136 דירות להשכרה לטווח ארוך ייבנו בשכונת החצבים בראשון לציון
פרויקט שכירות חדש יוצא לדרך במזרח ראשון לציון - רבע מהדירות יהיו במחיר מוזל
חברת "דירה להשכיר", בשיתוף משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל, הודיעה על הצלחת מכרז חדש בשכונת החצבים שנמצאת במזרח ראשון לציון. במסגרת המכרז תוקם שכונת מגורים הכוללת 136 דירות להשכרה לטווח ארוך, כאשר
רבע מהן יושכרו במחיר מופחת לזכאים.
במכרז זכתה חברת מגדלי מירב מקבוצת יצחקי, שתשלם עבור הקרקע סכום כולל של כ־46.5 מיליון שקל. שכונת החצבים עצמה ממוקמת בין שכונת הרקפות לשכונת הנרקיסים, ונהנית מנגישות תחבורתית גבוהה יחסית ומהתחדשות עירונית הולכת ומתפתחת.
התכנון בשכונה משלב בניינים בני 5–10 קומות לצד מגדלים בני עד 30 קומות, וכולל גם שטחי מסחר ותעסוקה.
מדובר במהלך נוסף במסגרת פעילות "דירה להשכיר" להעמקת שוק השכירות לטווח ארוך בישראל. חשוב לציין - לא נעשו עד כה מספיק מכרזים בפן ההשכרת ארוכת - טווח
וזאת בנוסף לעובדה שגם מכרזים שכן יצאו, יזמים לא קפצו על ההזדמנות בשל הריבית הגבוהה וחוסר הכדאיות הכלכלית בפרויקטים מסוג זה.
שכירות ארוכת טווח
עם השלמת הפרויקט
הנוכחי, מספר הדירות להשכרה לטווח ארוך בראשון לציון יעמוד על יותר מ־430 יחידות, אולי יש מה ללמוד מהעיר - בעיקר מהסיבה שמחוץ לישראל ובעיקר באירופה,שכירות ארוכת טווח עובדת די טוב. ויכולה איפלו להוות פתרון לבעיה הרחבה יותר - ולהקל אפילו בקצת על משבר הדיור.
מהלך שיעזור לשוכרי הדירות שלא יאלצו לעבור מדירה לדירה ויקבלו יותר יציבות ווודאות לגבי מקום מגוריהם - זאת בהמשך ליתרונות נוספים כמו למשל: מחיר מוסכם מראש עם עלייה מוסכמת מראש, התעסקות מול גוף גדול ולא מול בעל דירה שיכול לשנות את דעתו בכל סוף חוזה.
כל זה מגיע בנוסף לחוזה ארוך טווח שיבטיח שהנכס יעמוד לרשות השוכרים בעתיד.
מה רמות המחירים באזור?
כתבנו על שכונת החצבים ושבנוסף להיות חלק מהשכונות הוותיקות של ראשון לציון, היא נהנתה גם מעליות המחירים שקרו בישראל
ב-20 שנה האחרונות, אבל נדמה שכעת - מתרחשת מהפכה, ככל הנראה בעקבות קונים שכבר לא מוכנים לשלם את המחירים הגבוהים שבעלי הדירות דורשים. לאחר שנים של עליות, הנתונים מהעסקאות בחודשים האחרונים מעידים על ירידה מתמשכת במחירי הדירות בשכונה, גם בדירות מיד שנייה וגם בדירות
חדשות יחסית. הרחבנו על זה - ראו כאן: השכונה הוותיקה של ראשון לציון בירידה חדה.
עסקאות אחרונות אצל השכנות
ברחוב שמואל שרירא 8, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.134 מיליון שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-64 מ"ר שנמצאת בקומה הרביעית האחרונה.
- אושרה תכנית של כ-280 דונם במערב ראשון לציון, על שטחי "מטווח 24"
- פינוי בינוי בראשון לציון: מצלאוי תבנה שלושה מגדלים ברחוב ויתקין
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ברחוב חיים שרף 4, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.49 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-110 מ"ר שנמצאת בקומה השישית מתוך 8 קומות.
ברחוב אביעזר 3, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.95 מיליון שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-76 מ"ר שנמצאת בקומה השישית מתוך 7 קומות.
ברחוב מיכאל וחנה לוין 22, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.1 מיליון שקל. מדובר על דירת 3.5 חדרים בשטח של כ-82 מ"ר שנמצאת בקומה השביעית מתוך 17 קומות.
ברחוב יוסף קלוזנר 11, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.4 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-76 מ"ר שנמצאת בקומת הקרקע בבניין בן 4 קומות.
יד אליהו. קרדיט: צלי אהרוןמחירי הדירות ביד אליהו - מה צפוי בהמשך ומה אומרים תושבי השכונה?
התחדשות עירונית דוחפת את המחירים למעלה, האוכלוסייה מתחדשת - אבל עסקאות אחרונות, ירידה בביקושים ועלויות משכנתא כבדות מעלות סימני שאלה על עתיד מחירי הדירות באזור
מחירי הדירות יד אליהו הפכה בשנים האחרונות לאחת השכונות המדוברות בדרום תל אביב, מקום שכבר לא נחשב לשכונת פועלים כמו בעבר, אלא אזור שעובר תהליך משמעותי של שינוי חברתי וכלכלי. אחת הסיבות היא התחדשות עירונית. השאלה הגדולה היא האם המחירים מצדיקים את העלייה הגדולה בחמש השנים האחרונות בשיעור שעולה על 80%. מצד אחד, פרויקטים של פינוי-בינוי קמים כמעט בכל רחוב, האוכלוסייה מתחדשת, ורוכשים צעירים כן מגיעים לשכונה מחלקים יקרים יותר של העיר.
מצד שני, הביקושים נחלשו בעקבות עליית הריבית שהחלה כבר במאי 2022, העלויות עלו, והפער בין תקבולי השכירות להחזר המשכנתא הפך לתזרים שלילי גדול שכבר מעלה תהיות לגבי כדאיות ההשקעה. גם לצורך מגורים - לא בטוח שכדאי לרכוש שם דירה ולא לשכור, התשואה עומדת על 2.7% בממוצע. על דירה ממוצעת של 4 חדרים בשטח של 100 מ״ר תשלמו 8.3 אלף שקל - אולי זה עדיף מלשלם על משכנתא גבוהה בסכום גדול יותר.
רוצים דירה בשכונה? תכינו לפחות 3 מיליון שקל
רוב הבניינים בשכונה הם בנייני רכבת שנבנו בשנות ה-50 וה-60, ורבים מהם נמצאים כיום בשלבים שונים של התחדשות עירונית. בשטח רואים היטב את המנופים, את המבנים שנהרסו, ואת הבלוקים שמתחילים להיבנות מחדש. חלק מהתוכניות נמצאות בחתימות, אחרות בהיתרים, ורבות כבר מבוצעות בפועל - תהליך שמייצר שינוי מורגש בנוף. ההיצע החדש שנכנס לשכונה, יחד עם הקרבה לצירי תחבורה מרכזיים, לרכבת הקלה ולמרכזי תעסוקה, העלו את רמת ההתעניינות של קונים ומשקיעים בעשור האחרון.
- המהלך שיכול להוריד ב-200-250 אלף שקל את מחירי הדירות
- הדירות שאין להן מחיר: מה קורה בשוק האולטרה יוקרה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
חשוב לציין - התושבים מדגישים שוב ושוב את היתרונות שנולדו עם ההתחדשות: רחובות נקיים יותר, תחושה של סדר, שיפור במרחב הציבורי, ומרכזי מסחר מקומיים שהפכו פעילים יותר. מי שעבר לגור כאן בשלוש עד חמש השנים האחרונות מדבר על "בועה" נוחה ושקטה ששונה מאוד מהתדמית שלמדו להכיר לפני כעשור. לצד זאת, הם מציינים את האוכלוסייה החדשה שנכנסה: צעירים, משפחות בתחילת דרכן, ואנשי הייטק שחיפשו דירה במחיר נגיש יותר מאשר בצפון העיר. תושבת שרכשה דירה חדשה בשכונה מספרת כי בתחילה חשבה שתישאר בה זמנית, אך עם הזמן הבינה שהאזור מושך אותה בזכות תחושת הקהילה, הניקיון וההשקעה העירונית. עידן ישר מתווך נדל"ן אומר כי "חלה בשכונה תפנית, מדובר באחת מעשרת השכונות המבוקשות בישראל", והוא מוסיף: "בעשור האחרון הרוכשים ביד אליהו הם זוגות צעירים ממרכז העיר וצפון תל אביב - מחתך סוציו-אקונומי גבוה".
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותהריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית?
על ירידות המחירים, על הגורמים שמשפיעים על מחירי הדירות, על השפעת הפחתת הריבית על החזר המשכנתא ועל הצעירים שמשלמים 9 אלף שקל החזר משכנתא בחודש
מחירי הדירות כל פעם שבנק ישראל מרמז על הורדת ריבית, מהלך שיקרה בוודאות גבוהה וקרובה, לאור ירידות הריבית בארה"ב והסכם הפסקת האש של מלחמת "חרבות ברזל", נשמעים קולות רבים שאומרים "הנה, מחירי הנדל"ן יחזרו שוב לעלות". זו אמירה הגיונית שמושרשת עמוק בשוק הנדל"ן הישראלי, ומניחה שמחירי הנדל"ן הם פונקציה כמעט בלעדית של הריבית ועלות המימון. זה היה נכון בעבר, וזה נכון חלקית גם בהווה, אבל הסיפור האמיתי שאנחנו רואים בשנים האחרונות הוא הרבה יותר מורכב.
אחת הבעיות המרכזיות בשוק הדיור למגורים כיום אינה רק גובה הריבית. הסיבה המרכזית לדעתי לכך שהמחירים לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית היא פשוטה ונגזרת מהמציאות: לרוב הזוגות הצעירים פשוט אין מספיק כסף לרכישת דיור במחירים הנוכחיים. לא בהון העצמי הדרוש ולא בהכנסה הפנויה.
במילים אחרות, גם אם הריבית תרד ב- 0.5% עד 1%, המציאות הכלכלית של רוכשי הדירות השתנתה באופן עמוק, בטח לאחר מלחמה סיזיפית של שנתיים, ומדובר לטעמי בשינוי מבני ולא בשינוי מחזורי. אני מניח שכן נראה התעוררות מסוימת בשווקים מסוימים בשוק הנדל"ן עם הורדת ריבית, אבל באופן רוחבי.
מחירי הדיור בירידה - והנתונים ברורים
לאחרונה התפרסמו נתוני רשות המיסים שמראים צניחה של כ-10-15% בגביית מס רכישה ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. מדובר בנתון שמעיד על ירידה במספר עסקאות הנדל"ן שבוצעו לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
- המהלך שיכול להוריד ב-200-250 אלף שקל את מחירי הדירות
- הדירות שאין להן מחיר: מה קורה בשוק האולטרה יוקרה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לצד זאת, ישנו נתון נוסף ומשמעותי לא פחות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחודשים האחרונים, מחירי הדירות רשמו ירידה מצטברת ממוצעת של כ־3% בחודשים האחרונים, כאשר אנחנו רואים ירידה עקבית בחודשים האחרונים. מדובר במגמה השלילית החדה ביותר בשנים האחרונות. זו לא ירידה זמנית וחד פעמית, אלא מדובר במגמה די קבועה. נתוני הלמ"ס גם "מתעלמים" מהמבצעים שמציעים היזמים לרוכשים (מבצעי 80-20, 90-10, סיוע במימון הריבית, ריהוט ועיצוב פנים ועוד ועוד). מבצעים אלו נועדו לשמור על מחירי מכירה רשמיים גבוהים אך דה פקטו מדובר בהפחתה של מחירי הדיור, הפחתה שלא באה לידי ביטוי באופן מלא בנתונים הרשמיים של הלמ"ס כפי שחשפו כאן בביזפורטל בשנים האחרונות.
