על דירה בתמ"א 38(1) תשלמו פחות מעל דירה חדשה רגילה, באיזה שיעור?
"דירה חדשה בפרויקט של תמ"א 38 (1) (בנייה מעל בניין קיים) תעלה בין 5% ל-15% פחות מדירה חדשה דומה באותו אזור ולפעמים גם דירות יד שניה באותו אזור יהיו יקרות יותר", כך אמר היום אוהד דנוס יו"ר לשכת השמאים בועידת השיווק והמכירות השנתית להתחדשות עירונית.
דנוס מסביר שכאשר שמאי מעריך את שוויה של דירה בתמ"א 38 לצורך דו"ח אפס הוא מתייחס רק לשוויה של הדירה היום בהתאם לעסקאות שנעשו בעבר הקרוב ובסביבה הקרובה הוא לא יכול להתייחס לפוטנציאל ולחלומות על עליית ערך עתידית. "נכון שבשנים האחרונות למדנו שבענף הנדל"ן החלומות התגשמו והמחירים עלו אבל היו גם תקופות בנדל"ן שמחירים ירדו ולכן התמחור של הפרויקט צריך להיות מדויק על מנת שהיזמים לא יגיעו לכשל שוק. סיבה נוספת שקשה לקחת בחשבון פוטנציאל עתידי היא שהממשלה בפניקה וקשה לקחת בחשבון את המהלכים שלהם, רק לפני שבוע הם הורידו פטישון קטן של מס רכישה אי אפשר לחזות את העתיד ולכן אנחנו מתבססים בקביעת שווי הנכס רק על ניסון העבר".
דן גינגיס מנהל חטיבת אלדר SOHO המתמחה בשיווק פרויקטי תמ"א 38, ציין כי "שיווק נכון של תמ"א 38 מתחיל כבר בשלב התכנון של הפרויקט . הוא נתן כדוגמא פרויקט של תמ"א 38 ברמת גן שבתוספת הקומות תוכננו 2 דירות 5 חדרים. אולם המחיר לא נקבע דווקא לפי מחיר למ"ר והוא תלוי גם ביעילות של התכנון כך לדוגמא אם יש דירת 3 חדרים בגדול של 75 מ"ר שניתן למכור אותה בכ- 2 מיליון שקל מספיק להגדיל אותה ב-5 מ"ר ליצור דירת 4 חדרים יעילה ואז הפרמיה על התוספת תהיה גדולה והמחיר למ"ר גבוה יותר. באותו מקרה ברמת גן במקום 2 דירות 5 חדרים תוכננו 2 דירות 4 חדרים קטנות ודירת 2 חדרים והשינוי בפרויקט הניב ליזם הכנסות נוספות של 2.5 מיליון שקל".
מיכל בראון, מנכ“ל אלטשולר שחם פתרונות מימון, ציינה בנושא מימון הפרויקטים של תמ"א 38 כי בתקופה האחרונה המחירים של מימון בנקאי וחוץ בנקאי לפרויקטים של תמ"א 38 ירדו מאוד, העלות היא בעיקר העמלות מסביב ופחות הריבית ולכן אם בונים מימון מדויק היזם יכול לקבל שקט לאורך זמן ולא מחוייב בפריסייל מהיר של הדירות.
- דירה בהנחה - האם כדאי לכם לחכות להגרלה או לחפש דירה?
- מחירי הדירות בירושלים בשיא כל הזמנים - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לדבריה בתמ"א 38 תיקון 2 הגופים המממנים דורשים מכירת דירות במסגרת פריסייל הנעה בין 15% ל-30% מבדירות תלוי בפרויקט וביזם. לגבי ההון העצמי יזמים קטנים צריכים לגייס כ- 25% מההון הנדרש אלא אם כן מדובר ביזם גדול ומוכר. "יזמים שזה הפרויקט הראשון שלהם יתקשו לקבל מימון ואז הם לרוב נאלצים להכניס כשותף יזם מוכר או להוכיח שהפרויקט רווחי מאוד ולהיות מלווים על ידי יועצים מומחים".
- 1.בונגלו 08/07/2015 13:41הגב לתגובה זומצד אחד בניין חדש מהקבלן זה אומר כאב לב אינסופי של ליקויי בנייה שמתוקנים לאט לאט או שלא מתוקנים בכלל. אצל אחותי זה היה 5 שנים של בעיות רטיבות וסדקים קשים בחלקים שונים של הבית. קיבלה מזה אולקוס. מצד שני תמ"א 38 זה דירה חדשה בתוך בניין ישן שמגיע עם הנמלים בקירות, עם תשתיות שהעמיסו עליהם בצורה שמעולם לא הוכיחה את עצמה, אולי ברעידת אדמה מצבם יהיה אפילו יותר גרוע. בקיצור - אם אי פעם אעבור דירה שוב זה יהיה לדירת יד שנייה בבניין מספיק חדש (לפחות משנות השמונים) אחרי בדיקה מקיפה של מצב הבניין והשכנים
חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
כמה משכירים מעלימים הכנסות שכירות, למה להעלים אם המס כל כך נמוך? וגם - איך רשות המס תופסת משכירי דירות שלא מדווחים?
משרד האוצר ורשות המסים בישראל מקדמים חובת דיווח גורפת על כל הכנסות משכר דירה, כולל אלה הפטורות ממס. ההצעה מופיעה בטיוטת חוק ההסדרים הנלווה לתקציב. המטרה היא הקמת רשם שכירויות לאומי, שיאסוף נתונים על כל עסקאות השכרה, כולל פרטי הנכס, השוכר וההכנסה. כיום, בעלי דירות שמכניסים עד לרף הפטור - 5,654 שקלים לחודש משכר דירה פטורים ממס ואינם מחויבים בדיווח. מעל סכום זה, קיימת חבות מס, אך רבים נמנעים מדיווח ומתשלום למס הכנסה. זה מקומם מאוד כי מדובר במס נמוך במיוחד. לא רק שיש אפליה לטובת משקיעים בדירות להשכרה לעומת משקיעים בשוק ההון, אלא שגם את המס הנמוך שהם צריכים לשלם - חלקם לא משלמים.
העלמות מס במיליארדים
רשות המסים יודעת שעצם חובת הדיווח תגרום לאלפים לדווח באופן אקטיבי ולשלם באופן אקטיבי. הם כבר לא יוכלו להגיד - לא ידענו, חשבנו ש...הם חייבים לדווח וזה שלב אקטיבי שיחייב אותם לשלם. מעבר לכך, מיפוי שוק השכירות יציף מחבואי מס - דירות רבות שנמצאות בידי היורשים או שעדיין רשומות על הנפטרים ומושכרות בלי לשלם מס, דירות ששכר הדירה עליהן הוא לא ריאלי - דירה בת"א של 5 חדרים בשכר דירה של 5,500 שקל - רשות המסים תאתר הברחות מסים, טריקים ושטיקים של הציבור ולכן היא רוצה מאוד את הדיווח, והיא צודקת.
ההצעה מבקשת לבטל את הפטור הקיים מדיווח, כך שכל משכיר יגיש הצהרה שנתית מקוונת עד סוף אפריל של השנה הבאה. הדיווח יהיה פשוט, דומה לטופס 6111 הקיים, ולא ידרוש דוח מס שנתי מלא אלא אם כן קיימת חבות מס. ההצעה צפויה להשפיע על כ-500 אלף משכירים בישראל, שמחזיקים בכ-700-800 אלף דירות מושכרות.
שוק השכירות מגלגל מעל 70 מיליארד שקל בשנה, אך העלמות המס מוערכות בכ-3-4 מיליארד שקל. רשות המסים המנוהלת על ידי שי אהרונוביץ' הגבירה בשנתיים האחרונות אכיפה באמצעות בדיקות פיזיות, והצלבות מידע בין רשם המקרקעין, רשם הירושות ומאגרי בנקים. אותרו רבבות מעלימים שהעלימו מעל 2 מיליארד שקלים רשות המסים ממשיכה לאתר משכירים שבורחים מתשלום מס, אבל דיווח מלא כמובן יביא לקיצור דרך.
- גם בישראל: בני 30+ חוזרים לגור עם ההורים
- לקנות או לשכור? כלל האצבע שיעזור לכם להחליט
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
שלושה מסלולי מיסוי
מסלולי המיסוי הנוכחיים כוללים שלוש אפשרויות עיקריות. ראשון, פטור מלא אם ההכנסה החודשית משכר הדירה לא עולה על 5,654 שקלים, תקרה שמתעדכנת מדי שנה בהתאם למדד המחירים לצרכן, אבל היא קפואה כבר שנתיים על רקע הקפאת הרף דבר שכמובן שוחק את הטבת המס. במסלול זה הכנסות מעל הרף מחויבות לפי המס השולי כפול פעמיים המרחק מהרף. נשמע מורכב, אבל לא מדובר במס משמעותי ואם כן - יש "מסלול חילוץ"
בונים על התחדשות עירונית? תקבלו הרבה פחות ממה שחשבתם; על המשבר הגדול בהתחדשות
התחדשות עירונית אמורה היתה לפתור חלקית את בעיית המגורים, אבל תמונת המצב במרכז קשה - פרויקטים נתקעו בגלל ירידות המחירים, הקבלנים רוצים (ויכולים) להעביר פרויקטים לאחרים והתמורות שקיבלו הדיירים יורדות
התחדשות עירונית ענף ההתחדשות העירונית עובר טלטלה כלכלית משמעותית: למרות עלייה בהיקפי הפעילות, רווחיות השחקנים הצטמצמה, ועשרות חברות מחפשות קונה לפעילות הזו. הן לא רוצות להמשיך - הרווחיות התכווצה בגלל ירידית המחירים, המימון עלה. מסתבר שהן יכולות לסגת מהפרויקט, ולהשאיר את הדיירים תקועים באמצע ההכנסות. יש פרויקטים שעובדים עליהם כבר 4-5 שנים והיזם אמר - "אני צריך להוריד את שטח הדירות ולעשות עוד שינויים, אחרת אי אפשר להמשיך, זה לא כלכלי". הדיירים אמרו - "אבל יש הסכם" אבל היזם הראה להם שההסכם מאפשר נסיגה בהינתן שינויים מסוימים.
כל הסכם לגופו, אבל בשטח יש עשרות רבות של פרויקטים שמחפשים "אבא". היזם המקורי רוצה למכור. זה גורם לשני דברים - הדיירים יצטרכו לחכות לדירה הרבה יותר זמן ממה שהעריכו. והם יקבלו תמורות נמוכות יותר משמעותית. כשהם מדברים עם יזמים חדשים הם מבינים שמה שהיה לא יהיה. אלו שהצליחו להיות בתחילת הדרך של ההתחדשות העירונית הרוויחו בגדול. כעת, ההשבחה תהיה נמוכה יותר.
ירידות מחירים במרכז
הגאות שהיתה במחירי הדירות במרכז קידמה מאוד את תחום ההתחדשות ודגש על תמ"א באזור המרכז כשרווחיות של הקלבנים נמדדה בעבר בשיעורים של כ־20% ואף יותר. היזמים גם נהנו מעליית מחירים מתמדת תוך כדי תנועה.
בשנה האחרונה התמונה השתנתה: המחירים במרכז ירדו בין 5% ל-10%. הירידה הזו משנה לחלוטין את התחשיב של היזמים. בפרויקטים מרכזיים רבים הרווחיות יורדת לכ־10% ואף פחות.
- 740 דירות חדשות בת"א: אושרה תוכנית של מטרופוליס
- 378 דירות חדשות בר"ג: תוכנית ההתחדשות יוצאת לדרך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ההשפעה של ירידות מחירים מלווה במורכבות התפעולית של תמ"א 38/1 שרק הולכת והופכת למורכבת יותר. העבודה מבוצעת בתוך מבנים קיימים לרוב עם מגורים פעילים, וזה מורכב, כשבתל אביב המורכבות כפולה - יש אזורים שלא ניתן לעבוד בהם על רקע עבודות תשתית גדולות.
