חברת היזום למגורים לוינסקי עופר 0.29% נופלת היום ב-14%, ברקע דיווח שהוציאה לבקשת הרשות לניירות ערך סביב פרויקט התחדשות עירונית ענק בקריית מלאכי - שהכפיל את שוויה תוך ימים ספורים. מה הסיבה לנפילה? בדיווח מופיע כי היא קיבלה מכתב הכחשה מעיריית קרית מלאכי. מהבקשה של רשות ניירות ערך עולה מידת שאלת האחריות האישית של המשקיעים ומידת הבקיאות שלהם בחומר - אך גם עמדת הרשות, לפיה, כך מתפרש, בדיווח האמור לא סופק המידע הרלוונטי למשקיעים - אך האם כך?

ההתפתחות קשורה בדיווח שיצא במקור ב-16 ביוני האחרון על פרויקט פינוי-בינוי במתחם קיבוץ גלויות בעיר שהיקפו 4,500 דירות - הגדול ביותר בדרום, בו נתקבלו 80% מחתימות הדיירים, כדרוש בחוק. הכלכליות בקידום בנייה של דירות במספר שצוין מצריכה מפתח של 9 דירות חדשות על כל דירה קיימת. הדבר כמובן לא יתאפשר על הקרקע ההיא, והדבר תלוי אם כן במנגנון הקרקע המשלימה.

הרשויות המקומיות יכולות לשווק מגרשים שבשטחן, אך אלה בבעלות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) בסופו של דבר, ולעיריות אין קרקע בבעלותם. אם יזם רוצה קרקע משלימה, הוא צריך אור ירוק מרמ"י. האם סיפרו את זה בלוינסקי עופר למשקיעים? "העירייה תדאג להקצאת יתרת הזכויות, ותפעל מול הגורמים הרלבנטיים, באופן שיביא את יחס הדירות בפרויקט ל-1:9 בקרקע משלימה במתחם 'תימורים' המשווק על ידי העירייה ומצוי בבעלות רמ״י, ו/או בכל מתחם אחר שניתן להקצות לטובת הפרויקט", כך נכתב אז - המניה קפצה בזמנו.

בהמשך, בלוינסקי עופר יצאו להנפקת אגרות חוב והבטוחות היו שעבוד הרווח הנקי מהפרויקט בקריית מלאכי - שהתב"עות בו מוגשות לוועדה המקומית קרית מלאכי רק השבוע. המשתתפים בהנפקה ומחזיקי האג"ח כיום מודעים לכך. כמו המשקיעים במניה עצמה, גם הם קראו את הדיווח על קריית מלאכי וההתייחסות לקרקע המשלימה. מכל מקום, החשיפה לפרויקט אחד גברה כמובן - בעלי המניות ומחזיקי אגרות החוב.

• הפשרה: המדינה תוכל להפקיע דירות שלא נפגעו, אך לא יותר מ-25%
• רשות ני"ע מיישרת קו: הנחיות חדשות לחשבונאות בעסקאות קומבינציה בהתחדשות עירונית
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

האם ייתכן שהחברה מדווחת רק עכשיו על מכתב הכחשה מהעירייה מלפני חצי שנה? - בחברה מסבירים שהם אפילו לא קיבלו אותו

ועכשיו מגיע עניין ההבהרה, הוא החידוש. על פניו, הדברים נראים מבהילים - דיווח שיוצא לבקשת הרשות לניירות ערך, ב-26 בדצמבר, ובו מכתב מעיריית קריית מלאכי שבכלל מתוארך ל-29 ביוני, שבועיים אחרי הדיווח המקורי. לוינסקי עופר כותבת כי המכתב התקבל רק ב-22 בדצמבר, ולא ידעו על קיומו.

אז הרקע אולי מלחיץ, אבל מה לגבי התוכן? "כפי הידוע לכם, המפתח להצלחת הפרויקטים של פינוי בינוי מותנה בקרקע משלימה. קרקע משלימה יכולה להיות אך ורק באמצעות רשות מקרקעי ישראל, ובהתאם לזאת רמ"י תקבע בבוא העת את הדרך והאופן של הקצאת הקרקע המשלימה. מעבר לאמור לעיל, העירייה לא חתמה עם חברת עופר לוינסקי או כל יזם אחר על שום הסכם או התחייבות בעניין והיא אף לא יכולה להיות צד לחוזה כאמור, הואיל והיא איננה הבעלים של הקרקע המשלימה".

עד כמה הדבר תורם לדיווח המקורי? לא בטוח שהרבה, כפי שצוין למעלה, גם בו נכתב כי הקרקע אליה לטשו עיניים בלוינסקי עופר (מתחם תימורים) היא בכלל בבעלות רמ"י. מעבר לכך, למה העירייה צריכה לספר איך נראה ההליך הרגולטורי בתחום לחברה יזמית עם ניסיון של שנים כמו לוינסקי עופר? משונה בהחלט. הדברים רלוונטיים אולי להדיוטות. בחברה עצמה מסתכלים על הסיפור כסערה בכוס מים.

• מטריקס חתמה על חוזה AI בעשרות מיליוני דולרים עם מדינה זרה
• ניתוח רבעוני: מה עשו חברות הנדל״ן המניב והאם השווי מצדיק את העליות?
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
• ״אנחנו מחלקים כבר 20 שנה ברצף דיבידנד; נמצאים בכל מקרר בארץ״

החברה מאשימה את העירייה. האם המשקיעים לא מאמינים לחברה או שהם פשוט לא מספיק מודעים להליכים בתחום הנדל"ן?

הדיליי בקבלת המכתב אכן משונה גם כן, והגם שבחברה הפנו פחות או יותר אצבע מאשימה כלפי העירייה עצמה, אולי המשקיעים לא מאמינים לחברה ועל כן מורידים את המניה מסיבות שיותר קשורות בממשל התאגידי והשקיפות מולם.

אחרת, כנראה שהם פשוט מופתעים. וכאן כאמור המקום לשאול, האם אדם ששם את כספו במניה של חברת נדל"ן לא צריך להיות מודע יותר לאיך נראים הליכי התכנון, ההיתרים וכו' בסקטור הזה? האם הוא לא אמור לדעת שרמ"י מחזיקה פה בקרקעות וקצב הקמת הדירות החדשות תלוי בקצב השיווקים שלה, וכך גם שפתרון הקרקע המשלימה שמצוי בידיה הוא אחד החסמים להתחדשות עירונית בפריפריה? וגם אם לא ידע - האם הדיווח הראשון של לוינסקי עופר בעניין לא היה ממצה דיו? עוד אפשר לשאול, אם הסיכון הזה לא היה מגולם בריביות על האג"ח שהנפיקה לוינסקי עופר בשעבוד על הרווח בפרויקט?

היכן עובר הגבול? האם צריך לבקש מהחברות יותר בהירות בנוגע להליכי תכנון ובניה?

מעצם הבקשה להבהרות מלוינסקי עופר שהגישה הרשות לניירות ערך, עולה כפי שהסברנו בפתח הכתבה, התשובה לכל אלה היא לא, וכי יש צורך בהסבר מפורט יותר למשקיעים. אז איפה עובר הגבול? האם עתה ידרש מהחברות להציג סקירה על רגולציית שוק הנדל"ן בצד כל דיווח שלהן? גם לא. מה שכן, לביזפורטל נודע כי ברשות כן מזהים פער בכל הקשור לידיעת המשקיעים סביב ההתחדשות העירונית והתלות בקרקעות משלימות בחלק מהמקרים, ועל כן יוציאו בקרוב הנחיה לחברות הפועלות בתחום לחזק את חובת הדיווח ולפרט עוד יותר במקרים שכאלה.

ובינתיים, בפגישה שנערכה לפני כשבועיים של מנהלת התכנון בעירייה, בנוכחות ראש העיר, נבחר קידום הפרויקט האמור על פני חלופה אחרת. בהמשך השבוע תוגשנה התב"עות לוועדת התכנון המקומית - ויודגש כי תמיכת העירייה עצמה אינה ערובה לגישה שיגבשו בוועדה לגבי הפרויקט, וכמובן שלא למה שיוחלט לאחר מכן בוועדה המחוזית. עוד אומרים לנו בחברה כי לא מדובר ב"הכל או כלום", וקידום קבלת ההיתרים ימשך עקב בצד אגודל, וניתן יהיה להוציא חלק מהפרויקט לפועל גם ללא קרקע משלימה.

מחברת לוינסקי עופר נמסר בתגובה: "בניגוד לפרסומים, החברה מבקשת להבהיר את העובדות כדלקמן: קיים מסמך חתום בין החברה לעיריית קריית מלאכי בנוגע למתחם קיבוץ גלויות, שבו מיועד לקום, בין היתר, פרויקט קריית מלאכי של החברה. המסמך נערך על ידי העירייה ונחתם בידי ראש העיר ב-6.5.2021, לבקשת העירייה החברה אישרה את המסמך וחתמה עליו ב-15.6.2021. החברה דיווחה על הסיכום המתועד במסמך החתום בדוח המידי מ-16.6.2021. כמו כן, המכתב של עיריית קריית מלאכי הנושא תאריך ה-29.6.2021 שתואר בדיווח המידי של החברה מיום 26.12.2021 התקבל בחברה רק ביום 22.12.2021. המכתב האמור התקבל במצורף להודעת דוא"ל של מהנדס העיר מ-22.12.2021, שעל פי הנאמר בה מנהלת לשכת ראש העיר קיבלה כתובת דוא"ל שגויה, וייתכן כי המכתב מ-29.6.2021 לא הגיע, ולפיכך הוא התבקש על ידי ראש העיר לשלוח אותו שוב. החברה ממשיכה לפעול בשיתוף פעולה עם עיריית קריית מלאכי, וכפועל יוצא מכך התב"ע עבור מתחם קיבוץ גלויות מתוכננת להגשה לוועדה המקומית עד ליום 31.12.2021, לאחר שהוצגה בפגישה שקיימה החברה ביום 9.12.2021 בהשתתפות ראש העיר ומהנדס העיר וצוות התכנון ואושרה על ידי הגורמים המוסמכים בעירייה."

כך נראה גרף המניה של לוינסקי עופר השנה: