לא נתפס! מחירה של דירת 2.5 חד' לא משופצת בת"א זינק 300% מ-2005
הזינוק במחירי הדירות בתל אביב בשנים האחרונות
לאחרונה נמכרה ברחוב בן גוריון 54 בעיר, בין הרחובות דיזנגוף לריינס, דירת 2.5 חדרים לא משופצת בקומה השלישית, עם מעלית ללא חניה, תמורת 3 מיליון שקל. הרוכשים הינם זוג פנסיונרים אשר רצה לעבור להתגורר ליד ביתם המתגוררת באזור והיה מוכן לשלם כל מחיר. הזוג מתכוון להשקיע לפחות עוד 150 אלף שקל בשיפוץ הדירה.
המוכר, אשר טוען שהדירה שימשה למטרות נופש בסופי שבוע, רכש את הדירה בחודש מארס 2005 תמורת 765,558 שקל, כרבע ממחירה כיום. המשמעות היא מחיר הדירה זינק 291% בכשמונה שנים. נציין שלבניין הוספה מעלית זמן קצר לפני הרכישה, פעולה אשר ייקרה משמעותית את מחיר הדירה.
נוסיף כי לפי אתר 'מדלן', בחודש נובמבר 2012 נמכרה באותה הקומה דירת 3 חדרים בשטח של 75 מ"ר תמורת 3.6 מיליון שקל, העסקה היקרה ביותר שבוצעה בבניין מאוגוסט 2004. בחודש דצמבר 2005 נמכרה הדירה הזולה ביותר בבניין בכ-540 אלף שקל. מדובר בדירת חדר בשטח 35 מ"ר בקומת הקרקע.
כתבות מעניינות נוספות:
- 12.דירה לנופש בסופ"ש=בית זונות (ל"ת)איכס 08/07/2013 14:33הגב לתגובה זו
- 11.עצוב שאנשים משלמים הרבה עבור חירבות מגעילות בת״א (ל"ת)סטנדרט עלוב ויקר 02/07/2013 23:09הגב לתגובה זו
- 10.לא עשו אותי באצבע 02/07/2013 19:23הגב לתגובה זודירה בסדר גודל (או יותר נכון קוטן) של 54 מ"ר שווה לכל היותר 1.7 מיליון. עכשיו בא ה"מוכר" שיש לו 1.3 מיליון כסף שחור שאינו יכול להפקידו בבנק. אז הוא עושה חוזה מכירה בסכום פיקטיבי. זוג הקשישים שבסך הכל רוצים לגור ליד הילדים שלהם (אוי אוי אוי) חותמים על חוזה רכישה בסך 3 מיליון שח. במעמד החתימה הם מקבלים אישור על מקדמה ששילמו (כביכול) על 1.3 מיליון. באותו בניין עשו עוד עסקה פיקטיבית של 3.6 מיליון שנה קודם לכן. אז שרשות המיסים תיגש לבדוק אם בכלל היה לרוכשים כזה סכום. ברור שלא ...
- 9.יוני 02/07/2013 14:56הגב לתגובה זואיך?? למען השם? הם לא בדקו את המחירים באזור לפני?
- 8.לחלוטין לא מייצג את המציאות (ל"ת)יעקב 02/07/2013 14:22הגב לתגובה זו
- 7.אבי 02/07/2013 11:28הגב לתגובה זומי שקונה רכב במיליון שח ולאחר שנתיים הוא הפסיד חצי מטומטם? בהחלט לא . יש לו את הכסף וזה מה שחיפש. להבדיל מרכב, לטווח ארוך זה גם לא יהי הפסד .
- 6.רן 02/07/2013 10:06הגב לתגובה זוזה ממש לא נתפס!!! אדישות אדישות אדישות!!!
- 5.ככה זה במדינה - שאין שיניים רק אז אפשר לקנות דירה, תמתי (ל"ת)עדן 02/07/2013 09:52הגב לתגובה זו
- 4.דירות בבניינים באזור עולות 2 מליון.הם לא ביררו זאת לפני (ל"ת)גיא 02/07/2013 09:46הגב לתגובה זו
- 3.זוג מטומטם, כשהמחיר יתרסק כל הירושה תאבד (ל"ת)משה 02/07/2013 09:34הגב לתגובה זו
- 2.מוטי 02/07/2013 09:34הגב לתגובה זומישהו כאן איבד את הצפון, אם זו לא בועה אז מה כן?
- 1.זה בדיוק לזוג צעיר.....מדינה מטורפת (ל"ת)הומלס 02/07/2013 09:13הגב לתגובה זו

לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- תושבי חוץ משנים את פני הדיור בירושלים
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.

קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- תושבי חוץ משנים את פני הדיור בירושלים
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
