כפי שחשפנו לראשונה: רשות ני"ע תעצור דיווחי יח"צ בהתחדשות עירונית
כפי שחשפנו לראשונה בביזפורטל בעקבות דיווח של לוינסקי עופר -0.33% , רשות ניירות ערך מבקשת פירוט רחב יותר בהודעות לבורסה בנושאי פרויקטים של התחדשות עירונית. הודעת הרשות לניירות ערך הגיעה לאחר הדיווחים הרבים שמוציאות בעת האחרונה חברות ציבורית לבורסה בנוגע לקידום פרויקטים רבים של התחדשות עירונית ובדגש על פינוי בינוי ותמ"א 38. הדיווחים מתפרסמים לא פעם בשלב התחלתי מאוד בתוכניות ולפני השלב הקנייני ורחוק מאוד ממימוש אמיתי של הפרויקטים והקמתם בפועל.
ברשות מבהירים כעת, כי עם פרסום הדיווח על פרויקטים של התחדשות עירונית "על התאגידים לכלול כל פרט שנדרש למשקיע סביר, לצורך הבנת התכנות הוצאתו לפועל של הפרויקט והיקפו הצפוי".
עוד ברשות מדגישים כי הדיווח יכלול תיאור כללי על הפרויקט "ובכלל זה מיקומו, שטח הקרקע עליו מקודם הפרויקט ומבנה הבעלות בה, מספר יחידות הדיור הקיימות והמתוכננות/מבוקשות, סטאטוס תכנוני, האם ניתנה החלטה מקדמית במסלול מיסוי, האם המתחם הוכרז (במסלול מיסוי או במסלול רשויות מקומיות), שיעור הסכמה הנדרש על פי דין ושיעור ההסכמה בפועל למועד הדיווח (שיעור חתימת בעלי הדירות), תנאים נדרשים להוצאתו לפועל של הפרויקט (כגון שינוי תב"ע, הצורך בקרקע משלימה וסטטוס ההקצאה)".
בנוסף לכך, לאחר שלאחרונה פרסמו מספר חברות הודעות על קידום פרויקטים שנתקלו מאוחר יותר בהתנגדות מצד הרשות המקומית, מבהירה הרשות כי החברות נדרשות לדווח על עמדת הרשות המקומית ביחס לפרויקט שלהן וכן לוחות זמנים משוערים עד להתחלת הבנייה בפועל.
- חשד נגד בכירים להונאת משקיעים בעשרות מיליונים
- רשות ני"ע מזהירה: כך תזהו הונאות השקעה בעידן ה-AI
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הדיווח גם יכלול "פרטים חשובים נוספים - כמו, למשל, העדר הלימה בין תכנון הפרויקט למדיניות המוצהרת של גופי הרשות תכנון/הרשות המקומית, ניסיונות קודמים שנעשו על ידי יזמים לקידום פרויקט התחדשות עירונית על הקרקע, קיומם של יזמים נוספים שמתמודדים שמחתימים את הדיירים על אותו פרויקט, קיומם של מבנים לשימור בשטח הפרויקט, וקיומם של דיירים מוגנים ביחידות הקיימות".
הודעת הרשות כוללת גם הבהרות בנוגע לתחזית ההכנסות מאותם פרויקטים: "אם התאגיד בוחר לכלול מידע אודות נתונים כספיים צפויים של הפרויקט, כגון הכנסות צפויות או רווחיות צפויה, עליו לפרט את ההנחות המרכזיות בבסיס המידע התחזיתי, את מידת הוודאות של הנחות אלו והגורמים העשויים להשפיע עליהן ואת לוחות הזמנים המשוערים לתחילת הבנייה ועד לסיומה". במידה והחברה בוחרת לכלול נתונים על אודות הרווחיות הצפויה היא מחוייבת להתייחס גם לשיעור הרווח היזמי אותו לקחה בחשבון.
- 3.יוני 20/01/2022 11:03הגב לתגובה זוחבל רק שהתעוררו רק עכשיו שונים מרשים ליזמים להשתולל והעצוב מכל שאף אחד לא נכנס לכלא אלא בסוף סוגרים בעיצומים
- 2.משה 20/01/2022 07:00הגב לתגובה זוהרשות צודקת כל טירת כרמל יזמים מחתימים על פינוי בנוי ומאז הקמתה אפילו ביין אחד בודד טרם נהרס ונבנה מחדש בניינים בשלבי קריסה ואת ראש העיר זה ממש לא מעניין עיר כושלת.
- 1.גד 19/01/2022 23:40הגב לתגובה זוטוב שיש רשות שדואגת למשקיעים
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
