מדד גזית גלוב: מחירי הדירות ירדו 0.2% - היכן צפויה ירידת מחיר?
"מחירי הדירות בתל אביב עולים בלי סוף, בעוד בשאר חלקי הארץ רואים התייצבות כשבוחנים את המחירים במונחים ריאליים מגלים שהמחירים בצפון עדיין לא הגיעו לרמות של שנת 1998, והדרום לא רחוק מרמות אלה", כך אמרה אפרת טולקובסקי, מנכ"לית מכון גזית גלוב לחקר נדל"ן של המרכז הבינתחומי, וחברת מועצת עיריית תל אביב, עם פרסום מדד מחירי הדירות של המרכז עבור הרבעון השני של השנה.
המדד ירד בשיעור של 0.2% ברבעון השני של 2014, זאת לאחר שעלה ב-1.42% ברבעון הראשון של השנה. עלית המחירים החדה ביותר נרשמה באזור הצפון (6.9%) ואחריו באזור ירושלים ב-6.7%. באזור הדרום עלו המחירים עלו ב-4.34% ובאזור חיפה נרשמה עלייה של 4.13%. באזור המרכז עלו המחירים ב-2%. מנגד, באזור הקריות נרשמה צניחה של 12.25% במחירים, בתל אביב ירדו המחירים ב-4% ובגוש דן נרשמה ירידה של כ-3%.
נציין שהנתונים של המדד מתייחסים לדירות חוזרות ומתבססים יותר על דירות יד שנייה, בניגוד לנתוני הלמ"ס המתייחסים לנתוני הלמ"ס המתייחסים יותר לדירות חדשות.
טולקובסקי טוענת כי בצפון ובדרום קיים היצע גדול של דירות "ב-17 שנים המחירים באזורים אלו כמעט ולא עלו, הם משקפים היצע לא מבוטל ולכן יכול להיות שנראה ירידת מחירים באוזרים אלו, צריך לזכור שבין 1998 ל-2008 היו בחיפה לדוגמה ירידות מחירים של 60%. המחסור במרכז נובע בין היתר מחוסר רצון של ראשי ערים ליצור יחידות דיור.
- 3.שאלה למבינים 04/12/2014 11:52הגב לתגובה זוזאת לפי הגרף שמשווה בין שתי השיטות. אני מבין שהלמ"ס בודק גם דירות חדשות, ואני מבין שגזית גלוב בודקים את אותו הנכס פעמיים ובודקים כמה השתנה המחיר של אותו הנכס ספציפי, אבל האם מישהו יכול להסביר לי, בשיא הרצינות, מדוע יש כזה הבדל, גם בתזמון של תחילת העליות וגם בשיעור העליות?
- 2.ניתוח הנתונים 04/12/2014 10:55הגב לתגובה זוזה אומר לנו שהשוק בתל אביב ספג מכה קשה ללא קשר לחוק מע"מ 0% שהוכרז בסוף חודש מרץ, כי גם החוק הזה וגם תוכנית מחיר מטרה לא צפויים להשפיע על תל אביב. בכל זאת היתה ירידת מחירים, וזאת למרות שהריבית ירדה דראסטית במהלך אותה תקופה והיתה אמורה לגרום לעליות מחיר. אגב מי שהסתכל על מה שקרה באירלנד, שם יש עיר מרכזית בשם דבלין, יודע שכשהמחירים התחילו לרדת הם ירדו הכי הרבה בדבלין. שם היו ירידות של 56% ממחיר השיא, לעומת 46% ירידה בפריפריה של אירלנד.
- 1.יאיר 04/12/2014 10:34הגב לתגובה זואני מסתכל על הגרף שמתחת לשורה של ה60 אחוז ירידה בחיפה .. ווואלה 30 אחוז אוליי
בונים על התחדשות עירונית? תקבלו הרבה פחות ממה שחשבתם; על המשבר הגדול בהתחדשות
התחדשות עירונית אמורה היתה לפתור חלקית את בעיית המגורים, אבל תמונת המצב במרכז קשה - פרויקטים נתקעו בגלל ירידות המחירים, הקבלנים רוצים (ויכולים) להעביר פרויקטים לאחרים והתמורות שקיבלו הדיירים יורדות
התחדשות עירונית ענף ההתחדשות העירונית עובר טלטלה כלכלית משמעותית: למרות עלייה בהיקפי הפעילות, רווחיות השחקנים הצטמצמה, ועשרות חברות מחפשות קונה לפעילות הזו. הן לא רוצות להמשיך - הרווחיות התכווצה בגלל ירידית המחירים, המימון עלה. מסתבר שהן יכולות לסגת מהפרויקט, ולהשאיר את הדיירים תקועים באמצע ההכנסות. יש פרויקטים שעובדים עליהם כבר 4-5 שנים והיזם אמר - "אני צריך להוריד את שטח הדירות ולעשות עוד שינויים, אחרת אי אפשר להמשיך, זה לא כלכלי". הדיירים אמרו - "אבל יש הסכם" אבל היזם הראה להם שההסכם מאפשר נסיגה בהינתן שינויים מסוימים.
כל הסכם לגופו, אבל בשטח יש עשרות רבות של פרויקטים שמחפשים "אבא". היזם המקורי רוצה למכור. זה גורם לשני דברים - הדיירים יצטרכו לחכות לדירה הרבה יותר זמן ממה שהעריכו. והם יקבלו תמורות נמוכות יותר משמעותית. כשהם מדברים עם יזמים חדשים הם מבינים שמה שהיה לא יהיה. אלו שהצליחו להיות בתחילת הדרך של ההתחדשות העירונית הרוויחו בגדול. כעת, ההשבחה תהיה נמוכה יותר.
ירידות מחירים במרכז
הגאות שהיתה במחירי הדירות במרכז קידמה מאוד את תחום ההתחדשות ודגש על תמ"א באזור המרכז כשרווחיות של הקלבנים נמדדה בעבר בשיעורים של כ־20% ואף יותר. היזמים גם נהנו מעליית מחירים מתמדת תוך כדי תנועה.
בשנה האחרונה התמונה השתנתה: המחירים במרכז ירדו בין 5% ל-10%. הירידה הזו משנה לחלוטין את התחשיב של היזמים. בפרויקטים מרכזיים רבים הרווחיות יורדת לכ־10% ואף פחות.
- 740 דירות חדשות בת"א: אושרה תוכנית של מטרופוליס
- 378 דירות חדשות בר"ג: תוכנית ההתחדשות יוצאת לדרך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ההשפעה של ירידות מחירים מלווה במורכבות התפעולית של תמ"א 38/1 שרק הולכת והופכת למורכבת יותר. העבודה מבוצעת בתוך מבנים קיימים לרוב עם מגורים פעילים, וזה מורכב, כשבתל אביב המורכבות כפולה - יש אזורים שלא ניתן לעבוד בהם על רקע עבודות תשתית גדולות.
כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
על מחירי הדירות בנתניה, בת ים ופתח תקווה
מחירי הדירות בתל אביב בקצב ירידה שנתי של כ-9% - מחירי הדירות בת"א בצניחה - על ההמשך ועל הפיל שבחדר, בערים הסובבות הירידה קצת נמוכה. מרגישים את זה גם במעגלים קצת מרוחקים יותר. בדקנו הפעם עסקאות אחרונות בפתח תקווה, נתניה ובת ים.
פתח תקווה
ברחוב ברוריה 8, דירת
4.5 חדרים, 111.9 מ"ר, קומה שישית, נמכרה ב־3.15 מיליון שקל
(28.2 אלף ש"ח למ"ר).
ברחוב בייליס
20, דירת 4 חדרים, 86 מ"ר, קומה שישית, נמכרה ב־2.76 מיליון שקל
(32.1 אלף ש"ח למ"ר).
ברחוב הרב
צבי יהודה 7, דירת 5 חדרים, 115.1 מ"ר, קומה רביעית, נמכרה ב־3.37 מיליון שקל
(29.3 אלף ש"ח למ"ר).
- דירה בהנחה - האם כדאי לכם לחכות להגרלה או לחפש דירה?
- מחירי הדירות בירושלים בשיא כל הזמנים - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ברחוב י"ז הבנים 7, דירת 3.5 חדרים, 74.8 מ"ר, קומה שלישית, נמכרה ב־2.18 מיליון שקל
(29.1 אלף ש"ח למ"ר).
