דיור להשכרה לטווח ארוך - למה הקבלנים בורחים ומה החלק של המדינה?
מחירי השכירות לא מפסיקים לעלות, זאת כבר עובדה. עליית הריבית לירידת מחירי הדיור, הצליחה להבריח את המשקיעים והרוכשים הפוטנציאלים מהשוק ובעלי הדירות העלו את מחירי השכירות בעקבות העליה בהחזרי המשכנתא.
המדינה מנסה למצוא פתרון. קוראים לו דיור להשכרה ארוכת טווח. מכרז כזה נסגר בגני אז"ר - 279 דירות, שיווקו בחוזה מובטח לעשר שנים. למה זה חשוב? כי ככל שההיצע של הדירות להשכרה גדול יותר כך, לכאורה, מחירי השכירות אמורים לרדת. למה לכאורה? כי יש עוד נתונים שמשפיעים על מחירי השכירות, כמו העלאת הריבית. אם מחר הריבית תעלה ב-1%, החזר המשכנתא של בעלי הדירות יגדל והם יעלו את המחיר.
אבל זאת לא הסיבה העיקרית שבגללה הקבלנים בורחים מפרוייקטים להשכרה. כיום, התשואה על הריבית גבוהה משמעותית מהתשואה לבנייה להשכרה. האוצר ניסה לזרוק חבל הצלה לשוק הדיור להשכרה. הוא אפשר למשתתפות למכור את הדירות ולהתקזז על המע"מ. שיכון ובינוי, פרשקובסקי, מגוריט, אזורים ליוינג וחברות נוספות רכשו קרקעות לדיור להשכרה לטווח ארוך. לפני כשלוש שנים החברות האלה קנו קרקע בזול, קיבלו הטבות מס ובנו דיור להשכרה לטווח ארוך. התשואה הייתה נמוכה, עד 3.5%, אבל הם קיבלו הטבות מפליגות ובריבית אפסית - הם ניגשו למכרזים האלה. הם בנו גם על השבחת הדירות. אבל משהו קרה מאז - הריבית זינקה ולקבלנים לא נותרה ברירה - הם ברחו מהפרוייקטים האלה - מה יעשו עם תשואה של 3.5% כשהן לוקחות מינוף בריבית של 6%-5%? עלויות המימון של הקבלנים גבוהות. הם מעדיפים למכור מאשר להשכיר דירות. הם רוצים לקבל כסף כדי להקטין את המינוף כדי לא להיות חשופים מדי לריבית המשתוללת.
במה המדינה כן ניסתה להקל? היא נתנה להם הטבה, בשכירות ארוכת טווח היא תאפשר קיזוז מע"מ מוקדם, במקום בשלב יצירת ההכנסות, בשלב הבנייה וההקמה. זה תהליך שייקח זמן, כמובן. אבל כפי שתראו מיד, על הגדלת ההיצע אין מה לדבר. עלויות הפיתוח במכרזי רמ"י עדיין גבוהות מדי לקבלנים והעסק לא משתלם.
- רנט איט ומגדל רוכשות 75% מפרויקט השכרה לטווח ארוך באשדוד
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עובדה לחוסר ההתעניינות של הקבלנים בשוק להשכרה אפשר לקבל משני מכרזים שהתפרסמו אתמול, באשקלון ובמגדל העמק, שהניבו היענות אפסית של הקבלנים. המכרז בשכונת אבן עזרא באשקלון לבניית 298 דירות נסגר ללא מציעים, למרות שמחיר המינימום עמד על 1.753 מיליון שקל. ייתכן והוצאות הפיתוח, שעומדות על 67 מיליון שקל, הבהילו את היזמים.
במכרז נוסף שנסגר השבוע, במגדל העמק, היזמים היו אמורים להתחרות על רכישת קרקע לבניית 350 דירות להשכרה. מחיר השומה עמד על 48 מיליון שקל, אך מחיר המינימום עמד על 3.8 מיליון שקל. לקבלן שהיה זוכה היו גם הוצאות פיתוח של 37 מיליון שקל. אף קבלן לא ניגש למכרז.
- 1.חגית 18/09/2023 17:44הגב לתגובה זווהאג"ח למימון הרכישה הוא בריבית ממוצעת של 7% לפני הוצאות על משרדים , משכורות תיקונים ושיווק, מסביר לבדו את כל התורה על הרגל אחת...
באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?
הדיווח יאפשר לעלות על מתחמקים ומעלימים, אך ועדת הכספים מדי שנה בולמת את המהלך; במקיל רשות המסים מגיעה לדטה מאוד גדול דרך הצלבת נתונים ממקורות נוספים
הפוליטיקאים שלנו לא מעוניינים בחובת דיווח על משכירי הדירות. ההסבר הוא שהם לא רוצים עוד בירוקרטיה והכבדה על הציבור. אבל, אם לכאורה מדובר בחובת דיווח מאוד פשוטה, דוח של דקות בודדות של אחד יכול למלא , ואין כאן הכבדה גדולה על הציבור, אז מה הבעיה? לכאורה אין בעיה. לכאורה, אמורים להעביר את התקנה הזו בקלות. בפועל, זה יהיה קשה. הפוליטקאיים לא רוצים בחובת דיווח על משכירי דירות.
יכול להיות שמשה גפני שהיה מהכוחות הגדולים נגד המס, קיבל הוראה מהבוסים שלו, יכול להיות שהסיבה היא פשוט שלרבים מהח"כים שלנו יש מספר דירות ואלי נוח להם להתחיל לדווח. הכל יכול להיות, אבל מה שבטוח שזה לא רק רצון להקל על הציבור.
יש מספר סוגים של העלמות מס. יש פשוט חוסר התייחסות מוחלט. אנשים שלא מדווחים למרות שצריך. נקודה. יש דיווח נמוך יותר מהמצב האמיתי כדי לא להגיע לרף. יש מספר סוגים של דיווחים לא אמיתיים - טריקים שמורידים את השכר מתחת לרף (כמו הורדה של סכום שהכירות מול תשלום חד פעמי על ריהוט וכו'), קניית דירות דרך הילדים ועוד. זו תופעה ענקית, רבבות משפחות מחזיקות דרך הילדים דירות נוספות. אם רשות המסים תיכנס לעובי הקורה, היא תמצא שלגבי המון דירות זאת לא באמת הדירה של הילדים, אלא זו דירה של ההורים וכאילו ניתנה לילדים. זו השיטה לחסוך במסים - במס רכישה ובמס על שכר דירה.
המדהים הוא שלמרות שמיסוי על שכר דירה הוא מאוד נמוך, אנשים בוחרים להתחמק ממנו. מדובר באפס מס עד 5,650 שקלים כשמעל הסכום זה יש אפשרות לשלם 10% בלבד, או מס על כפליים מהחריגה. בשביל 10% מס אתם בורחים? זה נמוך ממס על עבודה שמגיע ל-50% וזה נמוך מהמס על הבורסה בשיעור של 25%. לא הוגן.
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
- רשות המסים בודקת את הדירות בירושה כדי לאתר העלמות מס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
רשות המסים מנסה שוב להגיע למצב של דיווח חובה גם אם לא מגיעים לרף החבות במס. בדרך הזו היא תקבל מאגר מלא, ותדע אם המחירים הגיוניים, אם מספר הדירות לכל משפחה אמיתי. דמיינו שהיא תקבל על 3 דירות דומות במחירי שכירות שונים מאוד, היא מיד תדע שמשהו אל תקין. דמיינו שיצופו דירות של הסבתא שנפטרה מזמן ושהכר דירה מגיע לשני הילדים שיש להם עוד דירות להשכרה. העלמות המס, הטריקים וה"גנבות" הקטנות לא ייעלמו מהרדאר. היא תהיה מרושתת על הכל. ברגע שתהיה חובת דיווח אקטיבית, אנשים לא יוכלו להגיד לא ידענו, לא הכרנו. רק ההנחייה הזו תגרום לכך שמעלימי מס במודע שתכננו ביום שבו יתפסו אותם להגיד לא ידענו, ידווחו וישלמו.
יוסי אברהמי: "הטלפונים מחו"ל חוזרים - השוק מתעורר מהר"
לאחר מכירת 10% מהחברה שבבעלותו ללאומי פרטנרס לפי שווי של 1.45 מיליארד שקל, אברהמי מדבר על הזרמת ההון, המו״מ שהתפוצץ עם מנורה, הכיוון להנפקה - וההתעניינות הגוברת של משקיעים מהעולם בנדל"ן הישראלי
יוסי אברהמי מרוצה. לאומי פרטנרס הצטרפו להשקעה בחברה ( לאומי פרטנרס רוכשת 10% מקבוצת יוסי אברהמי לפי שווי של 1.45 מיליארד שקל) והוא יכול להתקדם לעבר חלום ההנפקה לציבור בשווי גבוה יותר. אף אחד לא יכול להבטיח ואברהמי לא מוכן לנדב מידע, אבל הכוונה של החברה להתקדם להנפקה וזה לא יהיה בשווי העסקה הנוכחית. שווי של 2 מיליארד שקל לא יהיה הפתעה. כשאתה מגיע לשוק עם שותף כמו לאומי פרטנרס כשבדרך גם השקעת הון נוסף בפרויקטים והגדלת צבר ורוח גולמי, אתה תהיה שווה יותר. עם זאת, יש סיכון - אברהמי ויתר על הנפקה כעת במטרה לגייס בעתיד בשווי גבוה יותר, אבל מה יקרה אם בדרך יהיו תקלות - ירידת מחירים, שוק חלש? אברהמי לקח את הסיכון.
מאחורי העסקה עמד תהליך עבודה של כשלושה חודשים, שבמסגרתו בחן השוק המוסדי לעומק את הפעילות, המאזנים, הצבר והאסטרטגיה של הקבוצה. זהו צעד משמעותי עבור חברה פרטית, שמציבה את עצמה על מסלול הבשלה לקראת שוק ההון. תוך הצגת גיבוי מצד אחד הגופים הפיננסיים הגדולים בישראל, אם לא הכי גדול. לפני העסקה עם לאומי פרטנרס התנהל גם משא ומתן עם מנורה מבטחים בנוגע למכירת כ-20% מהחברה לפי שווי של כ-1.35 מיליארד שקל, כך שהעסקה הנוכחית מבוצעת לפי שווי גבוה יותר, ומחזקת את הרושם שהמוסדיים מעריכים את יכולת הצמיחה של הקבוצה ואת הנכסים שבידיה.
החברה שבראשות היזם ואיש העסקים יוסי אברהמי הוקמה בתחילת שנות ה-80 ונותרה בשליטה משפחתית, פועלת כיום בפרויקטים למגורים בכל רחבי הארץ. ובשנים האחרונות ביססה פעילות משמעותית גם בתחום ההתחדשות העירונית. לצד מאות פרויקטים שביצעה בעבר בתל אביב, חיפה, נתניה ואילת, החברה מחזיקה כיום צבר של כ-10 אלף דירות בשלבי תכנון וביצוע. בתקופה האחרונה היא גם בולטת בזכיות משמעותיות במכרזי רמ"י: ביניהן רכישת קרקע לשכונת מגורים בשדה דב בתל אביב בהיקף 144 דירות, וזכייה משותפת ב-772 דירות ביהוד מונסון.
שתי העסקאות מביעות את מה שקורה בחברה לאחרונה, הרחבת פעילות ומוכנות לעלייה בהיקפי הבנייה בשנים הקרובות. כניסת לאומי פרטנרס מסמנת תחנה נוספת בדרך של יוסי אברהמי לעבר אפשרות הנפקה. בחברה לא מתחייבים על עיתוי אך מציינים כי הדלת פתוחה, וכי החיבור לגוף מוסדי מוביל הכולל ניסיון משמעותי בליווי חברות לקראת שוק ההון, מהווה שכבת תמיכה חשובה.
- לאומי פרטנרס רוכשת 10% מקבוצת יוסי אברהמי לפי שווי של 1.45 מיליארד שקל
- מנורה צפויה להשקיע ביוסי אברהמי - המטרה להמשך: הנפקה בבורסה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
יוסי, מה היה הרקע לעסקה - איך זה התגבש?
