4 סיבות שהקיפאון בנדל"ן יגמר, ומחירי הדירות יטפסו

עד לפני חצי שנה הדירות בישראל נמכרו בקצב מסחרר. עם פרוץ המהפכה החברתית, שאחת מדרישותיה הייתה דיור בר השגה, ראינו את ענף נדל"ן נכנס לקיפאון של מספר חודשים. הרוכשים הפוטנציאליים ישבו על הגדר ונצרו למעשה את כל הניסיונות לרכישת דירה. ביטוי לכך אנו מוצאים גם בנתונים השנתיים שפורסמו על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה המצביעים על ירידה של כ-6% בביקוש לדירות חדשות בשנת 2011.

על אף הנתונים השנתיים, ברזולוציה חודשית ניתן להבחין בניצנים ראשונים של שינוי המגמה בענף זה. בחודש דצמבר האחרון נרשמה עלייה מרשימה של כ-25% במכירות דירות חדשות בניכוי עונתיות לעומת חודש נובמבר. כמו כן, בחודש דצמבר האחרון נרשמה עלייה בהיקף משכנתאות שניטלו על ידי הרוכשים של כ-12% לעומת חודש נובמבר.

האם אנחנו באמת עומדים בפני שינוי מגמה? הנה 4 סיבות מדוע התשובה לשאלה זו צריכה להיות חיובית.

ריבית נמוכה - המשק בישראל כיום מתנהל בסביבה של ריבית נמוכה ברמה של 2.5%. הנגיד הוריד את הריבית בחצי שנה האחרונה מספר פעמים, ובשנה הקרובה, גם על פי תחזיות השוק וגם על פי המחקר של בנק ישראל, אנו צפויים לראות מספר הורדות נוספות. כמו כן, על פי ההכרזות של הנגידים באירופה ובארה"ב, הריבית ברחבי העולם צפויה להיות נמוכה בשנים הקרובות. מבחינת הלווים, המשמעות של סביבת ריבית נמוכה היא מחיר נמוך לכסף, כלומר זהו זמן המתאים ביותר לנטילת הלוואות ארוכות טווח. מי שחושב לקחת משכנתא ל-30 שנה, יעדיף לקחת אותה בריבית נמוכה יחסית מבחינה היסטורית, כפי שהיא נמצאת היום.

ריבית ריאלית במגמת ירידה - הריבית הריאלית היא בעצם התוצאה שמתקבלת מההפרש שבין הריבית של בנק ישראל לשיעור האינפלציה. כאשר הריבית של בנק ישראל נמוכה יותר משיעור האינפלציה, מתקבלת תוצאה שלילית, המשמעות היא כי הפקדת הון בפיקדון בבנק תניב למשקיע תשואה שלילית לאורך זמן.

המסקנה כי כאשר המשק נמצא בסביבה של ריבית ריאלית שלילית, המשקיעים יעדיפו לבצע השקעות בנכסים ריאליים, ובין היתר רכישת נדל"ן. נזכיר, כי בועת הנדל"ן האחרונה החלה להתפתח כאשר הריבית הריאלית בישראל הייתה שלילית משנת 2008 עד לתחילת 2011. כיום הריבית הריאלית עומדת סביב ה-0%, במידה ונראה הורדות נוספות של הריבית בקרוב, נחזור לסביבה של ריבית ריאלית שלילית כבר השנה.

חזרה של הרוכשים פוטנציאליים - כפי שציינו מקודם, הרוכשים פוטנציאליים ישבו עד כה על הגדר במטרה לבדוק אלו תוצאות בשוק נדל"ן תניב להם המחאה החברתית שהחלה בקיץ האחרון. בינתיים נראה כי המחאה דעכה, והיצרנים שהורידו מחירים כתגובה לדרישות הציבור, שבו והעלו אותם חזרה בזמן שהמחאה פחתה. בשוק הנדל"ן ראינו הורדות מחירים מינוריות, עד 10% לכל היותר, בעיקר בפרויקטים תקועים. כיום הביקוש שהצטבר בקנה במהלך 6 חודשים האחרונים עלול לפרוץ בבת אחת ולהציף את שוק הנדל"ן בביקוש בטווח הקצר.

תכנית להפשרת קרקעות תקועה - נכון להיום הממשלה העניקה לדורשי דיור בר השגה פתרון חלקי בלבד. על פי תכנית זו הופשרו קרקעות באזורים שונים בישראל ובעיקר בפריפריות. פעולות אלה תפסו כותרות יפות בעיתונים, אך למעשה לא נתנו שום פתרון בטווח הקצר. הפשרת קרקעות בעצם הותירה את הפיתוח של התשתיות לקבלנים, בעוד הם בעצמם מתקשים להשיג אשראי בנקאי לצורך התחלה של פרויקטים חדשים בעקבות מדיניות קשוחה שמנהל בנק ישראל מול הבנקים המקומיים בנושא מתן אשראי לחברות בניה.

נוצר מעגל קסמים בו המדינה דוחפת את הפיתוח של קרקעות חדשות וחברות בניה אינן מצליחות להשיג אשראי לצורכי בניה. מי שמפסיד מהסיטואציה הם הלקוחות אשר נאלצים להתנפל על הפרויקטים הקיימים, שלא מצליחים להדביק את עודף הביקוש שמסתמן.

לסיכום, אנו צופים התעוררות מחודשת של שוק הנדל"ן שתבוא לידי ביטוי בעלייה נוספת של מחירי הדיור במידה ומשרד האוצר ובנק ישראל לא ישלבו כוחות למציאת פתרון מקיף. אגב, על פי נתוני המדד המחירים לחודש דצמבר עלו מחירי הדירות ב-0.6% נוספים.