כל בועות המחירים שהתפתחו בעבר בארץ ובעולם התפוצצו בקול רעש גדול - רגע אחרי שכל "המומחים" ניסו להרגיע את הציבור ולטעון ש"אין בועת מחירים". כך בדיוק עלול לקרות גם לבועת מחירי הנדל"ן שהולכת ומתפתחת לנגד עינינו בימים אלה.

בימים אלה מתגייסים כל "מומחי" הנדל"ן כדי להרגיע את הציבור מפני בועת מחירי הנדל"ן שמתפתחת לנגד עינינו, להסביר שמחירי הדירות הם עדיין סבירים, ולהמליץ למהר לקנות דירה במחירים הנוכחיים שלדעתם רק ימשיכו לעלות.

תופעת "המומחים" שמנסים להרגיע את הציבור חוזרת על עצמה

זה קורה בכל פעם שבכלכלה העולמית או המקומית מתפתחת בועת מחירים חסרת כל הגיון כלכלי. רק לפני כעשר שנים היינו עדים לתופעה דומה כאשר מחירי מניות ההייטק בבורסות העולם עלו בעשרות ומאות אחוזים בשנה.

פרופסורים מכובדים ואנליסטים חמורי סבר התנדבו להסביר לנו שאין מה לחשוש ממחירי מניות ההייטק המנופחות. הם טענו שחברות ההייטק פועלות במסגרת של "כלכלה חדשה" שבה חוקי המשחק הם שונים והשמיים הם הגבול.

מיליוני משקיעים בכל העולם, כולל מאות אלפי ישראלים, הלכו שבי אחרי מקסם השוא של מניות ההייטק. חברות שלא הצליחו להרוויח ולו גם סנט אחד בודד, גייסו מהציבור הרחב מיליארדי דולרים כמעט ללא כל מאמץ. שערי המניות של חברות ללא כל רקע כלכלי עלו בבורסה במאות אחוזים ו"המומחים" המשיכו להסביר לציבור שהכל בסדר ואין מה לחשוש.

בתחילת שנת 2000 מדד מניות ההייטק בניו-יורק (נאסד"ק) הגיע לשיא של כל הזמנים: 5,048.62 נקודות. ואז, ביום בהיר אחד, הכל התמוטט ו"הכלכלה החדשה" נחשפה בכל מערומיה. מיליוני משקיעים הפסידו את מרבית כספם כאשר מדד הנאסד"ק ירד בכ-80% ל-1,100 נקודות. עד היום, עשר שנים מאוחר יותר, מדד הנאסד"ק מדשדש סביב 2,500 נקודות ולא מצליח לחזור ולעלות לרמות של שנות הבועה העליזות.

בועות דומות, שהתנפצו כולן מול סלע המציאות, היו לאורך כל שנות ההסטוריה הכלכלית. החל מבועת מחירי פקעות הצבעונים בהולנד בתחילת המאה ה-17, דרך בועת מניות הרכבות בארה"ב במאה ה-18, ועד למפולת השערים הגדולה בוול סטריט ב-1929.

האם עליות המחירים התלולות שנרשמו בשנתיים האחרונות במחירי הנדל"ן בישראל מצביעות על ראשית התפתחותה של בועה בשוק הדירות? קשה לקבוע בוודאות אם שוק הדירות בישראל כבר עבר את גבולות ההגיון הכלכלי והמחירים משקפים מחירי בועה, או שאנחנו נמצאים עדיין בתהליך סביר של "תיקון" מחירים הסטורי.

יחד עם זאת, אם לוקחים מידגם קטן של דירות שנמכרו באחרונה בערי מרכז הארץ וירושלים מקבלים תמונה שמתחילה לעורר דאגה: דירת 3 חדרים בשכונת הר-חומה בירושלים נמכרה ב-1 מיליון שקלים (263 אלף דולר); דירת 5 חדרים בנתניה נמכרה ב-2.2 מיליון שקלים (580 אלף דולר); דירת 4 חדרים בשכונת נוה עוז בפתח תקווה נמכרה ב-1.5 מיליון שקלים (395 אלף דולר); דירת 4 חדרים ברמת גן נמכרה ב-3.1 מיליון שקלים (815 אלף דולר); דירת 5 חדרים ברמת גן נמכרה ב-3.65 מיליון שקלים (960 אלף דולר).

מי יכול לשלם מחירים כל כך גבוהים עבור דירות שמיועדות למשפחות עם 2-3 ילדים?

מסתבר ששכירים רבים לא מהססים להיכנס לבנק ולקחת משכנתאות אדירות מימדים כדי להגשים את חלום הדירה המרווחת למשפחה המתרחבת. שכירים אלה הם שדוחפים כיום את הביקושים ואת המחירים כלפי מעלה.

אולם אם וכאשר המשכנתאות "הזולות" שניתנות כיום בריבית מישתנה יתייקרו בצורה משמעותית, ספק אם מרבית רוכשי הדירות יוכלו לעמוד בהחזרי המשכנתאות שלקחו על עצמם. במקרה שכזה, רבים ייאלצו למכור את דירותיהם כדי לעמוד בהחזרי המשכנתא, והמחירים יתחילו לרדת. כך בדרך כלל בועות-מחירים מתחילות לצנוח.

מי שסבור שנוכח המחסור בקרקעות באזורי הביקוש, מחירי הדירות יכולים רק לעלות, כדאי שיבדוק מה קרה בשנתיים האחרונות למחירי הנדל"ן בארה"ב כולל ניו-יורק (בה אין קרקעות לבניה), ומה קרה למחירי הנדל"ן בערים הגדולות ביפן לאחר שהתפוצצה בועת הנדל"ן של השנים 1985-1990.

הכותבת היא ד"ר גלי אינגבר - מומחית בחשבונאות ובמימון, מהמחלקה למימון בביה"ס למינהל עסקים של המסלול האקדמי המכללה למינהל