מדוע משקיעים בדירות יפסיקו להעסיק שיפוצניקים ב'שחור'?

בהתאחדות קבלני השיפוצים מעריכים שביטול הפטור ממס שבח על דירות להשקעה יגרום לבעלי דירות לדרוש קבלות משיפוצניקים, צפו מדוע
לירן סהר | (21)

האם תופעת השיפוצניקים שעובדים בשחור תצומצם משמעותית? בעקבות הפטור ממס שבח למוכרי דירה שנייה מעריכים בהתאחדות קבלני השיפוצים שכעת קבלני השיפוצים ה"חאפרים" לדבריהם יאלצו לעבוד עם חשבונית.

רשות המיסים תיגבה בעת מכירת הדירה מס בשיעור של כ-25% על ההשבחה של הנכס (ייתכנו שינויים בשיעור המס בהתאם לשנת הרכישה של הנכס). כך לדוגמא, אם הדירה נקנתה ב-1 מיליון שקל לפני כשנתיים, ונמכרה כעת ב- 1.2 מיליון שקל - ישלם המוכר מס בשיעור של כ-50,000 שקל. עם זאת, באם יציג לרשות המיסים חשבוניות מבעלי מקצוע כמו חשמלאי, שיפוצניק, אינסטלטור או השקעות אחרות שביצע בדירה, יקוזז הסכום משבח הדירה והוא יוכל לשלם מס מופחת בהתאם לקבלות שיוצגו, מה שיצור בקרב המוכרים אינטרס לקבל חשבוניות ולשמרן.

ערן סיב, יו"ר התאחדות קבלני השיפוצים, מסביר כי "עד עתה מרבית המשפצים שיתפו פעולה ברצון עם השיפוצניקים ובעלי המקצוע שהציעו להם לבצע את העבודה 'בשחור' ללא חשבונית, באופן מלא או חלקי, כי זה הוזיל את עלות השיפוץ באופן משמעותי. עבודה של אינסטלטור, חשמלאי או שיפוצניק בעלות של 10,000 שקל עם חשבונית משמעה תוספת של 1800 שקל, סכום לא מבוטל, ולכן במקרים רבים הציבור מבקש מיזמתו שלא להוציא חשבונית. עם זאת, עבור בעלי דירה שניה, העבודה ללא חשבונית תשתלם פחות בשנים הקרובות לאור ביטול הפטור ממס שבח בעת מכירת הדירה."

תגובות לכתבה(21):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 15.
    מעלימי מס הכי גדולים אלה תיכנוני המס וההון השחור. (ל"ת)
    היתר בטל בשישים 26/01/2014 20:29
    הגב לתגובה זו
  • 14.
    רשות המסים לא מתאמצת היכן שצריך לאכוף אלא איפה שקל לקחת (ל"ת)
    משה - חיפה 22/01/2014 16:16
    הגב לתגובה זו
  • נאור 25/01/2014 16:40
    הגב לתגובה זו
    ערבים וכו', הם גיבורים על מורים ושיפוצניקים.
  • 13.
    אליהו מחולון 22/01/2014 15:20
    הגב לתגובה זו
    היגע באמת הזמן שכל השפוצנקים ובעלי כל המקצועות החופשיים שמעלמים מס כל השנים שיתחלו לשלם מס אמת .אף אחד לא פוחד להעלים מס כי מאוד מצחיק העונשים החוק .אולי אזה חבר כנסת ירים את הכפפה ויציע עונשים שאף אחד לא יעיז לגנוב .אולי אנחנו נשלם פחות מס הכנסה רק כולנו נרוויח
  • נאור 25/01/2014 16:39
    הגב לתגובה זו
    קבלה הכול מתייקר ובהרבה. חוץ מזה הבעיה לא בשיפוצניק ובמורה אלא בגנבים הגדולים שיושבים למעלה וגונבים בהכשר המדינה.
  • 12.
    שרון 20/01/2014 19:27
    הגב לתגובה זו
    נאמר לסבא וסבתא יש דירה נוספת. כל הילדים ןהנכדים שגרים בדירות משלהם יבקשו קבלות על כל שיפוץ ובעתיד נצרף את כל הקבלות כדי להזדכות על מס השבח בדירה הנוספת של הסבים. נתתם לי רעיון מצויין.
  • 11.
    אסף 20/01/2014 14:51
    הגב לתגובה זו
    וגם אם כן אז מדובר על שיפוץ מינימלי ביותר. רוב השיפוצים מבוצעים עבור דירות מגורים ולא דירות להשקעה.
  • 10.
    מאיר 19/01/2014 21:19
    הגב לתגובה זו
    האוצר במיליונים רק על שיפוצים, מספיק שיסתובבו ברחובות וישמעו איפה עושים שיפוצים, מספיק בכלל שיחייבו בחוק כול שיפוצניק במילוי טופס בניה מחייב כמו קבלן ואז נגמר הכול, אבל הם רוצים שהעלי הדירות יעשו להם את העבודה כי הם פוחדים מהשיפוצניקים הערבים
  • קופת האוצר זה בור 20/01/2014 07:19
    הגב לתגובה זו
    בגלל שהמדינה במינוס תמידי. לכן גם אם אתה צודק - בגדול זה לא ישפר את המצב אלא רק ייקר עוד את החיים.
  • 9.
    משה מרציאנו 19/01/2014 20:33
    הגב לתגובה זו
    המדינה תגבה מהשיפוצניק 18% מע"מ ובבוא היום תחזיר למוכר בבוא היום את כל הוצאות הבית שזה יכלול הרבה אבל הרבה יותר ממה שתגבה מהשיפוצניק. תעשו את החשבון לבד ותראו שזה לא היה כדאי למדינה בכלל בעיקר אם האנשים יאספו כול חשבונית.
  • 8.
    בועז 19/01/2014 19:26
    הגב לתגובה זו
    הישנות וכמובן זה ישפיע על החדשות- השנה נראה עלייה של כ15% כמעט כמו שנה הבאה בוודאות!!!
  • צביקה דורון יועץנדלן 19/01/2014 23:30
    הגב לתגובה זו
    יש משקיעים שעושים עסקאות אקזיט מהירות ורבים מהם שיפוצניקים בעצמם. עד היום הרווח שלהם בעסקה היה מבוסס על זה שהם היו משפצים ומוכרים מיד ביוקר. הסיפור הזה נגמר בגלל מס השבח ומס הרכישה.
  • 7.
    אילן 19/01/2014 19:19
    הגב לתגובה זו
    לאחרונה מתפשטת תופעת מסחרא חדשה בארץ , תופעה שמייקרת את מחירי הדירות החדשות ב15-20%. בעלי ממון , מתווכים וסתם כאלה שיש להם 200 אלף שח פנויים בבנק , רצים לקנות דירה חדשה מקבלן בשלב השיווק הראשוני. הם בוחרים בדירות האטרקטיביות מבחינת חזית , קומה וגודל ומשלמים כמה עשרות אלפי שח מקדמה וממתינים. ממתינים כחצי שנה שהקבלן ימכור 70-80 אחוז מהדירות וכאשר נשארים לקבלן רק הדירות הגרועות הם מבקשים למכור את הדירה שקנו. כמובן שהם לא מוכרים במחיר שקנו אלא ב-15 עד 20 אחוז יותר ממחיר שקנו. כך בחצי-שנה הם עושים רווח של כמה מאות אלפי שח מבלי ששילמו לקבלן יותר מ-200 אלף שח ובעקיפין מייקרים עוד יותר את מחירי הדירות החדשות . המסחרא החדשה הזאת שמתפשטת בארץ פוגעת בקונים האמיתיים ובזוגות צעירים ומייקרת את הדירות החדשות שמלכתחילה היו יקרות. שרים יקרים , חוקקו חוקים עכשיו , שמי שמוכר דירה שנקנתה מקבלן לפני תום 2 שנים מקבלת טופס 4 ישלם מס למדינה של 30% ועצרו את המסחרא המכוערת הזאת מידית.
  • מתי 25/01/2014 16:36
    הגב לתגובה זו
    תשומות הבניה היא ריבית דריבית, ועוד לא נמצא האדיוט שיעיז להצמד ולחכות עם התשלום. כשלא יודעים אז לא מדברים, והקנאה שלך לא תקרב אותך לדירה.
  • 6.
    מאיר 19/01/2014 18:52
    הגב לתגובה זו
    ביטול הפטור שוב יגרום להעלאת מחירי הדירות המוכרים יבקשו מחיר יותר גבוהה.מעניין מה הממשלה תעשה עם הכסף הזה? היא בטח לא מתכוונת לחלק זאת לזוגות צעירים. שוב למשרדים ולמשכורות שמנות?
  • 5.
    אם יבטחו את הדירות אז לא יעלה להם הרבה לשפץ ולתקן (ל"ת)
    שטוית 19/01/2014 18:25
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    הם ימכרו בשחור 19/01/2014 18:22
    הגב לתגובה זו
    שוב מענישים את בעלי הדירות על אזלת ידה של הממשלה
  • 3.
    מירי 19/01/2014 18:10
    הגב לתגובה זו
    נהנו משיפוץ זול
  • אולי עדיף, כי זול לא היה אף פעם וגם לא אחריות בלי קבלה (ל"ת)
    מתי 19/01/2014 20:18
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    מהלך מטומטם- המוכרים יגלגלו את המס לקונים (ל"ת)
    אביהו 19/01/2014 17:32
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    מהלך גאוני ! (ל"ת)
    אבי 19/01/2014 16:25
    הגב לתגובה זו
בנייה. קרדיט: Xבנייה. קרדיט: X
מחירי הדירות לאן

מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים

המחירים הרשמיים "לא יורדים" אבל הקבלנים כבר מחלקים ריהוט, שכר דירה, מימון למשכנתא ואפילו רכב חדש; חמישה חודשים ברציפות המדד יורד, ירידה של 16% בקצב העסקאות אבל מסך עשן של מבצעים מנסה לשמור על האמת בפנים - שוק הנדל"ן מתאמץ לשדר יציבות כשהקרקע רועדת
צלי אהרון |


מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר. 

ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות. 

במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.

ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים. 

במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.

פועל בניין
צילום: Getty images Israel

76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט

נתוני הלמ"ס מצביעים על עלייה שנתית של 22% בהתחלות הבנייה, אבל ברבעון השני נרשמה ירידה של 5.5% לעומת תחילת השנה כשבין הערים נרשמים פערים גדולים ותלות גוברת בהתחדשות עירונית - איזה עיר מובילה ומי נשרכת מאחור?

מנדי הניג |

בין הערים שבהן נרשם היקף בנייה חריג בשנה האחרונה ניתן למצוא את ירושלים (6,600 יח"ד), תל אביב (5,870), אופקים (2,990), אשדוד (2,900) ובאר יעקב (2,840). האחרונה בולטת במיוחד, לאחר שקפצה מ-220 דירות בלבד בתקופה שבין יולי 2023 ליוני 2024, ל-2,838 בתקופה שבין יולי 2024 ליוני 2025 זינוק של יותר מ-1,100%. עליות חדות נרשמו גם בקצרין (374%), קריית גת (989%), נוף הגליל (329%) ורכסים (635%). מנגד, ערים כמו טבריה, אשקלון, נתניה וקריית אונו הציגו ירידות חדות בהתחלות הבנייה.

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת שברבעון השני של 2025 החלה בנייתן של 18,553 דירות חדשות, מספר גבוה משמעותית מזה שנרשם בתקופה המקבילה בשנה שעברה עלייה של 42.3%. עם זאת, ביחס לרבעון הראשון של השנה אפשר לראות ירידה של כ-5.5% במספר התחלות הבנייה. במקביל, גמר הבנייה עלה והסתכם ב-14,385 דירות, עלייה של 17.7% לעומת הרבעון הראשון ושל 13.1% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. התמונה הכוללת לשנה החולפת מצביעה על שוק בנייה פעיל יותר, אך לא אחיד בין המחוזות השונים.


פיזור גיאוגרפי ומגמות במחוזות

יש פערים גדולים בין האזורים. מחוזות המרכז ותל אביב הובילו את הפעילות ברבעון השני, עם כמעט מחצית מכלל הדירות החדשות - 4,519 במרכז ו-4,384 בתל אביב. במחוז הדרום החלה בנייתן של 3,984 דירות, שהיוו כ-21% מכלל הפעילות הארצית, והמספרים שם זינקו ב-62% לעומת הרבעון הקודם. לעומת זאת, בצפון ובירושלים חלה האטה משמעותית: ירידה של 55.7% בצפון, 27.1% בירושלים ו-22% בחיפה.

בכל הנוגע להיתרי בנייה, ניתנו ברבעון השני 17,189 היתרים - עלייה קלה של 1.7% לעומת הרבעון הראשון, אך יציבות ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. הפילוח לפי מחוזות מגלה כי במחוז המרכז חל זינוק של כמעט 40% בהיתרי הבנייה, בעוד שבמחוזות אחרים המגמה הייתה שלילית ירידה של כ-8% בתל אביב ועד 13.9% בירושלים.


התחדשות עירונית מובילה

כ-5,030 התחלות בנייה ברבעון השני היו במסגרת פרויקטי התחדשות עירונית – כ-27% מכלל ההתחלות. מרבית הדירות נבנו במתכונת של הריסה ובנייה מחדש, בעיקר בפרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א 38/2, שהיוו כ-81% מהתחלות ההתחדשות. לעומת הרבעון הקודם מדובר בירידה של 7.7%, אך בהשוואה לשנה שעברה עלייה של 31.3%. בנוסף, החלה בנייתן של כ-1,141 דירות כתוספות בנייה לבניינים קיימים, נתון המשקף עלייה של 14.4% לעומת הרבעון הראשון.