עסקת מניות במיליארדים? דוניץ-אלעד בוחנת מיזוג עם דן נדל"ן
דוניץ-אלעד נכנסת ל-45 ימי בלעדיות לבחינת רכישת דן נדל"ן בהקצאת מניות; אם המגעים יבשילו, דן נדל"ן עשויה להיכנס לבורסה דרך חברה ציבורית במקום הנפקה עצמאית לפי שווי של קרוב ל-2 מיליארד שקל
דוניץ-אלעד דוניץ 0.18% מדווחת כי היא נכנסת למשא ומתן ולבדיקות נאותות לבחינת עסקת החלפת מניות עם חברת דן נדל"ן. דירקטוריון החברה אישר התקשרות בהסכם בלעדיות ו-No Shop לתקופה של 45 ימים, שבמהלכה יבחנו הצדדים את היתכנות העסקה, את תנאיה ואת האפשרות לגבש מתווה מחייב. לפי הודעת החברה, העסקה הנבחנת כוללת אפשרות שלפיה דוניץ-אלעד תרכוש את דן נדל"ן כנגד הקצאת מניות של דוניץ-אלעד לבעלי המניות של דן נדל"ן.
המהלך מגיע ברקע דיווחים מהתקופה האחרונה שלפיהם דן נדל"ן בחנה אפשרות לצאת להנפקה לפי שווי של קרוב ל-2 מיליארד שקל. אם העסקה מול דוניץ-אלעד תצא לפועל, היא עשויה לשמש חלופה להנפקה עצמאית, כך שדן נדל"ן תיכנס למעשה לבורסה דרך חברה ציבורית. דוניץ-אלעד עצמה נסחרת כיום בשווי של כ-2 מיליארד שקל, כך שמדובר במהלך שעשוי לייצר חברה ממוזגת בהיקף משמעותי יותר, בכפוף כמובן לשווי שייקבע לדן נדל"ן במסגרת העסקה וליחס ההחלפה בין הצדדים.
עבור דוניץ-אלעד, זו אינה הפעם הראשונה שבה החברה פועלת באמצעות מהלך מיזוגי. בשנת 2022 התמזגה החברה עם אלעד ישראל מגורים, שהייתה אז בבעלות יצחק תשובה. בהמשך, קרן JTLV מכרה את החזקותיה בדוניץ-אלעד בתמורה לכ-530 מיליון שקל, ובעקבות המהלך נותרה החברה ללא בעל שליטה. כעת בוחנת החברה עסקה נוספת, הפעם מול דן נדל"ן, שעשויה להרחיב את בסיס הפעילות שלה בתחום המגורים וההתחדשות העירונית.
דוניץ-אלעד פועלת בתחום ייזום הנדל"ן למגורים, עם צבר רחב של פרויקטים בשלבים שונים. לפי הדוח השנתי של החברה לשנת 2025, היא מציינת ניסיון של יותר מ-60 שנה בייזום, תכנון, פיתוח, בנייה, שיווק ומכירה של פרויקטים למגורים. נכון למועד הדוח, החברה מחזיקה בצבר הכולל כ-27 אלף יחידות דיור ב-55 פרויקטים וקרקעות. מתוך הצבר הזה, ל-18 פרויקטים קיימת תוכנית מאושרת, 10 פרויקטים נמצאים בהליכי תכנון מתקדמים וכ-3,000 יחידות דיור קיבלו היתרי בנייה. לצד זאת, לחברה 24 פרויקטים מותלים בתחום ההתחדשות העירונית ושלוש קרקעות בשלבי תכנון מוקדמים, שצפויות לכלול כ-14 אלף יחידות דיור ושטחי מסחר ותעסוקה.
- דוניץ: עלייה של מעל 30% במכירות ב-2025 ורווחיות יציבה
- הופקדה תוכנית לבניית 773 דירות בארמון הנציב בי-ם
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לצד הצבר, בדוחות החברה ניכרת ירידה בהכנסות בשנים האחרונות. הכנסות דוניץ-אלעד בשנת 2025 הסתכמו בכ-166 מיליון שקל, לעומת כ-175 מיליון שקל בשנת 2024 וכ-308 מיליון שקל בשנת 2023. ההכנסות כוללות בעיקר מכירת דירות ומתן שירותי בנייה. הפער בין היקף הצבר העתידי לבין היקף ההכנסות בפועל הוא אחד הנתונים המרכזיים שמלווים את החברה, והוא גם מסביר את החשיבות של כל מהלך שיכול להרחיב את הפעילות ולהאיץ את קצב המימוש בשנים הבאות.
דן נדל"ן, מנגד, היא חברה פרטית שהתפצלה מקואופרטיב התחבורה דן. החברה מחזיקה בנכסים ובפרויקטים באזורי ביקוש, בהם חניון דן ברמת החייל בתל אביב, שעליו מתוכננת בנייה של כ-750 יחידות דיור, וכן מגרשים באזור נאות אפקה, באזור שבו נמצא כיום בית מגור, ובהם מתוכנן פרויקט של כ-120 יחידות דיור. שילוב הפעילות הזו בתוך דוניץ-אלעד עשוי להגדיל את צבר הפרויקטים של החברה הציבורית, בעיקר באזור המרכז ותל אביב.
המתווה שנבחן, רכישה באמצעות הקצאת מניות, הוא נקודה חשובה מבחינת בעלי המניות. בניגוד לעסקת מזומן, שבה החברה משלמת תמורה ישירה, כאן התמורה לבעלי דן נדל"ן אמורה להינתן במניות של דוניץ-אלעד. לכן, השאלות המרכזיות בהמשך יהיו מה יהיה שווי דן נדל"ן בעסקה, איזה חלק מהחברה הממוזגת יקבלו בעלי מניותיה, ומה יהיה שיעור הדילול של בעלי המניות הקיימים בדוניץ-אלעד.
