רשות המסים: יורשים לא יאבדו פטור ממס שבח בהתחדשות עירונית
רשות המסים פרסמה נייר עמדה חדש שמספק תשובה לאחת הסוגיות הפתוחות בשוק הנדל"ן: מה קורה לפטור ממס שבח כאשר מדובר בדירה שהתקבלה בירושה ונכנסת לפרויקט התחדשות עירונית
יורשים של דירה ידעו שהם זכאים לפטור בעת מכירת הדירה המקורית, אבל לא היה ברור מה קורה אם הדירה נהרסת במסגרת פינוי-בינוי או תמ"א, ובמקומה מתקבלת דירה חדשה. כעת רשות המסים מבהירה: הזכאות לפטור נשמרת גם בדירה החלופית, בתנאים מסוימים.
מה קורה בדירה רגילה בירושה
במצב רגיל, החוק מאפשר ליורשים להיכנס בנעלי המוריש - כלומר, אם המוריש היה זכאי לפטור ממס שבח על הדירה, גם היורשים יכולים למכור אותה ללא תשלום מס, בהתאם לתנאים שבסעיף 49ב(5). מדובר בהטבה משמעותית. מס שבח יכול להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים, ולכן הפטור הזה קריטי עבור משפחות רבות. התנאי המרכזי הוא שהדירה הייתה דירת מגורים מזכה אצל המוריש, ושמדובר בדירתו היחידה או בתנאים דומים המזכים בפטור.
הבעיה בהתחדשות עירונית
הקושי מתחיל כאשר הדירה נכנסת לפרויקט התחדשות עירונית. במצב כזה, הדירה המקורית נהרסת, ובמקומה מתקבלת דירה חדשה. לכאורה, מדובר בנכס אחר - ומכאן החשש שהפטור "נשבר", שכן הדירה החדשה לא הייתה של המוריש, אלא התקבלה במסגרת עסקה. זה יצר בעיה אמיתית: יורשים היססו להיכנס לפרויקטים כאלה מחשש לאבד את הפטור. בפועל, שיקול מס עיכב פרויקטים של התחדשות.
נייר העמדה החדש מנסה לפתור בדיוק את זה. לפי רשות המסים, ניתן לראות בדירה החלופית המשך ישיר של הדירה המקורית. כלומר, אם התקיימו התנאים לפטור בדירה שהתקבלה בירושה, הזכאות יכולה להמשיך גם לדירה החדשה - גם אם זו התקבלה במסגרת פינוי-בינוי או תמ"א. מדובר בהבהרה חשובה. היא לא משנה את החוק, אבל קובעת כיצד רשות המסים מפרשת אותו בפועל.
- מכר דירה, ביקש לבטל את העסקה - ונדחה בבית המשפט
- זייפו מסמכים והתחמקו מתשלומי מס שבח ומס רכישה - חקירת רשות המסים לכדה אותם
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הגישה של רשות המסים מבוססת על היגיון כלכלי ומשפטי. מבחינת היורשים, לא מדובר בעסקה רגילה של רכישה ומכירה, אלא בהחלפה יחסית של נכס במסגרת פרויקט - ולכן הדירה החדשה היא מעין המשך של הישנה, לא נכס חדש לכל דבר. מכאן ההיגיון שלא להטיל מס רק בשל הכניסה לפרויקט.
בנוסף, יש כאן שיקול רחב יותר: עידוד התחדשות עירונית. המדינה מעוניינת לקדם פרויקטים כאלה, במיוחד על רקע הצורך במיגון וחיזוק מבנים.
יש גם מגבלות
עם זאת, חשוב להבין שאין כאן פטור אוטומטי בכל מצב. יש תנאים שצריכים להתקיים, והזכאות נבחנת לפי כל מקרה לגופו. למשל, אם מבוצעות פעולות נוספות בנכס, או אם מדובר ביותר מדירה אחת - התמונה יכולה להשתנות. למרות ההקלה, מדובר עדיין בתחום מורכב.
ההבהרה עשויה להסיר חסם משמעותי. יורשים שהיססו עד כה עשויים להיות פתוחים יותר להצטרף לפרויקטים; גם יזמים מקבלים ודאות גבוהה יותר - ודאות שחשובה לקידום עסקאות.
