בשנה האחרונה מחירי הדירות בישראל עלו בממוצע בכ-7.5%, מגמה שהעניקה לבעלי נכסים תשואה נוספת משמעותית מעבר למה שציפו מהשכרת הנכסים שלהם. עבור מי שמחזיקים דירות, זהו מעין "בונוס" של יותר משנתיים של תשואה שוטפת, שהתווסף לערך ההשקעה שלהם. לדוגמה, מי שרכש דירה בחיפה והשאיר אותה ריקה במהלך השנה האחרונה הרוויח תשואה של 11.3% מעליית הערך בלבד. אבל אם השכיר אותה (וכמובן שכולם משכירים) התשואה עולה לכ-15%-16%.

מי שקנה דירה בירושלים והשכיר אותה קיבל תשואה כוללת של השבחה ושכירות של כ-7%-6%. למעשה, הרווח של משקיעים בדירות נובע משני מקורות כאשר היסטורית הרווח מהשבחה הוא סביב 3%-4% צמוד למדד והשכירות מוסיפה בממוצע כ-3%, אבל זה תלוי באזורים והגדול של הדירה.

עליית הערך כ"בונוס" למשקיעים

העלייה של 7.5% במחירי הדירות בשנה האחרונה היא סוג של בונוס גדול למשקיעים. השאלה הגדולה שמרחפת מעל השוק היא: האם המגמה הזו תמשיך גם בשנים הבאות? אם כן, זו בשורה מצוינת למשקיעים, שכן גם עלייה מתונה יותר – נניח 4%-3%% בשנה – תמשיך לייצר רווחים משמעותיים ולהעשיר את בעלי הנכסים. עם זאת, העתיד אינו ודאי, וגורמים כמו ריבית המשכנתאות, מדיניות ממשלתית וביקושים מקומיים עשויים להשפיע על הקצב הזה. לכן, במקום להסתמך רק על עליית ערך עתידית, נתמקד כעת בתשואה השוטפת – הכסף שמגיע ישירות מהשכרת הדירה – ונבדוק איפה היא הכי משתלמת בישראל של 2025.

מרכז מול פריפריה: איפה התשואה השוטפת גבוהה יותר?

התשואה השוטפת משכירות היא המדד המרכזי למשקיעים שמחפשים הכנסה קבועה מהנכס שלהם, והיא משתנה מאוד בין המרכז לפריפריה. במרכז הארץ, התשואה השוטפת נמוכה יחסית ונעה בין 2% ל-3% בשנה. הסיבה העיקרית לכך היא שמחירי הדירות שם גבוהים מאוד, והמשקיעים בונים על רווח משמעותי מעליית הערך יותר מאשר על הכנסה משכירות. לעומת זאת, בפריפריה התשואה משכירות גבוהה יותר – בדרך כלל בין 3% ל-5% – כי מחירי הדירות נמוכים יותר, והשכירות מהווה חלק גדול יותר מההשקעה הראשונית.  

• בכמה יקרה דירה עם ממ"ד לעומת דירה בלי ממ"ד
• כאן גרים בזול: איך תחסכו בהוצאות השכירות שלכם? יצאנו לבדוק
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

אבל לכל אזור יש יתרונות וחסרונות:  

יתרונות המרכז: במרכז, כמו בתל אביב או רעננה, קל יותר למצוא שוכרים, והם לרוב מגיעים ממעמד סוציו-אקונומי גבוה יותר, מה שמפחית את הסיכון לאי-תשלום שכר דירה. הדירות כמעט אף פעם לא נשארות ריקות בין חוזים, ותהליך המכירה מהיר ויעיל יותר בהשוואה לפריפריה. לדוגמה, דירה בתל אביב יכולה להימכר תוך שבועות ספורים, בעוד שבשדרות זה עשוי לקחת חודשים.  

יתרונות הפריפריה: בפריפריה, כמו בבית שאן או שדרות, התשואה הגבוהה משכירות מאפשרת הכנסה שוטפת משמעותית יותר ביחס להשקעה. זה הופך את הנכס לאטרקטיבי עבור מי שמחפשים תזרים מזומנים קבוע, במיוחד אם יש משכנתא שצריך לכסות. עם זאת, הסיכונים גבוהים יותר – שוק השכירות עשוי להיות פחות יציב, והמכירה עלולה להיתקע אם הביקוש נמוך.

מתל אביב ועד חיפה: איפה התשואה משכירות הכי משתלמת?

כדי להבין איפה כדאי להשקיע, בדקנו את התשואות השוטפות בערים מרכזיות בישראל:  

• שפל במכירות הדירות, מלאי שיא לקבלנים - והגרלת ענק עם הנחות למילואימניקים; סיכום השבוע בנדל"ן
• העיר הכי מבוקשת בהגרלת דירה בהנחה ומה הסיכויים לזכות בדירה?
• תוכן שיווקי משכנתא הפוכה: מפתח לחוסן בעורף, יציבות בשוק הנדל"ן
• דירה בהנחה בנתניה: מעל 400 דירות במחיר למ"ר של כ-17 אלף שקל

תל אביב: העיר ללא הפסקה מציעה תשואה שנתית נמוכה של כ-2.5%-2% בממוצע משכירות. דירה טיפוסית של 4 חדרים (כ-100 מ"ר) עולה כ-4.5 מיליון שקל, ומניבה שכירות שנתית של כ-90-120 אלף שקל (כ-7.5 אלף של עד 10 אלף שקל בחודש). המחיר הממוצע למטר בתל אביב-יפו עומד על כ-53 אלף שקל, ופערי המחירים בין השכונות – למשל בין פלורנטין לרמת אביב – משקפים את המגוון הכלכלי והחברתי בעיר. למרות התשואה הנמוכה, היתרון הגדול הוא הנזילות והביקוש הבלתי פוסק לשכירות ולמכירה.  

חיפה: בעיר הצפונית התשואה משכירות מרשימה ועומדת על כ-4%-3%% בשנה. דירה ממוצעת של 4 חדרים עולה כ-1.8-2 מיליון שקל, ומניבה שכירות חודשית של כ-4.5-5.5 אלף שקל – סך הכל בממוצע כ-60 אלף שקל - מעל 3% תשואה בשנה. המחירים אומנם עלו, אך הם נמוכים יחסית והופכים את חיפה לאופציה אטרקטיבית למשקיעים. השאלה היא האם המגמה הזו תמשיך - מגמה של עליית מחירים ותשואה טובה על הנכס, כשהתוכניות לעיר הן השקעות תשתיתיות משמעותיות כמו הרכבת הקלה. 

רעננה: בעיר השרון התשואה משכירות היא כ-2.5%. דירה ממוצעת של 4 חדרים עולה כ-3.4-3.7 מיליון שקל ומניבה כ-90 אלף שקל בשנה (כ-7-8 אלף שקל בחודש). דירת 5 חדרים ברעננה עולה כבר מעל ה-5 מיליון שקל והתשואה למשקיעים היא קצת מעל 2%. התשואה אינה גבוהה כמו בפריפריה, אבל היציבות של השוק והביקוש הגבוה לשכירות הופכים אותה לבחירה יחסית בטוחה.  

יהוד-מונוסון: עם תשואה של כ-3.5% משכירות, העיר הזו בולטת במרכז הארץ. דירה ממוצעת של 4 חדרים עולה כ-2.2-2.6  מיליון שקל (כ-27 אלף שקל), ומניבה כ-80 אלף שקל בשנה (כ-7 אלף ש"ח לחודש). זו אופציה טובה למשקיעים שמחפשים תשואה גבוהה יחסית במרכז, עם קרבה לתל אביב ותשתיות מפותחות.

ומה קורה בפריפריה?

בפריפריה התשואות משכירות גבוהות יותר, אבל היציבות והנזילות משתנות בין הערים:  

שדרות: העיר, שסבלה מירידה בעסקאות לאחר השביעי באוקטובר 2023, התאוששה. דירה ממוצעת של 4-5 חדרים עולה כ-1.5-1.8 מיליון שקל, והתשואה משכירות היא כ-3.4%, כלומר כ-50-55 אלף שקל בשנה. הביקוש לשכירות עלה לאחרונה עם חזרת תושבים, אבל המכירה עדיין איטית יותר בהשוואה למרכז.  

בית שאן: בעיר הצפונית התשואה משכירות מרשימה במיוחד – כ-5%. דירה ממוצעת עולה כ-650-750 אלף שקל (משוקלל לכל גדלי הדירות), ומניבה כ-36 אלף שקל בשנה (כ-3,000 ש"ח לחודש). המחירים הנמוכים הופכים אותה לאטרקטיבית, אבל השוק קטן יותר והביקוש לשכירות מוגבל.  

נתיבות ואופקים: שתי הערים הדרומיות מציעות תשואות של  קרוב ל-3.5%. דירה ממוצעת בנתיבות עולה כ-1.4-1.5 מיליון שקל ומניבה כ-48 אלף שקל בשנה, בעוד באופקים המחיר דומה והתשואה מעט נמוכה יותר – שכירות של כ-45 אלף שקל. בשנה.

קרית שמונה: בצפון הרחוק, המחיר הממוצע למטר הוא כ-9,000 שקל, ודירה של 4 חדרים עולה כ-650-750 אלף שקל. התשואה היא כ-3% (כ-21-24 אלף שקל בשנה), אבל השוק מאתגר – גם הקנייה והמכירה וגם השכירות סובלים מביקוש נמוך, במיוחד לאחר המשבר הביטחוני האחרון.

באופן כללי, התשואות בפריפריה נעות בין 3.3% ל-5%, מה שהופך אותה לאופציה מפתה למי שמחפשים תזרים מזומנים גבוה ביחס להשקעה הראשונית.  

דירה קטנה מול דירה גדולה: מה מניב יותר?

כשמדובר בתשואה שוטפת, דירות קטנות (2-3 חדרים) בדרך כלל מניבות תשואות גבוהות יותר מדירות גדולות (4-5 חדרים), אבל זה מגיע עם אתגרים:  

יתרונות דירות קטנות: לדוגמה, דירת 2 חדרים בתל אביב שנמכרת ב-3 מיליון שקל מושכרת ב-7-8 אלף שקל בחודש (תשואה של כ-3%), בעוד דירת 4 חדרים ב-4.5 מיליון שקל תושכר ב-11-12 אלף שקל ותניב פחות מ-3%. . היחס בין שכר הדירה למחר גבוה יותר בדירות קטנות, מה שמגדיל את התשואה היחסית.  

חסרונות: דירות קטנות דורשות יותר התעסקות – פי שניים דיירים על כל שתי דירות קטנות לעומת דירה גדולה אחת, יותר חוזים, יותר תיקונים, ולעיתים יותר בעיות תשלום. הן גם נוטות להיות ישנות יותר, מה שמגדיל את עלויות התחזוקה. השוכרים – לרוב צעירים או סטודנטים – עשויים להיות פחות יציבים כלכלית, מה שמוסיף סיכון.  

סיכום: איפה כדאי להשקיע?

העלייה של 7.5% במחירי הדירות בשנה האחרונה הוכיחה שוב את הפוטנציאל של שוק הנדל"ן הישראלי, אבל התשואה השוטפת משכירות נותרת המפתח למי שמחפשים הכנסה קבועה. חיפה ויהוד-מונוסון בולטות עם תשואות של 3%-3.5% במרכז-צפון, בעוד בית שאן ושדרות מובילות בפריפריה עם 5% ו-3.3%. תל אביב ורעננה מציעות יציבות ונזילות, אבל התשואה נמוכה יותר (2%-2.5%).  הבחירה תלויה ביעדים שלכם: תזרים מזומנים גבוה בפריפריה או יציבות  במרכז? דירה קטנה לתשואה מהירה או גדולה להשקעה ארוכת טווח?