זו הדרך להעלות את ערך הדירה ובמקביל לחסוך 20 מיליארד שקלים

אסף אנגל, מנכ"ל משותף ב"אנגל-שביט" המייעצת ומלווה קהילות עירוניות בתהליך רכישה מיזמים, מפרט כיצד ניתן למקסם את ערך הדירה ולחסוך 20 מיליארד שקלים בשוק העבודה בישראל
|
(14)

חיי קהילה הם עניין שהתפתח אצל בני האדם באופן טבעי לאורך השנים, ובמיוחד במהלך המאה ה-18, בה אנשים גרו ועבדו באותו מתחם. בני אדם נטו להישאר בסביבתם של האנשים הקרובים אליהם, לגור בסמוך אליהם ולבלות איתם בשעות הפנאי, וכך למעשה נוצרו קהילות. מתוך הרצון לשמור ולחזק את הקהילה נהגו בני האדם לתכנן את סביבת המחייה שלהם כך שתהיה בסמוך אל זו של הקהילה שלהם. עם השנים והמהפכה התעשייתית, החלה תנועה של מעבר לערים שהגיעה לשיאה, בעולם המערבי, בעשורים האחרונים. בעשור האחרון בישראל, למשל, מרכזי הערים היוו מוקדי בילוי ופנאי, לצדם התפתחו מתחמי תעסוקה גדולים ואנשים הקימו את ביתם ביחס לאותה נקודת מרכז (מכאן נגזר המושג פריפריה) , כל אחד על פי יכולתו ותפישתו.

<

עירוב שימושים בבנייה היא גישה תכנונית ופילוסופית לפיה יש לשלב בבנייה מספר שימושים באותה שכונה, עיר או מתחם, דוגמת מגורים, מסחר, תעסוקה ושטחים פתוחים ציבוריים. גישת עירוב השימושים הייתה מקובלת בעבר משום ששמרה על הקהילות. בהמשך נזנחה, ובימים אלה, שוב, היא הופכת לאחת מהגישות המובילות והמרכזיות בעולם. בהמשך למגמה זו, הגישה החלה לתפוס תאוצה ולהיות מקובלת גם בישראל. עירוב השימושים קיבל גם תוקף מדיני דרך החלטות ממשלה 369(דר/5) ו-2873, אשר מדגישות את חשיבותה  והצורך לשלב אותה בעולם התכנון בישראל.

במהלך המאה ה-20 החלה להתפתח גישה תכנונית אשר חרטה על דגלה הפרדת שימושי בנייה, כלומר הפרדה בין אזורי מגורים לאזורי מסחר ותעסוקה. גישה זו זוכה כיום לכינוי "זחילה עירונית" (Urban sprawl). הגישה התפתחה מתוך מחשבה כי סמיכות בין אזורים אשר ייעודם שונה תגרום למטרדי רעש וסכנות בטיחותיות. גישת הזחילה העירונית שוברת למעשה את המבנה הקהילתי של השכונות ותושביהן, הסיבה לכך נעוצה בעובדה שהיא מצריכה מכל אדם לבלות זמן רב יותר "בדרכים" במקום בתוך הקהילה.

<

ביזפורטל מגייסת כתבי שוק הון. אולי זה אתם?

השאירו פרטים ונחזור אליכם

העלאה
* כל השדות חובה

תודה שהשארת פרטים, נשתדל לחזור אלייך בהקדם

ניקח כדוגמא את מר ישראל כהן. בעל משפחה הגר בשכונה בעיר במרכז הארץ אשר תוכננה בשיטת הזחילה העירונית. ישראל קם מוקדם מאוד בבוקר לנסוע אל מקום עבודתו אשר נמצא מרחק מה מהשכונה בה הוא גר. כמובן שהדרך שלו רצופה בפקקי תנועה אשר מאריכים את זמן הנסיעה שלו ב-30-45 דקות ואף הרבה יותר כל בוקר. בדרך חזרה הביתה ישראל כהן סובל מאותם הפקקים הגוזלים ממנו עוד זמן יקר בו יכול היה לבלות עם משפחתו. התלות הרבה של ישראל ברכבו, העלות הגבוהה שעליו לשלם בעבורו, נטל הזמן שנגזל ממנו "בדרכים" וחוסר הזמן שנוצר לו עם משפחתו - כל אלה הם סממנים של אותה שיטה תכנונית המכונה זחילה עירונית. הסיפור של ישראל כהן נשמע מוכר לרובנו משום שבישראל נבנו הרבה שכונות בצורה זו, החל מאם המושבות בפתח תקווה, דרך קריית השרון סמוך לנתניה ועד קריית האמנים ברמלה ורבות אחרות.

<

שילוב של מספר שימושים באזור אחד מביא לידי כך שהקרקע תהיה מנוצלת בצורה מקסימלית. הדבר קורה משום שעירוב השימושים גורם להגדלת שעות הפעילות באותו המגרש לאורך מרבית שעות היממה. המבנים אשר נבנו תוך עירוב שימושים מייצרים מתחמים חיים ותוססים המתאפיינים בתמהיל של מבני שירות חברתיים (גני ילדים, מעונות), מבני תעסוקה (משרדים), מבני מסחר (חנויות, מסעדות, בתי קפה) ושטחים ציבוריים פתוחים (מדשאות, מגרשי משחקים). שילובם של כל סוגי המבנים הללו במקום אחד יוצר אזור חי במשך מרבית שעות היממה כיוון שהוא מונה את מרבית פעילותם של האנשים החיים בו.

<

באחרונה ניתן לראות בישראל את הגישה חוזרת לקדמת הבמה והדוגמא הטובה ביותר לכך היא הסכם הגג שנחתם לבנייה של 20 אלף יח"ד בבאר שבע, שממשלת ישראל תשקיע 1.5 מיליארד שקל בפיתוח תשתיות בתוך העיר ובדגש על שדרות רגר, השדרה המרכזית שאמורה לרכז את מרבית הפעילות בעיר.

לשיטה יתרונות רבים. הראשון שבהם הוא כלכלי. דו"ח פנימי של משרד התחבורה קובע כי נכון לשנת 2014 הערך הכלכלי של זמני הנסיעות אל וממקום העבודה של אזרחי ישראל, הוא כ-20 מיליארד בשנה - עלייה של 4 מיליארד בעשר שנים, ועד שנת 2030 צפויה עלייה של עוד 5 מיליארד נוספים. המשמעות של מגמה זו היא כמובן גידול בפקקים ובזמן שייקח לנו להגיע אל העבודה ובחזרה ממנה הביתה בכל יום.

<

בנוסף, מדובר בשיפור חווית המגורים המאפשרת חיי חברה טובים ופוריים יותר, מנצלת בצורה מיטבית את עתודות הקרקע בישראל ומשפרת את איכות החיים כשניתן לאנשים לבלות יותר זמן במחיצת משפחתם. יתרון מעניין אחר נוגע לערך הנכסים במסגרת "עירוב שימושים" לעומת "זחילה עירונית":

<

במחקרים שנעשו בארצות הברית עשו שימוש במודלים הדוניים (בודקים את העדפות הצרכן ונותנים להם ערך כספי בעבור מוצרים ושירותים), בהם נקבע כי ערכן של דירות עלה בהתאמה לסמיכותן לגנים ציבוריים ולמרכזים מסחריים - ככל שהקרבה הייתה רבה יותר כך עלה ערך הדירה. ניתן להסיק מכך כי הקירבה בין אזור המגורים לאזורי הפנאי והמסחרי נתפשת בעיני האמריקנים ליתרון בעל ערך כלכלי, אשר לבסוף משפיע על מחירי הדיור.

<

נוסף על כך, מחקר אחר בארה"ב הראה כי נכונותם של צרכנים לשלם (WTP - willingness to pay) בעבור דירות הנמצאות באזורים בהם נעשה עירוב שימושים בבנייה היא גבוהה מאשר נכונותם לשלם בעבור דירות באזורים בהם לא נעשו עירובי שימושים. מתוך מסקנות המחקר הנ"ל ניתן להבין, בדומה למחקר הקודם שהוזכר לעיל, שערך הדירות עולה כאשר הן חלק מאזור בו נעשה עירוב שימושים בבנייה. השאלה המעניינת ביותר מבחינתי היא: ומה יהיה על השכונות דוגמת "אם המושבות" בעוד עשור מהיום? נצטרך להמתין ולראות.

תגובות לכתבה(14):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 11.
    מה משפיע על מחירי הדיור
    אברהמי נדב 15/10/2015 06:24
    הגב לתגובה זו
    0 0
    מדברים ומדברים עלהמצב הבטחוני בישראל,ואצלנו ממשיך להיות מתוח כאשר כל יום מתרחשים עוד ועוד פיגועים מקומיים. הכלכלנים סבורים כי אינתיפאדה שלישית, אשר תימשך זמן רב תשפיע על מחירי הדיור.... האינתיפאדה השנייה פגעה קשות במשק הישראלי, אשר באחת מהפעמים היחידות בהיסטוריה שלו סבל מהתכווצות במחירי הדירות.
    סגור
  • 10.
    הכל פועל נגדנו!
    יוחאי 14/10/2015 20:17
    הגב לתגובה זו
    0 0
    קניית דירה חדשה תמיד היתה כרוכה בהמתנה ממושכת, אבל בשנים האחרונות רוכשי הדירות בישראל ממתינים לקבלת המפתח זמן רב יותר מבעבר. הזמן הממוצע לבניית דירה, שבתחילת 2013 עמד על 25 חודשים, התארך עד ל־28 חודשים בתחילת 2015 – עלייה של כשלושה חודשים בתוך שנתיים. כל זאת למדתי מהעתונות הכלכלית. בקיצור הכל פועל נגדנו!
    סגור
  • 9.
    בטח שבעדנו - כך אני מרגיש
    יהורם 13/10/2015 20:27
    הגב לתגובה זו
    0 0
    את או אתה מוזמן לקרוא שוב את הכתבה
    סגור
  • 8.
    חשבתי שאתה בעד הצעירים לא ? חחחח יצא המרצע מן השק.
    וווו 12/10/2015 20:31
    הגב לתגובה זו
    1 0
    איך מקבלים את האפשרות לכתוב טור ? מעניין...
    סגור
  • 7.
    לאם המושבות יש את קרית אריה לא?
    לירון 12/10/2015 08:35
    הגב לתגובה זו
    2 0
    המרחק לא רב, האם זה לא נחשב כאלטרנטיבה למקומות תעסוקה? והאם המרחק להגיע לשם הוא באמת כזה גדול בבקרים? ויתכן שלמקומות מסוימים ניתן להגיע ברגל או באוטובוס. אני שואל כדי לדעת, בלי ציניות.
    סגור
  • טען עוד
  • 6.
    עוד על ערך הדירה - מתוך המאמר המצוין של אנגל
    חנית 12/10/2015 04:16
    הגב לתגובה זו
    0 0
    בהם נקבע כי ערכן של דירות עלה בהתאמה לסמיכותן לגנים אהבתי את המשפט הזה מתוך הכתבה המרשימה:"ציבוריים ולמרכזים מסחריים - ככל שהקרבה הייתה רבה יותר כך עלה ערך הדירה. ניתן להסיק מכך כי הקירבה בין אזור המגורים לאזורי הפנאי והמסחרי היא יתרון בעל ערך כלכלי, אשר לבסוף משפיע על מחירי הדיור." נראה לי שלגור קרוב ולהוריד מאיתנו את שעות הנסיעה וההגעה לעבודה כמו גם לבתי הספר והקניות זאת איכות החיים האמיתית.
    סגור
  • זה לא ערך הדירה אלא מה נחשב בעינינו
    ruth 13/10/2015 08:29
    הגב לתגובה זו
    0 0
    זה לא ערך הדירה אלא מה נחשב בעינינו - האם לנסוע לכל מקום כולל גנים ובית ספר של הילדים נחשב בערך המקום או הדירה שלנו
    סגור
  • 5.
    לקוח מהעיתונות ש...
    אהוד 11/10/2015 22:23
    הגב לתגובה זו
    0 0
    המצב מראה שאם האלימות בישראל תימשך, מחירי הדירות צפויים לרדת בכ־15% - בעיקר בשכונות שבהן יהיו מקרי טרור רבים. עם זאת, ברוב האזורים השפעתם של האירועים תפוג בתוך כשנה וחצי
    סגור
  • 4.
    מה שנכון נכון
    מאיר עיניים 09/10/2015 11:07
    הגב לתגובה זו
    0 0
    אני גר בפתח תקווה באם המושבות ומכרו לי דירה חדשה אבל הכל באמת רחוק וצריך לנסוע בשל כל יציאה או משהו שלא לדבר על עבודה עם מלא פקקים בדרך. ממליץ לכל אחד לבדוק טוב טוב את מה שקרוב לו לבית שהוא קונה כדי שלא יהיה רחוק ושמה שהוא צריך יהיה קרוב
    סגור
  • טוב שכתבת אנחנו יודעים מניסיון אישי (ל"ת)
    אבי 10/10/2015 11:37
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • איכות חיים הוא גם במרחק שבין המגורים לעבודה
    אחת שיודעת 10/10/2015 11:36
    הגב לתגובה זו
    0 0
    או למוסדות החינוך... זה לא קטע להסיע כל יום חצי שעה את הילדים לביה"ס. לפעמים יותר מחצי שעה.
    סגור
  • 3.
    ערי שינה
    נחמה בלום 08/10/2015 22:46
    הגב לתגובה זו
    0 0
    שאלת במאמר שלך: מה יהיה על השכונות דוגמת "אם המושבות , בעוד עשור מהיום? אנחנו ראינו בשכונות אלה המרוחקות מהעיר התוססת - ערי שינה.אני לא יודעת אם הכינוי מתאים אבל הוא השתרש, זאת אומרת שיש בו נשהו אמיתי ומציאותי.
    סגור
  • 2.
    לאן אתה ממהר?
    יונה מור חיים 08/10/2015 13:07
    הגב לתגובה זו
    1 0
    איך איפה? אני כבר רץ ללמוד את הפטנט רגע לאן אתה רץ - צריך קודם כל לקרוא את המאמר...
    סגור
  • 1.
    גישה תיכנונית שנועדה לשרת את תעשיית הרגב (ל"ת)
    אוינק 08/10/2015 08:41
    הגב לתגובה זו
    0 2
    סגור
חיפוש ני"ע חיפוש כתבות