מחירי הדירות בנתניה עלו בכ-7%-8% בשנה בעשור האחרון, זה בערך הממוצע הארצי. הבדיקה שלנו כללה דירות שנמכרו בזמן האחרון שיש להם היסטוריה ב-12 השנים האחרונות של עסקאות קודמות (כלומר בטווח של 12 שנים יש שתי עסקאות) וכך אפשר לקבל תמונה יחסית מהימנה על השינוי במחיר הדירה הספציפית. עם זאת, זה עדיין לא תמונה מלאה כי יש דירות שהושבחו בגלל התחדשות עירונית ויש דירות שעברו שיפוץ והנכס הושבח לפני המכירה כשאנחנו לא יודעים להעריך את העלות, ועדיין - זה המידע הכי נכון שאפשר למצוא כי במקביל לשיפוץ גם יש בלאי אמיתי של הדירה, וככל שהמדגם גדול (לקחנו כמה עשרות) אז הוא מייצג דירות "ממוצעות" - לא חדשות ולא ישנות מאוד. כך שהממצאים האלו משקפים את המציאות

בשנה האחרונה יש חולשה מסוימת במחירים, אבל לא גדולה מדי כשבשנתיים האחרונות, העלייה יחסית נבלמה - המחיר החציוני הממוצע של דירת 5 חדרים בנתניה עומד על 3.35 מיליון שקל בדומה למחיר לפני כשנתיים-שנתיים וחצי.

מחירי הדירות בארץ ירדו בשנה האחרונה ב-5%-10%, יש חשש גדול שסיום המלחמה והחזרת החטופים החיים, יובילו לאופוריה וביקושים מצד כאלו שישבו על הגדר, ואז המחירים יחזרו לעלות. מעבר לכך, שר האוצר ושר השיכון והבינוי לא מייצרים תחליף לדירה בהנחה ופתרון הולם להפחתה דרמטית של דירות והנחות במסגרת המבצעים העתידיים. זה אומר ש150 אלף זכאים מבינים כעת שהסיכוי שלהם לזכות בדירה שהיה בערך 5% בכל הגרלה, יורד דרמטית. חלקם יוותרו על כרטיס ההגרלה ויחפשו דירה. זוג ועוד זוג, ועדו שכאי ועוד זכאית וככה הביקושים נערמים והמחירים יעלו. באוצר מנפנפים אותנו עם תשובה שמעידה על חוסר הבנה ואכפתיות - ההזדמנות לירידת מחירי הדירות ולמה היא עלולה להתפספס? אם השרים לא יפעלו בנידון, יש סיכוי לא קטן שמגמת הירידה במחירים תתהפך - כשזה יקרה תזכרו שהאחראים העיקרים הם בצלאל סמוטריץ' וחיים כץ.   

ונחזור לנתניה. הנה עסקאות מהזמן האחרון:

בשדרת האגמים: דירת 5 חדרים, 130 מ"ר, קומה 2 מתוך 6, עם שני מקומות חניה, נמכרה ב־3.43 מיליון שקל (26.4 אלף שקל למ"ר).

בשדרות ח"ן: דירת 4 חדרים, 94 מ"ר, קומה 6 מתוך 7, נמכרה ב־2.11 מיליון שקל (22.5 אלף שקל למ"ר).

ברחוב קליר, במרכז העיר: דירת 4 חדרים, 131 מ"ר, קומה 15 מתוך 26, נמכרה ב־2.60 מיליון שקל (19.8 אלף שקל למ"ר).

ברחוב חיים כהן מגורי: דירת 4 חדרים, 92.86 מ"ר, קומה 4, נמכרה ב־2.40 מיליון שקל (25.8 אלף שקל למ"ר).

ברחוב בר יהודה: דירת 4 חדרים, 77 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, נמכרה ב־1.86 מיליון שקל (24.2 אלף שקל למ"ר).

ברחוב אהרון צבי פרופס: דירת 4 חדרים, 89.9 מ"ר, קומה 5, נמכרה ב־2.18 מיליון שקל (24.2 אלף שקל למ"ר).

ברחוב הגלבוע: דירת 3 חדרים, 79 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, נמכרה ב־1.75 מיליון שקל (22.2 אלף שקל למ"ר).

ברחוב אנילביץ, בשכונת רמת אפרים: בית בן 3 חדרים, 57 מ"ר, נמכר ב־1.60 מיליון שקל (28.1 אלף שקל למ"ר).

ברחוב יאנוש קורצ'ק: דירת 3 חדרים, 67 מ"ר, קומה 5 מתוך 7, עם חניה, נמכרה ב־1.96 מיליון שקל (29.3 אלף שקל למ"ר).

ברחוב מאיר עמית: דירת 5 חדרים, 117 מ"ר, קומה 6 מתוך 12, עם שני מקומות חניה, נמכרה ב־2.82 מיליון שקל (24.1 אלף שקל למ"ר).

ברחוב בני ברמן: דירת 4 חדרים, 111.4 מ"ר, קומה 6, נמכרה ב־3.79 מיליון שקל (34.0 אלף שקל למ"ר).

בשדרות ניצה, בצפון העיר סמוך לחוף: דירת 3 חדרים, 99 מ"ר, קומה 2 מתוך 17, נמכרה ב־2.00 מיליון שקל (20.2 אלף שקל למ"ר).

ברחוב הרב רפאל: דירת 3 חדרים, 62.95 מ"ר, קומה 2, נמכרה ב־1.67 מיליון שקל (26.4 אלף שקל למ"ר).

לאחר תקופה ארוכה של חוסר ודאות, תנודתיות גבוהה ומלחמה ששינתה את התמונה לרעה - שוק ההון המקומי משדר שוב ביטחון: מניות הנדל״ן, שבמשך חודשים היו בין הנפגעות העיקריות, אשר פיגרו אחרי המדדים המובילים בבורסה, מציגות בשבועיים האחרונים התאוששות חדה, אשר משקפת שינוי במצב הרוח של המשקיעים. מי שעד לא מזמן חשש מחשיפה לענף המגורים והמניב, חוזר בהדרגה אל המניות הללו - גם במחירים שנראים על פניו גבוהים היסטורית.

התחושה המרכזית שמניעה את השוק כעת היא יציבות. המשקיעים, כך נראה, בוחנים פחות את תווית המחיר ומסתכלים יותר על התמונה הכוללת - כלכלה שמתייצבת, סביבה ביטחונית רגועה יותר, וציפייה גוברת לתחילת תהליך של הורדת ריבית. הירידה בתשואות האג"ח, יחד עם ההתבהרות בזירה הגיאו-פוליטית, יוצרת אפקט פסיכולוגי של "חזרה לשגרה", שבמונחי שוק ההון מתורגם למומנטום חיובי.

במקביל, ענף הדיור עצמו ניצב בצומת: קבלנים ששרדו את תקופת הקיפאון מחזיקים היום בצבר קרקעות רחב ובפרויקטים מתקדמים לקראת שיווק, בעוד הריבית הגבוהה מתחילה לאבד מכוחה כגורם מעכב - במידה מסוימת יש לומר.גם בתחום הנדל״ן המניב, התמונה מתפצלת בין אזורי הביקוש החזקים לבין השוליים. תל אביב, הרצליה והערים הסמוכות ממשיכות להציג תפוסות גבוהות, בעוד ששווקים משניים כמו ראשון לציון, חולון ובני ברק נותרו מאתגרים. עם זאת, בסך הכול, התחושה בענף היא של מעבר הדרגתי ממצב של בלימה למצב של זהירות אופטימית - בדיוק כפי שמשתקף גם במדדי המניות בבורסה.

שוחחנו עם אנליסט הנדל״ן רז דומב - מלידר שוקי הון

אנליסט הנדל״ן רז דומב, צילום: איה בן עזרי

• דמרי רצה להישאר במדד ת״א 35 - וקיבל ירידה של 5%
• "נותנים לך - תיקח", דמרי ממשיכה לחלק מתנות למוסדיים כדי להישאר במדד ת"א 35
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

לאחר גל העליות האחרון שראינו במניות הנדל״ן - מה בעצם משקפים המחירים הנוכחיים?

"קודם כל, צריך לומר שסביבת המחירים כיום רחוקה מלהיות מפוכחת. אם מסתכלים היסטורית, רוב המניות כבר קרובות מאוד לשיאים של כל הזמנים, חלקן אפילו מגרדות אותם. אבל אחרי שנתיים קשות - עם מלחמה, חוסר יציבות פנימית וכלכלית. המשקיעים מחפשים דבר אחד: ודאות. וברגע שהתחושה הזו חוזרת, השוק מגיב בהתאם. היציבות הכלכלית והביטחונית משדרות למשקיעים שאנחנו חוזרים למסלול נורמלי, וזה מתבטא ישירות במחירי המניות״.

אז מה בעצם צפוי לשוק הדירות בתקופה הקרובה?