על דירה בתמ"א 38(1) תשלמו פחות מעל דירה חדשה רגילה, באיזה שיעור?

כך אמר אוהד דנוס בוועידת התחדשות עירונית. "המחיר לא נקבע רק לפי מ"ר אלא גם ביעילות התכנון"
תמ"א 38 באשדוד, צילום: יח"צ
"דירה חדשה בפרויקט של תמ"א 38 (1)  (בנייה מעל בניין קיים)  תעלה בין 5% ל-15% פחות מדירה חדשה דומה באותו אזור ולפעמים גם דירות יד שניה באותו אזור יהיו יקרות יותר", כך אמר היום אוהד דנוס יו"ר לשכת השמאים בועידת השיווק והמכירות השנתית להתחדשות עירונית.
דנוס מסביר שכאשר שמאי מעריך את שוויה של דירה בתמ"א 38 לצורך דו"ח אפס הוא מתייחס רק לשוויה של הדירה היום בהתאם לעסקאות שנעשו בעבר הקרוב ובסביבה הקרובה הוא לא יכול להתייחס לפוטנציאל ולחלומות על עליית ערך עתידית. "נכון שבשנים האחרונות למדנו שבענף הנדל"ן החלומות התגשמו והמחירים עלו אבל היו גם תקופות בנדל"ן שמחירים ירדו ולכן התמחור של הפרויקט צריך להיות מדויק על מנת שהיזמים לא יגיעו לכשל שוק. סיבה נוספת שקשה לקחת בחשבון פוטנציאל עתידי היא שהממשלה בפניקה וקשה לקחת בחשבון את המהלכים שלהם, רק לפני שבוע הם הורידו פטישון קטן של מס רכישה אי אפשר לחזות את העתיד ולכן אנחנו מתבססים בקביעת שווי הנכס רק על ניסון העבר".
דן גינגיס מנהל חטיבת אלדר SOHO  המתמחה בשיווק פרויקטי תמ"א 38,  ציין  כי "שיווק נכון של תמ"א 38 מתחיל כבר בשלב התכנון של הפרויקט . הוא נתן כדוגמא פרויקט של תמ"א 38 ברמת גן שבתוספת הקומות תוכננו 2 דירות 5 חדרים. אולם המחיר לא נקבע דווקא לפי מחיר למ"ר והוא תלוי גם ביעילות של התכנון כך לדוגמא אם יש דירת 3 חדרים בגדול של 75 מ"ר שניתן למכור אותה בכ- 2 מיליון שקל מספיק להגדיל אותה ב-5 מ"ר ליצור דירת 4 חדרים יעילה ואז הפרמיה על התוספת תהיה גדולה והמחיר למ"ר גבוה יותר. באותו מקרה ברמת גן במקום 2 דירות 5 חדרים תוכננו 2 דירות 4 חדרים קטנות ודירת 2 חדרים והשינוי בפרויקט הניב ליזם הכנסות נוספות של 2.5 מיליון שקל".

מיכל בראון, מנכ“ל אלטשולר שחם פתרונות מימון, ציינה בנושא מימון הפרויקטים של תמ"א 38 כי בתקופה האחרונה המחירים של מימון בנקאי וחוץ בנקאי לפרויקטים של תמ"א 38 ירדו מאוד, העלות היא בעיקר העמלות מסביב ופחות הריבית ולכן אם בונים מימון מדויק היזם יכול לקבל שקט לאורך זמן ולא מחוייב בפריסייל מהיר של הדירות.
לדבריה בתמ"א 38 תיקון 2 הגופים המממנים דורשים מכירת דירות במסגרת פריסייל הנעה בין 15% ל-30% מבדירות תלוי בפרויקט וביזם. לגבי ההון העצמי יזמים קטנים צריכים לגייס כ- 25% מההון הנדרש אלא אם כן מדובר ביזם גדול ומוכר. "יזמים שזה הפרויקט הראשון שלהם יתקשו לקבל מימון ואז הם לרוב נאלצים להכניס כשותף יזם מוכר או להוכיח שהפרויקט רווחי מאוד ולהיות מלווים על ידי יועצים מומחים".
 
תגובות לכתבה(1):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 1.
    אני לא יודע מה יותר גרוע
    בונגלו 08/07/2015 13:41
    הגב לתגובה זו
    2 0
    מצד אחד בניין חדש מהקבלן זה אומר כאב לב אינסופי של ליקויי בנייה שמתוקנים לאט לאט או שלא מתוקנים בכלל. אצל אחותי זה היה 5 שנים של בעיות רטיבות וסדקים קשים בחלקים שונים של הבית. קיבלה מזה אולקוס. מצד שני תמ"א 38 זה דירה חדשה בתוך בניין ישן שמגיע עם הנמלים בקירות, עם תשתיות שהעמיסו עליהם בצורה שמעולם לא הוכיחה את עצמה, אולי ברעידת אדמה מצבם יהיה אפילו יותר גרוע. בקיצור - אם אי פעם אעבור דירה שוב זה יהיה לדירת יד שנייה בבניין מספיק חדש (לפחות משנות השמונים) אחרי בדיקה מקיפה של מצב הבניין והשכנים
    סגור