נדל"ן

לא נתפס! מחירה של דירת 2.5 חד' לא משופצת בת"א זינק 300% מ-2005

עסקה שהגיעה ל-Bizportal - זוג מבוגר רכש בשדרות בן גוריון בת"א דירת 72 מ"ר ב-3 מיליון שקל - צפו בפרטים

הזינוק במחירי הדירות בתל אביב בשנים האחרונות הפך הרבה אנשים לעשירים, לפחות על הנייר. כשבוחנים את השינוי במחירים ב-5-10 השנים האחרונות מגלים שמי שביצע עסקה בעיר הגדולה בזמנו הרוויח סכומי עתק.

לאחרונה נמכרה ברחוב בן גוריון 54 בעיר, בין הרחובות דיזנגוף לריינס, דירת 2.5 חדרים לא משופצת בקומה השלישית, עם מעלית ללא חניה, תמורת 3 מיליון שקל. הרוכשים הינם זוג פנסיונרים אשר רצה לעבור להתגורר ליד ביתם המתגוררת באזור והיה מוכן לשלם כל מחיר. הזוג מתכוון להשקיע לפחות עוד 150 אלף שקל בשיפוץ הדירה.

המוכר, אשר טוען שהדירה שימשה למטרות נופש בסופי שבוע, רכש את הדירה בחודש מארס 2005 תמורת 765,558 שקל, כרבע ממחירה כיום. המשמעות היא מחיר הדירה זינק 291% בכשמונה שנים. נציין שלבניין הוספה מעלית זמן קצר לפני הרכישה, פעולה אשר ייקרה משמעותית את מחיר הדירה.

נוסיף כי לפי אתר 'מדלן', בחודש נובמבר 2012 נמכרה באותה הקומה דירת 3 חדרים בשטח של 75 מ"ר תמורת 3.6 מיליון שקל, העסקה היקרה ביותר שבוצעה בבניין מאוגוסט 2004. בחודש דצמבר 2005 נמכרה הדירה הזולה ביותר בבניין בכ-540 אלף שקל. מדובר בדירת חדר בשטח 35 מ"ר בקומת הקרקע.

כתבות מעניינות נוספות:

שיינין: "6% מהדירות בישראל ריקות ואין כלל מחסור, ב"ש היא פרבר של ת"א"

החרדים יצטרכו לעבוד: מיצוי כושר השתכרות - קריטריון זכאות לדיור

תגובות לכתבה(12):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 12.
    דירה לנופש בסופ"ש=בית זונות (ל"ת)
    איכס 08/07/2013 14:33
    הגב לתגובה זו
  • 11.
    עצוב שאנשים משלמים הרבה עבור חירבות מגעילות בת״א (ל"ת)
    סטנדרט עלוב ויקר 02/07/2013 23:09
    הגב לתגובה זו
  • 10.
    לא עשו אותי באצבע 02/07/2013 19:23
    הגב לתגובה זו
    דירה בסדר גודל (או יותר נכון קוטן) של 54 מ"ר שווה לכל היותר 1.7 מיליון. עכשיו בא ה"מוכר" שיש לו 1.3 מיליון כסף שחור שאינו יכול להפקידו בבנק. אז הוא עושה חוזה מכירה בסכום פיקטיבי. זוג הקשישים שבסך הכל רוצים לגור ליד הילדים שלהם (אוי אוי אוי) חותמים על חוזה רכישה בסך 3 מיליון שח. במעמד החתימה הם מקבלים אישור על מקדמה ששילמו (כביכול) על 1.3 מיליון. באותו בניין עשו עוד עסקה פיקטיבית של 3.6 מיליון שנה קודם לכן. אז שרשות המיסים תיגש לבדוק אם בכלל היה לרוכשים כזה סכום. ברור שלא ...
  • 9.
    יוני 02/07/2013 14:56
    הגב לתגובה זו
    איך?? למען השם? הם לא בדקו את המחירים באזור לפני?
  • 8.
    לחלוטין לא מייצג את המציאות (ל"ת)
    יעקב 02/07/2013 14:22
    הגב לתגובה זו
  • 7.
    אבי 02/07/2013 11:28
    הגב לתגובה זו
    מי שקונה רכב במיליון שח ולאחר שנתיים הוא הפסיד חצי מטומטם? בהחלט לא . יש לו את הכסף וזה מה שחיפש. להבדיל מרכב, לטווח ארוך זה גם לא יהי הפסד .
  • 6.
    רן 02/07/2013 10:06
    הגב לתגובה זו
    זה ממש לא נתפס!!! אדישות אדישות אדישות!!!
  • 5.
    ככה זה במדינה - שאין שיניים רק אז אפשר לקנות דירה, תמתי (ל"ת)
    עדן 02/07/2013 09:52
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    דירות בבניינים באזור עולות 2 מליון.הם לא ביררו זאת לפני (ל"ת)
    גיא 02/07/2013 09:46
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    זוג מטומטם, כשהמחיר יתרסק כל הירושה תאבד (ל"ת)
    משה 02/07/2013 09:34
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    מוטי 02/07/2013 09:34
    הגב לתגובה זו
    מישהו כאן איבד את הצפון, אם זו לא בועה אז מה כן?
  • 1.
    זה בדיוק לזוג צעיר.....מדינה מטורפת (ל"ת)
    הומלס 02/07/2013 09:13
    הגב לתגובה זו
בעל השליטה ויו"ר אבו פמילי מגורים, צחי אבו. קרדיט: ישראל הדריבעל השליטה ויו"ר אבו פמילי מגורים, צחי אבו. קרדיט: ישראל הדרי

אבו פמילי זוכה ב-40 דירות במגדלי דה וינצ'י תמורת 61 מיליון שקל

חברת אבו פמילי, בבעלותו של צחי אבו, זכתה במכרז חוזר לרכישת 40 דירות במגדלי דה וינצ'י בתל אביב. ההצעה הזוכה של החברה עמדה על כ-61 מיליון שקל, מה שמייצג מחיר ממוצע של כ-1.5 מיליון שקל לדירה. מחיר זה נמוך משמעותית מהמחירים הנהוגים בשוק באזור וכן מהעלות המשוערת לבנייה.
רן קידר |
נושאים בכתבה צחי אבו

חברת אבו פמילי, בבעלותו של צחי אבו, זכתה במכרז חוזר לרכישת 40 דירות במגדלי דה וינצ'י בתל אביב. ההצעה הזוכה של החברה עמדה על כ-61 מיליון שקל, מה שמייצג מחיר ממוצע של כ-1.5 מיליון שקל לדירה. מחיר זה נמוך משמעותית מהמחירים הנהוגים בשוק באזור וכן מהעלות המשוערת לבנייה.


המכרז החוזר התקיים בנובמבר 2024, לאחר כישלון המכרז הקודם באוגוסט 2024, שבו נקבע מחיר מינימום של 101 מיליון שקל שהרתיע רוכשים. הפעם, מחיר המתחם הופחת ל-43.2 מיליון שקל, וההצעה הזוכה גבוהה ממנו בכ-17.8 מיליון שקל בלבד. עם זאת, המחיר הכולל עדיין נמוך בעשרות אחוזים מהערכת השווי של הדירות במתחם.

התנאים במכרז דרשו מכירה של כל 40 הדירות לרוכש אחד, כאשר הדירות מיועדות להשכרה לצמיתות ללא אפשרות מכירה עתידית. כל הדירות הן בגודל 88 מ"ר ומפוזרות בשווה בין שתי קומות נמוכות במגדל הדרומי והצפוני.

בעל השליטה ויו"ר אבו פמילי מגורים, צחי אבו: "אנו שמחים על הזכייה במכרז ומתכוונים להמשיך לאתר עסקאות נוספות שיניבו תשואה משמעותית, רווחיות למשקיעים ובשורה לשוק השכירות. אנו מאמינים כי השוק נמצא בתקופה נוחה לאיתור הזדמנויות נוספות כמו זו שכעת נקרתה בדרכנו."

האתגר המרכזי: נזקי הטיל מאיראן

אחד האתגרים המרכזיים ברכישה זו הוא הנזק הכבד שנגרם למגדל הצפוני בעקבות טיל ששוגר מאיראן באוקטובר האחרון. בעקבות הפגיעה, הדיירים פונו והחל תהליך תיקונים מורכב. רשות מקרקעי ישראל הודיעה כי הדירות במגדל הצפוני סגורות ולא ניתן היה לבקר בהן במסגרת המכרז. הזוכה במכרז יידרש לשאת בעלויות התיקון של הנזקים, לרבות השתתפות בתיקון השטחים הציבוריים בבניין, ללא פיצוי ממס רכוש, מה שמסביר את המחיר הנמוך יחסית.

פינוי מבנים; קרדיט: רמ"יפינוי מבנים; קרדיט: רמ"י

השמאי הממשלתי קובע 16% רף תחתון לרווח יזמי בפינוי-בינוי במחוז ת"א

העדכון קובע לראשונה רווח יזמי מזערי לפי מחוזות, עם 16% בממוצע בתל אביב, כרף מקצועי להיתכנות כלכלית, במטרה לצמצם סיכון לאי-מימוש מיזמי פינוי-בינוי ולאזן בין כדאיות יזמית למגבלות התכנון; על רקע ירידת המחירים האם היזמים אכן עומדים ב-16%?

רן קידר |

השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים פרסם עדכון מקיף לערכי הרווח היזמי המזערי בתוכניות פינוי־בינוי, בהתאם לסמכותו לפי תקן 21.1 ולאחר בחינה מקצועית מעמיקה של השינויים שחלו בשוק הנדל"ן בשנים האחרונות. מדובר בעדכון ראשון מאז יוני 2022, שנעשה על רקע עלייה חדה בריבית, התייקרות תשומות הבנייה, האטה בקצב המכירות, גידול במלאי הדירות הלא־מכורות והתארכות משכי הביצוע – כולם גורמים שמגבירים את רמת הסיכון היזמי במיזמי התחדשות עירונית.

עיקר העדכון נוגע למחוז תל אביב, שבו נקבע שיעור רווח יזמי מזערי ממוצע של 16%, בהתחשב ברמות הסיכון, מאפייני השוק והנתונים הכלכליים העדכניים. 

בנוסף, לראשונה נקבעו ערכי רווח יזמי מזערי לפי מחוזות, בצירוף טווחי שונות בכל מחוז, המשקפים הבדלים אזוריים בסיכון ובכדאיות. העדכון נועד לאזן בין הצורך בכדאיות כלכלית מספקת לקידום מיזמי התחדשות עירונית לבין המגבלות התכנוניות, ובראשן יכולת הציפוף המוגבלת במרחב העירוני. במסמך הודגש כי ככל שהתכנון מאפשר זאת, אין מגבלה על רווחיות גבוהה יותר, ואף רצוי לשמר רווחיות מספקת שמגדילה את סיכויי המימוש ומיטיבה עם היזמים ועם בעלי הדירות.

הרווח היזמי המזערי מהווה רף מינימלי להיתכנות כלכלית, שמתחתיו גדל באופן משמעותי הסיכון לאי-מימוש הפרויקט. מדובר בכלי מקצועי לבחינת כדאיות, ולא ברווח נורמטיבי או רצוי. מטרת העדכון היא שמירה על איזון מקצועי בין קידום ההתחדשות העירונית לבין תכנון בר־מימוש, היתכנות כלכלית והפחתת הסיכון לאי־ביצוע של תוכניות מאושרות.

עיקר העדכון נוגע למחוז תל אביב, שבו נקבע שיעור רווח יזמי מזערי ממוצע של 16%, נוכח ירידה ריאלית במחירי הדירות, רמות מלאי גבוהות, קצב מכירות איטי ועלויות מימון וביצוע גבוהות. לראשונה נקבעו גם ערכי רווח יזמי מזערי לפי מחוזות, בצירוף טווחי שונות, המשקפים הבדלים אזוריים במאפייני השוק, רמת הביקוש והסיכון: במחוזות המרכז, תל אביב וירושלים – 16% בממוצע, ובמחוזות הצפון, חיפה והדרום – 17% בממוצע.