המהפך של פרדס חנה: ההתחדשות העירונית דופקת בדלת, מה המחיר למ"ר? עסקאות אחרונות
מה המשותף למודי בר און ומאיר אריאל ז"ל, חנן בן ארי, אברהם טל ומפורסמים רבים אחרים? כולם עברו, בדרך זו או אחרת, בפרדס חנה. ואם תרצו לומר את זה אחרת, אז אפשר - פרדס חנה כרכור.
פרדס חנה הרוויחה, ולא ביושר יש לומר, את הדימוי של עיירה ציורית, מעין כפר קטן ליד גן שמואל. אבל האמת רחוקה מכך - פרדס חנה היא לא מושב, היא יישוב אורבני. נכון, חלק מצמודי הקרקע בחלק מהאזורים, בעיקר אלה השייכים לכרכור, יוצרים אווירה של כפר, אבל רוב פרדס חנה מייצרת אווירה אורבנית למדי. כשמתקרבים למרכז שלה, זה מרחוב הדקלים, מבינים שפרדס חנה עברה מהפך בשנים האחרונות, אבל לא כזה שהופך אותה לגרסה הרבה יותר טובה מאחרות. בחלק מהשכונות הישנות, הרמה הסוציו-אקונומית עדיין נמוכה.
הכבישים בכניסה לעיר לא נעימים, בטח לא למראה. שפות המדרכה עדיין חסרות והיא זקוקה לשיפור אסתטי. אבל לא על זה באנו לדבר, אלא על מחירי הנדל"ן באזור. ובכן, מחירי הדיור בפרדס חנה עלו בשנים האחרונות, אבל לא הרבה יותר משאר הארץ. צמודי הקרקע עדיין נחשבים לכאלה שבהישג יד. מצאנו שם פרויקטים חדשים, במחירים שנעים סביב 3.9 וצפונה, מחיר סביר לאזור. צמודי קרקע מיד שנייה אפשר להשיג במחיר נמוך יותר, משהו כמו 3.55-3.7 בממוצע. יחד עם זאת, בחלק מהמקרים, צמודי הקרקע החדשים עוברים את רף ה-4 מיליון, תלוי בגודל ובסביבה.
המחיר הממוצע למ"ר עומד על 22 אלף שקל. בדקנו את המחיר בפרויקטים החדשים ושם המחיר למ"ר דומה, עד 23-24 אלף שקל למ"ר. כלומר, דירת 4-5 חדרים ממוצעת תעלה לכם סביב 2.4-2.6 מיליון שקל, תלוי בסביבה ובפרויקט.
לא תמיד יש מדרכות. מראה אופייני של צמודי קרקע בדרך פיק"א (גוגל מאפ)
דווקא הדירות הישנות נמכרות במחיר גבוה יותר, בין 25-27 אלף שקל. זה נראה מוזר, אבל יש לזה הסבר הגיוני מאוד: מדובר בדירות קטנות, ממוצע של 60-62 מ"ר, ויש כאן אלמנט של שוליות לגודל - ככל שהדירה גדולה יותר, המחיר הממוצע למ"ר יורד משמעותית במטרים האחרונים.
מאז המלחמה, נמכרו כאן דירות ישנות בודדות. משהו כזה באזור. פרדס חנה לא סובלת מנפילת טילים, עבור העובדה שחיזבאללה הפעיל את הצופרים באזור זכרון יעקב ועין שמר, גרם לתושבי המקום לחשוב פעמיים. אם תשאלו את המשקיעים, דרך למרחב, דרך הנדיב, עציון, פיק"א והצפירה הם הרחובות האהובים עליהם. שם התשואה היא גבוהה מאוד - קונים דירה ישנה ומיועדת להתחדשות עירונית ב-1.3-1.4 מיליון שקל, משכירים במחיר נמוך יחסית של 2,500 שקל אבל ממתינים לעליית השווי האמיתית במשא ומתן מול היזמים החדשים שלא מפסיקים לדפוק על הדלתות באזור.
פרדס חנה הרוויחה ונכללת בקול קורא של הרשות הממשלתית להתחדשות. היא איתרה מספר מתחמים, באזור עליו דיברנו, כך שפרדס חנה תקבל עוד 224 יחידות ברחוב עציון, נוסף ל-396 יחידות שאמורות לקום שם.
אחת השכונות החדשות היא חלומות פרדס חנה כרכור, שם המחיר הממוצע עומד על 20-24 אלף שקל למטר (אנשי חבר הרוויחו בעבר כשרכשו בחצי מחיר). נווה פרדסים המערבית היא אחת השכונות המוכרות כאן, משום שהיא קרובה לפארק העסקים קיסריה ומספקת כמה מקומות תעסוקה לתושבי האזור. מרכז כרכור ושכונת יובלים מובילות כמובן במכירת דירות. בשכונת יובלים המחיר הוא ממוצע לאזור, אחרי שעלה בשיעור של 30%-25% לפני שלוש שנים.
ליוני חכימי, יו"ר המועצה החדש, יש עוד הרבה עבודה. השבוע הוא הודיע בחשבון הפייסבוק שלו ש"זה לא כל כך נעים לראות שוק סגור", ועדכן כי יצא מכרז חדש להפעלת השוק הישן - בשורה טובה מאוד לתושבים. חכימי יחליף את הגר פרי יגור שכיהנה בחמש וחצי שנים האחרונות. מי שהיה טכנאי מטוסים בחיל האוויר וסיים את שירותו בגבורה, כאשר איבד את ראייתו בעין שמאל ונחשב לנכה צה"ל, צריך למצוא את הנתיב החדש של פרדס חנה. מיישוב אורבני - למושבה ציורית ופנינת נדל"ן. עם תכניות ההתחדשות העירונית שבדרך, אל תתפלאו אם היא תהפוך לכזאת בעוד כמה שנים.
- 2.אנונימי 26/04/2024 05:20הגב לתגובה זולצד היעדר תשתיות ופיתוח.צפוף ופקוק.
- 1.שי.ע 25/04/2024 22:05הגב לתגובה זוכתבה מדיוקת
- כן, אבל לא בשונה מרוב ישראל (ל"ת)יוסי 26/04/2024 13:41הגב לתגובה זו
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.
רוטשטיין תקים 493 דירות בקריית גת; צפי להכנסות של 852 מיליון שקל
הפרויקט יקום על קרקע בשטח של כ-43 דונם. החברה תשלם עבור הזכויות סכום של כ-29.1 מיליון שקל - סך העלויות בפרויקט מבטא שיעור רווחיות גולמית של כ-15%; וגם - עסקאות אחרונות
חברת רוטשטיין רוטשטיין 1.03% , העוסקת בייזום והקמת פרויקטי בנייה, ובתחום הנדל"ן המניב, התקשרה בהסכם לרכישת זכויות חכירה בקרקע להקמת פרויקט מגורים בהיקף של 493 דירות חדשות בקריית גת. הקרקע, בשטח של כ-43 דונם, נרכשה במסגרת עסקת השבה עם מושב עוזה, בתמורה לכ-29.1 מיליון שקל ובפטור ממכרז, בכפוף לאישור רשות מקרקעי ישראל. הפרויקט צפוי להניב הכנסות של כ-852 מיליון שקל מול עלויות של כ-723 מיליון שקל - ומבטא רוחיות גולמית על פי ההערכות של כ-15%. מדובר בקרקע הכוללת שבעה מגרשים בייעוד למגורים, שתאפשר הקמת שכונה חדשה בהיקף משמעותי בלב אחת הערים המתפתחות בישראל. קריית גת נמצאת בשנים האחרונות בתנופת פיתוח, בין היתר בזכות הרחבת אזורי התעשייה וההייטק, קידום תשתיות תחבורה חדשות וביקושים גוברים לדיור מצד זוגות צעירים ומשקיעים. בעסקאות אחרונות שבוצעו בעיר נרשמו מחירים ממוצעים של 16-18 אלף שקל למ"ר, תלוי במיקום ובשלב בו הפרויקט נמצא. מושב עוזה הוא יישוב חקלאי־דתי בחבל לכיש, השייך למועצה האזורית שפיר, וממוקם מדרום לעיר קריית גת.
רווחיות גולמית
דבר מעניין בעסקה הוא שיעור הרווחיות הגולמית הצפוי ה'גבולי' יחסית שעומד על כ-15% בלבד. מדובר על שיעור שנחשב נמוך יחסית לסטנדרט בענף היזמי, שבו פרויקטים רבים מתומחרים על בסיס רווחיות של 15%-20% ואף יותר. המשמעות היא שהחברה נכנסת לפרויקט עם מרווח ביטחון מצומצם יחסית, מה שיכול להעלות סיכון תזרימי בתקופה שבה עלויות מימון גבוהות ומדד תשומות הבנייה ממשיך להכביד. עם זאת, בפועל ייתכן שהרווחיות תתברר כגבוהה יותר - ברוב הפרויקטים שלה בשנים האחרונות נרשמו שיעורי רווחיות נאים יותר, בין היתר בזכות שדרוגי תכנון, תוספות זכויות והיכולת למכור במחירים גבוהים מההערכות הראשוניות. נראה כי החברה שמרנית ביחס לחברות אחרות בענף - וזה מתבטא גם בשאר הפרויקטים שלה, ושם הרווח והרווחיות גדולים בהרבה ומתעדכנים לאורך הזמן כלפי מעלה. לפחות כך היה בעבר הלא רחוק. נקח לדוגמא את הפרויקט שנמצא בשיווק כעת - בכרמי הנדיב. שם החברה עדכנה במצגת שפרסמה לאחרונה כי שיעור הרווחיות הגולמית יעמוד על 40%. וזה פרויקט שיכניס לקופה שלה כ-64 מיליון שקל.
אבישי בן- חיים, מנכ"ל רוטשטיין נדל"ן, מסר: "חתימת ההסכם מהווה אבן דרך משמעותית נוספת בפעילות החברה ותומכת באסטרטגיית הצמיחה וההתרחבות שלנו ובפיתוח שכונות גדולות. על אף התקופה המאתגרת בשוק הדיור, הצלחנו בחודשים האחרונים לרשום היקפי מכירות גבוהים המעידים על האמון של הרוכשים במותג רוטשטיין ובאיכות הפרויקטים שלנו. אנו בטוחים שגם בקריית גת נראה ביקושים חזקים ונמשיך לייצר ערך למשפחות הרוכשות ולמשקיעים".
שווי שוק, הון עצמי ומה עשתה המניה?
שווי השוק של החברה עומד על כ- 1.49 מיליארד שקל והונה העצמי נאמד בכ- 674 מיליון שקל. המניה עלתה מתחילת השנה בכ-38%, וב-12 החודשים האחרונים בכ-98%.
- רוטשטיין תפצה רוכשי דירה - אך לא על הג'קוזי
- אנשי העיר השיגה רוב דרוש בפרויקט ריינס בתל אביב; צפי הכנסות: 370 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עסקאות אחרונות באזור:
ברחוב האישה העברייה 21, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.11 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-107 מ"ר שנמצאת בקומה הרביעית.
ברחוב הגבורה 6, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.225 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-75 מ"ר שנמצאת בקומה השלישית.
