מכר קרקע ליזמית נדל"ן - זו הסיבה שהעסקה בוטלה
היזמית רכשה את הנכס, ברחוב בלפור בתל אביב, במחיר נמוך מאוד, מבלי לגלות למוכר על תוכנית התחדשות עירונית שאמורה להתבצע באזור - שהיא כן היתה מודעת אליה. המוכר טען כי אם היה יודע על התוכנית, הוא לא היה מוכר את הנכס במחיר נמוך כל כך - 1.5 מיליון שקל. לדבריו,
היזמית ניצלה את חוסר ידיעתו, והשיגה את העסקה בתנאים לא הוגנים
לאחרונה ניתן פסק דין חשוב בבית המשפט המחוזי בתל אביב, שבו נדונה תביעה לביטול הסכם מכר בין בעל נכס לבין חברת נדל"ן. פסק הדין עוסק במקרה שבו היזמית רכשה נכס במחיר נמוך מאוד, מבלי לגלות למוכר על תוכנית התחדשות עירונית שאמורה להתבצע באזור. תוכנית זו היתה צפויה להעלות באופן משמעותי את ערך הנכס, והיזמית, כך נקבע בפסק הדין, היתה מודעת לכך בזמן החתימה על הסכם המכר. בעקבות זאת, קיבלה השופטת עינת רביד את טענות המוכר ופסקה כי הסכם המכר יבוטל.
המוכר במקרה הזה היה בעל נכס ברחוב בלפור בתל אביב. ב-2018 הוא חתם על הסכם מכר עם חברת בלפור 72 2008, חברה שעוסקת ביזמות נדל"ן. על פי ההסכם, נמכר הנכס תמורת 1.5 מיליון שקל. אלא שבשלב מאוחר יותר, גילה המוכר כי היזמית ידעה על תוכנית להתחדשות עירונית באזור, שהיתה צפויה להעלות את שווי הנכס לכ-3.5 מיליון שקל. המוכר טען כי אם היה יודע על התוכנית, הוא לא היה מוכר את הנכס במחיר נמוך כל כך. הוא טוען כי היזמית ניצלה את חוסר ידיעתו כדי להשיג את העסקה בתנאים לא הוגנים.
הטענה המרכזית של המוכר היתה שהיזמית הסתירה ממנו מידע מהותי, שהיה עשוי לשנות את החלטתו למכור את הנכס במחיר הנמוך. המוכר טוען כי היזמית לא גילתה לו על התוכנית להתחדשות עירונית, אף שלדבריו, המידע היה בידיעתה והשפיע ישירות על ערך הנכס.
היזמית טענה שהמידע היה זמין לציבור
מנגד, היזמית טענה כי לא היה עליה לגלות את המידע למוכר. לטענתה, המוכר לא שאל עליה ישירות אודות תוכניות עתידיות באזור. בנוסף, היא טענה שהמידע על התוכנית היה זמין לציבור – מה שמאפשר למוכר למצוא אותו בכוחות עצמו. היזמית טענה גם כי מדובר במידע שהיה בפומבי, ומכיוון שהצדדים לא נדרשו בשום שלב לשוחח על תוכניות עתידיות, לא היה צורך לגלות למוכר על תוכנית ההתחדשות העירונית.
- פס"ד: באטמ וכט טכנולוגיות כשלו מול בארות יצחק
- השקיע 300 אלף שקל בעסק שמיד קרס - איך הצליח לקבל בחזרה את הכסף?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
המשמעות המשפטית של פסק הדין היתה מרחיקת לכת: השופטת קיבלה את טענות המוכר, וקבעה כי היזמית פעלה בחוסר תום לב. היא קבעה כי היזמית היתה מודעת היטב להשפעתה של תוכנית ההתחדשות העירונית על הנכס, אך בחרה במכוון שלא ליידע את המוכר על כך. השופטת כתבה כי מדובר בהטעיה חמורה, המהווה הפרה של חובת תום הלב במשא ומתן וביצוע העסקה.
בנוסף, השופטת רביד ציינה בפסק הדין שפורסם כי הסתרת המידע מהווה מעשה בלתי הוגן, ושההסכם נעשה תוך ניצול חוסר הידיעה של המוכר. בעקבות זאת, היא קבעה כי יש לבטל את ההסכם ולהחזיר את הצדדים למצבם הקודם, כלומר המוכר יחזיר את התמורה שהתקבלה והיזמית תחזיר את הנכס.
פסק הדין חשוב במיוחד משום שהוא מדגיש את חובת הגילוי ותום הלב במשא ומתן בעסקות נדל"ן. המקרה מוכיח כי לא די בכך שהמידע יהיה זמין לציבור או שלא נשאל עליו – ישנה חובה על הצדדים לעסקה לגלות כל פרט מהותי שיכול להשפיע על תנאי העסקה. ההחלטה מדגישה את העקרונות המשפטיים של הגינות ושקיפות, בייחוד בתחום הנדל"ן, שבו לעתים יש לאחד הצדדים יתרון במידע שלא נמסר לשני. פסק הדין מבטיח כי הצדדים לעסקה לא ימצאו את עצמם במצב שבו הם חותמים על חוזה בתנאים לא הוגנים, בעקבות מידע שלא נמסר להם במכוון.
- מתווך יזכה בפיצוי המוסכם אף שלא היה גורם יעיל
- ייצוגית נגד כביש 6 נדחתה: פסקל לא מזכה בהטבות
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- ויתר על הירושה כדי לא לשלם לנושים - מה קבע בית המשפט?
ניצול חוסר ידיעה של הצד השני
פסק דין זה עשוי לשמש תקדים בהבנת חובות הגילוי של הצדדים בעסקות נדל"ן. בייחוד כשמדובר בנכסים בעלי פוטנציאל שולי רווח גבוה, כמו במקרה הזה, שבו שווי הנכס הוכפל ואף יותר, בעקבות תוכנית ההתחדשות העירונית. גם אם המידע היה זמין לציבור, העובדה כי המוכר לא ידע עליו במועד החתימה על ההסכם, והעובדה כי היזמית ניצלה זאת להפיק רווח מיידי, עשויות להשפיע על עקרונות הגילוי והשקיפות בעסקות נוספות בעתיד.
בהקשר הזה, עלול להיווצר שינוי בתפישת העסקות בתחום הנדל"ן. מקרים שבהם צד אחד שומר את המידע לעצמו, עלולים להיחשב עסקות בלתי הוגנות, אם יש בכך ניצול חוסר ידיעה של הצד השני. ייתכן כי פסק הדין הנ"ל יהווה אבן דרך, שידרבן יזמים ומוכרי נכסים להקפיד יותר על שקיפות במידע ולהימנע מהטעיה מכוונת של הצד השני.
מהו תפקיד חובת הגילוי בעסקות נדל"ן?
חובת הגילוי בעסקות נדל"ן היא חיונית להבטחת שקיפות והגינות בין הצדדים. כל פרט מהותי שיכול להשפיע על ערך הנכס או על תנאי העסקה חייב להיות גולל לצד השני. במקרה הזה, היזמית הייתה מודעת לתוכנית ההתחדשות העירונית שהיתה צפויה להעלות את שווי הנכס, אך היא לא גילתה זאת למוכר - ובכך הפרה את חובת הגילוי.
האם תמיד ישנה חובה על הצדדים בעסקה לגלות מידע מהותי?
כן. על שני הצדדים במשא ומתן חלה חובה להימנע מהסתרת מידע מהותי. אם אחד הצדדים יודע על דבר שיכול לשנות את תנאי העסקה או את ערך הנכס, עליו לחשוף את המידע. כל הסתרת מידע כזה עלולה להיחשב להטעיה ולהוביל לביטול העסקה, כפי שקרה במקרה זה.
בית המשפט שוקל את כל העובדות והנסיבות סביב העסקה. אם אחד הצדדים מסתיר מידע מהותי במכוון, ובכך פוגע באפשרות של הצד השני לקבל החלטה מושכלת, הרי שמדובר בהטעיה. בפסק הדין הנוכחי, היזמית ידעה על תוכנית ההתחדשות העירונית ולא גילתה זאת למוכר - מה שהוביל לבית המשפט לקבוע כי יש לבטל את ההסכם.
בפסק דין ע"א 158/77 רבינאי נגד מן שקד, נדונה השאלה האם זיכרון דברים מהווה חוזה מחייב. בית המשפט קבע כי במקרים מסוימים, זיכרון דברים יכול להיחשב חוזה מחייב, בייחוד כשהוא כולל את הפרטים המהותיים של העסקה ומעיד על גמירות דעת של שני הצדדים. במקרה אחר, בפסק דין ע"א 2469/06 סויסה נגד זאגא בגוש 5027 חלקה 1, נדונה השאלה האם ניתן לאכוף זיכרון דברים שנחתם בין הצדדים. בית המשפט קבע כי זיכרון דברים יכול להיות מחייב, בהתאם לנסיבות ולתוכן המסמך.

התחייבת - תשלם: מתווך יזכה בפיצוי אף שלא היה גורם יעיל
פסק דין שניתן בבית משפט השלום בתל אביב ממחיש עד כמה סעיפי פיצוי מוסכם בהסכמי תיווך הם דבר מחייב. השופט דן סעדון קבע כי רוכש דירה בחולון ישלם למתווך 117 אלף שקל, אף שביצע פעולות מועטות בלבד ולא ליווה את העסקה עד סופה. הסיבה: הרוכש התחייב להודיע למוכרת
הדירה שהגיע באמצעות המתווך - והפר את ההתחייבות הזו
במאי 2022 נכנס שי הדר לחנות של מכר כדי להתעניין ברכישת דירה ברחוב סוקולוב בחולון. באותה העת נכנס למקום גם נועם צארום, מתווך ותיק, והמפגש הוביל לחתימה על הזמנה לקבלת שירותי תיווך. ההזמנה כללה סעיפים מחייבים וברורים: התחייבות לשלם דמי תיווך בסכום כולל של 50 אלף שקל, וכן סעיף מיוחד שקבע כי אם הדר או מי מבני משפחתו ירכשו את הדירה מבלי להודיע למוכר כי הופנו על ידי המתווך, הם יחויבו בפיצוי מוסכם כפול מגובה דמי התיווך, בצירוף מע"מ. צארום מסר לדר את פרטי הדירה ואף את מספר הטלפון של בנה של המוכרת לצורך תיאום ביקור. עוד באותו היום הביע הדר התלהבות מהדירה ואף ציין כי בכוונתו לרכוש אותה.
אלא שמאותו רגע ואילך, הקשר בין הצדדים נותק. הדר יצר קשר ישיר עם נציג המוכרת, ביקר בדירה ותיאם מולו את המשך התהליך, מבלי לעדכן את צארום או לערב אותו. כחודשיים וחצי לאחר מכן, בסוף יולי 2022, נחתם הסכם מכר הדירה בין המוכרת לבין דאלי הדר, רעייתו של שי, בסכום של 1.5 מיליון שקל (ובהמשך הופחת המחיר ל-1.474 מיליון שקל). צארום, שנותר מחוץ לתמונה, דרש לקבל את הפיצוי המוסכם בהתאם לטופס שעליו חתם שי הדר. משסירבו הנתבעים לשלם, הוא הגיש תביעה לבית המשפט.
בפסק הדין שפרסם השופט דן סעדון פורטו הטענות של שני הצדדים. הנתבעים טענו כי התובע לא היה "הגורם היעיל" לעסקה, מכיוון שהוא לא הציג את הדירה בפועל ולא השתתף במו"מ. מנגד, צארום טען כי הדר פעל בחוסר תום לב כשניתק עמו קשר וניצל את המידע שקיבל ממנו כדי להשלים את העסקה מאחורי גבו. בנוסף, הוא טען כי עצם החתימה על ההזמנה והפרת סעיף ההודעה למוכרת מקנים לו זכות לפיצוי מוסכם ללא צורך להוכיח את היותו הגורם היעיל.
התובע לא דרש דמי תיווך
השופט קיבל את עמדת התובע במלואה. הוא הדגיש כי הסעד שנתבע אינו תשלום דמי תיווך אלא מימוש הוראת הפיצוי המוסכם. בפסק הדין שפורסם הוא כתב כי, "לצורך הוכחת זכות התובע לקבל פיצוי מוסכם די להראות כי ההזמנה נחתמה על ידי נתבע 1; כי הדירה הוצעה לנתבע 1 על ידי התובע; כי נתבע 1 הפר הוראה בהזמנה... וכי נתבע 1, קרוב משפחתו או אדם אחר קרוב אליו רכש את הדירה". מכיוון שאין חולק על כל התנאים האלה, נקבע כי צארום זכאי לפיצוי בסכום כולל של 100 אלף שקל בתוספת מע"מ.
- מחובב נדל"ן ל"יועץ נדל"ן בכיר" - על הרפורמה בענף התיווך
- מכר דירה ב-17 מיליון שקל; המתווכת טענה שמגיע לה 340 אלף שקל, למרות שלא היה הסכם - מה קבע בית המשפט?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
השופט התייחס גם לעדותו של שי הדר, שהודה כי לא מסר לנציג של המוכרת שהוא נשלח על ידי המתווך. לדבריו, "התקשרתי לקובי, לא יודע אם אמרתי לו האמת את השם שלו, אני אף פעם לא יכול לזכור כאילו להגיד לו הופניתי על ידי זה וזה..." - עדות שביססה את קביעת בית המשפט כי ההתחייבות הופרה בפועל. טענת הנתבעים שלפיה הסעיף מהווה תנאי מקפח בחוזה אחיד נדחתה למעשה, לאחר שהם זנחו אותה בסיכומיהם.

התחייבת - תשלם: מתווך יזכה בפיצוי אף שלא היה גורם יעיל
פסק דין שניתן בבית משפט השלום בתל אביב ממחיש עד כמה סעיפי פיצוי מוסכם בהסכמי תיווך הם דבר מחייב. השופט דן סעדון קבע כי רוכש דירה בחולון ישלם למתווך 117 אלף שקל, אף שביצע פעולות מועטות בלבד ולא ליווה את העסקה עד סופה. הסיבה: הרוכש התחייב להודיע למוכרת
הדירה שהגיע באמצעות המתווך - והפר את ההתחייבות הזו
במאי 2022 נכנס שי הדר לחנות של מכר כדי להתעניין ברכישת דירה ברחוב סוקולוב בחולון. באותה העת נכנס למקום גם נועם צארום, מתווך ותיק, והמפגש הוביל לחתימה על הזמנה לקבלת שירותי תיווך. ההזמנה כללה סעיפים מחייבים וברורים: התחייבות לשלם דמי תיווך בסכום כולל של 50 אלף שקל, וכן סעיף מיוחד שקבע כי אם הדר או מי מבני משפחתו ירכשו את הדירה מבלי להודיע למוכר כי הופנו על ידי המתווך, הם יחויבו בפיצוי מוסכם כפול מגובה דמי התיווך, בצירוף מע"מ. צארום מסר לדר את פרטי הדירה ואף את מספר הטלפון של בנה של המוכרת לצורך תיאום ביקור. עוד באותו היום הביע הדר התלהבות מהדירה ואף ציין כי בכוונתו לרכוש אותה.
אלא שמאותו רגע ואילך, הקשר בין הצדדים נותק. הדר יצר קשר ישיר עם נציג המוכרת, ביקר בדירה ותיאם מולו את המשך התהליך, מבלי לעדכן את צארום או לערב אותו. כחודשיים וחצי לאחר מכן, בסוף יולי 2022, נחתם הסכם מכר הדירה בין המוכרת לבין דאלי הדר, רעייתו של שי, בסכום של 1.5 מיליון שקל (ובהמשך הופחת המחיר ל-1.474 מיליון שקל). צארום, שנותר מחוץ לתמונה, דרש לקבל את הפיצוי המוסכם בהתאם לטופס שעליו חתם שי הדר. משסירבו הנתבעים לשלם, הוא הגיש תביעה לבית המשפט.
בפסק הדין שפרסם השופט דן סעדון פורטו הטענות של שני הצדדים. הנתבעים טענו כי התובע לא היה "הגורם היעיל" לעסקה, מכיוון שהוא לא הציג את הדירה בפועל ולא השתתף במו"מ. מנגד, צארום טען כי הדר פעל בחוסר תום לב כשניתק עמו קשר וניצל את המידע שקיבל ממנו כדי להשלים את העסקה מאחורי גבו. בנוסף, הוא טען כי עצם החתימה על ההזמנה והפרת סעיף ההודעה למוכרת מקנים לו זכות לפיצוי מוסכם ללא צורך להוכיח את היותו הגורם היעיל.
התובע לא דרש דמי תיווך
השופט קיבל את עמדת התובע במלואה. הוא הדגיש כי הסעד שנתבע אינו תשלום דמי תיווך אלא מימוש הוראת הפיצוי המוסכם. בפסק הדין שפורסם הוא כתב כי, "לצורך הוכחת זכות התובע לקבל פיצוי מוסכם די להראות כי ההזמנה נחתמה על ידי נתבע 1; כי הדירה הוצעה לנתבע 1 על ידי התובע; כי נתבע 1 הפר הוראה בהזמנה... וכי נתבע 1, קרוב משפחתו או אדם אחר קרוב אליו רכש את הדירה". מכיוון שאין חולק על כל התנאים האלה, נקבע כי צארום זכאי לפיצוי בסכום כולל של 100 אלף שקל בתוספת מע"מ.
- מחובב נדל"ן ל"יועץ נדל"ן בכיר" - על הרפורמה בענף התיווך
- מכר דירה ב-17 מיליון שקל; המתווכת טענה שמגיע לה 340 אלף שקל, למרות שלא היה הסכם - מה קבע בית המשפט?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
השופט התייחס גם לעדותו של שי הדר, שהודה כי לא מסר לנציג של המוכרת שהוא נשלח על ידי המתווך. לדבריו, "התקשרתי לקובי, לא יודע אם אמרתי לו האמת את השם שלו, אני אף פעם לא יכול לזכור כאילו להגיד לו הופניתי על ידי זה וזה..." - עדות שביססה את קביעת בית המשפט כי ההתחייבות הופרה בפועל. טענת הנתבעים שלפיה הסעיף מהווה תנאי מקפח בחוזה אחיד נדחתה למעשה, לאחר שהם זנחו אותה בסיכומיהם.