מכר קרקע ליזמית נדל"ן - זו הסיבה שהעסקה בוטלה
היזמית רכשה את הנכס, ברחוב בלפור בתל אביב, במחיר נמוך מאוד, מבלי לגלות למוכר על תוכנית התחדשות עירונית שאמורה להתבצע באזור - שהיא כן היתה מודעת אליה. המוכר טען כי אם היה יודע על התוכנית, הוא לא היה מוכר את הנכס במחיר נמוך כל כך - 1.5 מיליון שקל. לדבריו,
היזמית ניצלה את חוסר ידיעתו, והשיגה את העסקה בתנאים לא הוגנים
לאחרונה ניתן פסק דין חשוב בבית המשפט המחוזי בתל אביב, שבו נדונה תביעה לביטול הסכם מכר בין בעל נכס לבין חברת נדל"ן. פסק הדין עוסק במקרה שבו היזמית רכשה נכס במחיר נמוך מאוד, מבלי לגלות למוכר על תוכנית התחדשות עירונית שאמורה להתבצע באזור. תוכנית זו היתה צפויה להעלות באופן משמעותי את ערך הנכס, והיזמית, כך נקבע בפסק הדין, היתה מודעת לכך בזמן החתימה על הסכם המכר. בעקבות זאת, קיבלה השופטת עינת רביד את טענות המוכר ופסקה כי הסכם המכר יבוטל.
המוכר במקרה הזה היה בעל נכס ברחוב בלפור בתל אביב. ב-2018 הוא חתם על הסכם מכר עם חברת בלפור 72 2008, חברה שעוסקת ביזמות נדל"ן. על פי ההסכם, נמכר הנכס תמורת 1.5 מיליון שקל. אלא שבשלב מאוחר יותר, גילה המוכר כי היזמית ידעה על תוכנית להתחדשות עירונית באזור, שהיתה צפויה להעלות את שווי הנכס לכ-3.5 מיליון שקל. המוכר טען כי אם היה יודע על התוכנית, הוא לא היה מוכר את הנכס במחיר נמוך כל כך. הוא טוען כי היזמית ניצלה את חוסר ידיעתו כדי להשיג את העסקה בתנאים לא הוגנים.
הטענה המרכזית של המוכר היתה שהיזמית הסתירה ממנו מידע מהותי, שהיה עשוי לשנות את החלטתו למכור את הנכס במחיר הנמוך. המוכר טוען כי היזמית לא גילתה לו על התוכנית להתחדשות עירונית, אף שלדבריו, המידע היה בידיעתה והשפיע ישירות על ערך הנכס.
היזמית טענה שהמידע היה זמין לציבור
מנגד, היזמית טענה כי לא היה עליה לגלות את המידע למוכר. לטענתה, המוכר לא שאל עליה ישירות אודות תוכניות עתידיות באזור. בנוסף, היא טענה שהמידע על התוכנית היה זמין לציבור – מה שמאפשר למוכר למצוא אותו בכוחות עצמו. היזמית טענה גם כי מדובר במידע שהיה בפומבי, ומכיוון שהצדדים לא נדרשו בשום שלב לשוחח על תוכניות עתידיות, לא היה צורך לגלות למוכר על תוכנית ההתחדשות העירונית.
- השקיע 300 אלף שקל בעסק שמיד קרס - איך הצליח לקבל בחזרה את הכסף?
- לחצו ידיים, אך העסקה בוטלה - האם מגיע פיצוי?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
המשמעות המשפטית של פסק הדין היתה מרחיקת לכת: השופטת קיבלה את טענות המוכר, וקבעה כי היזמית פעלה בחוסר תום לב. היא קבעה כי היזמית היתה מודעת היטב להשפעתה של תוכנית ההתחדשות העירונית על הנכס, אך בחרה במכוון שלא ליידע את המוכר על כך. השופטת כתבה כי מדובר בהטעיה חמורה, המהווה הפרה של חובת תום הלב במשא ומתן וביצוע העסקה.
בנוסף, השופטת רביד ציינה בפסק הדין שפורסם כי הסתרת המידע מהווה מעשה בלתי הוגן, ושההסכם נעשה תוך ניצול חוסר הידיעה של המוכר. בעקבות זאת, היא קבעה כי יש לבטל את ההסכם ולהחזיר את הצדדים למצבם הקודם, כלומר המוכר יחזיר את התמורה שהתקבלה והיזמית תחזיר את הנכס.
פסק הדין חשוב במיוחד משום שהוא מדגיש את חובת הגילוי ותום הלב במשא ומתן בעסקות נדל"ן. המקרה מוכיח כי לא די בכך שהמידע יהיה זמין לציבור או שלא נשאל עליו – ישנה חובה על הצדדים לעסקה לגלות כל פרט מהותי שיכול להשפיע על תנאי העסקה. ההחלטה מדגישה את העקרונות המשפטיים של הגינות ושקיפות, בייחוד בתחום הנדל"ן, שבו לעתים יש לאחד הצדדים יתרון במידע שלא נמסר לשני. פסק הדין מבטיח כי הצדדים לעסקה לא ימצאו את עצמם במצב שבו הם חותמים על חוזה בתנאים לא הוגנים, בעקבות מידע שלא נמסר להם במכוון.
- הבעל הרוויח פי 4 - האשה דרשה חלוקת רכוש לא שוויונית
- פס"ד: באטמ וכט טכנולוגיות כשלו מול בארות יצחק
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- תיק ההונאה של 44 מיליון שקל - כך הונו יזמים 250 משקיעים...
ניצול חוסר ידיעה של הצד השני
פסק דין זה עשוי לשמש תקדים בהבנת חובות הגילוי של הצדדים בעסקות נדל"ן. בייחוד כשמדובר בנכסים בעלי פוטנציאל שולי רווח גבוה, כמו במקרה הזה, שבו שווי הנכס הוכפל ואף יותר, בעקבות תוכנית ההתחדשות העירונית. גם אם המידע היה זמין לציבור, העובדה כי המוכר לא ידע עליו במועד החתימה על ההסכם, והעובדה כי היזמית ניצלה זאת להפיק רווח מיידי, עשויות להשפיע על עקרונות הגילוי והשקיפות בעסקות נוספות בעתיד.
בהקשר הזה, עלול להיווצר שינוי בתפישת העסקות בתחום הנדל"ן. מקרים שבהם צד אחד שומר את המידע לעצמו, עלולים להיחשב עסקות בלתי הוגנות, אם יש בכך ניצול חוסר ידיעה של הצד השני. ייתכן כי פסק הדין הנ"ל יהווה אבן דרך, שידרבן יזמים ומוכרי נכסים להקפיד יותר על שקיפות במידע ולהימנע מהטעיה מכוונת של הצד השני.
מהו תפקיד חובת הגילוי בעסקות נדל"ן?
חובת הגילוי בעסקות נדל"ן היא חיונית להבטחת שקיפות והגינות בין הצדדים. כל פרט מהותי שיכול להשפיע על ערך הנכס או על תנאי העסקה חייב להיות גולל לצד השני. במקרה הזה, היזמית הייתה מודעת לתוכנית ההתחדשות העירונית שהיתה צפויה להעלות את שווי הנכס, אך היא לא גילתה זאת למוכר - ובכך הפרה את חובת הגילוי.
האם תמיד ישנה חובה על הצדדים בעסקה לגלות מידע מהותי?
כן. על שני הצדדים במשא ומתן חלה חובה להימנע מהסתרת מידע מהותי. אם אחד הצדדים יודע על דבר שיכול לשנות את תנאי העסקה או את ערך הנכס, עליו לחשוף את המידע. כל הסתרת מידע כזה עלולה להיחשב להטעיה ולהוביל לביטול העסקה, כפי שקרה במקרה זה.
בית המשפט שוקל את כל העובדות והנסיבות סביב העסקה. אם אחד הצדדים מסתיר מידע מהותי במכוון, ובכך פוגע באפשרות של הצד השני לקבל החלטה מושכלת, הרי שמדובר בהטעיה. בפסק הדין הנוכחי, היזמית ידעה על תוכנית ההתחדשות העירונית ולא גילתה זאת למוכר - מה שהוביל לבית המשפט לקבוע כי יש לבטל את ההסכם.
בפסק דין ע"א 158/77 רבינאי נגד מן שקד, נדונה השאלה האם זיכרון דברים מהווה חוזה מחייב. בית המשפט קבע כי במקרים מסוימים, זיכרון דברים יכול להיחשב חוזה מחייב, בייחוד כשהוא כולל את הפרטים המהותיים של העסקה ומעיד על גמירות דעת של שני הצדדים. במקרה אחר, בפסק דין ע"א 2469/06 סויסה נגד זאגא בגוש 5027 חלקה 1, נדונה השאלה האם ניתן לאכוף זיכרון דברים שנחתם בין הצדדים. בית המשפט קבע כי זיכרון דברים יכול להיות מחייב, בהתאם לנסיבות ולתוכן המסמך.

תיק ההונאה של 44 מיליון שקל - כך הונו יזמים 250 משקיעים במיזמי נדל"ן פיקטיביים
כתב האישום: זיוף מסמכים, חברות קש בחו"ל ושימוש בכספי המשקיעים לרכישת רכבי יוקרה ונכסים פרטיים
פרקליטות מחוז תל אביב הגישה היום כתב אישום חמור נגד דוד כץ, עו"ד גיא אבני, דקל סלע וארבע חברות שבשליטתם, החושף פרשת הונאה מסועפת בהיקף של כ-44 מיליון שקל. על פי כתב האישום, בין השנים 2018-2021 שיווקו הנאשמים ארבעה מיזמי נדל"ן פיקטיביים תוך הטעיית כ-250 משקיעים באמצעות מצגי שווא מתוחכמים.
מיזם ספיר - הבטחות למעונות סטודנטים שלא היו ולא נבראו
המיזם הראשון, ממנו גויסו 7.7 מיליון שקל מ-27 משקיעים, הוצג כפרויקט להקמת מעונות סטודנטים במושב שובה הסמוך לנתיבות. על פי כתב האישום: "נאשמים 1-2, בצוותא עם מיימון, הציגו למשקיעים מצג שווא לפיו הזכויות במקרקעין שעליהם היה אמור לקום המיזם נרכשו על ידי סיגניצ'ר ספיר. בפועל, הזכויות במקרקעין לא נרכשו על ידי סיגנצ'ר ספיר או על ידי מי מהנאשמים או מיימון, או אחר מטעמם".
התרמית לא נעצרה בכך. הנאשמים הבטיחו למשקיעים "תשואה גבוהה ומובטחת של 8-11 אחוזים מיום חתימת המשקיעים על ההסכם" והציגו את המיזם כ"מפעל מאושר במסגרת החוק לעידוד השקעות הון", אך כפי שמציינת הפרקליטות: "נאשמים 1-3 ידעו שהמיזם לא הוכר כ'מפעל מאושר' וכי הם לא פנו כלל לרשויות הרלוונטיות בעניין זה".
עו"ד אבני, שהוצג כנאמן על כספי המשקיעים, "היה שותף בניהול המיזם, והפקיד את כספי המשקיעים בחשבון פקדונות על שמו... ולא בחשבון נאמנות כפי שהובטח למשקיעים". מתוך כספים אלה, "העביר נאשם 2 סך של 4 מיליון שקל לחשבונות בנק בשליטת מיימון, לטובת שימושים אישיים של מיימון ובני משפחתו".
- רשות המסים: נעצרו 5 אנשי ביטוח ופיננסים בחשד להונאת מס במיליוני שקלים
- שיקר לביטוח לאומי והעלים מסים במיליונים - סוף גנב לתליה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מיזם WildWood לונדון - 1,100 דונם של אשליות
המיזם השני, ששווק על ידי כץ ומיימון תחת קבוצת בראשית, גייס 7.9 מיליון שקל מ-54 משקיעים. הוא תואר כ"מיזם המצוי בבעלות תאגידי תיירות ופיננסים הצפוי להשתרע על פני למעלה מ-1,100 דונמים, ואמור לכלול, בין היתר, שלושה מתחמי מגורים, ספורט ותרבות הכוללים מאות יחידות דיור".
פס"ד: באטמ וכט טכנולוגיות כשלו מול בארות יצחק
שופטת המחוזי בתל אביב פסקה בתביעה שמתנהלת מ-2019 כי באטמ וכט טכנולוגיות לא עמדו בהתחייבותן לספק לקיבוץ בארות יצחק מערכת חדשנית להשמדת עופות נגועים, שהיתה אמורה ליצור מהפכה בענף הלולים. בית המשפט קבע כי הניסויים שבוצעו לא עמדו בדרישות, וכי הכשלים לא
תוקנו מעולם. החברות מצדן ניסו לטעון כי מדובר בקשיים בלתי צפויים שהתגלו בשטח, וכי נעשו מאמצים ניכרים להביא את המערכת לכדי תפקוד מלא
ב-2019 פנה קיבוץ בארות יצחק לבית המשפט המחוזי בתל אביב בתביעה יוצאת דופן נגד שתי חברות טכנולוגיה - באטמ, חברה ציבורית שנסחרת בבורסות תל אביב ולונדון, וכט טכנולוגיות. הקיבוץ טען כי החברות הפרו התחייבות ברורה וחד-משמעית לספק לו מערכת חדשנית, ייחודית ופורצת דרך שנועדה להתמודד עם בעיה רגישה במיוחד בענף הלול: השמדת עופות נגועים בדרך שתמנע התפשטות מחלות ותעמוד בתקנים סביבתיים מחמירים.
פסק הדין שניתן באחרונה, לאחר הליך משפטי שנמשך יותר מחמש שנים, חושף סיפור של הבטחות גדולות, ניסויים כושלים והאשמות הדדיות בין הצדדים. השופטת מתארת בפסק הדין כיצד נבנה מיזם שנשען על אמון הדדי ועל תקווה לחדשנות שתשנה את פני הענף, אך בסופו של יום קרס המהלך כולו. כבר בתחילת פסק הדין נכתב כי "המערכת שנועדה להיות אבן דרך בהתמודדות עם סוגיית השמדת עופות נגועים לא סופקה לקיבוץ בארות יצחק, והחברות הנתבעות לא עמדו בחובתן הבסיסית על פי ההסכם". עוד ציינה השופטת כי לאורך ההליך נחשפו פערים עמוקים בין ההבטחות החוזיות לבין המצב בשטח, כשהניסויים שבוצעו לא הצליחו להוכיח שהמערכת עומדת בדרישות המינימום.
אחת הקביעות המרכזיות בפסק הדין נוגעת לאופן שבו התנהלו הניסויים. בית המשפט קבע כי "הניסוי האחרון שבוצע הופסק בשל ליקויים שונים, שלא תוקנו מעולם". משפט זה חזר וצוטט כמה פעמים בדיון, והוא מגלם את התמונה הכוללת - מערכת שנוסתה שוב ושוב, אך מעולם לא הצליחה להגיע לשלב של תפקוד מלא ותקין.
הקיבוץ טען במהלך ההליך שנגרמו לו נזקים כבדים, הן כלכליים והן תפעוליים, בשל הסתמכותו על התחייבויות החברות. לדבריו, ההנהלה והחברים סמכו על באטמ וכט טכנולוגיות שיפתחו מערכת שתוכל לספק מענה לבעיה בוערת בענף הלול, אך במקום זאת נאלצו להתמודד עם כישלונות חוזרים ונשנים. הקיבוץ הדגיש כי, "בכל פעם שהמערכת לא תפקדה, הוסבר לנו כי מדובר בתקלה זמנית שתתוקן, אולם בפועל לא הוצגו לנו פתרונות ממשיים".
- באטמ מכרה פעילויות שאינן בליבת פעילותה
- באטמ עם הזמנה בהיקף של 1.5 מיליון דולר לפיתוח פתרון הצפנה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מן העבר השני, החברות ניסו לטעון כי מדובר בקשיים בלתי צפויים שהתגלו בשטח, וכי נעשו מאמצים ניכרים להביא את המערכת לכדי תפקוד מלא. לטענתן, יש לראות בכך חלק מהתהליך המחקרי והפיתוחי הרגיל של טכנולוגיה חדשה. אלא שבית המשפט לא קיבל את ההסבר הזה, וקבע בהכרעתו כי "התחייבות חוזית כלפי קיבוץ אינה יכולה להיבחן כאילו הייתה שלב במעבדה בלבד". השופטת הדגישה כי באטמ, בהיותה חברה ציבורית שנסחרת בשתי בורסות מרכזיות, מחויבת לסטנדרט גבוה של אמינות ומקצועיות. "חברה ציבורית אינה יכולה להרשות לעצמה כישלונות סדרתיים מבלי לתת דין וחשבון ללקוחותיה", היא כתבה בפסק הדין שפורסם.