הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן
צחי ארצי, לאומי
צחי ארצי, לאומי

צחי ארצי, ראש מערך הבנייה והנדל״ן בבנק לאומי: ״ה’נורמלי החדש’ בענף – ריבית גבוהה"

ארצי מדבר על בירוקרטיה חונקת ומחסור בכוח-אדם, "אבל השוק מגלה חוסן

אתי אפללו |
נושאים בכתבה נדל"ן בנק לאומי

ענף הנדל"ן הישראלי יוצא מהמלחמה עם הרבה מאוד עבודת שיקום צפויה ותנאי שוק מאתגרים: סביבת הריבית הגבוהה, שהחלה להכביד עוד טרם פרוץ המלחמה איתנו בשביל להישאר.

מחסור משמעותי בכח אדם באתרי הבניה, ועלויות חומרי גלם ועבודה שממשיכות לטפס. ובכל זאת, במבט אחורה לנתוני 2024, צחי ארצי, ראש מערך הבנייה והנדל"ן בבנק לאומי, משוכנע שהענף התרגל למציאות חדש. למרות כל האתגרים, הוא אומר, "היקפי המכירות אשתקד היו גבוהים משמעותית מ-2023. יזמים, קבלנים והמערכת הפיננסית התאימו תהליכים, גייסו פתרונות יצירתיים ומצאו את ה’נורמלי החדש’ שבו כולם יודעים לשייט".

"הריבית הגבוהה הפכה למשתנה קבוע, מלאי הדירות הלא-מכורות נותר גבוה, ולכן היזמים מגיבים במבצעי מכירות אגרסיביים: הנחות מזומן, לוחות תשלום גמישים, הלוואות קבלן ואפילו הטבות מעולם הרכב. אלו כלים שיווקיים שמגלמים הנחה מסוימת," מסביר ארצי.

עם זאת, נוכח ההסתייגות של בנק ישראל מהפרקטיקה של הלוואות קבלן, מציין ארצי כי בבנק לאומי בוחנים כל עסקה לעומקה: "אנחנו מוודאים שהפרויקט רווחי גם אחרי ההטבות' ושהתזרים מהפרוייקט עומד בקריטריונים של המציאות החדשה".

מחסור בעובדים מאריך את משך הבנייה


אחד הגורמים שהכי מעיבים על הענף הוא מחסור בידיים עובדות מעיב על קצב הבנייה. שליש מאנשי המקצוע בענף נותרו מחוץ למעגל העבודה עם פרוץ הלחימה, והיבוא המואץ של עובדים זרים ממדינות חדשות טרם הדביק את הפער.

התוצאה ניכרת בפרמטר הבולט מכל: משך הבנייה התארך. בעוד שלפני 2019 אפשר היה להשלים פרויקט ממוצע בפחות מ-26 חודשים, כיום מדובר ביותר מ-34 חודשים. גם שלב התכנון התארך דרמטית: ארבע עד ארבע וחצי שנים חולפות מרגע זכייה במכרז ועד לקבלת היתר בנייה.


ארצי תולה את האשם בבירוקרטיה ומציע לקבוע יעדים כמותיים ומדידים לכל שלב בתהליך, להעניק תמריצים כלכליים לרשויות מקומיות שיצליחו לקצר לוחות זמנים, ולהכניס טכנולוגיות בנייה ודיגיטציה שיחליפו נהלים ידניים ויקצצו עלויות. "זו משימה לאומית, אך גם המגזר העסקי והבנקים חייבים לשלב ידיים כדי לפרוץ את החסמים".

קיראו עוד ב"נדל"ן"

העתיד בהתחדשות עירונית

באקלים הזה תופסת ההתחדשות העירונית מקום מרכזי יותר ויותר. כיום מהווים מיזמי פינוי-בינוי ותמ״א למעלה משליש מהתחלות הבנייה בישראל, ובנק לאומי צופה שבתוך שנים ספורות יגיע שיעורם למחצית סך הבנייה החדשה. “במדינה שכוחות גדולים מאיתנו מצמצמים את עתודות הקרקע הפתוחות, ההתחדשות העירונית היא אינטרס לאומי,” מדגיש ארצי.

לדבריו, ראשי רשויות שעד לא מכבר היססו להתמסר לתהליכים הממושכים מתחילים להבין שזה המפתח לחדש את מרכזי הערים ולשפר את עמידות המבנים בפני רעידות אדמה ואיומים ביטחוניים, בעוד היזמים מזהים מנוע רווח בתקופה של ריבית גבוהה, משום שפרויקטים מסוג זה דורשים פחות הון-עצמי בתחילת הדרך. עם זאת, ארצי מזכיר כי פרויקטים של התחדשות עירונית כרוכים בסיכונים גבוהים, דורשים ניסיון, אורך רוח, ולעיתים מצריכים הזרמה של הון ביניים מצד היזם. "מי שנכנס לסגמנט הזה חייב לוודא שיש לו את המשאבים והידע לנשימה ארוכה", הוא מזהיר.



הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותדירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיות
ראיון

השמאית שמזהירה: ״לא רואה איך מחירי הדירות ירדו״

גלי אפל-קסטל מתארת עלייה ברורה בביקושים, הטבות יצירתיות מצד הקבלנים והיזמים, ורוכשים שחוזרים לשוק מתוך ביקושים אמיתיים; לדבריה, גם בשנים הקרובות השוק צפוי לנוע סביב יציבות ועליות מתונות - אך לא ירידות

צלי אהרון |
נושאים בכתבה מחירי הדירות יזמים

השנתיים האחרונות התאפיינו בריבית גבוהה, מלחמה ארוכה, אי-ודאות כלכלית, ירידה בעסקאות והמתנה ממושכת של רוכשים שחיכו על הגדר. בשיחה עם שמאית המקרקעין  גלי אפל-קסטל מנכ״לית ״דיור פלוס״, בשבועות האחרונים משהו משתנה, לשאלה איך היא רואה את השוק בזמן הנוכחי היא משיבה: ״שוק הנדל״ן מתעורר - והפעם זה נראה אמיתי״. היא מתארת תהליך הדרגתי ומדוד של חזרה לשוק. היא מוסיפה כי לא מדובר בתוצאה על התלהבות רגעית מצד הרוכשים, אלא של שילוב בין צורך אמיתי לבין תחושת מציאות חדשה שמחלחלת לציבור. ״אנחנו רואים עלייה ממשית בכמות הפניות, בפגישות ובשיחות עם לקוחות״.

מצד שני היא מצננת ומרגיעה, ״זה לא גל היסטרי, ולא מדובר על ביקוש פרוע - אלא על תנועה בריאה שמגיעה מתוך הבנה שהמתנה ממושכת לא בהכרח משרתת את הרוכשים״. אפל-קסטל מתארת מצב של ״פקק ביקושים״: אנשים שישבו בצד חודשים ארוכים - חלקם בגלל ריבית, חלקם בגלל מלחמה, חלקם פשוט בגלל פחד מאי הודאות שכעת מתחילים לחזור. “יש עלייה ברורה בכמות הזכאים שפונים, בכמות המתעניינים, וגם בעסקאות שנסגרות מהר יחסית״. ומה לגבי השנה האחרונה, השוק היה קפוא? ״אני לא אומרת שהשוק היה ׳קפוא׳ לגמרי, אבל בהחלט הייתה האטה עמוקה, ופתאום רואים משהו אחר. זה לא שינוי חד, אבל הוא עקבי״.


גלי אפל-קסטל. קרדיט: אופיר אברהמוב

20/80 מתחיל להיעלם, הטבות אחרות תופסות את המקום

אחד התמריצים לתופעה שהיא מתארת הוא התמעטות ההטבות שמעניקים היזמים והקבלנים דרך מבצעי ה-90/10 - 20/80. אפל-קסטל מסבירה שבשנה האחרונה, כדי להתמודד עם הביקושים הנמוכים, יזמים הציעו שורה ארוכה של הקלות שמבטאות ירידה מסוימת במחירי הדירות - אך כעת חלק מהן הולכות ונעלמות. לדוגמא, פרויקטים באזור רחובות שהיו בעבר עם 20/80, כבר לא מציעים את ההטבות האלה״ היא מסבירה ש״זה לא שהם העלו מחירים - אלא הם פשוט לא צריכים לתת את אותם תנאים נדיבים כמו לפני חצי שנה״. לגבי הביקושים היום היא אומרת שהיא מזהה זינוק בפניות של רוכשים שממהרים לנצל את ההטבות שעוד קיימות: ״יש תחושה באוויר שהחלון עלול להיסגר״.

מה לגבי צמצום תכניות מחיר למשתכן? האם זה יעמיס עוד ביקושים על השוק?

להמשך הכתבה לחץ כאן