האשראי לנדל"ן: "הבנקים מעדיפים לתת הלוואות ליזמים פרטיים מאשר לטייקונים"
בחודשים האחרונים הולכת ומתגברת התופעה של בנייה באמצעות קבוצות רכישה, גורמים בענף הנדל"ן מעריכים כי התופעה תבלוט גם בשנת 2009 על רקע המשך משבר האשראי במשק.
עוה"ד שמואל שוב ושושי קרן בירזון ממשרד משה שוב ושות', מסבירים כי היתרונות של קבוצת רכישה הן חיסכון בעלויות ייזום ומס, בחירת השכנים וחוסר תלות במצב הפיננסי של הקבלן. בנוסף לכך, השיטה בטוחה יותר מקנייה מקבלן שכן חברי הקבוצה, שהינם למעשה בעלי הקרקע, בונים בעבור עצמם ואינם תלויים במצבו הכלכלי של הקבלן. יחד עם זאת לשיטה חסרונות שכן התמחור אינו סופי, התכנון אינו סופי, וגם המיסוי יכול להשתנות.
"בימים כתיקונם, בקבוצות רכישה היה קיים סיכון לעליית מחירי הבנייה, אולם עתה עם התהפכות המגמה וירידת מחירי הברזל מ-5,500 שקלים ל-3,300 שקלים לטון, וירידת מחירי האלומיניום, הנחושת, הבטון והדלקים, סיכון זה הפך לסיכוי", מציין אבנר שניידר, מנכ"ל די אנד איי ייזום, המארגנת קבוצות רכישה.
לדבריו, בקבוצות רכישה שווי הקרקע מהווה כ-30% מעלות הפרויקט ואילו הבנייה מהווה כ-70% מעלותו, לכן ישנה חשיפה ביחס זהה לירידת מחירי הקרקע ולירידה בעלות הבנייה. כדוגמא לדבריו הוא מביא דירה שעלותה הכוללת בקבוצת רכישה היא מיליון שקלים, אך מחירה הסופי עשוי לרדת משמעותית במצב בו המיתון הכלכלי יעמיק.
"הירידה המתמשכת בתשומות הבנייה עשויה אף להגיע ל-15% ממחירי הבנייה הגבוהים כיום. ירידה כזו תשקף הפחתת מחיר של כ-105 אלף שקלים ממחירה הכולל של הדירה. אם נשקלל את הנחת המחיר המובנית בעסקת קבוצת רכישה של כ-20% משווי הדירה כגמורה, בתוספת ירידת מחירי הבנייה, אנו יכולים להגיע לחיסכון של כ-300 אלף שקלים", מציין שניידר.
לדברי שניידר, ההון העצמי הנדרש על ידי רוב הבנקים שמלווים קבוצות רכישה מהווה 30% מסך עלויות הדירה, כך שניתן להגיע לרווח של כ-300 אלף שקלים על השקעת הון עצמי של 300 אלף שקלים.
בני קרת, מנכ"ל פרסום אזימוט ומומחה לשיווק נדל"ן, מעריך כי בשנת 2009 יבלטו שתי מגמות בענף הנדל"ן: האחת היא הופעת יותר ויותר קבוצות רכישה, שכן הבנקים מרגישים שהרבה יותר בטוח לתת הלוואות בסדר גודל קטן לאנשים פרטיים, מאשר לתת אשראי והלוואות ענק לטייקונים, שלא בטוח יוכלו לעמוד בהחזרים. לדבריו, המצטרפים לקבוצות הרכישה הם כאלה שחוששים להיות תלויים ביזם שעלול להתמוטט, ולכן מעדיפים לקחת את העניינים לידיהם.
המגמה השנייה, שלהערכתו תבלוט בשנת 2009, היא המסרים הפרסומיים שיעבירו היזמים והקבלנים לרוכשים- פרסומים מכירתיים ואגרסיביים יותר על פני הפרסום התדמיתי שאפיין את תקופת הפריחה. דוגמאות למסרים שיציעו היזמים לרוכשים הם מבצעי מימון והלוואות גישור, בעיקר למשפרי דיור.
