הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן

אושרו תוכניות לפינוי בינוי ברחוב קיבוץ גלויות ובנחלת יצחק בת"א

מגדלים בני 24 קומות יוקמו בדרום ת"א במקום 12 בנייני מגורים ובנחלת יצחק יוקם מגדל מגורים שיכלול 140 דירות
לירן סהר | (2)
נושאים בכתבה מחירי הדירות פינוי בינוי תל אביב

הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז תל אביב החליטה להפקיד להתנגדויות הציבור תוכנית למוקד תעסוקה חדש במגדלי משרדים ומסחר בגובה של 24 קומות במתחם לודוויפול התכנית נמצאת במשולש התחום על ידי כביש מס' 1 ממזרח, נתיבי איילון ממערב וגשר קיבוץ גלויות מדרום, במקום קיימים כ-12 מבני מגורים אשר כלואים כיום בין הכבישים הסואנים אשר אינם מאפשרים שימוש ראוי למגורים במתחם.

התכנית מציעה פיתוח של מוקד תעסוקה חדש באזור ומייעדת את המתחם לשימושים של מסחר ותעסוקה. התכנית תאפשר פינוי של מבני המגורים. הבינוי המוצע במתחם הינו של מבנים בגובה של עד 24 קומות. הבניינים יהיו מחוברים בקומות המסד, ויכללו 12,500 מ"ר של מסחר ב-3 הקומות התחתונות ועוד קרוב ל-50,000 מ"ר למשרדים.

משפרים את המרחב הציבורי

הושם דגש על פתיחת חזיתות פעילות לדרך קיבוץ גלויות רחוב חיל השריון ורחוב לודוויפול שמשני צדיו נקבעה קולונדה ברוחב של 5 מטר, הרחוב יורחב ויעבור מתחת לקומות המסחר שבמפלס קיבוץ גלויות וימשיך מתחת לגשר. ממשרד הפנים נמסר שהתכנון המוצע מיועד לשפר את איכות המרחב הציבורי להולכי רגל, ותואם את מגמות התכנון של תכנית המתאר הכללית המופקדת של תל אביב.

בנוסף הפקידה הוועדה להתנגדויות הציבור תכנית להתחדשות עירונית בנחלת יצחק בתל אביב הכוללת מגדל מגורים בן 36 קומות ובו כ-140 יחידות דיור מהן 20% דירות קטנות, מבני ציבור ושטחים ציבוריים פתוחים.

התכנית חלה על שטח בגודל של כ-4.2 דונם בשכונת נחלת יצחק במזרח תל אביב, ומפוצלת לשלושה מתחמים נפרדים: המתחם המערבי הינו הגדול ביותר, כ-1.8 דונם, בפינת הרחובות נחלת יצחק (22, 24) וחפץ חיים (7, 9), ובסמיכות ל"מגדלי תל אביב"; במתחם זה מתוכנן מגדל מגורים של עד 36 קומות, בגובה שלא יעלה על גובהם של "מגדלי תל אביב". יוקמו בו בין 120 ל-140 יחידות דיור, 20% מהן דירות קטנות. זכויות הבנייה למגורים יהיו בהתאם לקבוע בתכנית המתאר הכוללנית המופקדת של העיר.

36 קומות בנחלת יצחק

בקומת הקרקע ו/או בקומה הראשונה של המגדל יוקם שטח ציבורי בנוי בהיקף של 300 מ"ר עיקרי (בנוסף לזכויות למגורים); מיקומו המדויק של שטח זה והשימוש שייעשה בו ייקבעו במסגרת תכנית העיצוב האדריכלי.

שני מתחמים נוספים יהיו בייעוד של "שטחים פתוחים ומבנים ומוסדות ציבור"; מתחם אחד ממוקם בין הרחובות חפץ חיים (6) וחיי אדם (6), וגודלו כ-0.85 דונם; ומתחם שני לאורך רחוב נחלת יצחק (34, 36), וגודלו כדונם אחד. עבור מתחמים אלו קבעה הוועדה, כי רק על עד 25% מהשטח יותר להקים מבני ציבור, ויתרת השטח תשמש לשטח ציבורי פתוח.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

התכנית תורמת להוצאת מטרדים סביבתיים אל מחוץ לשכונת המגורים; בין התנאים להפקדת התכנית כלולים מספר היבטים סביבתיים.

ממשרד הפנים נמסר שמדובר בתכנית חשובה להתחדשות שכונת נחלת יצחק, המאפשרת הקצאת שטחי ציבור בנויים ופתוחים לרווחת כלל תושבי השכונה - וותיקים וחדשים; לאור המחסור הקיים כיום בשכונה בשטחים ציבוריים, הרי שבתכנית זו ניתן מענה במסגרת ההתחדשות העירונית המקצה שטחים לשימושים ציבוריים.

תגובות לכתבה(2):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 2.
    אי שין 06/11/2014 13:45
    הגב לתגובה זו
    לב שהוא שם.
  • 1.
    YYYYY 03/11/2014 17:35
    הגב לתגובה זו
    הרחובות(רוחב) והתשתיות מתאימות למגדלי מגורים של עד 5 קומות, באים ודופקים בניינים של 36-40 קומות (פי8) ומעמיסים על חניות חוץ התנועה ברחוב ותשתיות מים וביוב... העיריה לא מעניין אותה איכות החיים אלא כמה ארנונה יכולה להוציא מיחידת שטח...
פרויקט דירות
צילום: שלומי יוסף
ניתוח

לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח

הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?

רן קידר |
נושאים בכתבה מחירי הדירות מבצעי 80/20

זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?",  "כן, הכל בשבילכם". 

רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו. 

הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון  אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.

למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.

ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%. 

להמשך הכתבה לחץ כאן
רז אברהם. קרדיט: רון כהןרז אברהם. קרדיט: רון כהן
מחירי הדירות

מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך

רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית

רז אברהם |
נושאים בכתבה מחירי הדירות

שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.

עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל

עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.

ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.

בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990), ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.

זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.

להמשך הכתבה לחץ כאן