"מספיק עם סנטימנטים! הראש היהודי, ממציא לנו פטנטים!", שירו העל מותי, הציני, של הרב אורי זוהר, משמש כרגע כאנקדוטה ולעג לכל המתרחש כיום בשוק הנדל"ן.

ותנו לי להיות מאוד ברור בעניין הזה, פרסומי הפאניקה והפרחת בלוני הניסוי עליהם אנו מתבשרים מידי שבוע מכיוון האוצר (בשונה משר האוצר), לצעדים חונקי ביקוש שלא לומר חונקי המשקיעים, "אויבי האומה", הם רק סימפטום לבעיה עמוקה הרבה יותר בהתנהלות מוסדות השלטון בכל הקשור לשוק הדיור ולכישלונם בטיפול בו עד כה: 67 שנות ועדיין שולפים ויורים ואח"כ בוכים.     

ומי נפגע בדרך? בני הערובה  

בשבוע שעבר היו אלה משקיעי הנדל"ן, שרק על מנת להזכיר, הם אלה שמקיימים הלכה למעשה את שוק השכירות בישראל, והשבוע הגיע תורם של שוכרי הדירות, שבשם הפופוליזם הטהור, מבטיחים להם את הקפאת שכר הדירה. אבל מה יקרה עד אז ומאז, את זה אף אחד לא טורח לנתח ולעדכן אותם. וחשוב להבהיר כבר כעת, הסדרת יחסי שוכר משכיר הינה פעולה חיובית ומבורכת, שחבל שלא נערכה כבר לפני שני עשורים. אבל כרגיל במקומותינו, מה שמוצע כעת הוא בבחינת מאוחר מידי וקיצוני מידי.       

ולכן, הסדרת שוק השכירות – כן: מהי דירה? מי יתקן? אילו ערבויות? חוזה אחיד? כל זה מבורך. התערבות ביחסים הכלכליים? ממש לא. כל התערבות כזו, אם בדרך של הקפאה או בדרך של הגדלה מבוקרת, תיצור תופעות לוואי שליליות ביותר, ונחשו מי ישלם בסוף את החשבון? שוכרי הדירות כמובן. 

אז בואו נסביר למקבלי ההחלטות, את מה שכל זוג צעיר יודע לשאול את רופא המשפחה, כאשר הוא רושם תרופה לצאצאם החולה: "מהן תופעות הלוואי?"

1. עליית מחירים מיידית – ברור שהשוק חכם וגמיש מכל ממשלה בישראל. ברגע שמדברים על הקפאה, חסרי המזל המחדשים בימים אלה חוזים כבר מקבלים סכומי דרישה מוגדלים, שכל מטרתם היא לקבע שכר דירה ראוי לשלוש השנים הבאות, כזה שיבטיח שהכנסת המשכיר לא תפגע ולא תישחק. יהיה חוק? מתי יהיה? זה כבר ממש לא מעניין, עצם העלאת הנושא כבר יוצרת רווח למשכירים.

• השינוי בדירות 4 חדרים: נתניה מזנקת; ת"א חצתה את רף ה-4 מיליון
• "מחירי השכירות במרכז עולים, חוץ מאשר בדירות הקטנות"
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

2. הקפאה הפוכה – אין לי ספק שיעשה שימוש בחוק הזה גם על מנת שלא לתת הנחות. רוצה הנחה? אני לא יכול, הקפיאו בחוק. ואז מה? אתה יכול לעזוב אבל מה שמחכה לך בחוץ הן דירות "מוקפאות" אחרות.  אין העלאות, ניתן לומר בוודאות שקשה יהיה לקבל גם הנחות.  ויוזכר כי גובה דמי השכירות המשולמים כיום על ידי רבים, רחוקים מלהשביע רצון.

3. שוכרים ומשכירים – בשוק קיימות כיום כ-600 אלף דירות להשכרה. מצדדי החוק מדברים על 2 מיליון ישראלים בדירות שכורות. מישהו בדק כמה מהם שוכרים ומשכירים? בוודאי שלא. מה שבטוח שאוכלוסיה זו, המוערכת על ידי לכ-500 אלף, שעומדים להיפגע פעמיים. פעם אחת במיסוי שכר הדירה שמקודם במקביל ופעם שנייה בהעלאת שכר הדירה שמשלמים היום, לפני ההקפאה. ומה התמריץ שלהם כיום? כמובן לנסות ולהעלות את שכר הדירה שמקבלים, על מנת להבטיח עצמם בפני הבאות.

4. כרטיס הכניסה – ברור שכל דירה חדשה שתצטרף למעגל השכירות כבר תגלם את הקיפאון הצפוי לה, זה בוודאי יבטיח מחירי ביקוש גבוהים משמעותית.

• הרווחתם על מתכות נדירות? מה עם משאבי מזון נדירים?
• חרם אירופאי על סחורה ישראלית - עד כמה זה משמעותי ומה אפשר לעשות?
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
• בטיחות או נוחות - איך בוחרים את המושב המושלם בטיסה?

5. מדינת הקומבינה – אין לי כוונה לחלק רעיונות לאיש, אבל ברור לכל, שכאשר מחילים על הציבור תקנה שאינו יכול לעמוד בה, מתפתח "שוק שחור" עם שלל תופעות לוואי שליליות וסחטנות יצירתית. ראו הוזהרתם.

6. תקרת הזכוכית – אומרים לי שיש גבול לכמה שהשוכרים יהיו מוכנים לשלם ולכן ההקפאה תעבוד. לעניין זה אני מזכיר כי כמות הדירות להשכרה עומדת לפחות - גם בשל הגזירות המתוכננות על המשקיעים, שתביא להפחתה בכמות הדירות הנבנות להשכרה וגם משום שדירות רבות "ייתפסו" למספר שנים, על מנת לנצל את "מחיר המציאה" שהתקבע. ברור שככל שהמחסור יגדל, יגלה הציבור שגם תקרת זכוכית יודעת להיות גמישה. 

7. חוק יסוד כבוד האדם וחירותו – בואו נניח שהיו רוצים להקפיא היום בחוק את מחירי הדירות. האם ניתן היה לעשות זאת? סביר להניח שלא. כיצד מבקשת המדינה אם כן להקפיא את שכר הדירה, כשמדובר באותו קניין פרטי של משקי בית.  בכל מדינות ההשוואה שמצדדי החוק מפנים אליהן, שוק השכירות נשלט רובו ככולו על ידי גופי השלטון וגופים מוסדיים. במצב עניינים זה, הכתבת מחירי שכירות והצמדת "השוק הפרטי" אליהם נראית מובנת מאליה. בארץ זה פשוט לא קיים. ולכן, ספק אם הקפאת שכר הדירה תעמוד במבחן בג"ץ.

8. אכיפה – כ- 200 אלף חוזי שכירות בשנה. מי יאכוף את קיום הוראות החוק? המדינה? פקחים? בית דין לשכירות? ומי יממן את כל החגיגה הזו, השוכרים או שמא המשכירים? חשבו על זה? נראה שלא. קיימת סכנה ברורה ומוחשית, נוכח המספרים, כי החוק הזה יתפקד בערך כמו שחוק הבולים תפקד (למבוגרים בינינו שעוד זוכרים אותו). על פי הוראות אותו חוק, כל חוזה שלא בויל היה חסר תוקף. למותר לציין כי היחידה שהקפידה לגבות את מס הבולים הזה הייתה המדינה בחוזים שערכה. יתר הציבור, כמו גם בתי המשפט, פשוט התעלמו מתשלום האגרה המיותרת.

9. גמישות – כיום, כשאני שוכר דירה, קיימת לי האופציה להתמקח הן על סכום החוזה והן על תנאיו. גם אם מדובר בחוזה חתום. ברור שכל הסדרה תפעל גם לרעת השוכרים ותצמצם את מרווח הפעולה והמיקוח שלהם. וצריך לקחת בחשבון שדווקא היום, חלקם נהנה מדמי שכירות נמוכים יחסית, תנאי חוזה טובים ואולי אפילו מבעל בית הוגן והגיוני.      

ולסיכום, הייתי מציע לשקול בכובד ראש כל מהלך מתוכנן ולא להביאו בפני הציבור בטרם נותח כיאות, על שלל היבטיו. רק בשנה שעברה ראינו מה עולל חוק מע"מ אפס לרוכשי הדירות המתלבטים ונראה שלמישהו שם למעלה קצב הגידול בגובה שכר הדירה, אינו משביע רצון ואינו מדביק את קצב עליית מחירי הדיור. ולכן, נדרשת מדיניות ריסון אך כזו שתוטל על "ממציאי הפטנטים".