השכונה הוותיקה של ראשון לציון בירידה חדה

שיכון המזרח, מהשכונות הוותיקות של ראשון לציון, נהנתה גם היא מעליות המחירים שקרו בישראל ב-20 שנה האחרונות, אבל נדמה שכעת - מתרחש מהפך, ככל הנראה בעקבות קונים שכבר לא מוכנים לשלם את המחירים הגבוהים שבעלי הדירות דורשים. לאחר שנים של עליות, הנתונים מהעסקאות בחודשים האחרונים מעידים על ירידה מתמשכת במחירי הדירות בשכונה, גם בדירות מיד שנייה וגם בדירות חדשות יחסית.

כך למשל, דירת 4 חדרים בשטח של 90 מ"ר בקומה ה־11 והאחרונה ברחוב מורדי הגטאות 40, בבניין שנבנה בשנות ה-90, נמכרה לאחרונה תמורת 1.9 מיליון שקל – כלומר ב-21.1 אלף שקל למ"ר. זוהי עסקה שב-2022 כנראה הייתה נסגרת במחיר גבוה בהרבה. גם ברחוב הכרכום 3, דירת 3 חדרים בשטח של 78 מ"ר, בקומה 2 מתוך 4, שנבנתה בשנת 2000, נמכרה בסכום של 1.7 מיליון שקל - מחיר שמבטא ממוצע של 21.8 אלף שקל למ"ר. ברחוב רחל המשוררת 14, עסקה יקרה יותר אך חריגה ביחס לממוצע העסקאות בחודשים האחרונים -  דירת 4 חדרים בשטח של 105 מ"ר בקומה הראשונה, בבניין חדש מ־2019, שנמכרה ביוני 2024 ב־2.6 מיליון שקל (כ־24 אלף שקל למ"ר).

כתבנו על כך שהשקעה בדירה כנראה הייתה ככל הנראה ההשקעה הכי טובה בעשור האחרון - עם תשואה שנתית של כ-15% בשנה, כל שנה במשך עשור ולפעמים גם יותר. אבל מצד שני, זו לא הפעם הראשונה שבה אנחנו רואים ירידות מחירים, שכונת מורשת במודיעין למשל - רשמה ירידה של בין 10% ל-15% במחירי דירות יד שנייה. להרחבה ראו כאן - מחירי הדירות במודיעין בירידה חדה - הנה הסיבה.

אולי זו בעצם הזדמנות?

למרות המחירים הנמוכים יחסית, הפוטנציאל של שיכון המזרח לעליית ערך בעתיד לא מובטח - והוא תלוי במספר גורמים, ראשית, מיקומה הנוח של השכונה, לצד האופי השקט והקרבה לצירים מרכזיים של תחבורה אכן יכולים לשחק לטובתה אם וכאשר תנופת התחדשות עירונית תתפוס תאוצה.

אלא שבינתיים, היזמים לא ממהרים לפעול שם והסיבה הגדולה היא הרווחיות הפוטנציאלית בפרויקטים בשכונה שנתפסת כנמוכה יחסית - בין היתר בשל גובה הבנייה הקיים, תשתיות מיושנות והיעדר תמריצים משמעותיים מצד העירייה או המדינה.

המשמעות בפועל: ייתכן ששיכון המזרח תחכה ל"טריגר" – כגון מדיניות ממשלתית שונה, שינוי תכנוני, או כניסה של שחקן יזמי אסטרטגי, מה שיגרום ל'הצפת הערך' בשכונה.

חשוב לציין - שיכון המזרח, שהחלה את דרכה כמעברה לעולים חדשים. הפכה בהמשך לאזור שיכונים קבועים עם מבני עמידר וצמודי קרקע פשוטים. האזור שימש לאורך השנים כמוקד לקליטת אוכלוסיות מגוונות, וזו הסיבה גם לתשתיות הישנות בנוסף למעט השקעה בפיתוח סביבתי. כיום, למרות מיקומה הנוח והפוטנציאל הקיים.

אז למה בעצם לא בונים לגובה בשיכון המזרח?

הסיבה המרכזית טמונה בתכנון העירוני השמרני שמלווה את השכונה. מרבית השטח מוגדר כיום כאזור לבנייה נמוכה, 2–4 קומות -בהתאם לתב"עות ישנות שטרם עודכנו. כל יוזמה לבנייה רוויה או מגדלים דורשת שינוי תכנוני עמוק, שכולל בין היתר אישורים ארוכים ומורכבים, ולעיתים גם התנגדות מצד תושבים שמעוניינים לשמר את האופי הכפרי־קהילתי של השכונה.

מעבר לכך, מדובר בשכונה עם תשתיות ישנות: רחובות צרים, מערכת ביוב מיושנת ומעט חניות. תוספת של בניינים גבוהים תחייב שדרוג מערכתי כולל - הוצאה לא מבוטלת שמקטינה את הרווחיות עבור יזמים. כאשר מוסיפים לכך את העובדה שרבים מהבניינים מאוכלסים בדיירים ותיקים עם קושי בגיבוש רוב לפרויקטים, ואת העובדה שההיתכנות הכלכלית של פרויקטים כאלה נחשבת נמוכה יחסית – קל להבין מדוע יזמים בינתיים מחכים מהצד. כדי לראות שינוי אמיתי, תידרש כנראה התערבות עירונית־ממשלתית שתיצור תמריצים ותביא לכדאיות בפרויקטים אלו, בעיקר של התחדשות עירונית.

שכונות נוספות בעיר

בעוד שבשיכון המזרח המחיר למ״ר ירד מתחת ל־22 אלף שקל, בשכונות בעיר המגמה מראה על רמה נמוכה של עסקאות אבל במחירים יציבים יחסית. נחלת יהודה, למשל, נחשבת לאחת השכונות הוותיקות גם היא של העיר, אך בניגוד לשיכון המזרח - היא נהנית בשנים האחרונות מתנופת בנייה חדשה, כולל פרויקטים של התחדשות עירונית ותוספות בנייה. התוצאה: מחירי הדירות שם נותרו יציבים ואולי אפילו נרשמה עלייה קלה - עם ממוצע של כ־25–27 אלף ש"ח למ"ר, בעיקר בדירות חדשות או משופצות.

• באר יעקב: היתר ראשון להתחדשות עירונית – פרויקט של 1,880 דירות יוצא לדרך
• הביקוש משתולל בבני ברק; הרשות זימנה דמויות מרכזיות לחקירה בשל בנייה לא חוקית

בקריית ראשון, הממוקמת מערבית יותר, המצב מעט שונה - אך עדיין לא דומה לשיכון המזרח. גם כאן אין הצפה בפרויקטים חדשים, אך הקרבה למוקדי מסחר, חינוך ובילוי מעלה את רמת הביקוש. המחירים עומדים על כ־23-25 אלף ש"ח למ"ר בממוצע, יותר מבשיכון המזרח. המשמעות: שיכון המזרח נתפסת כ'מוקש' בעיני רבים בעיקר בגלל היעדר החידוש, מיעוט בפרויקטים מתקדמים והעדר תשתיות מתאימות - והכי חשוב, חוסר כדאיות כלכלית ליזמים.

ברמת אליהו הסיפור אחר: שכונה שעוברת שינוי עמוק - כולל פרויקט התחדשות מהגדולים בארץ, שמוביל משרד הבינוי והשיכון. עם זאת, נכון לעכשיו המחירים שם עדיין נמוכים ולעיתים נמוכים אף משיכון המזרח, אבל נושאים בתוכם ציפייה לעלייה בעתיד. ההבדל המרכזי הוא שבשיכון המזרח עדיין אין תוכנית כוללת או חזון ברור לעתיד הקרוב המשקיעים והרוכשים שמחפשים דירה כיום – צריכים לבחור: ללכת על שכונה שעוברת תהליך ברור (כמו רמת אליהו), על שכונה שמתחדשת בקצב מתון אך בטוח (כמו נחלת), או על שיכון המזרח - שכרגע מציעה מחיר נוח אך עתיד לא ברור.

אחד ההבדלים הוא בגישה העירונית. בעוד שנחלת יהודה ורמת אליהו מקודמות על ידי תוכניות של העירייה, לשיכון המזרח אין בשלב זה תכנית מסודרת או מדיניות ברורה של התחדשות וחזון לעתיד הקרוב.

עסקאות אחרונות בשיכון המזרח

ברחוב הצבר 3, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.5 מיליון שקל, מדובר על דירה בת 3 חדרים בשטח של כ-78 מ"ר בקומה השנייה מתוך 5 קומות.

ברחוב רבי מאיר 31, נמכרה קרקע לאחרונה בסכום של 2.725 מיליון שקל, הקרקע בשטח של כ-310 מ"ר.

ברחוב מרבד הקסמים 7, נמכרה קרקע לאחרונה בסכום של  2.225 מיליון שקל, הקרקע בשטח של כ-250 מ"ר.

ברחוב הכרכום 7, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.65 מיליון שקל, מדובר על דירה בת 3 חדרים בשטח של כ-68 מ"ר שנמצאת בקומה השלישית והאחרונה.

ברחוב שבטי ישראל 46, נמכרה קרקע לאחרונה בסכום של 6.24 מיליון שקל, הקרקע בשטח של כ-312 מ"ר.

ברחוב ירמיהו 22, נמכרה קרקע לאחרונה בסכום של 4.9 מיליון שקל, הקרקע בשטח של כ-250 מ"ר.

ברחוב הכרכום 7, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.65 מיליון שקל, מדובר על דירה בת 3 חדרים בשטח של כ-66 מ"ר שנמצאת בקומה השניה מתוך 3 קומות.

ברחוב הרקפת 99, נמכר קוטג' דו משפחתי בסכום של 1.35 מיליון שקל. מדובר על נכס בעל 4 חדרים בשטח של כ-100מ"ר שבנוי בקומת הקרקע ללא תוספות.

עסקאות אחרונות בשכונה הסמוכה - נחלת יהודה

ברחוב שולמית אלוני 5, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.45 מיליון שקל. מדובר על דירה בת 3 חדרים בשטח של כ-82 מ"ר שנמצאת בקומה השביעית מתוך 17 קומות.

• פסיקה נגד עיריית תל אביב: עמותות לא ישלמו ארנונה של משרדים
• מה עדיף למשקיע - 2 דירות קטנות או אחת גדולה? בדקנו
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

ברחוב מרים בן פורת 4, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 3.17 מיליון שקל. מדובר על דירה בת 5 חדרים בשטח של כ-120 מ"ר שנמצאת בקומה השלישית מתוך 22 קומות.

ברחוב הרב יצחק שלינקה 3, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 3.95 מיליון שקל.מדובר על דירה בת 5 חדרים בקומה השישית מתוך 10 קומות.

עסקאות אחרונות בשכונת קרית ראשון

ברחוב הנורית 9, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.15 מיליון שקל. מדובר על דירה בת 4 חדרים בשטח של כ-82 מ"ר שנמצאת בקומה השלישית והאחרונה.

ברחוב החלמונית 36, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.5 מיליון שקל. מדובר על דירה בת 4.5 חדרים בשטח של כ-108 מ"ר שנמצאת בקומה השביעית מתוך 8 קומות.

ברחוב האיריס 16, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.24 מיליון שקל. מדובר על דירה בת 4 חדרים בשטח של כ-77 מ"ר שנמצאת בקומה השלישית מתוך 6 קומות.