נכסים אחרי טילים: שאלות ותשובות בסוגיות נדל"ן משפטיות

אלפי נכסים ברחבי הארץ נפגעו במלחמה עם איראן, כולל מבנים שבסכנת קריסה. מציאות זו מציפה סוגיות קנייניות וחוזיות מורכבות – כפי שמסביר עו"ד רועי אייז, שותף וראש מחלקת נדל"ן ומלונאות במשרד LIPA&CO.

דיור חלופי לדירה שאינה ראויה למגורים. על פי חוק מס רכוש וקרן פיצויים, המדינה נושאת באחריות לפיצוי בגין נזק ישיר שנגרם מפעולות איבה. כאשר דירה סופגת נזק מהותי ההופך אותה לבלתי ראויה למגורים (בהתאם לקביעת הגורמים המקצועיים מטעם קרן הפיצויים או הרשות המקומית, לפי העניין), זכאים הבעלים או הדייר למימון דיור חלופי. הפתרון ניתן לרוב בדרך של שיכון בבתי מלון שאישרה המדינה או מתן סיוע לתשלום שכר דירה חלופי, בהתאם למתווים ולהנחיות התקפים של קרן הפיצויים, עד לסיום שיקום הנכס.

נזק לרכוש אישי (מיטלטלין). הפיצוי על תכולת הבית אינו בלתי מוגבל ואינו משקף בהכרח את שווי השוק המלא של כל חפץ. הפיצוי ניתן על "חפצי בית" (ריהוט, ביגוד, מוצרי חשמל) בהתאם לתקרות הקבועות בתקנות ולפי גודל התא המשפחתי. כסף מזומן, תכשיטים, יצירות אמנות ועתיקות בדרך כלל אינם כלולים במסגרת הפיצוי לתכולה, אלא אם הוסדר כיסוי ייעודי מראש באמצעות ביטוח ייעודי. עם זאת, ניתן לרכוש מהמדינה ביטוח משלים בסכום גבוה בהרבה.

תשלום שכר דירה בנכס שנהרס או ניזוק. זו אחת המחלוקות הנפוצות ביותר הנוגעות לחובת תשלום שכר הדירה. המסגרת הנורמטיבית מצויה בחוק השכירות והשאילה. במקרים בהם נמנע מהשוכר להשתמש במושכר מחמת נסיבות הקשורות בנכס או בדרכי הגישה אליו, והשוכר לא ידע ולא יכול היה לדעת עליהן מראש, עשוי לחול סעיף 15 לחוק (פטור מדמי שכירות לתקופת המניעה), בהתאם לנסיבות. במצב של הרס כליל או פגיעה חמורה, עשויה לקום גם טענת סיכול או עילה לסיום ההסכם בהתאם לתנאיו ולדין.

• המפגש הבעייתי בין הורים גרושים וילדים לבין אזעקות וטילים
• איש מילואים בכיפת ברזל מואשם במסירת מידע מבצעי לאיראן בדצמבר שעבר
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

אם הנזק הופך את המגורים לבלתי סבירים (למשל: העדר חלונות בעיצומו של החורף או סכנה בטיחותית), השוכר עשוי להיות פטור מתשלום עד לתיקון, בכפוף לנסיבות ולתנאי ההסכם. כאשר הדירה עדיין ראויה למגורים אך קיימים פגמים הפוגעים בהנאת השוכר, ייתכן שהשוכר יהיה זכאי לסעד מתאים (לרבות הפחתה מדמי השכירות), בהתאם להוראות החוק, להסכם ולנסיבות. חשוב לציין, כי הוראות חוזיות בחוזה השכירות עשויות לשנות את ברירת המחדל הקבועה בדין, בכפוף להוראות החוק.

חלופת שיקום דירה לעומת הריסה. ההכרעה לגבי עתיד הבניין היא הנדסית-משפטית, והיא מתקבלת על בסיס חוות דעת והחלטות של הגורמים המקצועיים מטעם קרן הפיצויים והרשות המקומית (לרבות גורמי הנדסה ומבנים מסוכנים), לפי העניין. אם נקבע שניתן לתקן את הנזק ללא סכנה קונסטרוקטיבית, קרן הפיצויים עשויה לממן את השיקום. אם המבנה ספג פגיעה בשלד שאינה ניתנת לתיקון, הרשות המקומית עשויה להוציא צו הריסה מכוח הדין הרלוונטי, וקרן הפיצויים עשויה להכיר בנזק מלא ולהעמיד פיצוי לפי כלליה והערכתה (לרבות, במקרים המתאימים, על בסיס עלויות השבה או כינון), בכפוף לדין ולהנחיות התקפים.

• נאשם פיטר 13 סניגורים - והעליון קבע שלא יקבל את הגנת הסניגוריה הציבורית
• יורשי הפסל צבי אלדובי: הטכניון השמיד פסל בשווי 2.5 מיליון שקל
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• האב חתם בשמה על צ'קים - והיא תשלם 1.5 מיליון שקל

עו"ד רועי אייז (צילום: אייל טואג)

פגיעה בבניין כזרז להתחדשות עירונית. במקרים רבים, בעלי דירות בבניינים ישנים שנפגעו בוחנים קידום פרויקט התחדשות עירונית במקום בנייה מחדש "כפי שהיה". במקום להשתמש בכספי הפיצוי לשחזור בניין מיושן, הבעלים יכולים להתאגד, להתקשר עם יזם, ולבחון שימוש בכספי הפיצוי כחלק מהפתרון המימוני, בכפוף לתנאי הפיצוי, להסכמות בין בעלי הזכויות ולאישורים הנדרשים.

בנייה מחדש, גם של מבנה שנהרס, דורשת היתר בנייה כחוק. בפועל, מוסדות התכנון עשויים לתעדף טיפול בבקשות לשיקום נזקי מלחמה כדי שלא לעכב את החזרה לשגרה, בהתאם למדיניות ולהנחיות הרלוונטיות. ככל שלא נוצלו זכויות נוספות, לא ניתנה הקלה ולא אושרה תוכנית משביחה שמכוחה נוצרת השבחה, בדרך כלל לא ייווצר היטל השבחה, אולם כל מקרה נבחן לפי מקור הזכויות, ההיתר והדין החל. אם הדיירים בוחרים לנצל את ההזדמנות להתחדשות עירונית ולתוספת זכויות בנייה, עשויות לחול ההוראות הרגילות של חוק התכנון והבנייה לעניין היטל השבחה, בכפוף לפטורים ולהקלות הקבועים בדין.

מבנים שהוגדרו כמסוכנים בעבר. קרן הפיצויים מופקדת על פיצוי בגין נזק ישיר שנגרם מפעולת האיבה. ההכרעה מהו נזק חדש ומהו ליקוי קודם היא עניין מקצועי ולעיתים שנוי במחלוקת. ככל שבניין סבל מבעיות קונסטרוקטיביות לפני הפגיעה (ובפרט אם כבר הוכרז כ"מבנה מסוכן" על ידי העירייה), קרן הפיצויים צפויה לשאת רק בעלות התיקון של הנזק שנוסף עקב הפגיעה, בעוד שתיקון ליקויים קודמים וחיזוק המבנה עשויים לחול על בעלי הזכויות, בהתאם לדין ולנסיבות.