"ניתן לשווק דירות יותר צנועות - שאנשים יקנו סייקו ולא רולקס"
"מחיר למשתכן וגם הסכמי הגג הם רדיקליים ומשמעותיים בתוך השוק. הסכמי הגג הם אירוע שמסדירים בכל עיר ועיר את התנהלותן ב-10 השנים הבאות", כך אמר מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, אשל ארמוני ב'עיר הנדל"ן' של מרכז הבנייה באילת. "אין ספק שיש הרבה חשדנות וציניות, באיזשהו מקום הן מוצדקות. חששו שמחיר למשתכן לא יהיה במאסה מספיק גדולה, זה לא נכון. חששו שלא ייגשו והמכרזים לא יצליחו, זה לא נכון. גם אם מכרז נכשל הוא ייצא שוב לשיווק. אין ספק שיש חששות, אין ספק שאנחנו עושים טעויות, אבל אנחנו מתקנים על הנתיב. כל מכרז בו היה מציע אחד אנחנו מיד התכנסנו ושאלנו איך ניתן להשתפר. בסוף יש פה מצפן ואם נתמיד בו אז גם נסחוף את הציבור ונעורר שוב את האמון שלצערי כפי שאני חווה אותו בשנים האחרונות והוא מתעמעם".
רונן שטרית, מנכ"ל אנגלו סכסון פרויקטים, אינו מאמין שמכרזי מחיר למשתכן יוביל לירידה במחירי הדירות: "רבים מהזוגות הצעירים והרווקים שירכשו דרך מחיר למשתכן לא תכננו כלל לרכוש דירה, כלומר הולכים להיווצר ביקושים חדשים, בנוסף לביקושים הגבוהים שיש כיום, לכן עם הפחתת המחירים במכרזים אלו יווצר איזון, לא ירידת מחירים. מעבר לזה, צריך לשאול - מי יירכוש את הדירות הללו? זוגות צעירים ששוכרים דירות ברעננה ובנס ציונה, שיקנו ולא יגורו בדירות אלא ישכירו אותן, אז 50% מהדירות יהיו שכורות".
מיכל כספי, מנהלת אגף נכסים ונדל"ן בבנק דיסקונט, התייחסה לזווית המימונית של הקבלנים שניגשים למכרזים: "אין הרבה עסקאות של 20% רווח בבנייה, הרבה שנים. רווח יזמי נאות הוא בין 12% ל-15%. בסך הכול לבנק קל לנתח את תכנית מחיר למשתכן, קבלנים יכולים לצמצם את התקורה שלהם. הבנק יודע להתמודד עם הניתוח הזה, בכפוף לכך שמדובר ביזם שיודע לבצע, לא בטוח שמשרד השיכון יידע לגדר את הסיכונים".
כספי התייחסה לגודל הדירות והשטחים הנרחבים שדורשות הרשויות כיום: "מה שמאוד מטריד אותי – כל הזמן מדברים על עליית מחירי הדיור, אבל אף אחד לא מדבר על אותה הדירה. נניח דירה ביבנה, אם נשווה אותה לדירות שנבנות בעולם, רואים שהיקף שטחי הציבור סביבה הוא 80% מעל המקובל, יצרנו סוג של מפלצת. בונים היום דירות עם מעמסה של מקומות חניה והיקף אדיר של שטחי ציבור. כמו כן, קונים היום דירה משמעותית יותר גדולה בהשוואה ללפני 20 שנה, אני אומרת למקבלי ההחלטות – תהיו יותר יצירתיים. נניח לא הצלחתם להתנגד לראשי העיר, ניתן לשווק דירות של 3-4 חדרים קצת יותר צנועות שיחייבו תקן חניה קטן יותר, שאנשים ייקנו דירה סייקו ולא רולקס".
- אלומה מוכרת 38% מאסקו לפי שווי של 160 מיליון שקל: דיסקונט קפיטל נכנסת כשותפה
- "הארנק הירוק" של דיסקונט - מה הוא נותן לכם?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אביגדור יצחקי, ראש מטה הדיור, השיב לכספי: "אנחנו מקווים שהקבלן יקבל גם זכויות שבס, ראש עיריית עפולה, דרש לפי תכנית בניין העיר 160 מ"ר לדירה, זה לא נראה לנו הגיוני, זאת וני, למרות שלקבלנים המטר השולי יותר זול. לבנות שתי דירות של 80 מ"ר עולה יותר מבניית דירות 160 מ"ר. לכן הגדלנו את הדירות בעפולה מ-113 מ"ר ל-120 מ"ר. יש למעלה מ-200 אלף יחידות דיור מאושרות על קרקעות שלא יוצאות לבנייה בגלל חסמי היתרים ופיתוח. בכל עיר חדשה שעושים בה הסכמי גג מתייחסים גם לקרקעות הפרטיות, עובדים על כך שהקרקעות האלה ייבנו. בנתניה יש 12 אלף יחידות דיור מוכנות עם קרקע, כל מה שצריך לעשות הוא פיתוח, ישבנו עם העירייה ויש מכרז לפיתוח ל-3,000-4,000 דירות. אני מציע לקחת את הקרקעות הפרטיות, תמכרו אותן מהר לפני שיהיה מאוחר מדיי".
- 10.מורידים את הגודל ואת הסטנדרט של הדירות ומקשקשים (ל"ת)על ירידת מחירים... 06/12/2015 22:13הגב לתגובה זו
- 9.טומארפורקולו 06/12/2015 09:10הגב לתגובה זואפילו לא מזוייף
- 8.לא משנה סייקו או רולקס מחיר הקרקע הוא הקובע (ל"ת)אלי 03/12/2015 16:08הגב לתגובה זו
- 7.סתם אזרח זקן 03/12/2015 15:46הגב לתגובה זובעבר בנו דירות שלושה ושלושה וחצי חדרים והיתה אפשרות להגיע לדיור כזה - לא מפואר אך ממלא תפקידו. הרשויות מעונינות בדירות פאר שיכניסו הון לבזבוזים שלהן וחבל - אפשר לחזור לצנעה
- 6.כולנו נמחקת.אף אחד לא מאמין לכם.חוץ מקובי מימון . (ל"ת)מני 03/12/2015 15:44הגב לתגובה זו
- 5.אחד 03/12/2015 14:18הגב לתגובה זואולי זה בגלל שהמחיר יורד בכמות הנמכרת אמורה לגדול אבל עקומת הביקוש לא משתנה כלכך בקלות אבל הוא מתווך לא קבלן אז אני לא מצפה ממנו ליותר מידי
- 4.יעקב 03/12/2015 13:58הגב לתגובה זוגם לנדל"ן מגיע הטריק הידוע: מקטינים את האריזה, אבל משאירים את המחיר. כל זמן שהבנקים דוחפים משכנתאות והן משמשות כבטחונות להון, אין סיכוי שיאפשרו הורדת ערך הבטחונות. התחרות היחידה במשק הישראלי בין הבנקים ורשתות השיווק, היא מי מעיז לקחת מחיר יותר גבוה עבור אותו מוצר. כאשר כל פקיד הממונה על הפיקוח חולם על היום בו יעבור לעבוד אצל אחד ה"מפוקחים" אין סיכוי שיתקיים פיקוח של ממש. מערכת הפיקוח היא למעשה היחצ"ן של המפוקחים.
- 3.ואיך הקבלן יקנה יגואר ולא מרצדס . (ל"ת)בא 03/12/2015 13:48הגב לתגובה זו
- 2.מה הקשר בין משקיעי נדלן לדינוזאורים , כבר יש קשר . (ל"ת)בא 03/12/2015 13:39הגב לתגובה זו
- 1.מנכ"ל אנגלו סכסון עושה במכנסיים מרוב פחד (ל"ת)שי 03/12/2015 13:38הגב לתגובה זו
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
