מישורים מוכרת נכס בשווי 14 מיליון דולר - מכירה שלישית השנה
מישורים חברן הנדל"ן המניב מישורים -0.31% ממשיכה לממש נכסים. החברה חתמה על הסכם למכירת הנכס "East Orlando", במדינת פלורידה בארה"ב, לפי שווי של 14 מיליון דולר, לעומת שווי בספרים של כ-12.8 מיליון דולר, כאשר חלק החברה 59%. בכפוף להשלמת בדיקת נאותות, תבוצע השלמת העסקה עד ל-15 באפריל 2022 ותהא כפופה לתשלום יתרת התמורה ולתנאים מתלים מקובלים בעסקה מסוג זה.
הנכס "East Orlando", אותו רכשה החברה באפריל 2016 בתמורה לסך של כ-7.7 מיליון דולר (עלות רכישת הנכס, לרבות עלויות שהושקעו בנכס לאורך השנים), בנוי על מגרש בשטח כולל של כ-41,277 מ"ר ובעל שטח בנוי להשכרה של כ-12,261 מ"ר עם שני שוכרי עוגן, סופר מרשת Bravo ובית ספר – Florida Career College.
במהלך התקופה בה מישורים החזיקה בנכס, ביצעה מספר פעולות השבחה לשיפור הביצועים שהובילו להעלאת שיעור התפוסה בנכס מכ-65% ביום הרכישה לכ-98% ביום המכירה עם NOI שנתי שעלה מכ-560 אלף דולר לכ-1.3 מיליון דולר. פעולות השבחה אלו העלו את שווי הנכס בספרים שעומד כיום על כ- 12.8 מיליון דולר.
מנכ"ל מישורים דניאל לבנטל: "אנו שמחים לדווח על עסקת מימוש מוצלחת נוספת, שלישית במספר מתחילת השנה. מימוש הנכס "East Orlando" מימוש הנכס במחיר הגבוה משווי הנכס בספרים הינו עדות נוספת להצלחה של יישום האסטרטגיה בה בחרנו להשבחת נכסי החברה ולמימוש נכסים שמיצו את הפוטנציאל שלהם. הנכס נרכש במהלך שנת 2016 תמורת כ-6 מיליון דולר ובשיעור תפוסה של 65% בלבד, ביצענו תהליך השבחה, והעלנו את שיעור התפוסה לכ-98% נכון ליום המכירה, דבר שתרם לשיפור של כ-130% ב-NOI. במהלך 2018 בצענו refinance לנכס וגייסנו חוב של כ-7.2 מיליון דולר, בכך למעשה החזרנו את מרבית ההון שהושקע בנכס לאחר פחות משנתיים השקעה.
- 34 מיליון דולר: מישורים מוכרת מרכז קניות בצפון קרוליינה
- מישורים מוכרת נכס בפלורידה בזינוק של 75% בשווי תוך חצי שנה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
"לאחרונה דיווחנו על שתי עסקאות מימוש נוספות, החניון במיאמי תמורת כ–25 מיליון דולר (נכס שנרכש תמורת 18.25 מיליון דולר) והנכס ב-"Hickory Hollow" שבנאשוויל ארה"ב תמורת כ-18 מיליון דולר (נכס שנרכש תמורת כ- 13 מיליון דולר). אנו נמשיך במיקוד העסקי להשבחה ולמימוש נכסים שמיצו את פוטנציאל ההשבחה, כפי שעשינו בעסקה זו ובמקביל בהגדלת תיק הנכסים המניבים של החברה. מהלכים אלו משקפים את האסטרטגיה בה בחרנו להצפת הערך החבוי בחברה".
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
