ברשות לניירות ערך הגישו בקשה להבהרות מחברת הנדל"ן למגורים לוינסקי עופר -0.02% , ואלה הביאו לדיווח שמפיל היום את המניה. הסיפור שם, שנסבוב סביב פרויקט התחדשות עירונית בעיר, מעט מורכב יותר, מבלבל אפילו, ואולי על כן התגובה החדה מצד השוק. ואלם, זהו אינו סוף פסוק. לביזפורטל נודע כי ברשות מתכננים לחזק את ההגנות על המשקיעים ולדרוש מהחברות דיווחים מפורטים יותר לגבי פרויקטי התחדשות עירונית.

ברשות מזהים פערי מידע בין החברות למשקיעים, שמצדם, כך לפי גישתה, אינם מבינים לעומקם את התהליכים הרגולטורים בתחום, בייחוד לא בכל הקשור למנגנון הקרקע המשלימה.

ולדוגמה במקרה של לוינסקי עופר: קידום תכנית להקמת 4,500 דירות בקריית מלאכי, במפתח של 9 דירות על כל דירה קיימת. זהו מכפיל גבוה שאפילו באיזורי הביקוש, שם המכפילים נמוכים יותר בגלל רווחיות גבוהה יותר מבפריפריה בכל דירה, לא קיים. מי שמצוי בתחום וקורא את הנתון הזה מבין כי הזכויות לא ימומשו על אותו השטח - וכי הדבר מצריך קרקע משלימה. זהו המנגנון שאמור לאפשר את הרווחיות בפרויקט.

אלא שהשאלה היא מי מקצה את הקרקע המשלימה? זוהי המדינה, באמצעות רשות מקרקעי ישראל, והרשות המקומית, גם אם יש בשטחה קרקעות מדינה פנויות, אינה סוברנית להחליט לבדה על הקצאת - בסוף צריך את האישור של רמ"י. לגישת הרשות לניירות ערך, המשקיעים לא מספיק יודעים את זה. כך, על פניו, הם יכולים לקרוא דיווח בו מצויין כי תידרש קרקע משלימה, ולחשוב שהדרך כבר סלולה לאישור הפרויקט, שכן אם הרשות המקומית בעד, הדבר כבר מובטח - בעוד שלא כך.

• פינוי בינוי ביפו: קבוצת חג'ג' בהסכם של מעל 1,900 יח"ד
• האם השכנים יכולים לבלום הריסה של אחד מחלקי הבניין?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

אצל לוינסקי עופר הדבר צוין, ייתכן שלעמדת הרשות לא היה ברור דיו. עוד במקרה שלה, הדיווח לבורסה, לבקשת הרשות, גילה מכתב מעיריית קריית מלאכי שהתקבל רק עתה אף שהוא מתוארך בכלל ליוני האחרון, שבועיים לאחר שעדכנה החברה את משקיעיה על פרויקט ההתחדשות.

אם כן, ברשות לניירות ערך יפנו לחברות הפועלות בתחום זה בבקשה לדיווחים מפורטים יותר כאמור. מי שמזוהות עם ההתחדשות העירונית הן חברות דוגמת הכשרה התחדשות -0.1% , אאורה -2.87% ויזמיות נדל"ן ציבוריות גדולות מחזיקות, או פונות, לפעילות התחדשות - באזורי הביקוש בעיקר (בהם יצויין כי לרוב אין צורך בקרקע משלימה).