקצ׳י אומר בזהירות: ״אין עסק בלי סיכון. מי שיגיד לך שאין סיכון - משקר. היו לנו בשנתיים האחרונות עליות במחירי הביצוע, אחרי השביעי באוקטובר זה עלה, אבל היום זה התייצב. אין ירידה עדיין, אבל גם אין עלייה. סיכון אחד ירד מהשולחן”, לגבי הסיכון המימוני הוא משיב: ״המימון פחות משפיע אצלנו בגלל שאנחנו בעיקר בתחום ההתחדשות העירונית ואין לנו את מרכיב קרקע״.
