מכר קרקע ליזמית נדל"ן - זו הסיבה שהעסקה בוטלה
היזמית רכשה את הנכס, ברחוב בלפור בתל אביב, במחיר נמוך מאוד, מבלי לגלות למוכר על תוכנית התחדשות עירונית שאמורה להתבצע באזור - שהיא כן היתה מודעת אליה. המוכר טען כי אם היה יודע על התוכנית, הוא לא היה מוכר את הנכס במחיר נמוך כל כך - 1.5 מיליון שקל. לדבריו,
היזמית ניצלה את חוסר ידיעתו, והשיגה את העסקה בתנאים לא הוגנים
לאחרונה ניתן פסק דין חשוב בבית המשפט המחוזי בתל אביב, שבו נדונה תביעה לביטול הסכם מכר בין בעל נכס לבין חברת נדל"ן. פסק הדין עוסק במקרה שבו היזמית רכשה נכס במחיר נמוך מאוד, מבלי לגלות למוכר על תוכנית התחדשות עירונית שאמורה להתבצע באזור. תוכנית זו היתה צפויה להעלות באופן משמעותי את ערך הנכס, והיזמית, כך נקבע בפסק הדין, היתה מודעת לכך בזמן החתימה על הסכם המכר. בעקבות זאת, קיבלה השופטת עינת רביד את טענות המוכר ופסקה כי הסכם המכר יבוטל.
המוכר במקרה הזה היה בעל נכס ברחוב בלפור בתל אביב. ב-2018 הוא חתם על הסכם מכר עם חברת בלפור 72 2008, חברה שעוסקת ביזמות נדל"ן. על פי ההסכם, נמכר הנכס תמורת 1.5 מיליון שקל. אלא שבשלב מאוחר יותר, גילה המוכר כי היזמית ידעה על תוכנית להתחדשות עירונית באזור, שהיתה צפויה להעלות את שווי הנכס לכ-3.5 מיליון שקל. המוכר טען כי אם היה יודע על התוכנית, הוא לא היה מוכר את הנכס במחיר נמוך כל כך. הוא טוען כי היזמית ניצלה את חוסר ידיעתו כדי להשיג את העסקה בתנאים לא הוגנים.
הטענה המרכזית של המוכר היתה שהיזמית הסתירה ממנו מידע מהותי, שהיה עשוי לשנות את החלטתו למכור את הנכס במחיר הנמוך. המוכר טוען כי היזמית לא גילתה לו על התוכנית להתחדשות עירונית, אף שלדבריו, המידע היה בידיעתה והשפיע ישירות על ערך הנכס.
היזמית טענה שהמידע היה זמין לציבור
מנגד, היזמית טענה כי לא היה עליה לגלות את המידע למוכר. לטענתה, המוכר לא שאל עליה ישירות אודות תוכניות עתידיות באזור. בנוסף, היא טענה שהמידע על התוכנית היה זמין לציבור – מה שמאפשר למוכר למצוא אותו בכוחות עצמו. היזמית טענה גם כי מדובר במידע שהיה בפומבי, ומכיוון שהצדדים לא נדרשו בשום שלב לשוחח על תוכניות עתידיות, לא היה צורך לגלות למוכר על תוכנית ההתחדשות העירונית.
- זאפ ניצחה את משרד עוה"ד: נדחו טענות לכישלון בתמורה
- הירושה נהפכה למכרז מחייב: 3 אחים ייאלצו למכור בית
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
המשמעות המשפטית של פסק הדין היתה מרחיקת לכת: השופטת קיבלה את טענות המוכר, וקבעה כי היזמית פעלה בחוסר תום לב. היא קבעה כי היזמית היתה מודעת היטב להשפעתה של תוכנית ההתחדשות העירונית על הנכס, אך בחרה במכוון שלא ליידע את המוכר על כך. השופטת כתבה כי מדובר בהטעיה חמורה, המהווה הפרה של חובת תום הלב במשא ומתן וביצוע העסקה.
בנוסף, השופטת רביד ציינה בפסק הדין שפורסם כי הסתרת המידע מהווה מעשה בלתי הוגן, ושההסכם נעשה תוך ניצול חוסר הידיעה של המוכר. בעקבות זאת, היא קבעה כי יש לבטל את ההסכם ולהחזיר את הצדדים למצבם הקודם, כלומר המוכר יחזיר את התמורה שהתקבלה והיזמית תחזיר את הנכס.
פסק הדין חשוב במיוחד משום שהוא מדגיש את חובת הגילוי ותום הלב במשא ומתן בעסקות נדל"ן. המקרה מוכיח כי לא די בכך שהמידע יהיה זמין לציבור או שלא נשאל עליו – ישנה חובה על הצדדים לעסקה לגלות כל פרט מהותי שיכול להשפיע על תנאי העסקה. ההחלטה מדגישה את העקרונות המשפטיים של הגינות ושקיפות, בייחוד בתחום הנדל"ן, שבו לעתים יש לאחד הצדדים יתרון במידע שלא נמסר לשני. פסק הדין מבטיח כי הצדדים לעסקה לא ימצאו את עצמם במצב שבו הם חותמים על חוזה בתנאים לא הוגנים, בעקבות מידע שלא נמסר להם במכוון.
- כללי הבית: המדריך המלא להישרדות (והצלחה) בבית המשפט
- חברת הארנק באילת: הערעור שהתקבל והזיכוי שנשלל
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- צוואה ביקשה לנשל אם לשמונה - בית המשפט התנגד
ניצול חוסר ידיעה של הצד השני
פסק דין זה עשוי לשמש תקדים בהבנת חובות הגילוי של הצדדים בעסקות נדל"ן. בייחוד כשמדובר בנכסים בעלי פוטנציאל שולי רווח גבוה, כמו במקרה הזה, שבו שווי הנכס הוכפל ואף יותר, בעקבות תוכנית ההתחדשות העירונית. גם אם המידע היה זמין לציבור, העובדה כי המוכר לא ידע עליו במועד החתימה על ההסכם, והעובדה כי היזמית ניצלה זאת להפיק רווח מיידי, עשויות להשפיע על עקרונות הגילוי והשקיפות בעסקות נוספות בעתיד.
בהקשר הזה, עלול להיווצר שינוי בתפישת העסקות בתחום הנדל"ן. מקרים שבהם צד אחד שומר את המידע לעצמו, עלולים להיחשב עסקות בלתי הוגנות, אם יש בכך ניצול חוסר ידיעה של הצד השני. ייתכן כי פסק הדין הנ"ל יהווה אבן דרך, שידרבן יזמים ומוכרי נכסים להקפיד יותר על שקיפות במידע ולהימנע מהטעיה מכוונת של הצד השני.
מהו תפקיד חובת הגילוי בעסקות נדל"ן?
חובת הגילוי בעסקות נדל"ן היא חיונית להבטחת שקיפות והגינות בין הצדדים. כל פרט מהותי שיכול להשפיע על ערך הנכס או על תנאי העסקה חייב להיות גולל לצד השני. במקרה הזה, היזמית הייתה מודעת לתוכנית ההתחדשות העירונית שהיתה צפויה להעלות את שווי הנכס, אך היא לא גילתה זאת למוכר - ובכך הפרה את חובת הגילוי.
האם תמיד ישנה חובה על הצדדים בעסקה לגלות מידע מהותי?
כן. על שני הצדדים במשא ומתן חלה חובה להימנע מהסתרת מידע מהותי. אם אחד הצדדים יודע על דבר שיכול לשנות את תנאי העסקה או את ערך הנכס, עליו לחשוף את המידע. כל הסתרת מידע כזה עלולה להיחשב להטעיה ולהוביל לביטול העסקה, כפי שקרה במקרה זה.
בית המשפט שוקל את כל העובדות והנסיבות סביב העסקה. אם אחד הצדדים מסתיר מידע מהותי במכוון, ובכך פוגע באפשרות של הצד השני לקבל החלטה מושכלת, הרי שמדובר בהטעיה. בפסק הדין הנוכחי, היזמית ידעה על תוכנית ההתחדשות העירונית ולא גילתה זאת למוכר - מה שהוביל לבית המשפט לקבוע כי יש לבטל את ההסכם.
בפסק דין ע"א 158/77 רבינאי נגד מן שקד, נדונה השאלה האם זיכרון דברים מהווה חוזה מחייב. בית המשפט קבע כי במקרים מסוימים, זיכרון דברים יכול להיחשב חוזה מחייב, בייחוד כשהוא כולל את הפרטים המהותיים של העסקה ומעיד על גמירות דעת של שני הצדדים. במקרה אחר, בפסק דין ע"א 2469/06 סויסה נגד זאגא בגוש 5027 חלקה 1, נדונה השאלה האם ניתן לאכוף זיכרון דברים שנחתם בין הצדדים. בית המשפט קבע כי זיכרון דברים יכול להיות מחייב, בהתאם לנסיבות ולתוכן המסמך.
בית משפט (גרוק)המתנה של ארבע שעות הובילה לפיצוי של מיליונים
בית משפט השלום בתל אביב אישר הסדר פשרה בתובענה ייצוגית נגד רשפים דלתות: הלקוחות שהמתינו לביקורי התקנה ותיקון של טכנאי החברה יקבלו הארכת אחריות בשווי מצטבר של כ-3 מיליון שקל, לאחר שנקבע כי תיאום חלונות זמן ארוכים פגע בזכויות הצרכנים ובזמנם
הדלת כבר היתה מותקנת, הבית סגור, סדר היום השתנה, וההמתנה הלכה והתארכה. עבור לקוחות רבים של רשפים דלתות, זה היה תסריט מוכר: ביקור של מתקין או טכנאי שתואם לטווח של ארבע שעות, שבמהלכן נדרש הלקוח להישאר בבית, להמתין, לדחות פגישות ולעתים גם להפסיד יום עבודה. מה שנתפש במשך שנים כגזירת גורל צרכנית, נהפך לבסיס של תובענה ייצוגית, שהסתיימה כעת בפסק דין מפורט ובאישור הסדר פשרה רחב היקף, שבמרכזו פיצוי לציבור הלקוחות והתחייבות לשינוי התנהלות עתידי.
פסק הדין ניתן בבית משפט השלום בתל אביב על ידי השופט ליאור גלברד, במסגרת תובענה ייצוגית שהגישה זוהר יעקבסון נגד רשפים דלתות. ההליך עסק בפרקטיקה של תיאום ביקורי הובלה, התקנה ותיקון של דלתות ומוצרי החברה, בטווחי זמן של ארבע שעות, שלטענת המבקשת חרגו מהוראות חוק הגנת הצרכן ופגעו בזכויות הלקוחות. על פי המתואר בפסק הדין, המקרה הפרטי שממנו צמחה התובענה אינו חריג. יעקבסון רכשה דלת כניסה מתוצרת רשפים, ולאחר שהתגלתה תקלה ביקשה לתאם ביקור טכנאי. הביקור נקבע ליום מסוים, בטווח שבין 10:00 ל-14:00. ארבע שעות של המתנה, ללא אפשרות לדעת מתי בדיוק יגיע הנציג. לטענתה, לא מדובר במקרה נקודתי אלא במדיניות שיטתית, שננקטה כלפי לקוחות רבים. במסגרת הבקשה לאישור התובענה הייצוגית צורפו גם ראיות נוספות, לרבות הליך משפטי אחר שבו הודתה החברה כי זהו חלון הזמן המקובל אצלה.
בבסיס התביעה עמדה פרשנות של סעיף 18א לחוק הגנת הצרכן, העוסק בזמני המתנה לביקור נותן שירות בבית הצרכן. הסעיף קובע כי כשנדרש ביקור של שליח, מתקין או מתקן, על העוסק לתאם מועד כך שזמן ההמתנה לא יעלה על שעתיים מעבר לשעה שנקבעה. לטענת המבקשת, תיקון לחוק שנכנס לתוקף ב-2018 הרחיב את תחולת ההסדר, כך שהוא חל על כלל נותני השירות ולא רק על טכנאים של מוצרי חשמל, כפי שהיה בעבר. תכלית התיקון, כך נטען, היא פשוטה וברורה: לכבד את זמנו של הצרכן ולמנוע פגיעה בשגרת יומו.
רשפים דלתות מצדה, דחתה את הטענות. בתשובתה לבקשה לאישור היא טענה כי החוק אינו חל עליה במלואו, וכי פרשנות המבקשת מרחיבה יתר על המידה את הוראות הדין. החברה הסתמכה בין היתר על חוות דעת של ארגון אמון הציבור, שלפיה החובה הנוגעת לזמני המתנה קשורה למוצרים מסוימים בלבד, ובראשם מוצרי חשמל, ואינה חלה בהכרח על דלתות. עוד נטען כי גם כשתואם חלון זמן של ארבע שעות, בפועל ברוב המקרים הגיעו נציגי החברה מוקדם יותר, כך שהלקוחות לא נדרשו להמתין את מלוא הזמן.
- נדחתה בקשת אמזון: ייצוגית של צרכנים תתברר בישראל
- האם פייסבוק פוגעת בפרטיות של מי שאינם משתמשים?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הפרה של החוק, ללא קשר למועד ההגעה בפועל
המבקשת לא קיבלה את הדברים. בתגובתה היא טענה כי עצם קביעת חלון זמן של ארבע שעות מהווה הפרה של החוק, ללא קשר למועד ההגעה בפועל. לדבריה, מדובר בפרקטיקה שמנצלת את העובדה שהחוק קובע פיצוי סטטוטורי רק לאחר חלוף פרק זמן מסוים, ומאפשרת לעוסקים להתיישר פורמלית עם הדין, אך לפגוע בפועל בצרכנים. עוד הודגש כי המונח "טובין" בחוק הגנת הצרכן אינו מוגבל למוצרי חשמל, אלא כולל כל נכס מוחשי שאינו מקרקעין, ובהגדרה זו נכללות גם דלתות.
חברת הארנק באילת: הערעור שהתקבל והזיכוי שנשלל
בית המשפט המחוזי בבאר שבע קבע כי רואה חשבון שפעל במסגרת שותפות אמיתית אינו חייב במס אישי לפי סעיף 62א לפקודה, אך דחה את טענתו שלפיה מרכז חייו נמצא באילת. פסק הדין המקיף משרטט את הגבולות הברורים בין תכנון מס פסול לשימוש לגיטימי בהתאגדות
בשלהי העשור הקודם, כשאילת המשיכה להיאבק על מקומה הכלכלי והמקצועי הרחק ממרכז הארץ, מצא את עצמו רואה חשבון יליד העיר בלב מחלוקת מס מורכבת, כזו שנעה על קו התפר הדק שבין תכנון מס אסור לבין התנהלות עסקית לגיטימית. מצד אחד עמדה רשות המסים, שביקשה לראות בהכנסות שהופקו באמצעות חברה בשליטתו הכנסה אישית שחייבת במס שולי, ומצד שני עמד הנישום, שטען לשותפות עסקית אמיתית ולזיקה מתמשכת לעיר שבה נולד. פסק דינה של השופטת יעל ייטב מבית המשפט המחוזי בבאר שבע עושה סדר בשתי הסוגיות גם יחד, אך לא מעניק למערער ניצחון מלא.
הערעור נסב על שומות שהוציא פקיד שומה אילת לשנות המס 2017 ו-2018, לאחר שדחה את טענת המערער. בלב המחלוקת עמדו שתי שאלות נפרדות אך שלובות זו בזו: האחת, האם יש לחייב את המערער במס אישי מכוח סעיף 62א(א) לפקודת מס הכנסה, סעיף שנועד להתמודד עם תופעת חברות הארנק; והשנייה, האם המערער זכאי להטבת המס המוענקת לתושב אילת לפי חוק אזור סחר חופשי באילת. כבר בפתח פסק הדין מבהירה השופטת כי התשובה לשתי השאלות אינה אחידה. “מצאתי שיש לקבל את הערעור בחלקו, ככל שהוא נוגע לחבות המס על פי הוראות סעיף 62א בפקודת מס הכנסה. יחד עם זאת מצאתי שיש לדחות את הערעור לעניין הזכאות להטבת המס מכוח חוק אזור סחר חופשי באילת”, היא כתבה.
הרקע העובדתי אינו שנוי במחלוקת מהותית. המערער, רואה חשבון במקצועו, נולד וגדל באילת, הקים בה משרד עצמאי, ובהמשך העביר את פעילותו לחברה שבבעלותו - נוריאל יועצים. בשלב מסוים נוצר קשר עסקי בינו לבין משרד רואי החשבון ברנע, שפעל גם הוא בעיר, והפעילות בסניף אילת התהדקה והלכה. במקביל, ב-2009 עבר המערער עם משפחתו להתגורר בתל אביב, שם הוא עבד כשכיר בתפקידים בכירים, תוך שהוא ממשיך להגיע לאילת לצורכי פעילות מקצועית. לאחר פטירת מייסד משרד ברנע, העמיק הקשר בין הצדדים, והמערער חזר לפעילות מלאה בסניף אילת, תוך חלוקת רווחים שווה.
יותר מ-70% מהכנסות החברה נבעו מלקוח אחד
פקיד השומה ראה בתמונה הזו דוגמה קלאסית להפעלת סעיף 62א לפקודה. לטענתו, השירותים ניתנו בפועל על ידי המערער, היו מסוג הפעולות הנעשות על ידי עובד עבור מעסיקו, וב-2017 אף התקיימה הקביעה שלפיה יותר מ-70% מהכנסות החברה נבעו מלקוח אחד. מכאן הסיק פקיד השומה כי יש לייחס למערער את הכנסות החברה כהכנסת עבודה לפי סעיף 2(2) לפקודה, תוך התעלמות מהאישיות המשפטית הנפרדת של החברה.
- רואה החשבון שניצח את מס הכנסה - ולמה זה חשוב לכם?
- מיסוי חברות ארנק ב-2025: הכסף על השולחן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אלא שבית המשפט לא קיבל את הגישה הזו. פסק הדין מקדיש עמודים רבים לניתוח התכלית החקיקתית של סעיף 62א, שנוסף לפקודה במסגרת תיקון 235, בעקבות המלצות ועדת טרכטנברג. השופטת הזכירה בהכרעת הדין כי מדובר בחריג מצומצם למודל המיסוי הדו-שלבי, שנועד “להעמיד לרשות פקיד השומה כלי עזר לטיפול בתכנוני מס”, ולא לבטל את השימוש הלגיטימי בהתאגדות. “הפרשנות המתבקשת נוכח התכלית האמורה היא פרשנות דווקנית, המחילה את הוראות הסעיף על גדר המקרים הנדונים בו, בהתאם לתנאיו ומגבלותיו”, נקבע.
