גורי נדלר מנהל אגף התכנון ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מסר :"התוכנית  מהווה חלופה עירונית לתמ"א 38 ומותאמת לעיר באר שבע. היא חלה על בניינים שנבנו עד 1984, בעלי שתי קומות לפחות וארבע יחידות דיור,  כמו גם מסלול מיוחד לתמרוץ והוספת ממ"דים למבנים שנבנו עד 1992, שטרם עברו חיזוק. צוות התכנון מיקד את עבודתו בעיקר בשכונות הוותיקות בעיר  והעניק  תוספת זכויות המשתנה על פי סוג הבניין ומיקומו.״

הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז דרום אישרה את תוכנית ההתחדשות המגרשית בבאר שבע, ביוזמת עיריית באר שבע והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. התוכנית נועדה להחליף את תמ״א 38 בעיר, ולהתאים את עקרונותיה למציאות המקומית של באר שבע - תוך מתן מענה למבנים ישנים, מחסור בממ״דים וצורך בהתחדשות רחבת היקף בשכונות הוותיקות.

לפי התוכנית, שנערכה בראשות האדריכלית עדי אסיף, ניתן יהיה להוציא היתרי בנייה ישירות, ללא צורך בהכנת תוכנית מפורטת נוספת. מדובר במהלך שמאפשר טיפול מהיר בבניינים קיימים, במסלול נקודתי ברמת הבניין ולא רק במתחמי פינוי-בינוי גדולים. הפוטנציאל הכולל של התוכנית עומד על כ-17 אלף דירות חדשות שיכולות להיבנות כאמור בשכונות הוותיקות של העיר.

התחולה חלה על מבנים שנבנו לפני שנת 1984, שבהם לפחות שתי קומות וארבע יחידות דיור, וכן על מבנים שנבנו עד שנת 1992 - שבהם יוכלו להיבנות ממ״דים ותוספות עיבוי. התוכנית מגדירה שלושה מסלולים עיקריים: הריסה ובנייה מחדש, חיזוק ועיבוי, ומיגון ועיבוי בלבד. לכל מסלול נקבעו היקפי זכויות שונים בהתאם לגובה הבניין ומיקומו בעיר.

• אנבידיה משלשת את מרכז הפיתוח בבאר שבע: מאות משרות חדשות בדרום
• שמאי המקרקעין שמעריך: "בבאר שבע מי שמוכר בלחץ - מקבע הפסד; מי שמחכה - לא מפסיד"
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

כמו כן, נקבע כי ברחובות ראשיים יתאפשר שילוב שימושים למסחר ולמוסדות ציבור, כחלק ממדיניות עידוד חיי רחוב וקהילה. כך למשל, בניין בן שלוש קומות הסמוך לציר תחבורה מרכזי עשוי לקבל תוספת של עד שש קומות, בעוד שבניין פנימי בן חמש קומות יוכל להוסיף שתיים בלבד.

פסק דין תקדימי בבית המשפט העליון משנה את כללי המשחק בנוגע להיטלי ההשבחה בערים הגדולות: הרכב של שלושה שופטים דחה פה אחד את ערעוריהן של עיריות תל אביב-יפו וירושלים, וקבע כי תוכניות מתאר שהוכנו מכוח תמ"א 38 אינן מזכות את העיריות בהיטלי השבחה. ההחלטה עלולה לעלות לעיריות אלו,  ובעתיד גם לאחרות, באובדן מיליארדים. פוטנציאל הרווח שנעלם לעיריות בגלל פסק הדין הוא עד 50 מיליארד שקל. 

הפסיקה, שניתנה בעקבות ערעור שהגישה עיריית תל אביב על חיוב בגין שתי דירות בתיק של תושב חוץ בסכום כולל של כמיליון שקל, הפכה לפסק דין בעל השלכות רוחב עצומות. מי שייצג את המוכר הוא עו"ד בנימין קריתי, שכיהן בעבר כראש העיר טבריה  והחליט להילחם בתופעה: "פסק הדין הזה לא היה בא לעולם לולא החלטנו לצאת למלחמה מול העירייה, למרות התמיכה שקיבלה גם מהיועמ"שית וגם ממרכז השלטון המקומי."

לדבריו של קריתי, "מדובר בהפסד מוערך של כ-50 מיליארד שקל לעיריית תל אביב בלבד". ההשפעה רחבה הרבה יותר, שכן לפי הערכות, למעלה מ-2,000 תיקים משפטיים המתינו להכרעה בנושא, ורבים מהם ייסגרו עתה על בסיס ההלכה שנקבעה.

פסק דין שמציב גבול ברור לעיריות

במוקד המחלוקת עמדה השאלה: האם ניתן לכלול את השפעת תמ"א 38 במסגרת "המצב הקודם" של הנכס, כאשר מחשבים את ההשבחה שנובעת מתוכנית מתאר חדשה. אם מנוטרלת ההשפעה של התמ"א, ההשבחה תיראה כגבוהה יותר, והיטל ההשבחה יתייקר בהתאם. לעומת זאת, אם התמ"א כלולה כבר בערך הנכסים, אין בסיס לתשלום נוסף.

• פרויקט תמ״א 38 ייצא לדרך: "לא הוכחה פגיעה ממשית"
• מפקח על מקרקעין אישר תמ״א 38 חרף התנגדות בעלי דירה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

השופטים קיבלו את הגישה שלפיה יש להתחשב בערך השוק הכולל של המקרקעין במועד הקודם, לרבות השפעות תכנוניות קיימות. המשמעות: אין להטיל היטלי השבחה על בסיס מה שמכונה "התעשרות וירטואלית" של בעל הנכס.