רשות המסים: יורשים לא יאבדו פטור ממס שבח בהתחדשות עירונית

יורשים של דירה ידעו שהם זכאים לפטור בעת מכירת הדירה המקורית, אבל לא היה ברור מה קורה אם הדירה נהרסת במסגרת פינוי-בינוי או תמ"א, ובמקומה מתקבלת דירה חדשה. כעת רשות המסים מבהירה: הזכאות לפטור נשמרת גם בדירה החלופית, בתנאים מסוימים.

המשמעות של ההבהרה הזו גדולה הרבה יותר ממה שנראה במבט ראשון. מדובר לא רק בשאלה טכנית של מס, אלא בהחלטה שמשפיעה בפועל על אלפי משפחות בישראל שמחזיקות דירות ישנות ונכנסות לפרויקטים של התחדשות. במילים אחרות, זה יכול להיות ההבדל בין עסקה כדאית לעסקה שלא יוצאת לפועל.

מה קורה בדירה רגילה בירושה

במצב רגיל, החוק מאפשר ליורשים להיכנס בנעלי המוריש - כלומר, אם המוריש היה זכאי לפטור ממס שבח על הדירה, גם היורשים יכולים למכור אותה ללא תשלום מס, בהתאם לתנאים שבסעיף 49ב(5). מדובר בהטבה משמעותית. מס שבח יכול להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים, ולכן הפטור הזה קריטי עבור משפחות רבות.

התנאי המרכזי הוא שהדירה הייתה דירת מגורים מזכה אצל המוריש, ושמדובר בדירתו היחידה או בתנאים דומים המזכים בפטור. בפועל, עבור לא מעט יורשים, הפטור הזה הוא זה שקובע אם בכלל משתלם למכור את הדירה. בלי הפטור, חלק מהעסקאות פשוט לא מתבצעות, במיוחד באזורים שבהם עליית הערך גבוהה והמס בהתאם.

• מכר דירה, ביקש לבטל את העסקה - ונדחה בבית המשפט
• זייפו מסמכים והתחמקו מתשלומי מס שבח ומס רכישה - חקירת רשות המסים לכדה אותם
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

הבעיה בהתחדשות עירונית

הקושי מתחיל כאשר הדירה נכנסת לפרויקט התחדשות עירונית. במצב כזה, הדירה המקורית נהרסת, ובמקומה מתקבלת דירה חדשה. לכאורה, מדובר בנכס אחר - ומכאן החשש שהפטור "נשבר", שכן הדירה החדשה לא הייתה של המוריש, אלא התקבלה במסגרת עסקה.

זה יצר בעיה אמיתית: יורשים היססו להיכנס לפרויקטים כאלה מחשש לאבד את הפטור. בפועל, שיקול מס עיכב פרויקטים של התחדשות.

יזמים בתחום מספרים כי לא פעם עסקאות נתקעו בדיוק בנקודה הזו. יורשים העדיפו "לשבת על הגדר" ולא להיכנס לפרויקט, גם אם הוא משתלם, רק כדי לא להסתכן בחבות מס לא צפויה. כלומר, אי הוודאות הזו הפכה לחסם אמיתי בשוק.

נייר העמדה החדש מנסה לפתור בדיוק את זה. לפי רשות המסים, ניתן לראות בדירה החלופית המשך ישיר של הדירה המקורית. כלומר, אם התקיימו התנאים לפטור בדירה שהתקבלה בירושה, הזכאות יכולה להמשיך גם לדירה החדשה - גם אם זו התקבלה במסגרת פינוי בינוי או תמ"א. מדובר בהבהרה חשובה. היא לא משנה את החוק, אבל קובעת כיצד רשות המסים מפרשת אותו בפועל.

• למה רוב העסקים המשפחתיים לא שורדים לדור השני?
• חידת "הדולר הנעלם" שמטעה מיליונים - האם תצליחו לפתור אותה?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• תוכנית להצלת שער הדולר באמצעות משרד האוצר

זה אולי נשמע טכני, אבל בפועל מדובר באיתות לשוק: המדינה רוצה שייכנסו להתחדשות עירונית ולא תעניש במס את מי שכן עושה את הצעד הזה.

הגישה של רשות המסים מבוססת על היגיון כלכלי ומשפטי. מבחינת היורשים, לא מדובר בעסקה רגילה של רכישה ומכירה, אלא בהחלפה יחסית של נכס במסגרת פרויקט - ולכן הדירה החדשה היא מעין המשך של הישנה, לא נכס חדש לכל דבר. מכאן ההיגיון שלא להטיל מס רק בשל הכניסה לפרויקט.

בנוסף, יש כאן שיקול רחב יותר: עידוד התחדשות עירונית. המדינה מעוניינת לקדם פרויקטים כאלה, במיוחד על רקע הצורך במיגון וחיזוק מבנים. בד בבד, צריך לזכור שהמדינה עצמה תלויה בקצב ההתחדשות. ככל שיותר פרויקטים יוצאים לדרך, כך משתפרת התשתית העירונית, ערך הנכסים עולה והפעילות הכלכלית מתרחבת. כלומר, מדובר גם באינטרס כלכלי רחב.

יש גם מגבלות

עם זאת, חשוב להבין שאין כאן פטור אוטומטי בכל מצב. יש תנאים שצריכים להתקיים, והזכאות נבחנת לפי כל מקרה לגופו. למשל, אם מבוצעות פעולות נוספות בנכס, או אם מדובר ביותר מדירה אחת - התמונה יכולה להשתנות. למרות ההקלה, מדובר עדיין בתחום מורכב.

במילים אחרות, מי שחושב שמדובר בפטור גורף עלול לגלות שזה לא המצב. יש חשיבות גדולה לליווי מקצועי, כי טעויות בתחום הזה עלולות לעלות ביוקר. ההבהרה עשויה להסיר חסם משמעותי. יורשים שהיססו עד כה עשויים להיות פתוחים יותר להצטרף לפרויקטים; גם יזמים מקבלים ודאות גבוהה יותר - ודאות שחשובה לקידום עסקאות.