רכישת דירה בישראל הפכה לאתגר כלכלי עבור רבים, ולעיתים אף לחלום שהולך ומתרחק. וכאשר המחירים ממשיכים לנסוק, משקיעים רבים מחפשים אלטרנטיבות מעבר לים, במדינות שבהן סכום של כמיליון שקל (כ-230,000 יורו או 250,000 דולר נכון לדצמבר 2025) עדיין מאפשר רכישת נכס שלם ואף מניב.

בכתבה זו נסקור חמישה יעדים פופולריים בקרב משקיעים ישראלים: טביליסי (גאורגיה), אתונה (יוון), ליברפול (בריטניה), ליסבון (פורטוגל) וסופיה (בולגריה). נבחן את יתרונותיהם וחסרונותיהם, כולל נתוני מחירים, תשואות שכירות ממוצעות, שכר מקומי ואיכות החיים הכללית, כדי לספק תמונה מלאה עבור המשקיע הפוטנציאלי.

יוצאים לדרך: דרכון אירופי לא יזיק

לפני שנצלול לפרטי היעדים, חשוב להבין שבעלות על דרכון אירופי משנה את כללי המשחק. עבור ישראלים רבים המחזיקים בדרכון כזה (בעיקר פורטוגלי, רומני, פולני או גרמני), ההשקעה הופכת לפשוטה יותר מבחינה בירוקרטית ומיסויית. אזרחי האיחוד האירופי יכולים בדרך כלל לרכוש נכסים ללא הגבלות מיוחדות, ליהנות מחופש תנועה ומגורים, ולעיתים אף לזכות בהטבות מס מקומיות.

במדינות כמו יוון ופורטוגל, משקיעים ללא דרכון אירופי עשויים להיות זכאים לתוכניות "ויזת זהב",  המעניקות אישור שהייה בתמורה להשקעה בסכום מסוים - אך מי שמחזיק כבר בדרכון חוסך את התהליך המורכב הזה.

• מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
• מיומנו של יועץ השקעות - על הדילמה בין השקעה בבורסה להשקעה בדירה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

טביליסי, גאורגיה: עיר מתפתחת עם תשואות שיא

בירת גאורגיה הפכה בשנים האחרונות למוקד משיכה למשקיעים המחפשים הזדמנויות בשווקים מתפתחים. העיר העתיקה והיפה, עם המרחצאות הטרמליים והתרבות הים תיכונית-מזרח אירופית שובת הלב, מציעה שילוב של מחירים נמוכים ואפשרויות לתשואה גבוהה.

מחירי הדיור הממוצעים נעים בסביבות 3,000-2,000 אירו למ"ר, מה שמאפשר למצוא דירות במיליון שקל באזורים טובים יחסית, לעיתים אפילו דירות חדשות ומודרניות.

תשואות השכירות הן מהגבוהות באירופה, עם ממוצע של כ-7.5% - 8.7% לדירת חדר שינה אחד, הודות לביקוש הגובר מצד סטודנטים, תיירים ועובדים זרים.

• הפד נכנס ל-2026 מפולג: אינפלציה עקשנית, שוק עבודה מתקרר ויו"ר חדש באופק
• למרות ההבנות: סין ממשיכה להגביל חומרי גלם קריטיים לתעשייה האמריקאית
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• "הזדמנות קיצונית באנבידיה" -בברנשטיין מצפים לזינוק של 54%...

יתרון משמעותי הוא הפשטות הרגולטורית: תהליך רכישת נכס הוא מהיר ופשוט. עם זאת, ישנם גם חסרונות: המצב הגיאופוליטי באזור עשוי להוות סיכון מסוים, השכר הממוצע המקומי נמוך משמעותית ממערב אירופה, והשוק עדיין מתפתח ופחות שקוף בהשוואה לשווקים מבוססים יותר.

אתונה, יוון: השקעה ים-תיכונית עם פוטנציאל התאוששות

לאחר שנים של משבר כלכלי עמוק, שוק הנדל"ן ביוון מראה סימני התאוששות ברורים, המושכים משקיעים המאמינים בפוטנציאל הצמיחה. אתונה מציעה שילוב של סגנון חיים ים-תיכוני, אקלים מצוין ונופים יפים, ואפילו אפשרות לקבלת "ויזת זהב", למשקיעים בנכסים מעל סכום מסוים.

מחירי הדיור הממוצעים נעים בין 1,200 ל-2,500 אירו למ"ר, כאשר במיליון שקל ניתן למצוא דירות ישנות יותר במרכז העיר ההיסטורי או דירות חדשות יותר בפרבריה השקטים יותר.

תשואות השכירות נעות בדרך כלל בין 5% ל-7%, וקיים ביקוש גבוה לדירות נופש להשכרה לטווח קצר (AirBnB). השכר הממוצע הנקי נע סביב 1,000 אירו לחודש בלבד, מה שמשפיע על כוח הקנייה המקומי. עם זאת, התהליכים הבירוקרטיים יכולים להיות מסורבלים, והשוק עשוי להיות תנודתי יחסית.

 ליברפול, בריטניה: אלטרנטיבה צפונית יציבה

ליברפול, עיר נמל היסטורית הידועה גם כמולדת הביטלס, מציעה אלטרנטיבה זולה יחסית לשוק הלוהט של לונדון, עם שוק שכירות חזק ואוכלוסייה סטודנטיאלית גדולה.

מחירי הדיור הממוצעים נעים בסביבות 2,500-3,500 אירו למ"ר. מחיר ממוצע של בית עמד בספטמבר 2025 על 185,000 אירו (כ-870 אלף שקל), בטווח התקציב, מה שמאפשר מציאת נכס מלא.

תשואות השכירות נעות בין 6% ל-8%, הודות לביקוש יציב. היתרון הגדול הוא השוק המבוסס והיציב, עם מערכת משפטית ורגולציה ברורה והתנהלות קלה יחסית בשפה האנגלית.

החיסרון המרכזי הוא מזג האוויר הגשום והאפרורי בהשוואה לישראל, ויש לבדוק היטב היבטי מיסוי למשקיעים זרים (הנושא הופך מעט מורכב יותר לאחר הברקזיט).

ליסבון, פורטוגל: איכות חיים גבוהה ומחירים בעלייה

ליסבון הפכה ליעד פופולרי מאוד בשנים האחרונות, המשלב איכות חיים גבוהה, אקלים נוח יחסית (הדומה לזה של ישראל) ותרבות עשירה, מה שגרם לעלייה חדה במחירי הדיור.

מחירי הדיור הממוצעים במרכז נעים 8,500-3,500 אירו למ"ר. במיליון שקל ככל הנראה יהיה ניתן למצוא דירה קטנה יותר או מרוחקת מעט מהמרכזים התוססים של העיר. התשואות בדרך כלל מתונות יותר בהשוואה למזרח אירופה (כ-4%-6%). השכר הממוצע הנקי נמוך יחסית למערב אירופה ועומד על כ-1,151 אירו נטו. למרות זאת, העיר מציעה תמריצי מס אטרקטיביים למשקיעים זרים ולפנסיונרים ואוכלוסייה מסבירת פנים.

סופיה, בולגריה: הפנינה הבלקנית הזולה

סופיה, בירת בולגריה, היא אחת הערים הזולות ביותר בבירות האיחוד האירופי. היא מציעה שילוב של היסטוריה עשירה, פיתוח מואץ ושוק נדל"ן שעדיין מאפשר כניסה בתקציבים נמוכים יחסית.

מחירי הדיור הממוצעים נעים בסביבות 2,500-1,500 אירו למ"ר, מה שמאפשר למצוא דירות במיליון שקל באזורים מרכזיים יחסית.

תשואות השכירות עומדות על כ-5%-7% בממוצע. היתרון המרכזי הוא המחיר הנמוך והעובדה שבולגריה היא חלק מהאיחוד האירופי, מה שמקל על אזרחי האיחוד. עם זאת, השכר הממוצע הנקי נמוך יחסית ועומד על כ-1,200-1,000 אירו לחודש, ויש פערים גדולים באיכות הבנייה בין נכסים חדשים לישנים.

השקעה במחיר של דירת "רכבת"

כל אחד מהיעדים הללו מציע פרופיל השקעה שונה. בעוד גאורגיה, בולגריה ויוון מציעות פוטנציאל לתשואות גבוהות יותר ומחירים נמוכים, בריטניה ופורטוגל מציעות שווקים יציבים ומבוססים יותר, אם כי התשואות יהיו מתונות יותר או מחירי כניסה גבוהים יותר.

החלטה על יעד השקעה צריכה לכלול בדיקת נאותות מקיפה, הכוללת ייעוץ משפטי ופיננסי מקומי, והתחשבות בסיכונים ובפוטנציאל ארוך הטווח של כל שוק. בין שאתם מחפשים תשואה גבוהה ובין שאתם מעדיפים יציבות, העולם מציע הזדמנויות רבות בתקציב שבארץ יספיק אולי לדירה ישנה בשיכון רכבת בבית שאן, ואם אתם מחזיקים בדרכון אירופי, זה כמובן יכול להקל על התהליך.