צחי ארצי, ראש מערך הבנייה והנדל״ן בבנק לאומי: ״ה’נורמלי החדש’ בענף – ריבית גבוהה"

ארצי מדבר על בירוקרטיה חונקת ומחסור בכוח-אדם, "אבל השוק מגלה חוסן

אתי אפללו |
נושאים בכתבה נדל"ן בנק לאומי

ענף הנדל"ן הישראלי יוצא מהמלחמה עם הרבה מאוד עבודת שיקום צפויה ותנאי שוק מאתגרים: סביבת הריבית הגבוהה, שהחלה להכביד עוד טרם פרוץ המלחמה איתנו בשביל להישאר.

מחסור משמעותי בכח אדם באתרי הבניה, ועלויות חומרי גלם ועבודה שממשיכות לטפס. ובכל זאת, במבט אחורה לנתוני 2024, צחי ארצי, ראש מערך הבנייה והנדל"ן בבנק לאומי, משוכנע שהענף התרגל למציאות חדש. למרות כל האתגרים, הוא אומר, "היקפי המכירות אשתקד היו גבוהים משמעותית מ-2023. יזמים, קבלנים והמערכת הפיננסית התאימו תהליכים, גייסו פתרונות יצירתיים ומצאו את ה’נורמלי החדש’ שבו כולם יודעים לשייט".

"הריבית הגבוהה הפכה למשתנה קבוע, מלאי הדירות הלא-מכורות נותר גבוה, ולכן היזמים מגיבים במבצעי מכירות אגרסיביים: הנחות מזומן, לוחות תשלום גמישים, הלוואות קבלן ואפילו הטבות מעולם הרכב. אלו כלים שיווקיים שמגלמים הנחה מסוימת," מסביר ארצי.

עם זאת, נוכח ההסתייגות של בנק ישראל מהפרקטיקה של הלוואות קבלן, מציין ארצי כי בבנק לאומי בוחנים כל עסקה לעומקה: "אנחנו מוודאים שהפרויקט רווחי גם אחרי ההטבות' ושהתזרים מהפרוייקט עומד בקריטריונים של המציאות החדשה".

מחסור בעובדים מאריך את משך הבנייה


אחד הגורמים שהכי מעיבים על הענף הוא מחסור בידיים עובדות מעיב על קצב הבנייה. שליש מאנשי המקצוע בענף נותרו מחוץ למעגל העבודה עם פרוץ הלחימה, והיבוא המואץ של עובדים זרים ממדינות חדשות טרם הדביק את הפער.

התוצאה ניכרת בפרמטר הבולט מכל: משך הבנייה התארך. בעוד שלפני 2019 אפשר היה להשלים פרויקט ממוצע בפחות מ-26 חודשים, כיום מדובר ביותר מ-34 חודשים. גם שלב התכנון התארך דרמטית: ארבע עד ארבע וחצי שנים חולפות מרגע זכייה במכרז ועד לקבלת היתר בנייה.


ארצי תולה את האשם בבירוקרטיה ומציע לקבוע יעדים כמותיים ומדידים לכל שלב בתהליך, להעניק תמריצים כלכליים לרשויות מקומיות שיצליחו לקצר לוחות זמנים, ולהכניס טכנולוגיות בנייה ודיגיטציה שיחליפו נהלים ידניים ויקצצו עלויות. "זו משימה לאומית, אך גם המגזר העסקי והבנקים חייבים לשלב ידיים כדי לפרוץ את החסמים".

קיראו עוד ב"נדל"ן"

העתיד בהתחדשות עירונית

באקלים הזה תופסת ההתחדשות העירונית מקום מרכזי יותר ויותר. כיום מהווים מיזמי פינוי-בינוי ותמ״א למעלה משליש מהתחלות הבנייה בישראל, ובנק לאומי צופה שבתוך שנים ספורות יגיע שיעורם למחצית סך הבנייה החדשה. “במדינה שכוחות גדולים מאיתנו מצמצמים את עתודות הקרקע הפתוחות, ההתחדשות העירונית היא אינטרס לאומי,” מדגיש ארצי.

לדבריו, ראשי רשויות שעד לא מכבר היססו להתמסר לתהליכים הממושכים מתחילים להבין שזה המפתח לחדש את מרכזי הערים ולשפר את עמידות המבנים בפני רעידות אדמה ואיומים ביטחוניים, בעוד היזמים מזהים מנוע רווח בתקופה של ריבית גבוהה, משום שפרויקטים מסוג זה דורשים פחות הון-עצמי בתחילת הדרך. עם זאת, ארצי מזכיר כי פרויקטים של התחדשות עירונית כרוכים בסיכונים גבוהים, דורשים ניסיון, אורך רוח, ולעיתים מצריכים הזרמה של הון ביניים מצד היזם. "מי שנכנס לסגמנט הזה חייב לוודא שיש לו את המשאבים והידע לנשימה ארוכה", הוא מזהיר.



הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
הדמיית הפרויקט. קרדיט: גיל מינסטר אדריכליםהדמיית הפרויקט. קרדיט: גיל מינסטר אדריכלים

אשדוד: פינוי-בינוי ברובע ב׳ קיבלה אישור, 2.16 אלף דירות יוקמו בציר הרצל-המעפילים

התכנית חלה על כ-146 דונם ותכלול תשעה מגדלים בני 32 קומות לצד מבני ציבור, שטחי מסחר ותעסוקה. 487 דירות ישנות ייהרסו ובמקומן יתווספו כ-1,670 דירות חדשות; תמהיל הדירות יהיה דירות קטנות לצעירים ומשפחות צעירות



צלי אהרון |


הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור (ותמ״ל) נתנה תוקף רשמי לתכנית ההתחדשות העירונית בציר הרצל-המעפילים ברובע ב’ באשדוד, מהלך שמסמן שלב משמעותי בהפיכת אחד הצירים המרכזיים בעיר למוקד מגורים, מסחר ותעסוקה חדש. 

התכנית משתרעת על פני כ-146 דונם וכוללת הקמה של 2.16 אלף דירות חדשות, לצד שטחי ציבור, מסחר ותעסוקה בהיקפים משמעותיים. כיום קיימות במתחם 18 שיכוני רכבת ישנים ובהם 487 דירות, שיפונו לטובת הפרויקט. המשמעות היא תוספת נטו של כ-1.67 אלף דירות חדשות שעתידות להיבנות בלב העיר. במסגרת התכנון נקבע כי יוקמו תשעה מגדלים שיגיעו עד ל-32 קומות, לצד חמישה בניינים בני 10 קומות, מה 'שיוסיף צבע' לאזור. 

אחד מהמאפיינים הבולטים בתמהיל הוא ההקצאה של כ-432 דירות קטנות במיוחד, בשטח של עד 55 מ"ר, המיועדות עבור צעירים, זוגות בתחילת דרכם ומשפחות קטנות. בכך נותנת התכנית מענה לצורך הממשי בהגדלת ההיצע של דירות קטנות ונגישות במחירים יחסיים לשוק.

החזון העירוני אינו מתמקד רק בבנייה למגורים, התכנית כוללת גם כ-34.5 אלף מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה, שצפויים להחיות את ציר הרצל, ולהעניק לו אופי של רחוב עירוני פעיל יחסית עם חזיתות מסחריות, מדרכות רחבות ועצי צל. 

נוסף על כך, כ-319 אלף מ"ר יוקצו לשטחי ציבור ולשימושי דיור מיוחד, בהם מוסדות חינוך, מבני תרבות, ואף אופציה לדיור מוגן או בתי אבות, בהתאם לצרכי האוכלוסייה המשתנה. בין היתר מתוכנן גם בית ספר יסודי חדש שייתן מענה לגידול הדמוגרפי.

אאורה יהוד
צילום: סטודיו 84

ההוכחה שמחירי הדירות יורדים ומה קרה ביולי-אוגוסט בשוק

בדוחות הרבעון השני של חברות הבנייה יש נפילה בכמות הדירות הנמכרות, אבל חלקן מדווחות על מכירות מוגברות בחודשים יולי-אוגוסט ומספרים לנו שהציבור חזר לקנות דירות. המציאות אחרת - אחרי שהן מורידות מחירים בשיעורים גבוהים, הציבור קונה  

צלי אהרון |

הקבלנים מוכרים פחות דירות. זה לא סוד, ורואים את זה גם בנתוני משרד האוצר, גם בנתוני הלמ"ס וגם בדוחות הכספיים של הקבלנים. היקף המכירות של דירות מקבלנים ירד לשפל חודשי של 20 שנים. זה קורה במקביל לירידת מחירים. בלמ"ס מדברים על ירידה של 1.4%, אבל זו לא ירידה מעודכנת (היא בדיליי של חודשיים וחצי) וגם בלמ"ס אין נטרול של מבצעים והנחות שהם מרכיב גבוה מירידות המחירים בשטח. למה? ככה. כתבנו על הבדיחה בנתונים והבעיה שהיא על חשבוננו. מי שרוצה להיזכר או להתעמק, מוזמן: איך הטעויות של הלמ"ס משפיעות על הכסף שלכם? , זה האיש שבגללו מחירי הדירות עלו - והוא גם האיש שיכול לתקן את הנזקההסבר של הלמ"ס לעיוותים במדד המחירים - זה לא אנחנו, זה אתם.


הירידה בפועל במחירי הדירות היא מעל 5%, ויש לנו בשורה - הירידה מחריפה בחודשים האחרונים. הקבלנים בלחץ וביולי-אוגוסט הם מורידים מחירים דרך מבצעים-הנחות, מבצעי מימון ועוד. בדוחות הכספיים בדוחות הדירקטוריון הם מדברים על "שפיפות" ביקושים במחצית הראשונה וחלקם מספרים על חזרה לקצב מכירות טוב ביולי-אוגוסט, אבל זה רק בזכות ההנחות והמבצעים. אאורה בולטת - המכירות שלה ביולי אוגוסט (מאז סוף יוני ועד פרסום הדוח הכספי - אתמול)  הם מעל 400 דירות, כשבחצי שנה היא מכרה כ-300 דירות. איך זה קרה?

זה לא הסתערות של רוכשי דירות, אלו מבצעים והנחות גדולות של אאורה בעיקר עם מועדון חבר. תתרגמו את המבצעים האלו למחיר אפקטיבי ותקבלו הנחה נוספת שהיא זו ששכנעה את הרוכשים לקנות. הרוכשים לא מסתערים - הם מחכים לירידה ואז קונים. 

גם חברות נוספות מדברות על עלייה בכמות הדירות הנמכרות ביולי-אוגוסט, אבל היא לא דרמטית כמו אצל אאורה והיא מלווה בהסברים של - חזרה לעניינים אחרי המלחמה שהתרחשה ביוני, וגם - הגדלת גודל הממ"ד. זו אכן בשורה לשוק הדירות. זו מתנה לקבלנים ולרוכשי הדירות. כאשר מקבלים 15 מטר רבוע במקום 9-12 מטר רבוע, זה משמעותי, זה הופך את החדר "הבעייתי" לחדר לכל דבר, ואפילו חדר גדול. חברות מכרו "במתנה" את התוספת הזו, בפועל הן לא משלמות  עליה השבחה, רק עבודה וחומרים, ומבחינת הרוכשים הם מקבלים עוד 3-6 מטר רבוע, זה אפקטיבית הנחה של כ-3%-5% במחיר הדירה וזה מתלווה למבצעים והנחות נוספים.

כשמנסים למצוא את נקודת שיווי המשקל בחודשים יולי-אוגוסט בין המחיר לכמות, מבינים שהכמות עלתה אך המחיר האפקטיבי ירד. זו לא ירידה דרמטית, אבל כדי להשיג קונים, הקבלנים מספקים הנחות אפקטיביות נוספות של 3%-5%. בהינתן הירידה מתחילת השנה, אנחנו כבר באזור ה-7%-8% ירידה מתחילת שנה. לא בכל מקום, יש הטרוגניות רבה.