הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן

האם התכנית שהציב קבינט הדיור אפשרית? הנה תגובות בענף

Bizportal בעקבות התכנית האסטרטגית לדיור עד לשנת 2040 שאושרה היום בקבינט הדיור

ענת דניאלי | (8)
נושאים בכתבה מחירי הדירות שוק הדיור

קבינט הדיור אישר היום (ב׳) את התכנית האסטרטגית לדיור עד לשנת 2040 הכוללת תכנון של 2.7 מיליון דירות עד לשנת 2040. כמו כן חברי הקבינט סיפקו יעד שתוך 24 שנים ייבנו 1.5 מיליון דירות חדשות. בנייתן של 1.5 מיליון דירות מציגות יעד די שאפתני. Bizportal בדק את הנתונים ואת התגובות בענף הנדל״ן. 

בכדי להבין האם קצב הבנייה האמור (62.5 אלף דירות בכל שנה) הנו קצב מהיר ביחס להיום, Bizportal בדק את נתוני דו״ח הלמ״ס לעניין התחלות וגמר בנייה שפורסם באמצע חודש דצמבר. על פי נתוני הדו״ח, בתשעת החודשים ינואר-ספטמבר 2016, הוחל בנייתן של כ-38,670 דירות חדשות, נתון הנמוך ב-4% מהתקופה המקבילה אתשקד. כמו כן, בשנת 2015 כולה עמדו התחלות הבנייה על כ-52.7 אלף, המספר הגבוה ביותר שנרשם מאז שנת 1997 (אז הוחל בנייתן של כ-53.7 אלף דירות). 

מנתוני התחלות וגמר הבנייה עולה כי קצב התחלות הבנייה הוא גבוה מבחינה היסטורית, ומנגד, בונים לאט. מבט על נתון גמר הבנייה מציג כי בחודשים ינואר-ספטמבר 2016, הסתיימה בנייתן של כ-31,440 דירות, 5.7% פחות מאשר בתקופה המקבילה אשתקד.

בשורה התחתונה, משך הבנייה ארוך, וישנם עיכובים רבים ואף כאלה של שנים. כך למשך, בלמ״ס הוסיפו באותו הדוח כי ״יצויין, כי טרם הסתיימה בנייתן של כ-6,830 דירות שהוחל בבנייתן לפני ינואר 2013. מסך כל הדירות הנ"ל, כ-3,720 דירות נבנות ביזמה ובפיקוח של משרד הבינוי והשיכון וכ-480 דירות נמצאות בהפסקת בנייה מסיבות משפטיות וכספיות״. כלומר, כ-7,000 דירות שתקועות כבר יותר מ-4 שנים בהליכי בנייה שונים. כלומר, קצב בנייה של 62.5 אלף דירות כל שנה במשך 24 שנים, הנו קצב מהיר ואף מהיר ביותר למצב שוק הנדל״ן הנוכחי. 

התגובות בענף: תקווה לקיצור הזמנים בהליכי הבנייה והתכנון 

החלטת קבינט הדיור היום גררה לא מעט תגובות זועמות בענף. עלו טענות לכך שישנה בעיה מהותית במשך הליכי התכנון בישראל: ״נחמד וראוי לתכנן תכניות ארוכות טווח עד 2040 אך מדובר בלא יותר מניסיון להסיט את דעת הקהל מהמצב היום. כל עוד רמ"י משווקים מגרשים שאינם זמינים  לבנייה מיידית ללא פיתוח, ללא דרכי גישה נוחות, גנים ובתי ספר לא מדובר בתכנון אמיתי״ אמר שמאי המקרקעין ויו״ר לשכת השמאים לשעבר, אהוד המאירי בתגובה להחלטת קבינט הדיור.

״שיווק היסטרי של קרקעות באזורים לא מפותחים, אינו תורם לאיכות החיים של הדיירים ולכן במקביל לתכנון ארוך טווח, חובה לאשר תכניות קיימות ולפתח את השטחים. על כחלון להפנים שהממשלה לא בונה דירות אלא הקבלנים והם יבנו לא לפי רצונו אלא בהתאם לכדאיות הכלכלית ולפי הביקושים הריאליים שיהיו קיימים בשוק,וזאת ללא פיקוח מינימלי של הממשלה על איכות הבנייה והבטיחות באתרי הבנייה״, הוסיף המאירי. 

ארז כהן לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, גם כן טוען כי התכנית ״בלתי ישימה לחלוטין, אלא אם כן יתמלאו 2 תנאים הכרחיים, והם:

  1. ״יישום מיידי של הרפורמה בחוק התכנון והבנייה וקיצור משמעותי של הליכים בייורוקרטיים שייקצרו תהליכי תכנון ואישור קרקע זמינה למגורים״.
  2. ״תגמול משמעותי שהממשלה תעניק לעיריות על מנת לעודדן להפשיר קרקע למגורים, זאת מכיוון שכיום הארנונה למגורים נמוכה משמעותית לעומת ארנונה לנדל"ן, משרדים ומסחר״.
לדברי כהן, ״במידה ו-2 תנאים אלה לא ייושמו,החלטת קבינט הדיור תיוותר בגדר ׳כותרת׳ יפה ותו לא״.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

 אבנר לוי, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים בת"א-יפו-בת ים ומ"מ נשיא התאחדות בוני הארץ בירך על ההחלטה אך הוסיף כי מעניין יהיה לראות את השינוי האמיתי בשטח: "אנחנו כמובן מברכים על התכניות החדשות של שר האוצר וקבינט הדיור עד 2040: בהחלט הגיע הזמן לתכנית אסטרטגית מקיפה וכוללת שתקבע את עתידו של ענף הנדל"ן והדיור בטווח הארוך. אנחנו שמחים לראות שבמסגרת התכנית נכללות גם תכניות של התחדשות עירונית אשר נותנות מענה במרכזי הערים,  אך גם בקרקעות פנויות.

לוי הוסיף, ״עם זאת, מעניין יהיה לראות מה יהיה השינוי בשטח: האם השר כחלון אכן מתכנן לשחרר קרקעות במהירות, ולדאוג שהסחבת הבירוקרטית שמאפיינת את ההתנהלות מול הרשויות המקומיות תתקצר? האם השר כחלון מתכנן להביא לכאן עובדים זרים על מנת להגדיל את כוח האדם שאמור לבנות את הדירות שהוא מבטיח? תכנית אסטרטגית היא דבר חשוב ומבורך, אך אסור לשכוח את המציאות שבשטח: ההבטחה החשובה הזו לציבור הרחב חייבת להיות מלווה בצעדים מרחיקי לכת שישנו בפועל את השוק עבור היזמים והקבלנים. היזמים והקבלנים הם חלק אינטגרלי ומקצועי בתכנית האב שהשר כחלון מציע, ועל כן חשוב שהם יהוו חלק בוועדות ובהליכים שקשורים אליה״.

האדריכלית רותי הרשקוביץ ,בעלי ׳בר הרשקוביץ אדריכלים׳ הוסיפה כי מדובר בחדשות אופטימיות למצב הפרויקטים התקועים בהליכי ההתחדשות העירונית, אך גם היא לא בטוחה שתהליכים צפויים לשינוי בקרוב: "אם ההחלטה להקציב 40% בהתחדשות עירונית במרכז תיושם, הרי שמדובר בפריצת דרך רבתי וקידומן של מאות אלפי יחידות דיור בערים וותיקות הן במרכז הארץ והן בעיירות פיתוח בפריפריה. הבעיה העיקרית תיהיה איך ליישם תוכנית מקיפה שכזו במצב הסטטוטורי הנוכחי שלפיו כל תוכנית התחדשות עירונית עומדת על המדוכה עשרות שנים. ללא שיתוף פעולה מירבי בין הממשלה, הרשויות המקומיות והתושבים, תוכנית שכזו לא תוכל להיות מיושמת״.

תגובות לכתבה(8):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 7.
    כחלון 14/02/2017 12:54
    הגב לתגובה זו
    ותקשורת אשמים ששום דבר לא זז, תראו כמה החלטות והצעות קיבלתי? אין חודש שאני לא מנפיק הצעה, אני אלוף הנפקות הזבל!
  • 6.
    אורי 14/02/2017 07:40
    הגב לתגובה זו
    איפה הקבלנים הזרים?
  • 5.
    משה 14/02/2017 07:33
    הגב לתגובה זו
    מה המטרה שלו עם לא לתאם מחירים בין כול הקבלנים
  • 4.
    כחלון מנסה למציב מטרות נחשקות לעוד 40 שנה (ל"ת)
    כחלון נכשל 14/02/2017 04:55
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    קבלן,בנק,ממשל=גנבים 13/02/2017 16:53
    הגב לתגובה זו
    שנים מונופול לפסיכו-הרצה= תירוץ החזירות הנדלניסטים למנועה פיצוץ סופבועה להגנת על הבנקים= שקר חזירי באישור הממשל ובנק ישראל להמשך ניצול עם טיפש שיהיה משועבד לבנקים ולממשלה במשכנתאות מטורפות של מיליון+( 70-90% )= הבנקים בישראל היו תמיד מפוקחים ל-% קטן למשכנתאות בנדל"ן=פישר ברח + עם פלוג יצרו סופבועה=אפילו פישר לאחר שברח הודע בפרסום לא מזמן שיש בישראל בועה =הם סיכנו את עתיד המדינה יצרו עדר של העם הטיפש הצעיר והוריהם לעבדות של דורי דורות! .... בושה וחרפה של מדינה שמנצל את אזרחיה!
  • 2.
    גיא 13/02/2017 16:47
    הגב לתגובה זו
    ענף הרצת מחירי הדירות?
  • 1.
    ערך הדירה יהיה חצי 13/02/2017 16:16
    הגב לתגובה זו
    עם כזאת כמות של בניה, גם שכר הדירה וגם מחירי הנכסים יהיה זול מאוד ב 2040. לא יודע מה תהיה המשכורת הממוצעת, אבל כנראה שדירה תעלה 70-80 משכורות בממוצע, ושכר הדירה יהיה זהה להיום בשקלים (הרבה פחות אחוזים מתוך השכר שבטוח יגדל עד 2040)
  • שם טוב 13/02/2017 17:37
    הגב לתגובה זו
    פתטיות? לא היה עדיף להשקיע את השכירות שהולכת לפח במשכנתה, מה שלא יהיה, איפה שלא יהיה, רק שבסוף משהו יהיה?????????
משכנתא (גרוק)משכנתא (גרוק)

ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה

הריבית המערכתית הממוצעת רשמה ירידה של 03% ב-3-4 חודשים; בנק מזרחי נותר היקר מכולם ואילו הבינלאומי ממשיך להציע תנאים טובים בעיקר בזכות פעילות מול משרד הביטחון
רן קידר |
נושאים בכתבה משכנתא ריבית משכנתא מזרחי טפחות

בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.  

למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.


בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.    

לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.


            נתוני חודש ספטמבר. קרדיט: בנק ישראל

המגמה בשלושת החודשים האחרונים

בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.


נתוני יולי. קרדיט: בנק ישראל 

הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים, והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.


להמשך הכתבה לחץ כאן
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |
נושאים בכתבה מחירי הדירות אזורים

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.17%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

להמשך הכתבה לחץ כאן