ראשון לציון
צילום: משה בנימין

136 דירות להשכרה לטווח ארוך ייבנו בשכונת החצבים בראשון לציון

פרויקט שכירות חדש יוצא לדרך במזרח ראשון לציון - רבע מהדירות יהיו במחיר מוזל

הרצי אהרון |


חברת "דירה להשכיר", בשיתוף משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל, הודיעה על הצלחת מכרז חדש בשכונת החצבים שנמצאת במזרח ראשון לציון. במסגרת המכרז תוקם שכונת מגורים הכוללת 136 דירות להשכרה לטווח ארוך, כאשר רבע מהן יושכרו במחיר מופחת לזכאים.

במכרז זכתה חברת מגדלי מירב מקבוצת יצחקי, שתשלם עבור הקרקע סכום כולל של כ־46.5 מיליון שקל. שכונת החצבים עצמה ממוקמת בין שכונת הרקפות לשכונת הנרקיסים, ונהנית מנגישות תחבורתית גבוהה יחסית ומהתחדשות עירונית הולכת ומתפתחת. התכנון בשכונה משלב בניינים בני 5–10 קומות לצד מגדלים בני עד 30 קומות, וכולל גם שטחי מסחר ותעסוקה.

מדובר במהלך נוסף במסגרת פעילות "דירה להשכיר" להעמקת שוק השכירות לטווח ארוך בישראל. חשוב לציין - לא נעשו עד כה מספיק מכרזים בפן ההשכרת ארוכת - טווח וזאת בנוסף לעובדה שגם מכרזים שכן יצאו, יזמים לא קפצו על ההזדמנות בשל הריבית הגבוהה וחוסר הכדאיות הכלכלית בפרויקטים מסוג זה.


שכירות ארוכת טווח

עם השלמת הפרויקט הנוכחי, מספר הדירות להשכרה לטווח ארוך בראשון לציון יעמוד על יותר מ־430 יחידות, אולי יש מה ללמוד מהעיר - בעיקר מהסיבה שמחוץ לישראל ובעיקר באירופה,שכירות ארוכת טווח עובדת די טוב. ויכולה איפלו להוות פתרון לבעיה הרחבה יותר - ולהקל אפילו בקצת על משבר הדיור.

מהלך שיעזור לשוכרי הדירות שלא יאלצו לעבור מדירה לדירה ויקבלו יותר יציבות ווודאות לגבי מקום מגוריהם - זאת בהמשך ליתרונות נוספים כמו למשל: מחיר מוסכם מראש עם עלייה מוסכמת מראש, התעסקות מול גוף גדול ולא מול בעל דירה שיכול לשנות את דעתו בכל סוף חוזה.

כל זה מגיע בנוסף לחוזה ארוך טווח שיבטיח שהנכס יעמוד לרשות השוכרים בעתיד.


מה רמות המחירים באזור?

כתבנו על שכונת החצבים ושבנוסף להיות חלק מהשכונות הוותיקות של ראשון לציון, היא נהנתה גם מעליות המחירים שקרו בישראל ב-20 שנה האחרונות, אבל נדמה שכעת - מתרחשת מהפכה, ככל הנראה בעקבות קונים שכבר לא מוכנים לשלם את המחירים הגבוהים שבעלי הדירות דורשים. לאחר שנים של עליות, הנתונים מהעסקאות בחודשים האחרונים מעידים על ירידה מתמשכת במחירי הדירות בשכונה, גם בדירות מיד שנייה וגם בדירות חדשות יחסית. הרחבנו על זה - ראו כאן: השכונה הוותיקה של ראשון לציון בירידה חדה.


עסקאות אחרונות אצל השכנות

ברחוב שמואל שרירא 8, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.134 מיליון שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-64 מ"ר שנמצאת בקומה הרביעית האחרונה.

ברחוב חיים שרף 4, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.49 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-110 מ"ר שנמצאת בקומה השישית מתוך 8 קומות.

ברחוב אביעזר 3, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.95 מיליון שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-76 מ"ר שנמצאת בקומה השישית מתוך 7 קומות.

ברחוב מיכאל וחנה לוין 22, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.1 מיליון שקל. מדובר על דירת 3.5 חדרים בשטח של כ-82 מ"ר שנמצאת בקומה השביעית מתוך 17 קומות.

ברחוב יוסף קלוזנר 11, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.4 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-76 מ"ר שנמצאת בקומת הקרקע בבניין בן 4 קומות.

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
שי אהרונוביץ    צילום: דרור סיתהכל
צילום: שי אהרונוביץ צילום: דרור סיתהכל

רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80

הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט

צלי אהרון |

הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.

זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ. 

מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.   

חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים  מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80,  אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל

אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.

החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.

שי אהרונוביץ    צילום: דרור סיתהכל
צילום: שי אהרונוביץ צילום: דרור סיתהכל

רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80

הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט

צלי אהרון |

הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.

זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ. 

מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.   

חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים  מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80,  אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל

אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.

החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.