שיכון ובינוי: מכירות הדירות מתחילת השנה נחתכו בחצי
ההאטה במכירת דירות נמשכת. שיכון ובינוי מקבוצת אריסון דיווחה היום (ג') כי החברה הבת, שיכון ובינוי נדל"ן, מכרה בחודש אוגוסט האחרון 46 יחידות דיור בלבד. לשם השוואה, באוגוסט של השנה שעברה דובר על מספר גבוה בהרבה של 91 יחידות דיור.
בתוך כך, מתחילת השנה ועד כה מכרה שיכון ובינוי 400 יחידות דיור בסך כולל של 843 מיליון שקל. לשם השוואה, בתקופה המקבילה של השנה שעבר דובר על מספר גבוה יותר, כמעט כפול, של 740 דירות בסך כולל של 1.5 מיליארד שקל.
- 14.RODONI 30/09/2017 19:57הגב לתגובה זולא נכללים אלפי דירות שזכו בהם בדיור למשתכן אבל בגלל שאין לקבלנים היתר בניה לא מדווחים לרשות המיסים . וכך לכאורה ירדו המכירות בעוד שלמעשה היתה עליה במכירת דירות.
- 13.נתנאל 25/09/2017 13:22הגב לתגובה זולא מעוניין בירידות רוצה עליות. בעוד 5 שנים מוכר את הבית.
- 12.שלמה 25/09/2017 13:20הגב לתגובה זומשלא יכול לקנות בסביון יקנה בקרית גת , מגדל העמק או עפולה. צריך לשחרר קצת את המרכז.
- 11.בן אהרון 21/09/2017 06:29הגב לתגובה זוסגרו חלק חשוב בשוק, זה המשקיעים. וגם כבר שנתיים מוכרים קרקעות רק להגרלות. אז לא פלא שהשוק כל הזמן מתכווץ.
- 10.יונתן. 20/09/2017 09:04הגב לתגובה זוהמחירים יקרים מידי וכבר איבדו פרופורציות עם המציאות הכלכלית
- 9.רוצו לחנויות 20/09/2017 02:00הגב לתגובה זולפני שייגמר
- 8.צדק פואטי 20/09/2017 01:07הגב לתגובה זוקומץ החזירים שהתעללו במשך עשור בציבור הישראלי. יבלו שארית חייהם כפליטים בדרום אמריקה מתחמקים משלוחי הבנקים הרעבים לכספם.
- 7.תח*נקו עם הדירות המופקעות שלכם... ושיהיה לכם בכיף.... (ל"ת)יניב 19/09/2017 22:11הגב לתגובה זו
- 6.דיין 19/09/2017 19:16הגב לתגובה זוזה שבמשך שנים ,ניפחו את הבועה למחירים הזויים,אינטרסנטים שגרפו רווחי עתק . שמאים ,יזמים משרדי תיווך גזרו קופון שמן. עכשיו כשהבועה התפוצצה ,מחירים ייחתכו 50% דירה של 1,4 מליון תעלה 700 אלף. דירות 3 חדרים 1 מליון יעלו ,500 אלף.
- בן אהרון 21/09/2017 06:27הגב לתגובה זוהמרכיב היחיד שקובע היום את המחיר בהגרלות זה מחיר הקרקע. את רמת הבנייה כבר הורידו למינימום שאולי לא ירצו לגור בדירות האלה. המרכיב היחיד שאפשר לשנות זה מיסים ומחיר הקרקע, שניהם בידיים של שר האוצר שלא ממהר להוריד.
- שמטוב 20/09/2017 07:56הגב לתגובה זותרשום לפניך: כל עוד שקרניהו ראש ממשלה מחירי הדיור לא ירדו.
- 5.גדי ביו 19/09/2017 18:47הגב לתגובה זומוכתב על ידי מספר אנשים עם הרבה כסף ברגע שגם הם יגמרו הכל יקרוס.
- 4.אדי 19/09/2017 18:24הגב לתגובה זואני פשוט לא קונה דירה במחיר בועה.
- 3.המלאי עולה, החוב עולה= הבוע מתפוצצת ! רק סבלנות! (ל"ת)אדם 19/09/2017 17:50הגב לתגובה זו
- שמטוב 20/09/2017 07:53הגב לתגובה זואין לבנק פועלים שום חובות, הוא יכול עשר שנים לא לבנות דירה למגורים (יש לו השקעות בינוי אחרות לגמרי למשל בניה בגרמניה). היחיד שיתפוצץ זה אתה כי לך אין דירה משלך.
- 2.כלכלן 19/09/2017 17:47הגב לתגובה זוכל נתון אחר חיובי, היו ישר יוצאים בכותרות מפוצצות. אשכרה ירידה של 50% במספר העסקאות...חברה ציבורית מדהים. לא קונים דירה במחיר בועה! שיתיל המדרון החלקלק כבר! כל הכסף של המשק הולך למשכנתאות חונקות במקום למשק! איפה פלוג! בנק ישראל! כחלון!
- 1.תורידו מחירים. לעם נגמר הכסף ונמאס מהעושק (ל"ת)גבי 19/09/2017 16:46הגב לתגובה זו
- צריך להסביר את זה לשר האוצר. מחיר הקרקע עדיין מאד גבוה! (ל"ת)בן אהרון 23/09/2017 20:22הגב לתגובה זו
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותהריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית?
על ירידות המחירים, על הגורמים שמשפיעים על מחירי הדירות, על השפעת הפחתת הריבית על החזר המשכנתא ועל הצעירים שמשלמים 9 אלף שקל החזר משכנתא בחודש
מחירי הדירות כל פעם שבנק ישראל מרמז על הורדת ריבית, מהלך שיקרה בוודאות גבוהה וקרובה, לאור ירידות הריבית בארה"ב והסכם הפסקת האש של מלחמת "חרבות ברזל", נשמעים קולות רבים שאומרים "הנה, מחירי הנדל"ן יחזרו שוב לעלות". זו אמירה הגיונית שמושרשת עמוק בשוק הנדל"ן הישראלי, ומניחה שמחירי הנדל"ן הם פונקציה כמעט בלעדית של הריבית ועלות המימון. זה היה נכון בעבר, וזה נכון חלקית גם בהווה, אבל הסיפור האמיתי שאנחנו רואים בשנים האחרונות הוא הרבה יותר מורכב.
אחת הבעיות המרכזיות בשוק הדיור למגורים כיום אינה רק גובה הריבית. הסיבה המרכזית לדעתי לכך שהמחירים לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית היא פשוטה ונגזרת מהמציאות: לרוב הזוגות הצעירים פשוט אין מספיק כסף לרכישת דיור במחירים הנוכחיים. לא בהון העצמי הדרוש ולא בהכנסה הפנויה.
במילים אחרות, גם אם הריבית תרד ב- 0.5% עד 1%, המציאות הכלכלית של רוכשי הדירות השתנתה באופן עמוק, בטח לאחר מלחמה סיזיפית של שנתיים, ומדובר לטעמי בשינוי מבני ולא בשינוי מחזורי. אני מניח שכן נראה התעוררות מסוימת בשווקים מסוימים בשוק הנדל"ן עם הורדת ריבית, אבל באופן רוחבי.
מחירי הדיור בירידה - והנתונים ברורים
לאחרונה התפרסמו נתוני רשות המיסים שמראים צניחה של כ-10-15% בגביית מס רכישה ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. מדובר בנתון שמעיד על ירידה במספר עסקאות הנדל"ן שבוצעו לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
- הדירות שאין להן מחיר: מה קורה בשוק האולטרה יוקרה?
- היכן מחירי הדירות גבוהים יותר - בבריטניה או בישראל? ובכמה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לצד זאת, ישנו נתון נוסף ומשמעותי לא פחות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחודשים האחרונים, מחירי הדירות רשמו ירידה מצטברת ממוצעת של כ־3% בחודשים האחרונים, כאשר אנחנו רואים ירידה עקבית בחודשים האחרונים. מדובר במגמה השלילית החדה ביותר בשנים האחרונות. זו לא ירידה זמנית וחד פעמית, אלא מדובר במגמה די קבועה. נתוני הלמ"ס גם "מתעלמים" מהמבצעים שמציעים היזמים לרוכשים (מבצעי 80-20, 90-10, סיוע במימון הריבית, ריהוט ועיצוב פנים ועוד ועוד). מבצעים אלו נועדו לשמור על מחירי מכירה רשמיים גבוהים אך דה פקטו מדובר בהפחתה של מחירי הדיור, הפחתה שלא באה לידי ביטוי באופן מלא בנתונים הרשמיים של הלמ"ס כפי שחשפו כאן בביזפורטל בשנים האחרונות.
דירות. קרדיט: רשתות חברתיותהמהלך שיכול להוריד ב-200-250 אלף שקל את מחירי הדירות
האם פריסת תשלומי הקרקע ליזמים תשנה את שוק הדיור או שזה מאמץ נוסף לבלימת הירידות? שינוי מדיניות ראשון מסוגו צפוי להקטין משמעותית את עלויות המימון והחיסכון עשוי להתגלגל לרוכשי הדירות
לראשונה מזה שנים, המדינה מתקרבת לשינוי במנגנון תשלומי הקרקע בפרויקטים למגורים: יזמים וקבלנים שיזכו במכרזי קרקע לא יחויבו עוד להעביר את מלוא הסכום מראש, אלא יוכלו לפרוס את התשלום למספר שלבים. מאחורי המהלך עומדת הבנה הולכת ומעמיקה שההחזר המיידי על הקרקע,
במיוחד בסביבת ריבית גבוהה, יוצר עומס תזרימי שמייקר את עלויות הבנייה ומוביל למחירים גבוהים יותר לרוכשים.
המודל החדש אמור לתת מענה לפער משמעותי: בפרויקטים רבים נאלצים היזמים להמתין שנים עד שהמדינה משלימה את עבודות הפיתוח בשטח, ורק אז ניתן להתחיל
בבנייה בפועל. בזמן הזה, הכסף ששולם מראש על הקרקע "יושב" במימון בנקאי יקר, ובפרויקטים מסוימים הריבית המצטברת מצטרפת למחיר הסופי של הדירה במאות אלפי שקלים. מאחר שמדובר בעלות שאינה נובעת מבנייה עצמה, אלא מהמתנה ממושכת שנכפית על היזמים, מתבקשת רפורמה של המדינה.
בבדיקות שנערכו על עסקאות קרקע מהשנים האחרונות נצפו פערים משמעותיים בעליויות המימון. במתחמים מסוימים באזורים עם ביקוש גבוה, שבהם עלות הקרקע ליחידת דיור נמדדה במיליוני שקלים, הריבית המצטברת לתקופת המתנה של כשנתיים יכולה להגיע לכ-300 אלף שקם לדירה. פריסת התשלומים, לעומת זאת, מקטינה את הצורך במימון מיידי ובהלוואות גישור, ומפחיתה חלק ניכר מהעלות הזו כבר בשלבים הראשונים של הפרויקט.
הסיכונים הנלווים
אנשי מקצוע בתחום הכלכלה, המשפט והמימון מסבירים כי המהלך עשוי לשנות את אופי הסיכונים בענף.
לדבריהם, המודל החדש מאפשר חלוקה מאוזנת יותר של נטל המימון בין המדינה ליזמים, מה שיכול לעודד השתתפות רחבה יותר במכרזי קרקע, בעיקר בתקופה שבה עלויות המימון וחוסר הוודאות גורמים ליזמים רבים להימנע מתחרויות כלל. עם זאת, יש המתריעים מפני תופעות לוואי אפשריות: האפשרות
לשלם פחות בתחילת הדרך עשויה למשוך יזמים בעלי חוסן פיננסי נמוך, ליצור עיוותים במחירי הקרקע ולהגדיל את הסיכון לפרויקטים שלא יושלמו.
- האם הסכם ממון מאפשר לבני זוג להחזיק שתי נחלות?
- המשפחה מכפר טרומן הפסידה שוב - הפינוי ייצא לדרך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בגופים הפיננסיים מציינים שמערכת הבנקאות תידרש להתאים את מנגנוני האשראי למודל החדש. פריסת תשלומים דורשת הבהרות לגבי
השעבודים, יכולתו של היזם להשלים את הרכישה בעתיד, ובמיוחד, התייחסות לתרחיש שבו הפרויקט נעצר באמצע. גורמים בתחום המימון מזהירים כי ללא תיאום מלא בין המדינה למערכת הבנקאית, הוזלת המימון לא תגיע לרוכשי הדירות אלא תיתקע בין המתווכים הפיננסיים.
