בעלי דירות שיכון מוזנחות - יקבלו מתנה של כמעט מיליון שקל
פרויקט פינוי בינוי נוסף ברמת השרון - ברחוב החלוץ בשכונת מורשה במזרח העיר החל פינויין של 168 דירות שיכון בשטח ממוצע של כ-55 מ"ר, 35 מתוכן דירות עמידר, ובמקומן יוקמו 588 דירות. הפרויקט מוקם על ידי קבוצת יובלים וחברת ישראל לוי.
שני הבניינים הראשונים מתוך 8 הבניינים הישנים שנבנו בשנות ה- 60 של המאה הקודמת כבר פונו ונהרסו, וכעת מתבצעות עבודות החפירה והדיפון. עד כה, פונו 49 משפחות והן עברו להתגורר בדירות שכורות, במימון החברות היזמיות ובהמשך צפויות להתפנות 119 המשפחות הנוספות כשלקראת יוני 2016 יפונו 2 בניינים נוספים.
דיירים שיפנו דירות בשטח 46 מ"ר יקבלו דירות 4 חדרים בשטח 100 מ"ר עם מרפסת בשטח 12 מ"ר וחניה ומי שיפנה דירת 60 מ"ר יקבל בתמורה דירת 5 חדרים בשטח 121 מ"ר עם מרפסת של 12 מ"ר וחניה.
מחירי הדירות בפריסייל הם החל מ-2.2 מיליון שקל עבור דירות 4 חדרים בשטח של 100 מ"ר עם מרפסת 12 מ"ר והחל מ-2.4 מיליון שקל עבור דירת 5 חדרים ששטחה 121 מ"ר 12 מ"ר מרפסת. הצפי לאכלוס הפרויקט הינו בתוך כ- 3.5 שנים.
- 378 דירות חדשות בר"ג: תוכנית ההתחדשות יוצאת לדרך
- מתיחת פנים ללוד: מעל 6,000 דירות חדשות ושדרה עירונית שתשנה את דרום העיר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לשם המחשה, לפי אתר 'מידע נדל"ן' של רשות המיסים, בחודש יוני נמכרה ברחוב החלוץ 29 דירת 3 חדרים בשטח 60 מ"ר ב-1.5 מיליון שקל. המשמעות היא שדייר שיוותר על דירה מסוג זה ויעבור לדירת 5 חדרים, כאמור בשווי של 2.4 מיליון שקל, ירוויח "על הנייר" 900 אלף שקל.
צביקה דרזי, אחד מדיירי הבניינים שפונו, אמר: "גרתי בבניין 50 שנה, באתי בשנת 1976, אב ל-6 ילדים. כשבאנו כולנו היינו צעירים בעלי ילדים. הייתה לי דירת 2 חדרים והוספתי תוספת של עוד 2 חדרים באופן פרטי, שטח הדירה היה 100 מ"ר, אקבל דירת 5 חדרים בשטח של 124 מ"ר בקומה השלישית. יום אחד ביום בהיר דפקו לנו בדלק מישהו - אני מהפרויקט פינוי בינוי, כולם היו המומים, גיבשתי את כל השכונה ואמרתי לכולם שנעבור לדירות חדשות, ייקח בסך הכול 15 שנה עד שהפרויקט הזה יסתיים בסך הכול. לעבור לדירה חדשה זה שמחה, אבל כשעמדתי והסתכלתי, המכה הראשונה הייתה בדירה שלי בקומה השלישית, קיבלתי מכה בלב".
לדברי איציק ברוך, בעלי קבוצת יובלים: "הפרויקט הוא חלק מתכנית רחבה להתחדשות עירונית ברמת השרון המהווה פתרון אמיתי למחסור בקרקעות להקמת שכונות מגורים חדשות. בזכות שיתוף פעולה עם עיריית רמת השרון ועם דיירי השכונה, הצלחנו להגיע לשלב של הריסת בנייני הדירות הישנים והמטים ליפול, והקמת הפרויקט החדש והמודרני לטובת דיירי המקום והישוב כולו. הדיירים שפינו את דירותיהם הישנות יקבלו דירות חדשות ומרווחות וייהנו מאיכות חיים גבוהה יותר".
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
צפו בהליך הריסת אחד הבניינים והכנת הקרקע לבנייה:
- 2.יעל קראתי בגוגל מאמר 15/12/2015 10:45הגב לתגובה זוהחלטה קריטית בשל תוחלת החיים
- 1.קונים סיכוי להתעשר 15/12/2015 09:32הגב לתגובה זוהקונים מוכנים לשלם הון תועפות על דירות שפעם נמכרו ב 300,000 שקל כי הם מבינים שבמוקדם או במאוחר המדינה תתן להם מתנה ענקית ותעשה פינוי בינוי על הדירה המצ'וקמקת שרכשו. בכך הרגו את האפשרות של צעירים לקנות דירות ישנות וזולות
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
.jpg "ביטוח לאומי - צילום: Shutterstock")