איך ישפיע 'חוק נורדיס' על שוק הנדל"ן האירופי, והאם כדאי ליישם אותו בישראל?

שוק הנדל"ן הבינלאומי ניצב בימים אלו בפני נקודת מפנה דרמטית המבקשת לשנות מן היסוד את כללי המשחק עבור כל מי ששוקל להשקיע את כספו מעבר לים. אנו נפרדים לשלום מעידן שבו משקיעים רכשו נכסים על סמך הדמיות תלת-ממדיות מרהיבות ומצגי שווא שיווקיים, ועוברים לעידן של ודאות משפטית מוגברת. "חוק נורדיס" הרומני לא נולד בחלל ריק. הוא נכתב בדמעותיהם של אלפי רוכשים, בהם מאות ישראלים, שנפלו קורבן לאחת מהונאות הנדל"ן המתוחכמות שידעה אירופה בעשור האחרון. קריסתה של קבוצת "נורדיס" חשפה מציאות עגומה שבה מאחורי הבטחות הענק הנוצצות עמד חלל ריק, מה שהוביל את המחוקק לשים סוף למצב שבו שוק הנדל"ן מתנהל כקזינו חסר פיקוח.

השינוי המהותי ביותר בחוק החדש הוא האיסור הגורף על מכירת דירות בטרם נרשמו בטאבו כיחידות עתידיות במסגרת הליך קדם-חלוקה. משמעות הדבר פשוטה: לא ניתן עוד לסחור בנכסים שאינם קיימים מבחינה משפטית. לצד זאת, המהפכה האמיתית מחלחלת אל כיסו של היזם והגנתו של הרוכש, שכן החוק מגביל כעת את המקדמה הראשונית ל-5% בלבד ממחיר הדירה. צעד זה מבטל לחלוטין את הפרקטיקה המפוקפקת שבה יזמים השתמשו בכספי הרוכשים כהון ראשוני להקמת הפרויקט, תוך גביית מקדמות עתק שהגיעו לעיתים ל-90%. מעתה, יתרת הכספים תשוחרר אך ורק בהתאם להתקדמות הבנייה בשטח ובכפוף לאישורים הנדסיים קפדניים, כאשר הכסף מופקד בחשבונות נאמנות בנקאיים סגורים המיועדים אך ורק להקמת הפרויקט הספציפי. הבנק הופך, הלכה למעשה, למנהל העבודה המשפטי של העסקה כולה.

הדרישות החדשות אינן עוצרות רק בניהול הכספים, אלא מחייבות את היזמים להוכיח חוסן כלכלי אמיתי. הדרישה להון עצמי הוכפלה ביותר מפי שניים, מ-15% ל-35%, נתון שצפוי לבצע "ניקוי אורוות" רציני בשוק ולסנן החוצה יזמים נטולי ערובה. ניתוחים של פירמות בינלאומיות כבר מעידים על הקשחה משמעותית בתנאי המימון הבנקאיים, מה שמסמן את המעבר משוק של הימורים וספקולציות לשוק המאופיין ביציבות מוסדית. למרות שמדובר בחקיקה מקומית ברומניה, הגלים שלה יורגשו בכל רחבי היבשת, שכן היא מייצרת לחץ אדיר על מדינות אחרות באירופה ובאגן הים התיכון ליישר קו עם הסטנדרט החדש כדי למנוע בריחת משקיעים.

גם עבורנו בישראל, מדובר בשיעור חשוב. אף שחוק המכר הישראלי נחשב למתקדם, מודל "חוק נורדיס" מציע שכבות הגנה שראוי לשקול לאמץ, כמו ההגבלה הקשיחה על שימוש במקדמות כביטוח נגד קריסות עתידיות. עם זאת, עלינו לנהוג בזהירות רבה בטרם נחיל דרישות הון עצמי של 35% בשוק המקומי, מחשש שהדבר יחנוק את התחלות הבנייה ויקפיץ פעם נוספת את מחירי הדיור בשל 

• בעיית הגז של אירופה: החורף מגיע והמאגרים מתרוקנים
• החשש ממלחמת סחר הפיל את מניות השבבים באירופה - מי צפויות להיפגע בוול סטריט
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

מחסור בהיצע. בסופו של דבר, עלינו להבין כי ביטחון משפטי אינו עוד מוצר צריכה משני, אלא הנכס היקר ביותר בתיק ההשקעות. אם בעבר המילה של היזם הספיקה כדי להזיז מיליונים, מהיום המילה האחרונה שייכת לבנק ולרגולטור, ויש סוף סוף מי ששומר עליכם. 

כותב המאמר הינו עו''ד אילן ליבוביץ, ח''כ לשעבר המתמחה בהשקעות נדל''ן בינלאומיות.