מתלבטים אם להשקיע בנדל"ן בחו"ל? החלטתם לעשות את זה אבל חוששים מהתהליך? לאור טרנד ההשקעות בנדל"ן בחו"ל וריבוי ההשקעות בתחום, ריכזנו עבורכם את כל מה שאתם צריכים לדעת.

"לאדם שמחזיק כ-150 אלף שקלים בבנק, יש שלושה מקומות מרכזיים בהם הוא יכול להשקיע" אומר שרוליק חנוך, מנכ"ל ובעלים משותף של חברת SDB להשקעות נדל"ן בחו"ל. "האפשרות הראשונה היא להיכנס לשוק ההון. זו אפשרות שגוררת אי ודאות גדולה וחשש גבוה של המשקיעים, מהסיבה הפשוטה שאנשים הפסידו בו המון כסף. הם ראו את חוסר היציבות שלו ובעיקר את חוסר השליטה בלדעת איפה באמת הכסף מושקע. הדבר השני שאפשר לעשות הוא להשקיע בשוק הנדל"ן בארץ והשלישי הוא להשקיע בנדל"ן בחו"ל. במשך שנים אנחנו ב-SDB היינו מושקעים בשוק הנדל"ן בארץ, אבל כשהסתכלנו קדימה הבנו שהשוק בארץ נמצא במצב של קיפאון ושזו תהיה טעות להשקיע בו עכשיו. לכן הבנו שאנחנו חייבים להתקדם וזיהינו את זירת הנדל"ן בחו"ל כבעלת הפוטנציאל הגדול יותר לרווחים."

בוחרים חברה לרוץ איתה

על פי חנוך, כשמתחילים את תהליך המחקר ומנסים לברר איזה אפיק הוא המתאים לכם ביותר, כדאי להבין מה האופי הבסיסי שלכם: עד כמה אתם אוהבים או חוששים מסיכון, האם יש ברשותכם נכסים או חסכונות והאם אתם מחפשים להשקיע במקום נזיל או כזה שתוכלו לחזור אליו בעוד מספר שנים אבל לייצר בו רווח גדול יותר. ברגע שתחליטו לאיזה סוג טיפוס משקיע אתם שייכים, תוכלו לקבל החלטה מושכלת לגבי השלב הבא.

"ברגע שקיבלתם את ההחלטה לגבי אפיק ההשקעה, חשוב לבחור חברה שאתם סומכים עליה. בשביל זה אתם תמיד צריכים לבדוק מה בדיוק הניסיון של הבעלים, כמה זמן הם היו בשטח, איך הם התחילו את הפעילות ומה מידת ההצלחה שלהם בשנים האחרונות. בנוסף, תבינו מה גודל החברה. ככלל, ככל שהחברה תהיה גדולה יותר, כך יהיו לה משאבים לחקור את ההשקעות, לייצר אנליזות, לרכוש מחקרי מדף, להתעמק ולהעמיק בנכס ובסביבה שלו. ככל שהחברה תהיה קטנה היא תהיה מוגבלת מבחינת המחקר שתוכל לעשות, מבחינת כמות הזמן שהקדישה לכל פרויקט, מבחינת השירות והליווי שהיא נותנת למשקיעים. הכלל הוא פשוט, כשיש כוח אדם וכסף אפשר לבחון פרויקטים ולנהל אותם. כל הפרטים האלה הם קריטיים לפני שאתם בכלל מתחילים לשמוע על העסקה."

• מיסוי רילוקיישן – איך עוברים לארץ אחרת וחוזרים מזה בשלום?
• הורדת לבד? האפליקציות שחייבים להוריד לפני שטסים לחו"ל
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

לעוד מידע על פעילות החברה לחצו כאן   

איך מתחילים לבדוק את כל אלה?

"אפשר לבקש הוכחות על ניסיון ולבדוק פרויקטים שבוצעו. אפשר גם לדבר עם משקיעים ולקבל חוות דעת על ההתנהלות מול החברה. מעבר לכך – תעשו גוגל על השמות של הבעלים ועל החברה עצמה. יש המון מידע שאפשר להוציא מהרשת, בין השאר איך מדברים על החברה והבעלים, התנסויות קודמות ואפילו תביעות משפטיות. אחרי שתעשו את זה אני ממליץ להגיע ליותר מפגישה אחת. הפגישה הראשונה היא למטרות היכרות, הפגישה השנייה היא כבר יותר תכלס. בכל מקרה אל תקבלו החלטה בפגישה הראשונה. תגיעו כדי להקשיב ואז תעשו את המחקר בבית. תשוו להצעות בחברות אחרות, ותנסו לקבל כמה שיותר פרטים על הנכס."

מה כדאי לבקש מהחברה עצמה?

"שקיפות מלאה היא חובה, ולכן תנסו להשיג את כל מה שתוכלו, כולל כלל המסמכים של הפרויקט, כל המידע על הפרויקטים השונים שבשיווק, סיכונים מוערכים של הפרויקט וניתוח סיכונים ומחקר השוק שנעשה. אחד מהדברים החשובים זה להבין מהחברה אילו בדיקות נאותות היא ביצעה עבור העסקה ולבקש דו"ח שמאות חתום ממקור חיצוני ובלתי תלוי עבור אותו פרויקט. צריך גם לוודא שהכסף תמיד נכנס לחשבון נאמנות, ומשם לרכישת הנכס ורישום על שם המשקיע בטאבו."

תתעכבו על ההגנות והבטוחות

על פי חנוך, ההגנות והבטוחות שיש ללקוח מול החברה הם הדברים החשובים ביותר שכדאי לשים אליהם לב. "הגנות ובטוחות זה הדבר החשוב ביותר כשזה מגיע להשקעה בנכס. "מי שבוחר להשקיע בנדל"ן בחו"ל חייב להבין שמדובר ברכישת נכס לכל דבר". לכן בדיקות כמו בדיקת נאותות ושמאות חייבות להיעשות, כי בסופו של דבר, אלו הדברים שיתנו למשקיע את ההגנות על הפרויקט ואת תחושת הביטחון לגבי כך שמדובר בפרויקט רציני. בנוסף, תגיעו לפגישות עם השאלות מוכנות ותכתבו לעצמכם את התשובות. גם כשאלו שאלות שנראות לכם פחות חשובות, תשאלו אותן כי רק כך תקבלו תמונה מלאה. בשורה התחתונה צריך להרגיש בנוח ולסמוך על האנשים שמשקיעים אצלם, ולכן אם משהו מרגיש לא בנוח או חשוד אני ממליץ שלא לבצע השקעה."

אז איך ובמה להשקיע?

על מנת להבין איפה ואיך כדאי להשקיע, ובעיקר – באיזה סוג פרויקט, אתם תצטרכו לקבל מספר החלטות. האם אתם צריכים את הכסף נזיל או שיש לכם אורך רוח לגביו? כמה אתם חוששים מסיכון? והאם תרצו להשקיע את כל הכסף בפרויקט אחד או שתבחרו דווקא לפצל את ההשקעה? "צריך להבין שלא כל סוג פרויקט מתאים לכל משקיע" אומר חנוך. "בגלל שאנחנו מבינים את הקהל הישראלי ובגלל שאנחנו באופן אישי מושקעים בכל פרויקט, כל הפרויקטים שלנו הם פרויקטים ברמת סיכון נמוכה יחסית ואנחנו נמנעים במכוון מפרויקטים בסיכון גבוה מאוד. ועדיין, לא כל סוג פרויקט מתאים לכל סוגי המשקיעים. ואנחנו יודעים היום להתאים את הפרויקט למשקיע."

מה זאת אומרת?

"יש משקיעים שיעדיפו פרויקטים קצרים יותר, או פרויקטים מניבים. לעומתם יש משקיעים שיעדיפו פרויקטים יזמיים בהם הרווח גבוה יותר אבל בלי תזרים שוטף. אחרי הפגישה הראשונה אנחנו כבר נדע לכוון את המשקיע לפרויקט שמתאים לו, כדי שהוא ירגיש בנוח עם ההשקעה ולא ירגיש חוסר ביטחון או אי ודאות בתהליך."

ומלבד ההתאמה הזו, למה לא להשקיע לבד? למה להשתמש בשירותים של חברה מהסוג שלכם?

"צריך להבין, שוק הנדל"ן האמריקאי עובד אחרת לגמרי משוק הנדל"ן הישראלי. למי שלא מכיר את ההתנהלות האמריקאית, את החוקים ואת המידע שאפשר להוציא על השוק, יהיו הרבה מאוד חבלי לידה ובטח שיהיה הרבה יותר קשה. בתחום ההשקעות – קושי מהסוג הזה עולה הרבה מאוד כסף. המנטליות בשוק האמריקאי שונה לחלוטין וצריך לעשות הרבה מאוד התאמות. לדוגמא, אם בארץ להשיג היתר בניה לוקח בין שנה וחצי לשנתיים, אז בניו יורק לדוגמא לוקח  בין 3 ל-6 חודשים. לכן צריך להגיע ערוכים ומוכנים כדי לעבור את הועדות הנדרשות, גם במהלך הבנייה עצמה. בישראל הפיקוח של הרשויות על הפרויקט הוא מועט מאוד, בארה"ב לעומת זאת, על כל דבר קטן הרשויות יכולות לעצור את הבניה, ומצד שני היא נעשית בצורה הרבה יותר מהירה ופשוטה. בנוסף צריך לדעת שברוב מדינות בארה"ב לא מוכרים דירות על הנייר כמו בארץ, אבל זמן הבניה קצר משמעותית. כלומר, רק ברגע שהפרויקט עומד ומוכן מכינים דירה לדוגמא ומזמינים קונים. אלה דברים חשובים שלמשקיע פרטי כמעט אין סיכוי לעשות לבד. רק ההבנה של השוק האמריקאי ואיך הוא עובד תיקח זמן, ואחריה יש את המחקר סביב הנכס המיועד שרוצים להשקיע בו, סביבת המגורים ואנליזות שקשורות בשוק."

וחנוך יודע על מה הוא מדבר. חברת SDB שהוא המנכ"ל והבעלים המשותף שלה, משקיעה מזה עשור בנכסי נדל"ן, עם פרויקטים ברחבי ארה"ב ובמדינות נוספות. "את ההתחלה שלנו עשינו בבאר שבע והגענו למעל 600 דירות שניהלנו, אבל כמו שם – ידענו מתי להיכנס לשוק ובעיקר מתי לצאת. אנחנו יודעים לזהות את ההזדמנויות ומשקיעים בעצמנו בכל פרויקט ש-SDB משווקת. כל המשקיעים אצלנו מקבלים דיווח דו חודשי, יש לנו מחלקת קשרי לקוחות עם אדם שזמין לאורך היום והמשקיעים מקבלים עדכונים שוטפים הנוגעים לקצב התקדמות, תמונות מהשטח ומענה לכל שאלה בשקיפות מלאה. אני ממליץ לכל מי שבוחר להשקיע לשאול את כל השאלות, להעזר בבעלי מקצוע מטעמו כמו עו"ד ורו"ח, לא לעשות את הדברים בלחץ, לא לחתום בפגישה הראשונה גם אם העסקה נראית חלומית. תעשו את ההשוואה, תבדקו חברות נוספות ותחזרו בנחת להשקיע."

 לעוד מידע על פעילות החברה לחצו כאן