איך המחירים יירדו? התחלות הבנייה ברמה הנמוכה מזה 6 שנים
בשנת 2018 ירד מספר התחלות הבנייה ל-47,430 - רמת שפל שנרשמה נמוכה ממנה רק ב-2012. תנופת הבניה ביבנה, יהוד, קריית אונו, הרצליה וראשל"צ נמשכת
בשנת 2018 ירד מספר התחלות הבנייה ל-47,430, הרמה הנמוכה ביותר במהלך שש השנים האחרונות, וירידה של כ-10.4% לעומת שנת 2017. כך עולה מנתונים שמפרסמת היום (ד') הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. מנגד, מספר הדירות שבנייתן הושלמה הגיע לכ-50 אלף דירות בשנת 2018, עלייה של 3.2% בהשוואה לשנת 2017 וגידול של 31.7% מאז שנת 2011.
אמנם, החל מהמחצית השנייה של 2018 נצפתה מגמת עלייה במספר הדירות שהחלה בנייתן בקצב של כ-3.7% בממוצע לרבע שנה - בממוצע 12,160 דירות. בתוך כך, מספר הדירות שנבנו בבניינים חדשים עמד על 43,673, מהן כ-9,940 נבנו בבתים פרטיים ובתים דו-משפחתיים, וכ-27.5% בבניינים בני 10 קומות ויותר.
בהתפלגות גיאוגרפית, עיקר התחלות הבנייה התרכזו במחוז המרכז עם כ-24.8% מכלל הדירות, ירידה של 5% בהשוואה לשנת 2017. אחריו נמצא מחוז ת"א עם 21.3% מהדירות שהחלה בנייתן - גידול של 10.7 לעומת 2017. באזור יהודה ושומרון היה מספרן של הדירות שהחלה בנייתן ב-2018 הנמוך ביותר, אם כי שם נרשמה העלייה הגבוהה ביותר של 21.5% לעומת 2017 בדירות שנבנו. מנגד, הירידה הגדולה ביותר של 37.2% נרשמה במחוז חיפה.
בדיקה של יישובים נבחרים העלתה כי בעיר ירושלים נרשם המספר הגבוה ביותר של דירות שהחלה בנייתן בשנת 2018, עלייה של 2.9% בהשוואה לשנת 2017. בתל אביב נבנו כ-2,740 דירות, ירידה של 20.4% לעומת שנת 2017. ביישובים יבנה, יהוד, קריית אונו, הרצליה וראשון לציון נמשכה העלייה שנראתה בהתחלות הבנייה ב-2017 גם בשנת 2018. הנה הנתונים המלאים:
- סקר הלמ"ס: לראשונה מאז תחילת המלחמה ציפיות חיוביות לתיירות הנכנסת
- מדד המחירים באוקטובר עלה ב-0.5%; מחירי הדירות ממשיכים לרדת
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
*הנתונים מתייחסים ליישובים בהם החלה בנייתן של יותר מ-400 דירות ב-2018
מחוז תל אביב מוביל בהתחדשות עירונית
בשנת 2018, מספר הדירות שנוספו לבניינים קיימים עמד על 3,754 דירות, מהן כשליש נבנו במחוז תל אביב, וכ-19.4% במחוז המרכז. בתוך כך, 2,313 דירות נבנו במסגרת תמ"א 38, ירידה של כ-2.2% לעומת שנת 2017. בהיבט זה מוביל מחוז המרכז עם 42.4% מהדירות שנבנו, מחוז הדרום עם 18.3% ומחוז ירושלים עם 4.2% בלבד.
מספרן של הדירות שהחלה בנייתן כתוצאה מהריסה של בניין קיים והקמה של בניין חדש הגיע ל-6,564 דירות, עלייה של כ-17.9% לעומת שנת 2017. מתוך דירות אלה, כ-53.6% נבנו במחוז תל אביב, כ-19.6% במחוז המרכז וכ-13.6% במחוז חיפה.
- בעקבות המטרו: רובע חדש לחולון עם 18,000 יח"ד הופקד ונכנס לתכנון
- השמאי הממשלתי קובע 16% רף תחתון לרווח יזמי בפינוי-בינוי במחוז ת"א
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
מתוך כלל הדירות, 2,770 דירות נבנו במסגרת תמ"א 38/2, ירידה של כ-13.5% בהשוואה לשנת 2017.
- 6.nav 21/03/2019 15:13הגב לתגובה זותראו בשנים האחרונות הנתון הראשוני מתעדכן למעלה לאחר שנה ב 11-15%
- 5.אדם 20/03/2019 14:55הגב לתגובה זוכידוע המחירים יעלו בגלל צמצום בהתחלות הבניה כי הקבלנים שונאים להרויח....
- 4.משה 20/03/2019 14:47הגב לתגובה זוחדרה עשרות דירות לא מכורות במחירי מחיר למשתכן
- 3.תגובה שראיתי בגלובס 20/03/2019 14:32הגב לתגובה זו" שערוריה- הלמ"ס מעדכן נתונים בדיעבד!!! שנת 2017 פורסמה לראשונה כאילו היו בה 46,300 התחלות בניה, ובעצם בהשוואה לנתון הזה, שנת 2018 הסתיימה עם עליה של 2.4% בבנייה! והנה פה בכתבה רשום שיש ירידה של 10.4% שזה פשוט לא נכון! מאיפה באה הטעות? מסתבר שהלמ"ס היום מודה שבשנת 2017 היו 52,933 התחלות בניה, כלומר הוסיפו 6,600 דירות למספר הראשוני שפורסם, ועכשיו, משווים את האומדן החלקי והראשוני שיש ל 2018 למספר המעודכן של 2017 שזה דבר שאסור לעשות!!"
- 2.מה עם עיר בת ים ? (ל"ת)מה עם עיר בת ים 20/03/2019 13:38הגב לתגובה זו
- 1.שימו לב לכמות קטנה מבחינה מספרית של בניית דירות בערים (ל"ת)שימו לב ש 20/03/2019 13:29הגב לתגובה זו
- מחיר הקרקע (ל"ת)+ 20/03/2019 14:22הגב לתגובה זו
בעל השליטה ויו"ר אבו פמילי מגורים, צחי אבו. קרדיט: ישראל הדריאבו פמילי זוכה ב-40 דירות במגדלי דה וינצ'י תמורת 61 מיליון שקל
צחי אבו חברת אבו פמילי, בבעלותו של צחי אבו, זכתה במכרז חוזר לרכישת 40 דירות במגדלי דה וינצ'י בתל אביב. ההצעה הזוכה של החברה עמדה על כ-61 מיליון שקל, מה שמייצג מחיר ממוצע של כ-1.5 מיליון שקל לדירה. מחיר זה נמוך משמעותית מהמחירים הנהוגים בשוק באזור וכן מהעלות
המשוערת לבנייה.
המכרז החוזר התקיים בנובמבר 2024, לאחר כישלון המכרז הקודם באוגוסט 2024, שבו נקבע מחיר מינימום של 101 מיליון שקל שהרתיע רוכשים. הפעם, מחיר המתחם הופחת ל-43.2 מיליון שקל, וההצעה הזוכה גבוהה ממנו בכ-17.8 מיליון שקל בלבד. עם זאת, המחיר הכולל עדיין נמוך בעשרות אחוזים מהערכת השווי של הדירות במתחם.
התנאים במכרז דרשו מכירה של כל 40 הדירות לרוכש אחד, כאשר הדירות מיועדות להשכרה לצמיתות ללא אפשרות מכירה עתידית. כל הדירות הן בגודל 88 מ"ר ומפוזרות בשווה בין שתי קומות נמוכות במגדל הדרומי והצפוני.
בעל השליטה ויו"ר אבו פמילי מגורים, צחי אבו: "אנו שמחים על הזכייה במכרז ומתכוונים להמשיך לאתר עסקאות נוספות שיניבו תשואה משמעותית, רווחיות למשקיעים ובשורה לשוק השכירות. אנו מאמינים כי השוק נמצא בתקופה
נוחה לאיתור הזדמנויות נוספות כמו זו שכעת נקרתה בדרכנו."
- צחי אבו: "אנחנו לא חברת נדל״ן מניב קלאסית, כל נכס אצלנו עובר השבחה"
- ארי נדל"ן מתקדמת עם ההרחבות באילת ובאשדוד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
האתגר המרכזי: נזקי הטיל מאיראן
אחד האתגרים המרכזיים ברכישה זו הוא הנזק הכבד שנגרם למגדל הצפוני בעקבות טיל ששוגר מאיראן באוקטובר האחרון. בעקבות הפגיעה, הדיירים פונו והחל תהליך תיקונים מורכב. רשות מקרקעי ישראל הודיעה כי הדירות במגדל הצפוני סגורות ולא ניתן היה לבקר בהן במסגרת המכרז. הזוכה במכרז יידרש לשאת בעלויות התיקון של הנזקים, לרבות השתתפות בתיקון השטחים הציבוריים בבניין, ללא פיצוי ממס רכוש, מה שמסביר את המחיר הנמוך יחסית.
פינוי מבנים; קרדיט: רמ"יהשמאי הממשלתי קובע 16% רף תחתון לרווח יזמי בפינוי-בינוי במחוז ת"א
העדכון קובע לראשונה רווח יזמי מזערי לפי מחוזות, עם 16% בממוצע בתל אביב, כרף מקצועי להיתכנות כלכלית, במטרה לצמצם סיכון לאי-מימוש מיזמי פינוי-בינוי ולאזן בין כדאיות יזמית למגבלות התכנון; על רקע ירידת המחירים האם היזמים אכן עומדים ב-16%?
השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים פרסם עדכון מקיף לערכי הרווח היזמי המזערי בתוכניות פינוי־בינוי, בהתאם לסמכותו לפי תקן 21.1 ולאחר בחינה מקצועית מעמיקה של השינויים שחלו בשוק הנדל"ן בשנים האחרונות. מדובר בעדכון ראשון מאז יוני 2022, שנעשה על רקע עלייה
חדה בריבית, התייקרות תשומות הבנייה, האטה בקצב המכירות, גידול במלאי הדירות הלא־מכורות והתארכות משכי הביצוע – כולם גורמים שמגבירים את רמת הסיכון היזמי במיזמי התחדשות עירונית.
עיקר העדכון נוגע למחוז תל אביב, שבו נקבע שיעור רווח יזמי מזערי ממוצע של 16%, בהתחשב ברמות הסיכון, מאפייני השוק והנתונים הכלכליים העדכניים.
בנוסף, לראשונה נקבעו ערכי רווח יזמי מזערי לפי מחוזות, בצירוף טווחי שונות בכל מחוז, המשקפים הבדלים אזוריים בסיכון ובכדאיות. העדכון נועד לאזן בין הצורך בכדאיות כלכלית מספקת לקידום מיזמי התחדשות עירונית לבין המגבלות התכנוניות, ובראשן יכולת הציפוף המוגבלת במרחב העירוני. במסמך הודגש כי ככל שהתכנון מאפשר זאת, אין מגבלה על רווחיות גבוהה יותר, ואף רצוי לשמר רווחיות מספקת שמגדילה את סיכויי המימוש ומיטיבה עם היזמים ועם בעלי הדירות.
הרווח היזמי המזערי מהווה רף מינימלי להיתכנות כלכלית, שמתחתיו גדל באופן משמעותי הסיכון לאי-מימוש הפרויקט. מדובר בכלי מקצועי לבחינת כדאיות, ולא ברווח נורמטיבי או רצוי. מטרת העדכון היא שמירה על איזון מקצועי בין קידום ההתחדשות העירונית לבין תכנון בר־מימוש, היתכנות כלכלית והפחתת הסיכון לאי־ביצוע של תוכניות מאושרות.
- מה קורה לרוכשים בפרויקטים שלא מגיעים לקו הסיום?
- פנטהאוז לבעלים, מחיר מופרז לדייר: היזמית הפסידה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עיקר העדכון נוגע למחוז תל אביב, שבו נקבע שיעור רווח יזמי מזערי ממוצע של 16%, נוכח ירידה ריאלית במחירי הדירות, רמות מלאי גבוהות, קצב מכירות איטי ועלויות מימון וביצוע גבוהות. לראשונה נקבעו גם ערכי רווח יזמי מזערי לפי מחוזות, בצירוף טווחי שונות, המשקפים הבדלים אזוריים במאפייני השוק, רמת הביקוש והסיכון: במחוזות המרכז, תל אביב וירושלים – 16% בממוצע, ובמחוזות הצפון, חיפה והדרום – 17% בממוצע.
